8월 둘째 주

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[8월 둘째주 부동산/모기지 소식] 토론토 집값은 떨어졌는데, 왜 좋은 매물은 점점 사라질까? 

2026년 8월 GTA 부동산 시장, 바이어와 셀러가 지금 꼭 알아야 할 것

요즘 집을 사려는 분들과 이야기를 나누다 보면 비슷한 질문을 자주 받습니다.

“집값이 계속 떨어지고 있다는데, 조금 더 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까요?”

반대로 집을 팔려는 분들은 이렇게 묻습니다.

“지금 팔면 손해 보는 것 아닌가요? 조금 기다리면 시장이 다시 좋아지지 않을까요?”

두 질문 모두 충분히 이해가 됩니다.

실제로 GTA 주택시장은 여전히 쉽지 않습니다. 7월 GTA 평균 주택가격은 약 $1,003,956으로 6월보다 약 $55,000 낮아졌고, 지난해 7월과 비교해도 4.5% 하락했습니다. 벤치마크 가격 역시 전년 대비 약 4.6% 낮은 수준입니다.

그런데 이번 시장에서 제가 더 눈여겨보는 숫자는 가격이 아닙니다.

매물의 숫자입니다.

7월 신규 매물은 지난해 같은 달보다 무려 17.8% 감소했습니다. 토론토만 놓고 봐도 신규 매물이 약 17% 줄었고, York와 Peel 역시 각각 18.7% 감소했습니다.

여기서 조금 이상한 일이 벌어지고 있습니다.

가격은 떨어지고 있는데,
팔려고 나오는 집도 줄어들고 있습니다.

이것이 지금 GTA 부동산 시장을 이해하는 데 상당히 중요한 포인트라고 생각합니다.

가격이 떨어진다고 해서 모든 셀러가 집을 팔지는 않습니다

지난 몇 년 동안 집값이 하락하면서 많은 분들은 자연스럽게 이렇게 생각했습니다.

“가격이 내려가면 셀러들이 급하게 팔려고 할 것이다.”

하지만 현실은 꼭 그렇지만은 않습니다.

7월 GTA에서는 거래량이 지난해보다 크게 무너지지는 않았습니다. 약 5,995건의 거래가 이뤄졌고, 전년 대비 감소폭은 0.9% 수준이었습니다. 그런데 신규 매물은 17.8%나 줄었습니다.

즉,

사려는 사람도 많지 않지만, 팔려는 사람 역시 시장에서 빠지고 있는 것입니다.

가격이 마음에 들지 않으면 차라리 팔지 않겠다는 셀러가 늘어난 것입니다.

이런 현상은 셀러 입장에서는 충분히 이해할 수 있습니다.

몇 년 전에 $1.3 million에 구입한 집을 지금 $1.1 million에 팔아야 한다면,

“조금만 더 기다려보자.”

라는 생각이 들 수밖에 없습니다.

그래서 어떤 셀러들은 가격을 낮춰서라도 거래하려고 하지만, 다른 셀러들은 아예 시장에서 물러납니다.

결국 시장에 남아 있는 매물의 성격도 달라집니다.

Storeys가 지적한 것처럼 지금 GTA 시장의 공급이 줄어드는 것은 바이어가 갑자기 몰려들어서가 아니라, 현재 시장가격을 받아들이지 못하는 셀러들이 매물을 내놓지 않기 때문이라는 점이 중요합니다.

그래서 저는 지금 시장을 단순히 “바이어 마켓”이라고만 설명하는 것은 조금 부족하다고 생각합니다.

바이어에게는 여전히 협상력이 있지만, 셀러에게는 매물을 내놓지 않을 선택권이 있는 시장.

지금 GTA 시장은 바로 그 두 가지가 동시에 존재하는 시장에 가까워지고 있습니다.

그렇다면 바이어에게 지금은 좋은 시장일까요?

네.

하지만 “아무 집이나 싸게 살 수 있는 시장”은 아닙니다.

7월에도 GTA의 평균 거래가격은 하락했고, 주택이 시장에 머무는 기간도 길어졌습니다. Storeys에 따르면 property days on market는 40일에서 45일로 늘었고, 평균 거래가격은 최근 asking price의 약 97% 수준이었습니다.

이것은 바이어에게 상당히 중요한 변화입니다.

예전처럼 집을 보자마자 바로 결정할 필요가 없습니다.

조금 더 기다려 볼 수 있고,

비슷한 집을 몇 개 비교할 수도 있고,

조건을 넣어 협상할 수도 있고,

마음에 들지 않으면 과감하게 돌아설 수도 있습니다.

하지만 여기서 한 가지 조심해야 합니다.

“시장 전체 가격이 떨어지고 있으니 모든 집을 싸게 살 수 있을 것”이라는 생각입니다.

그렇지 않습니다.

최근 시장에서 오히려 재미있는 현상이 나타나고 있습니다.

비슷한 지역, 비슷한 가격대, 비슷한 크기의 집인데도 거래가격이 크게 차이 나는 경우가 있습니다.

왜 그럴까요?

집만의 문제가 아닐 수 있습니다.

셀러가 다르기 때문입니다.

지금 바이어가 찾아야 하는 것은 “싼 집”이 아니라 “팔 준비가 된 셀러”입니다

최근 Realosophy의 John Pasalis가 지적한 부분 중 제가 특히 공감하는 내용이 있습니다.

현재 시장에서 좋은 딜은 단순히 평균가격이나 inventory 숫자만 보고 찾기 어렵다는 것입니다.

예를 들어 2021년이나 2022년에 집을 구입한 셀러라면 현재 가격이 자신이 구입한 가격보다 낮을 가능성이 있습니다.

그런 셀러에게는 아무리 좋은 오퍼를 가져가도 일정 가격 이하로는 내려가기 어려울 수 있습니다.

반면 10년, 15년 이상 집을 보유해 상당한 equity를 쌓은 셀러라면 이야기가 완전히 달라질 수 있습니다.

이미 이사를 결정했고, 다음 집을 구입했거나 은퇴나 downsizing 등의 이유로 집을 정리해야 한다면 가격에서 조금 양보할 가능성도 있습니다.

결국 같은 $1 million짜리 집이라도,

누가 팔고 있는지에 따라 협상의 결과가 달라질 수 있다는 것입니다.

그래서 지금 바이어라면 단순히

“이 집 얼마까지 깎아줄 수 있나요?”

라고 묻기 전에,

“왜 파는 집인가?”

를 생각해 볼 필요가 있습니다.

얼마나 오래 소유했는지,

왜 이사를 가는지,

이미 다른 집을 샀는지,

가격보다 closing date가 중요한 사람인지,

현재 listing을 얼마나 오래 했는지.

이런 정보가 때로는 $20,000, $30,000의 가격 차이보다 훨씬 중요한 협상 정보가 될 수 있습니다.

그런데 셀러에게도 지금 시장은 생각보다 나쁘기만 한 것은 아닙니다

셀러 입장에서 7월 숫자만 보면 속상할 수밖에 없습니다.

가격은 떨어졌고,

거래는 빠르게 진행되지 않고,

바이어들은 협상을 요구합니다.

하지만 다른 숫자를 한번 보십시오.

신규 매물이 17.8% 감소했습니다.
활성 매물도 지난해보다 12.1% 감소했습니다.
반면 거래량은 0.9% 감소에 그쳤습니다.

이 말은 무엇일까요?

셀러들이 시장에서 빠져나가면서 공급이 줄고 있다는 뜻입니다.

실제로 Move Smartly 역시 2024~2025년에 크게 늘었던 신규 매물의 흐름이 정상적인 수준으로 돌아오고 있다고 분석합니다. 반면 수요는 여전히 역사적인 평균보다 낮은 수준입니다.

그래서 셀러가 지금 해야 할 일은 무조건 가격을 낮추는 것이 아닙니다.

그렇다고 과거의 최고가격을 붙잡고 기다리는 것도 좋은 전략은 아닙니다.

현재 시장에서 내 집이 어떤 가격에 팔릴 수 있는지를 정확하게 파악하는 것.

그리고 그 가격에서 바이어가 왜 내 집을 선택해야 하는지를 만들어 주는 것이 중요합니다.

사진을 잘 찍고,

집을 깨끗하게 정리하고,

필요한 수리를 하고,

가격을 현실적으로 설정하고,

최근 거래된 comparable property와 경쟁할 수 있도록 positioning을 하는 것.

예전에는 시장의 상승세가 이런 부족한 부분을 어느 정도 덮어주었습니다.

하지만 지금은 그렇지 않습니다.

시장 자체가 집을 팔아주는 시대에서, 집을 제대로 준비한 사람이 선택받는 시대로 바뀌고 있습니다.

그리고 한 가지 더 중요한 변화가 있습니다

예전에는 “Offer Night”라는 말을 들으면 많은 바이어들이 긴장했습니다.

낮은 가격으로 listing을 해놓고 특정 날짜에 모든 오퍼를 받는 방식이었기 때문입니다.

하지만 지금도 이런 전략이 사라진 것은 아닙니다.

Wahi가 최근 설명한 것처럼, 특정 offer date를 정해놓고 시장가보다 상당히 낮은 가격에 집을 내놓은 경우에는 여전히 bully offer, 즉 pre-emptive offer를 기대하는 셀러일 가능성이 있습니다. 특히 list price가 최근 comparable sales보다 상당히 낮다면 주의해서 볼 필요가 있습니다.

다만 중요한 것은,

이런 전략이 시장 전체를 대표하지 않는다는 것입니다.

현재 GTA 전체 시장은 과거와 같은 강한 seller's market이 아닙니다.

Wahi 역시 일반적으로 seller's market을 판단하는 하나의 기준으로 sales-to-new-listings ratio 60% 이상을 제시하면서도, 지역에 따라 시장 상황은 크게 달라질 수 있다고 설명합니다.

즉,

GTA 전체가 buyer's market이라고 해서 모든 동네가 buyer's market인 것도 아니고,

GTA 전체가 balanced market으로 움직인다고 해서 모든 집이 똑같은 협상력을 갖는 것도 아닙니다.

지금은 그 어느 때보다 “micro market”을 봐야 하는 시장입니다.

그래서 이번 가을이 중요합니다

7월 시장은 봄에 기대했던 회복이 실제로 이어지지 않았다는 것을 보여주었습니다.

3월부터 6월까지 4개월 연속 전년 대비 거래량이 증가하면서 “이제 시장이 바닥을 찍은 것 아니냐”는 기대가 있었지만, 7월 거래량은 다시 지난해보다 약 2% 낮아졌습니다. 저층 주택 가격은 약 4%, 콘도는 약 3% 낮은 수준이었습니다.

하지만 동시에 신규 매물은 크게 줄었습니다.

그래서 이제 시장은 한 가지 질문을 기다리고 있습니다.

가을에 바이어가 돌아올 것인가?

만약 9월 이후 거래량이 살아나고 현재처럼 줄어든 inventory가 유지된다면 시장은 빠르게 균형을 찾을 수도 있습니다.

반대로 매물은 다시 늘어나는데 바이어가 움직이지 않는다면, 7월에 형성된 낮은 거래가격이 새로운 comparable이 될 가능성이 있습니다.

그래서 가을 시장을 볼 때 저는 단순히

“집값이 올랐나, 내렸나?”

만 보지 않았으면 합니다.

오히려 다음 세 가지를 지켜보는 것이 중요합니다.

매물이 계속 줄어드는가.

Benchmark price가 몇 달 연속 안정되는가.

특히 905의 detached 시장이 안정되는가.

이 세 가지가 앞으로 GTA 시장의 방향을 판단하는 중요한 신호가 될 것입니다.

그런데 저는 이번 시장을 조금 다르게 바라봤으면 합니다

집을 사려고 기다리는 분들에게는 이런 이야기를 하고 싶습니다.

“바닥을 맞히려고 너무 오래 기다리지 마십시오.”

집값이 $50,000 더 떨어질지, $30,000 반등할지는 아무도 정확하게 알 수 없습니다.

하지만 내가 원하는 동네에,

내 예산으로,

내가 원하는 조건을 갖춘 집이 나왔을 때,

그 집을 살 수 있는 준비가 되어 있는지는 내가 결정할 수 있습니다.

그리고 셀러에게는 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

“시장이 좋아질 때까지 무조건 기다리는 것이 항상 최선은 아닙니다.”

내가 왜 집을 팔아야 하는지,

얼마가 필요한지,

어디로 이동할 것인지,

현재 시장에서 어떤 가격이 현실적인지부터 먼저 생각해야 합니다.

집을 팔고 다른 집으로 이동하는 사람이라면,

내 집의 가격이 떨어지는 것이 반드시 나쁜 것만은 아닙니다.

내 집도 떨어지고 내가 사야 할 다음 집도 떨어진다면,

중요한 것은 두 집 사이의 가격 차이이기 때문입니다.

결국 부동산은 단순히 “가격이 올랐느냐, 떨어졌느냐”의 게임이 아닙니다.

내 삶의 계획과 시장의 타이밍을 어떻게 연결하느냐의 문제입니다.

지금 시장에서 가장 중요한 것은 “기다림”보다 “준비”입니다

2026년 여름의 GTA 시장을 한 문장으로 표현한다면 저는 이렇게 말하고 싶습니다.

“가격은 아직 약하지만, 시장은 조금씩 균형을 찾아가고 있다.”

바이어에게는 여전히 선택권과 협상력이 있습니다.

하지만 좋은 매물이 줄어들고 있기 때문에 “조금 더 기다리면 무조건 더 좋은 집을 더 싸게 살 수 있다”는 보장은 없습니다.

셀러에게는 여전히 어려운 시장입니다.

하지만 모든 셀러가 가격을 크게 양보해야 하는 시장도 아닙니다.

특히 좋은 위치에 있고, 제대로 관리됐으며, 현실적인 가격으로 나온 집이라면 여전히 바이어의 관심을 받을 수 있습니다.

그리고 무엇보다 지금 시장에서는 숫자 하나만 보는 것보다 그 숫자 뒤에 있는 사람을 보는 것이 중요합니다.

왜 이 집을 팔고 있는지.

왜 이 집을 사고 싶은지.

얼마나 기다릴 수 있는지.

얼마나 움직일 수 있는지.

그리고 이 거래가 내 삶에 어떤 의미가 있는지.

저는 결국 좋은 부동산 결정은 “시장의 바닥을 맞히는 것”이 아니라,

내가 감당할 수 있는 범위 안에서, 내가 원하는 삶에 맞는 선택을 하는 것​이라고 생각합니다.

지금처럼 시장의 방향이 명확하지 않을수록 더욱 그렇습니다.

집을 사야 한다면 가격이 더 떨어질까 두려워 무작정 기다리기보다 내가 정말 원하는 집이 나왔을 때 움직일 준비를 해두는 것.

집을 팔아야 한다면 과거의 최고가격에 마음을 묶어두기보다 현재 시장에서 내 집의 경쟁력을 냉정하게 파악하는 것.

그리고 그 사이에서 가장 중요한 역할은 결국,

“지금 시장에서 내 상황에 맞는 선택이 무엇인지 함께 찾아주는 것”

이라고 생각합니다.

이번 시장은 누군가에게는 기다려야 할 시장일 수 있고,

누군가에게는 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

하지만 그 차이를 만드는 것은 단순히 집값의 방향이 아닙니다.

준비된 사람과 준비되지 않은 사람의 차이일 수 있습니다.

그래서 이번 가을, 시장이 어디로 갈지 기다리기만 하기보다

내가 무엇을 준비해야 하는지를 먼저 생각해보셨으면 합니다.

그것이 지금의 불확실한 GTA 부동산 시장에서 우리가 할 수 있는 가장 현실적인 준비가 아닐까 합니다.

#토론토부동산 #GTA주택시장 #TRREB7월통계 #균형시장 #단독주택하락 #셀러시장철회 #바이어협상력 #모기지금리 #토론토집값전망 #부동산뉴스레터 

사이트별 요약 (지난 1주일: 8/9 ~ 8/16)

이번 주 부동산 뉴스 소스별 요약

숫자보다 먼저 봐야 할 것 — 팔 사람이 사라지고 있다

7월 토론토 지역 통계를 보면 얼핏 이상하게 느껴지는 대목이 있습니다. 거래량은 작년보다 겨우 0.9% 줄었을 뿐인데, 신규 매물은 17.8%나 급감했다는 점입니다. 수요가 무너진 게 아니라, 파는 사람들이 시장에서 조용히 발을 빼고 있다는 뜻입니다.

부동산 분석 매체 스토리스는 이 현상을 두고 매우 정확한 표현을 썼습니다. 지금 값에 팔 바에는 차라리 안 팔겠다는 셀러가 늘고 있다는 겁니다. 실제로 활성 매물 수는 석 달 연속 작년보다 낮은 수준을 유지하고 있고, 이는 셀러들이 가격을 낮추는 대신 아예 시장에서 물러나는 방식으로 대응하고 있다는 신호로 읽힙니다. 이게 왜 중요하냐면, 수요가 살아나서 시장이 조여지는 것과 공급이 스스로 줄어들어서 시장이 조여지는 것은 완전히 다른 이야기이기 때문입니다. 전자는 회복의 신호이지만, 후자는 그저 교착 상태의 다른 이름일 뿐입니다.

출처: Toronto Home Prices Dropped Nearly $55K In July, Sellers Pulled Back – Storeys

단독주택이 유독 아팠던 이유 — 사슬이 끊어지고 있다

이번 7월, 유형별로 보면 단독주택(-5.1%), 반단독주택(-7.4%), 타운하우스(-3.9%)까지 프리홀드 부문이 유독 크게 흔들렸습니다. 특히 905 외곽 지역의 단독주택은 한 달 새 6만 5,547불이 빠지며 4대 주택유형 중 가장 큰 낙폭을 기록했습니다.

스토리스는 이 현상의 배경으로 흥미로운 설명을 내놓았습니다. 내 집 마련의 사다리는 원래 하나로 이어진 사슬이라는 겁니다. 첫 주택구매자가 소형 매물을 사줘야 그 집의 기존 소유자가 더 큰 집으로 옮겨가고, 그래야 그다음 사람도 움직일 수 있습니다. 그런데 지금은 첫 주택구매자의 비중은 역대 최고 수준으로 올라섰음에도 불구하고, 그 절대적인 숫자 자체가 여전히 역대 최저권에 머물러 있습니다. 사슬의 첫 고리가 약하다 보니, 정작 크고 비싼 단독주택으로 옮겨가야 할 사람들이 움직이지 못하고, 그 여파가 고스란히 단독주택 시장의 가격 압박으로 나타나는 것입니다. 만약 지금 다운사이징이나 업사이징을 고민하고 계신다면, 이 사슬이 어디서 막혀 있는지를 먼저 살펴보시는 게 좋습니다.

출처: Toronto Home Prices Dropped Nearly $55K In July, Sellers Pulled Back – Storeys 출처: Fewer New Listings Signal Toronto Housing Market Shift: TRREB – Zoocasa

"바닥"이라는 말, 섣불리 믿지 마세요

지난 봄부터 여름 초입까지 4개월 연속 거래량이 작년보다 늘어나면서, 시장이 이제 진짜 바닥을 찍고 돌아서는 게 아니냐는 기대가 조심스럽게 번졌습니다. 무브스마틀리의 존 파살리스는 이 흐름을 냉정하게 짚었습니다. 7월 들어 그 상승세가 갑자기 멈췄다는 겁니다. 거래량은 작년보다 오히려 2% 줄었고, 봄에 쌓였던 낙관론도 함께 꺾였습니다.

그의 분석에서 가장 인상 깊었던 대목은, 지금 문제는 매물 부족이 아니라 여전히 부족한 수요라는 지적이었습니다. 신규 매물 숫자는 이제 팬데믹 이전 10년간의 평균 수준으로 정상화됐지만, 거래량은 지난 5년 내내 역사적 평균을 한참 밑돌고 있다는 겁니다. 진짜 바닥이 확인되려면 매물이 줄어드는 것만으로는 부족하고, 거래량 자체가 저점에서 벗어나야 한다는 게 그의 결론입니다. 그러니 "이제 바닥이다"라는 말을 들으실 때는, 그게 매물이 줄어서 하는 말인지 실제로 사려는 사람이 늘어서 하는 말인지 한 번쯤 구분해서 들으시길 권해드립니다.

출처: GTA Housing Market Stalls Despite Spring Optimism – Move Smartly

한편 TRREB의 제이슨 머서 수석정보관리자는 BNN블룸버그와의 인터뷰에서 조금 다른 각도의 낙관론을 제시했습니다. 지난 25년 이래 최저 수준의 연간 거래량을 기록했다는 점 자체가 역설적으로 지금이 사이클의 바닥권일 수 있다는 신호라는 겁니다. 로열르페이지의 필 소퍼 대표 역시 2019년 스트레스 테스트 이후 처음으로 극단적 매수자 우위나 매도자 우위 없이 호가 근처에서 협상이 이뤄지는, 조금 더 건강한 균형 상태로 가고 있다고 진단했습니다. 즉 전문가들 사이에서도 해석이 완전히 하나로 모이진 않았다는 뜻이니, 어느 한쪽 전망에 너무 기대어 결정을 서두르지는 않으셨으면 합니다.

출처: What you need to know about Toronto's shift to a 'balanced' housing market – BNN Bloomberg

협상 테이블에서 진짜 중요한 건 숫자가 아니라 사람입니다

여기서 꼭 나눠드리고 싶은 이야기가 있습니다. 흔히 "지금 급하게 팔아야 하는 사람이 가장 유연하게 깎아줄 것"이라고 생각하기 쉬운데, 무브스마틀리의 존 파살리스는 실제 현장에서는 오히려 정반대인 경우가 많다고 말합니다. 2021~2022년 고점에 집을 산 셀러는 손실을 감수해야 하는 마지노선이 명확히 정해져 있어서, 아무리 오래 협상해도 그 선 아래로는 내려가지 못하는 경우가 많다는 겁니다. 반대로 십수 년째 그 집에 살며 이미 마음으로는 떠날 준비를 마친 셀러는, 예상보다 낮은 오퍼에도 뜻밖에 선뜻 응하는 경우가 있다고 합니다.

그러니 매수를 고민 중이시라면, 그 집을 얼마나 오래 소유했는지, 셀러가 왜 파는지, 정말 서두르고 있는지를 리스팅 에이전트를 통해 구체적으로 물어보시는 것이 가격표 자체를 들여다보는 것보다 훨씬 유용할 수 있습니다. 가격 말고도 클로징 날짜의 유연함이나 조건 최소화처럼, 숫자로 환산되지 않는 배려가 협상에서 의외로 큰 힘을 발휘하기도 합니다.

출처: The Best Deals Right Now Aren't Where Buyers Are Looking – Move Smartly

그리고 참고로, 요즘 같은 분위기에서는 한때 흔했던 '불리 오퍼(bully offer)', 그러니까 오퍼 검토일을 정해두고 그 전에 시세보다 훨씬 높은 금액을 조기에 던져 다른 경쟁자를 아예 배제해버리는 전략이 나올 가능성은 낮습니다. 와히 부동산의 설명대로, 이런 전략은 매도자 우위 시장에서 사려는 사람이 매물보다 많을 때 주로 등장하는데, 지금 GTA 대부분 지역은 그 반대에 가깝기 때문입니다.

출처: Ask a Wahi REALTOR®: How To Tell If a Seller Is Waiting for a Bully Offer – Wahi

숫자 뒤에 있는 사람들의 이야기

마지막으로 조금 더 큰 그림을 하나 말씀드리고 싶습니다. 베터드웰링은 최근 캐나다의 개인파산 신청 건수가 2009년 금융위기 이후 최고 수준에 근접했다는 통계를 짚으며, 이를 인구 증가로 설명하려는 은행권의 해석에 의문을 제기했습니다. 인구 대비 비율만 놓고 보면 괜찮아 보일 수 있지만, 실제로 신용을 빌릴 수 있는 사람의 수가 늘어난 것이지 모두가 더 건강해진 게 아니라는 지적입니다. 이 통계가 부동산 시장과 직접 연결되는 숫자는 아니지만, 지금 시장의 밑바탕에 흐르는 가계의 체력이 겉으로 보이는 것만큼 튼튼하지는 않을 수 있다는 점을 시사합니다. 매매 결정을 하실 때, 시장의 방향성뿐 아니라 우리 가정의 재정적 여력을 한 번 더 냉정하게 점검해보시길 권해드리는 이유입니다.

출처: BMO Dismisses Canada's Soaring Insolvencies. Here's Why They're Wrong – Better Dwelling