5월 셋째 주
부동산/모기지 소식
May 16, 2021 by 박구용
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캐나다 부동산 가격, 당분간 급격한 가격 상승은 없을 듯: Desjardins.
https://betterdwelling.com/canadian-home-price-growth-expectation-is-now-past-the-peak-bmo/
최근 Desjardins가 2021 년 1 분기 경제성 지수를 업데이트했습니다. 이 Desjardins 경제성 지수 (DAI)는 소득, 모기지 지불 및 주택 가격을 비교하는데, 궁극적으로 일반 주택에 대한 차입자의 지불 능력을 살펴 볼 수 있습니다. 여기서 DAI 지수가 올라가면 주택 경제성(Housing Affordability)이 향상되고, 떨어지면 주택 경제성이 낮아 진다고 볼 수 있습니다.
따라서 DAI 지수가 평균 이하로 떨어지면 시장은 더 이상 저렴한 것으로 간주되지 않으며, 이는 시장이 급격한 새로운 가격 인상을 유지할 가능성이 낮다는 것을 의미합니다.
아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 캐나다 주택 경제성은 지난 분기 전국적으로 급격히 감소했습니다. 캐나다 전체 DAI지수를 보면, 2021 년 1 분기 102.4로 전분기 대비 11.2 % 하락했고, 전체 수준의 평균이 122.4이므로 16.34 % 로 낮아지면서, 주택 경제성은 2008 년 이후 최악을 보였습니다.
즉, 주택가격이 상승 폭이 컸던 지역을 중심으로, 주택 경제성이 더 많이 감소한 것으로 나타났습니다.
캐나다 주택가격은 도심에서 멀어 질수록 더 빨리 증가.
https://betterdwelling.com/canadian-home-prices-grew-faster-when-located-further-from-city-center/
캐나다 중앙은행 (BoC)은 2020 년 4 분기에 도심의 연간 주택가격 상승률이 가장 낮음을 발견했습니다. 일반적으로 외곽에 비해서 도심의 주택가격 상승률이 더 높은 현상과 상반되는 자료입니다.
아래의 도표를 보면, 도심에서 1km도 안되는 거리에 주택 가격은 전년 대비 1.86 % 하락한 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 중심에서 30km를 벗어나면 두 자릿수 성장이 표준이 되고, 64km 이상 떨어진 그래프의 우측 마지막 점을 보면 19 % 이상 증가한 것을 확인할 수 있습니다. 벤쿠버, 몬트리올, 오타와 등의 도시에서도 정도의 차이는 있지만, 유사한 경향을 보여 주고 있습니다.
이와 같은 변화가 발생한 가장 큰 원인으로, 재택근무의 확산과 이로 인해 더 필요해서 공간, 그리고 너무 비싸져서 감당할 수 없어진 도심의 주택 가격을 들 수 있습니다. 한때 많은 사람들이 재택근무가 한시적이라고 믿어왔지만, 최근에는 재택근무의 지속 가능성에 더 무게가 옮겨지고 있습니다.
따라서 아직도 많은 사람들이 재택근무가 일시적이라고 생각하기 때문에 도심의 주택가격이 여전히 높지만, 재택근무가 영구적으로 굳어 질것이라는 사실이 확실해 지면, 지금까지의 전통적인 외곽의 도심의 가격 차이에 변화가 발생할 수도 있습니다.
물론 직업의 형태에 따라서 이 재택근무의 가능 여부가 많은 차이를 가지고 있기 때문에, 아무도 단정지을 수는 없겠지만, 변화의 과도기에 있는 것만은 확실해 보입니다.
Scarborough 주택가격 상승은 펜데믹 기간 동안, 다운타운을 크게 능가.
https://www.livabl.com/2021/05/scarborough-price-appreciation-downtown-properties-pandemic.html
토론토 임대료는 임차인 수요가 증가함에 따라 2개월 연속 상승세를 기록.
https://www.livabl.com/2021/05/toronto-rent-prices-second-straight-demand-rises.html
지난 주 Rental.ca와 Bullpen Research & Consulting에서 발표한 5월 보고서에 따르면, 토론토의 1 베드와 2 베드룸 임대료가, 지난 3월에 이어 4월에도 소폭 상승한 것으로 나타났습니다.
보고서에 따르면 토론토의 1 베드 임대 가격은 월간 0.3 % 상승하여 4 월 1,816 달러로 올랐고, 2 베드룸 임대 가격은 월 간 1.5 % 상승하여 평균 가격이 2,407 달러로 상승했습니다. 그러나 두 가지 유형의 임대가격은 2020 년 4 월 대비 1 베드룸 임대료가 14.7 %, 2 베드룸 임대료가 10.4 % 하락하면서 아직도 연간 기준으로 볼 때는 여전히 크게 하락하고 있습니다.
이에 President of Bulpen Research & Consulting인 Ben Myers는 캐나다 전국 수준에서 평균 임대료가 계속 하락하고 있음에도 불구하고, 전국에서 가장 큰 대부분의 주에서 월별 임대료가 상승하기 시작했고 설명했습니다. 그러나 한편으로는 장기간의 펜데믹의 영향에도 불구하고 임대 수요가 증가하는 것으로 보이지만, 아직 이와 같은 하락이 추세라고 말하기는 몇 달은 더 지켜보아야 할 것이라고 덧붙였습니다.
캐나다 주택가격은 수년간 인플레이션 보다 훨씬 빠르게 성장할 것으로 예상: CMHC.
https://www.livabl.com/2021/05/toronto-home-price-appreciate-275k-2023.html
소득 증가는 일반적으로 인플레이션과 함께 추적됩니다. 하지만 2021년 봄 CMHC의 예측에 아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이 2021년 봄 CMHC의 예측에 따르면, 예측 범위의 하단에서도 주택 가격은 소득보다 빠르게 상승 할 것으로 예상됩니다. 따라서 주택 구매자가 시장에 조정이 있을 경우 주택 구매를 못하게 된다면, 소득보다 더 빨리 상승하는 주택가격에 결국은 주택구입을 포기할 수 밖에 없게 될 것이라고 전망했습니다.
-캐나다 주택가격, 10%~14% 상승 예상. -토론토 주택가격, 3%~17% 상승 예상. -벤쿠버 주택가격, 2%~11%.
"Last year’s doomsday forecast is now followed by one of ambitious price growth "
뜨거운 주택시장을 식히기 위한 금리 인상에 개방적인 캐나다인.
Bloomberg News에 의해서 실시된 설문조사에서, 응답자의 70%가 주택 가격의 급격한 상승이 경제의 가장 큰 문제라고 밝혔습니다. 그리고 거의 절반에 달하는 응답자가 캐나다 중앙은행이 금리 상승을 늧추는데 어느 정도 찬성하지만, 이 영향으로 신용 한도와 신용카드 및 기다 부채 비용도 증가하고 있다고 조사되었습니다. 이와 같은 응답률은 일부 지역에서 가격이 30% 이상 급등한 주택 가격의 영향으로 1년 후에는 그 만큼의 주택 비용이 발생하면서 또 다른 경제 문제를 야기할 것이라는 점을 강조합니다.
아래의 설문조사 결과에서 확인할 수 있듯이, 캐나다인 2명 중 1명이 금리 인상에 동의한다는 사실은, 뜨거운 주택 시장을 식히고자 하는 욕구를 얼마나 강한지 알 수 있습니다.
캐나다 소비자 파산률 급증, 10년 동안 월간 최대 급증
캐나다 파산감독기관(OSB: Office of the Superintendent of Bankruptcy)의 자료에 따르면, 지난 3월 소비자 파산율이 전달 보다 22.8% 상승하면서, 지난 10년 중 가장 높은 증가세를 보였습니다.
이 수치의 급상승에 주목하는 이유는, 펜데믹이 시작되기 전에 비해서는 아직도 낮은 수치이지만, 펜데믹이 처음 시작된 이래 최고 수준이라는 것입니다. 특히 월별 증가율은 지난 10년 동안 가장 높은 수준인데, 이는 부채를 연기해 주는 다양한 프로그램이 아직도 존재하기 때문으로 보입니다.
파산 전문가를 대변하는 CAIRP에 따르면, 펜데믹 직후 재정적 불확실성에 직면하면서 2020년 4월에 신고 건수가 크게 감소했습니다. 여기에 다양한 부채연기 프로그램과 정부의 지원이 큰 몫을 했습니다. 하지만, 대출기관이 지불을 연기해 주었다고 해서, 사람들이 나중에 지불 할 수 있다는 의미는 아닙니다. 일부 가정에서는 이 시간을 문제를 해결할 수 있는 충분한 시간으로 작용하지만, 많은 사람들에게는 상환을 지연 시킬 뿐입니다.
지난 12개월 동안 정부 지원 프로그램과 채권자 유연성을 통해 이미 파산에 직면한 많은 사람들이 불가피한 상황을 늦출 수 있도록 지원되었습니다. 이제, 밀려 있는 일들(Backlog)가 나타나기 시작하는 것 처럼 보입니다.
토론토, 밴쿠버, 빅토리아를 대상으로, 최초 주택 구매자 인센티브에 대한 업데이트.
https://www.zoocasa.com/blog/first-time-buyer-incentive-eligibility-increase/
지난주 연방 정부는 높은 구매 가격을 고려하여 주요 도시인 토론토, 밴쿠버 및 빅토리아에서 FTHBI (First Time Home Buyer Incentive)의 자격 기준이 즉시 확대 될 것이라고 발표했습니다. 이 새로운 인센티브에 따라 해당지역의 구매자는 이제 연간 소득 $ 150,000 까지 그리고 소득의 4 배 반 까지 모기지 대출을 받을 수 있습니다.
2019년에 처음 도입된 FTHBI는 Resale의 경우 5%, 신규주택의 경우 10%까지 다운페이를 정부가 빌려줌(Shared Equity Loans)으로써, 최초 주택 구매자의 모기지 비용을 완화할 수 있도록 설계되었습니다. 하지만, 가계 소득이 $120,000을 초과할 수 없었고, 소득의 4배까지 만 모기지 대출이 가능했으며, 5% 다운페이를 했을 때, 최대 구입가격이 $505,000로 제한되어 있었습니다. 따라서 주택가격이 상대적으로 비싼 대도시에서는 이 프로그램을 사용할 수 없었습니다.
이런 상황에서 이 프로그램의 자격조건을 완화해야 한다는 논의가 진행되었고, 지난 주에 위의 기준으로 자격조건이 완화되면서, 해당되는 지역이 확정되었습니다. 따라서 새롭게 개선된 인센티브로 인해서, 토론토, 밴쿠버, 빅토리아에서 최대 $722,000의 주택까지 구매가 허용되었습니다.
최근 더욱 상승한 주택가격을 고려하면 여전히 부족하지만, 2021년 4월 토론토 $727,137, 밴쿠버 $729,600, 빅토리아 $547,600 이었던 각 지역의 콘도 평균가격을 고려하면, 콘도구입 가능성은 훨씬 높아졌음을 확인할 수 있습니다.
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