9월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Sep 25, 2022 by 박구용
Renting increase dwarfs rise in homeownership: StatsCan
임대 증가, 주택 소유는 소폭 증가: StatsCan
https://www.bnnbloomberg.ca/renting-increase-dwarfs-rise-in-homeownership-statscan-1.1821766
캐나다 통계청(Statistics Canada)의 새로운 보고서에 따르면, 주택 가격이 치솟으면서 캐나다인들이 주택을 소유하기보다 임대하는 경우가 증가하고 있다고 한다. StatsCan은 캐나다의 임대 가구가 2011년에서 2021년 사이에 21.5% 증가했으며 이는 같은 기간에 8.4% 증가한 주택 소유 증가 속도의 두 배 이상이라고 밝혔다. StatsCan은 발표에서 국내 경제가 높은 이민율을 흡수할 것으로 보임에 따라 임대료 증가가 다가구 주택의 증가를 반영한다고 말했다. “임대료의 증가는 아파트 및 콘도미니엄과 같은 다세대 건물의 건설 증가를 반영한다. 2011년 이전에는 아파트가 건축 허가의 40% 미만을 차지했다. 2011년 초부터 다중 유닛 건축 허가는 생성된 유닛의 68.1%, 2021년에만 73.2%를 차지했다.”라고 StatsCan은 말했다. “이러한 건설 및 부동산 추세는 이민을 통한 인구 증가, 인구 고령화, 특히 젊은 캐나다인 사이에서 도심 생활 방식에 대한 중력으로 인해 이러한 유형의 주거에 대한 더 큰 수요를 해결하게 된다.”
StatsCan은 주택 소유의 전반적인 감소가 캐나다 주택 시장 전반에 걸쳐 높은 가격에 직면하고 있는 젊은 캐나다인들 사이에서 가장 두드러졌다고 말했다. "2011년에서 2021년 사이에 75세 미만 성인의 주택 소유 비율은 감소했다. 25세에서 29세 사이의 주택 소유 비율은 2011년 44.1%에서 2021년 36.5%로 감소한 반면, 30세에서 34세 사이의 주택 소유 비율은 2011년 59.2%에서 2021년 52.3%로 떨어졌다. “노년층에서는 주택 소유 감소가 덜 두드러졌다. 예를 들어 70세에서 74세 사이의 주택 소유율은 75.5%에서 74.8%로 떨어졌다.” 전체적으로 캐나다인의 66.5%가 2021년에 주택을 소유하고 있었는데 이는 2011년 최고치인 69.0%에서 감소한 수치이다.
Canada Is Heading For A Hard Landing, Real Estate Prices To Drop 30%: Oxford Econ
캐나다 경착륙, 부동산 가격 30% 하락: Oxford Econ
Oxford Economics는 투자자들에게 캐나다 경제의 경착륙을 준비하라고 경고했다. 이 리서치 회사는 다가오는 충격을 높은 부채 부담, 인플레이션 상승 및 금리 인상으로 돌리고 있다. 이에 따른 충격으로 집값이 최고점 대비 30% 가량 하락할 것으로 예상하고 있다.
경착륙은 금리 조정 후 인플레이션을 진정시키려 할 때 발생하는 경기 침체다. 이는 금리는 오르지만 경제는 둔화될 뿐 경기 침체가 없는 연착륙과 대조적이다. Oxford Econ의 이사인 Tony Stillo는 2022년 4분기에 완만한 경기 침체가 시작될 것으로 예상한다. 그는 이 예측에 대한 이유로 금리 인상, 높은 인플레이션, 약한 글로벌 수요를 꼽았다. 현재 그들은 향후 6개월 이내에 완만한 경기 침체를 예상하고 있다. 이 회사의 모델은 2022년 4분기부터 2023년 2분기까지 고점에서 저점까지 1.8%의 수축을 보여준다.
캐나다 가계는 융통성 있는 대응을 하기에는 부채가 너무 많다. 엄청난 부채 부담으로 인해 약간의 이자 증가가 소득의 큰 전환으로 이어질 있다. 회사는 가처분 소득의 8.2%가 올해 6.5%에서 2023년 2분기에 모기지 상환에 사용될 것으로 예상한다. 2018~2019년 부채 주기보다 높아 2009년 이후 소득에서 가장 큰 비중을 차지한다. “캐나다의 역사적으로 높은 가계 부채와 주택 가격은 경제를 금리에 훨씬 더 민감하게 만든다.”라고 Tony Stillo가 말한다. “급격히 높은 이자율은 부채 상환 비용을 증가시키고 이미 진행 중인 상당한 주택 조정을 심화시킬 것이다. 또한 완고한 인플레이션으로 인한 실질 소득 감소는 가계를 더욱 압박하고 재량 지출과 디레버리징 기간을 단축할 것이다.” 이 회사의 계산에 따르면 일반적인 모기지는 2023년 2분기에 평균 $162(+11.3%) 증가하여 $1,590/월이 될 것으로 보인다. 급격한 증가이지만 인플레이션으로 인해 총액은 침실 1개짜리 평균 임대료보다 낮은데, 집주인들이 공감하기 어려울 것이다.
캐나다 부동산 가격은 주택 가격이 급격히 조정될 것으로 예상된다. 그러나 주택 가격을 2020년 이전 가격으로 되돌리지는 않을 것이다. "30% 주택 조정에 대한 우리의 예측은 기준 주택 가격을 2020년 후반 수준으로 되돌린다. 이는 50%의 팬데믹 급증을 부분적으로만 소거하기 때문이다."라고 Stillo는 설명했다. 이 시나리오에서 벤치마크 주택 가격은 코로나바이러스 이전 수준보다 7% 높게 유지된다. 우울한 주택 가치가 반드시 채무 불이행 및 실현 손실로 이어지는 것은 아니다. 대부분의 주택 소유자는 여전히 살 곳이 필요하기 때문에 경기 침체를 통해 모기지론을 갚는 경향이 있다. 유동성은 투자자에게 더 큰 관심사이다. 구매자 풀이 훨씬 작기 때문이다. 경기 침체와 함께 30% 가격 하락이 사상 최고치로 빠르게 회복되지는 않을 것이다.
Why Are So Few Homes Available For Sale in Toronto?
토론토에서 판매 가능한 주택이 적은 이유는 무엇인가?
https://www.movesmartly.com/articles/why-are-so-few-homes-available-for-sale-in-toronto
토론토 지역의 주택 판매는 5월 이후 20년 만에 최저치를 기록했으며, 이는 판매 가능한 주택 또는 활성 리스팅의 수가 급증하는 추세이다. 활성 목록의 수가 5월과 6월에 증가했지만 지난 2개월 동안 활성 목록이 7월과 8월에 감소하는 추세를 보이면서 이러한 추세가 역전되는 것을 보았다. 6월부터 8월까지 재고 수준이 감소하는 것은 전형적인 계절적 추세라는 점에 주목할 가치가 있지만, 역사적으로 낮은 수준의 판매로 인해 가을 시장으로 이동하면서 재고 수준이 감소할 것이라고 예상하지 못했다. 그렇다면 재고 수준이 하락한 이유는 무엇일까? 이 질문에 대한 답은 다음 두 가지 사항에 따라 다르다. 얼마나 많은 집이 판매 목록에 올라와 있는까? 판매용으로 등록되었지만 더 이상 활성 상태가 아닌 주택 중 얼마나 많이 팔렸고 얼마나 많이 판매되지 않고 단순히 취소되고 시장에서 제거되었는까?
이러한 질문은 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에서 새 목록의 수를 보고하는 방식으로 인해 집계된 MLS 통계를 보는 것만으로는 답할 수 없다. 에이전트는 동일한 주택을 여러 번 취소하고 다시 나열할 수 있고 동일한 집을 다시 나열할 때마다 TTREB에서 "새 목록"으로 계산하기 때문에 이 데이터는 단일 속성이 여러 번 표시되므로 왜곡된다. 즉 새 목록의 수가 과장된다는 것이다. 아래 차트는 5월과 7월 사이에 판매 목록에 올려진 주택 중 8월 말에 더 이상 판매되지 않은 주택의 수를 보여준다. 판매용으로 등록된 주택의 수는 이전 연도보다 적은 반면 콘도 목록의 수는 2018년에서 2020년 사이의 수치와 더 일치하는 것을 볼 수 있다.
매물로 나온 모든 주택 중 39%는 팔지 않고 그냥 내버려 두었다. 이는 지난 4년 동안의 수준보다 훨씬 높으며 2017년보다 약간 낮은 수준이다. 토론토 주택 시장은 2017년 4월 온타리오주가 비거주자 투기세를 도입한 직후 2016년과 2017년 1분기에 저층 주택 가격의 급격한 상승을 경험했다. 2017년의 이러한 가격 역학은 오늘날 시장에서 볼 수 있는 가격 역학과 유사하다. 콘도 시장으로 돌아가 보면 2022년 콘도 목록의 45%가 판매가 끝나지 않았으며 이는 전년도 수준을 훨씬 뛰어 넘었다. (콘도 시장은 2017년에 훨씬 더 균형을 이루었고 위 차트의 각 세그먼트에 대한 취소된 목록의 수에서 볼 수 있듯이, 저층 주택 시장에서 본 것과 같은 유형의 급격한 가격 하락을 보지 못했다는 점에 주목할 가치가 있다. ).
마지막으로, 판매되지 않은 모든 주택과 콘도를 볼 때 또 다른 질문이 생긴다. 취소된 목록 중 어떤 부분이 결국 임대로 이어졌을까? MLS 이외의 타사 웹 사이트에 게시된 개인 임대 또는 임대를 추적할 방법이 없기 때문에 이를 정확하게 측정할 수 있는 방법이 없다. 그러나 MLS 시스템에서 임대 목록에 있는 주택 및 콘도의 하위 집합을 기반으로 분석하면 아래 차트에서 해당 점유율을 볼 수 있다. 2022년 미분양 후 임대되는 주택과 콘도의 비율은 전년도를 훨씬 웃돌았다. 이러한 추세는 주택 소유자가 더 인내심을 갖게 되었고 최근 비교 가능한 판매에 비해 주택 판매 가격의 극적인 인하를 받아들이지 않으려고 하며, 일부는 주택을 시장에서 내놓고 다른 일부는 임대하게 된다. 이러한 추세가 계속된다면 앞으로 몇 달 동안 집값이 계속 안정될 것이다.
Real Estate Buyers Suffering from Fear of Overpaying
초과 지불에 대한 두려움으로 고통받는 부동산 구매자: FOOP는 무엇인가?
https://www.zoocasa.com/blog/fear-of-overpaying-aug-2022/
캐나다 전역의 캐나다인은 부동산 FOOP라고도 불리는 초과 지불에 대한 두려움을 경험하고 있다. 지난 2월에 많은 도시에서 기록적인 가격 상승을 목격한 2년 간의 부동산 상승과 하락 이후에 놀라운 일이 아니다. Zoocasa 고객과 독자를 대상으로 한 최근 여름 설문조사에서 응답자의 60%가 가까운 장래에 주택을 구입할 계획이라고 말했지만 50%는 1년 이상을 기다릴 계획이라고 말했다. 제기된 질문은 이것이 올바른 접근 방식인가? 이다. 부동산 시장의 타이밍은 결코 쉬운 일이 아니다. 지난 6개월 동안 전국적으로 엄청난 변화가 있었다. 구매자 조건이 돌아왔고, 많은 도시에서 정가 및 판매 가격이 하락하는 추세이며, 주택은 작년 이맘때만큼 빠르게 거래되지 않고 있다. 부동산 FOOP로 고통 받고 있다면 고려해야 할 몇 가지 사항이 있다.
2020년과 2021년 대부분의 기간 동안 치열한 입찰 전쟁이 일반적이었고 구매자는 협상력이 거의 없었으며 조건부로 수락된 제안은 거의 없었다. 처음 몇 번의 금리 인상이 시작되면서 우리는 시장이 움직이기 시작하는 것을 보았다. 캐나다 부동산 협회(CREA)는 8월 보고서는 우리가 현재 균형 잡힌 시장 영역에 있다고 밝혔다. 시장의 균형, 매수자 우대, 매도자 우대 여부를 측정하는 신규 상장 대비 판매율은 54.5%로 장기 평균인 55.1%에 근접했다.
이러한 변화와 함께 우리는 오랫동안 기다려온 조건(Condition)의 회복을 보았다. Zoocasa의 CEO이자 중개인인 Lauren Haw는 “경쟁적이고 조건 없는 제안이 수개월간 계속된 후 시장에서 더 많은 조건부 제안을 보고 있다.”라고 설명한다. "이 협상력은 구매자의 압력이 일부 완화되었음을 의미하며 조건 외에도 가격에 더 많은 흔들림의 여지가 있음을 보고 있다."
우리는 캐나다인들이 집을 소유하고 싶어한다는 것을 알고 있다. 최근 설문 조사에서 응답자의 60%가 단독 주택을 살 계획이라고 말했지만 현재 시장에 나와 있는 사람들이 콘도 아파트 및 타운하우스와 같은 보다 저렴한 부동산 유형에 기대게 만드는 주요 요인은 경제성이다. 같은 조사에서 응답자의 35.8%는 금리 인상이 부동산 시장에 대한 관심에 부정적인 영향을 미쳤다고 말했다. 그러나 금리 인상은 많은 주요 도시를 포함하여 전국의 부동산 가격에 하락 압력을 가했다.
8월에 GTA의 모든 부동산 유형의 평균 판매 가격은 같은 해 기준 가격보다 7.16% 낮았다. 캘거리, 해밀턴-벌링턴, 프레이저 밸리를 비롯한 많은 다른 도시들도 같은 추세를 따랐다. 우리는 시장이 느리긴 하지만 평준화되기 시작하는 것을 보고 있다.
Why Toronto Real Estate Investors Aren’t Rushing to Sell Yet
토론토 부동산 투자자들이 아직 매각을 서두르지 않는 이유
https://www.movesmartly.com/articles/why-toronto-real-estate-investors-arent-rushing-to-sell
부동산 투자자의 비중이 높은 주택 시장은, 투자자들이 최종 주택보다 시장을 매각하고 퇴출하려는 경향이 더 많기 때문에 최근 토론토 지역과 같이 시장이 둔화될 때 가격의 급격한 하락에 더 취약한 경우가 많다. 사용자 또는 소유자 점유자(즉, 자신의 집에 거주하는 사람)와 달리, 투자자들은 일반적으로 주택 시장이 냉각되기 시작할 때 가장 먼저 퇴장하는 사람들이다. 소유자-점유자와 달리 부동산에 덜 집착하고 개인적인 결정이 아니라 사업상의 결정으로 매각에 접근하기 때문이다. 우리는 2008년 미국 금융 위기가 있기 전 부동산 거품이 발생했던 해에 이러한 현상이 발생하는 것을 목격했다. 그 당시에는 주택을 구입하는 투자자의 비율이 가장 높은 주에서 주택 가격이 가장 많이 하락했다.
보다 최근에, 우리는 투자자가 소유한 유닛의 비율이 높은 토론토의 콘도 시장에서 이러한 역동적인 전개를 목격했다. COVID-19 팬데믹이 발생한 첫 해에 가격과 임대료 하락으로 콘도 목록이 급증했으며 2021년 4월 보고서에서 판매 중인 투자자의 점유율 증가가 이야기의 큰 부분임을 보여주었다. 그러나 그렇다면 투자자들은 시장이 냉각되는 지금 매도를 서두르지 않는 이유는 무엇일까?
이번에는 임대료가 급격히 상승하는 매우 강력한 임대 시장이 투자자들이 투자에 대해 낙관적인 태도를 갖도록 도왔다. 2020년, 투자자들이 매도를 서두르자 가격과 임대료가 하락하는 추세를 보였고, 이로 인해 많은 투자자들은 매우 비관적이었다. 오늘날에는 가격만 하락하고 있으며 콘도 가격은 실제로 저층 가격보다 더 잘 버티고 있다. 반면에 콘도 임대료는 리서치 회사 Urbanation에 따르면 8월에 토론토에서 20% 상승하여 기록적인 평균 $2,806를 기록하여 투자자들이 주택 가격과 임대료의 미래 경로에 대해 낙관적이다.
이제 우리는 잠재적인 투자자 행동의 첫 번째 단계를 지나갔을 가능성이 높다. 경기 침체의 초기 단계에서 투자자는 미래에 가격이 더 낮아질 것이라고 믿고 미래의 하락을 피하기를 원할 때 퇴장하게 된다. 주택 주기의 후반기에 일부 투자자들은 재정적 어려움으로 인해 시장을 떠나게 된다. 레버리지가 높은 투자자일수록 금리가 급격히 상승하는 시기에 더 민감하고 취약하다. 투자자가 모기지 갱신을 위해 더 높은 부채 상환금을 감당할 수 없다면 부채 부담을 줄이기 위해 하나 이상의 자산을 언로드하기로 결정할 수 있다.
대부분의 사람들이 오늘날의 더 높은 금리가 부채 상환에 미치는 영향을 아직 느끼지 못했기 때문에 많은 투자자들이 빠져나가는 것을 본 적이 없지만 이는 점차적으로 바뀔 수 있다. 사전 건설 주택과 콘도를 계약금으로 구입한 투자자의 경우 일부는 현재 이자율로 모기지를 받을 자격이 없어 실제로 부동산을 소유하지 못할 가능성이 있다. 우리는 부동산을 폐쇄하고 점유해야 하기 전에 이러한 부동산에 대한 계약을 '양도'하기를 열망하는 이러한 투자자들 사이에서 고통의 초기 징후를 보고 있다. 많은 사람들이 구매 불이행을 피하기 위해 거래에 대한 재정적 손실을 기꺼이 감수하지만, 현재로서는 구매자의 양도 판매에 대한 욕구가 매우 낮다.
Canadian Real Estate Prices Just Made A Record Price Drop: Teranet-National Bank
캐나다 부동산 가격이 기록적인 가격 하락을 기록했다: Teranet-National Bank
Teranet-National Bank of Canada 주택 가격 지수(HPI)는 8월 주택 가격이 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 이 지수는 개념적으로 CREA의 HPI와 유사하지만 토지 등록 데이터를 기반으로 한다. 모든 거래를 포함하기 때문에 더 정확하고 포괄적이다. Teranet-National Bank의 HPI는 지수에서 가장 큰 가격 하락을 보였다.
캐나다 부동산 가격은 HPI 역사상 가장 큰 하락을 보였는데,11-City HPI는 8월에 2.4% 하락했으며 2022년 5월 고점에서 4.06% 하락했다.
대부분의 시장에서 마이너스 성장이 관찰되었다. National Bank는 해밀턴(-5.83%), 오타와-가티노(-3.1%), 핼리팩스(-3.6%), 토론토(-4.0%)에서 가장 큰 타격을 입었다. 특별히 극단적인 정도는 아니었지만 밴쿠버(-2.0%)는 BC 부동산 시장 대부분과 함께 하락했다. 캐나다 부동산은 더 높은 이자율의 삶에 적응하고 있지만 생각만큼 빠르지는 않다. 모기지 사전 승인은 구매력을 뒷받침하는 것으로 여겨져 최대 4개월 전에 확보한 더 낮은 금리를 제공한다. 금리가 더 오랫동안 더 높은 수준을 유지함에 따라 시장은 더 높은 자본 비용에 계속 적응할 것으로 예상된다.
