8월 둘째주
부동산/모기지 소식
Aug 13, 2023 by 박구용
Rent hit a new high in July as students prepped for school, buyers sidelined: Report
7월에 학생들이 학교에 갈 준비를 함에 따라 임대료가 최고치를 기록했고, 구매자들은 제외되었다
이번 주에 발표된 Rentals.ca와 리서치 회사 Urbanation의 데이터에 따르면 7월의 평균 요구 임대료는 작년 같은 달보다 9% 높은 2,078달러를 기록했다. 이번 7월 수치가 지난 3개월 동안 가장 빠른 성장 속도를 구성하고 있으며 평균 요구 임대료가 6월과 7월 사이에 1.8% 증가하여 지난 8개월 동안 가장 빠른 월간 증가율을 기록했다고 말했다. 2021년 7월에 비해 평균 요구 임대료는 21% 증가하여 월 평균 $354가 추가되었다.
임차인의 권리를 옹호하는 온타리오 임차인 옹호 센터(Advocacy Center for Tenants Ontario)의 옹호 및 법률 서비스 책임자인 Douglas Kwan은 "내년 온타리오의 평균 요구 임대료가 3,500달러로 뛰더라도 전혀 놀라지 않을 것"이라고 말했다. "이 위기가 완화되거나 줄어들 것이라는 조짐은 정말 없는 것 같다." Kwan은 집주인이 제안하는 임대료 인상이나 광고에 나오는 수치에 충격을 받는 세입자를 일상적으로 본다. 예를 들어 한 시리아 난민 가족은 온타리오주 워털루에서 한 달에 2,000달러에 집을 임대하기 시작했다. 그들의 집주인은 1년 후 그들에게 접근하여 대신 한 달에 거의 $4,000를 요구했다. "우리는 또한 캐나다 전역에서 온 사람들의 이야기를 듣고 있다. 일부는 자신의 재산을 팔고 온타리오 동부로 이사하기 위해 (저렴한 것으로 광고된 새 건물에서) 저렴한 은퇴 장소를 찾기를 희망했다."라고 Kwan은 말했다. "글쎄요, 그들은 그곳으로 이사했고 그들의 건물이 정보의 임대료 통제 제외 대상이라는 것을 알게 되었지만 그들의 임대료는 다음 해에 20퍼센트가 오를 것이라는 것을 알게 되었다." 저렴한 주택 부족, 임대료 상승 등 여러 요인이 있지만, Rentals.ca 및 Urbanation은 가을 이전에 임대 계약을 체결하는 고등학생의 급증, 전례 없는 수준의 인구 증가 및 주택 구매자의 집값 상승이 7월 상승의 원인이라고 분석했다.
이자율이 상승함에 따라 구매에. Urbanation의 Shaun Hildebrand 사장은 보도 자료에서 "캐나다의 임대 시장은 현재 임대료를 최고치로 끌어올리는 요인의 완벽한 폭풍에 직면해 있습니다."라고 말했습니다. "여기에는 임대 활동의 성수기, 신규 거주자를 위한 국경 개방 정책, 빠르게 증가하는 소득, 사상 최악의 주택 소유 경제성 조건이 포함됩니다." 부동산업자들은 일부 예비 구매자들이 그들의 구매력을 잠식한 일련의 금리 인상에 겁을 먹은 후 올해 대부분 동안 주택 시장에서 빠져나갔다고 보고했다.
지난 달 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 주택 평균가격은 6월 709,218달러로 전년동기대비 6.7% 상승했다. 계절 조정 기준으로는 709,103달러로 전년 대비 0.7% 하락했다. 이 단체는 전국 평균 주택 가격이 2022년부터 올해 702,409달러로 0.2% 하락한 후 2024년에는 723,243달러로 상승할 것으로 보고 있다. 캘거리 대학교 학생이자 집세 통제 강화와 같은 주택 정책 개혁을 요구하는 저소득 및 중산층 캐나다인으로 구성된 전국 조직인 Acorn의 회원인 Keegan Colwell에게는 집을 소유한다는 생각이 손이 닿지 않는 것 같다. Colwell은 오랫동안 룸메이트와 함께 아파트를 임대했으며 일반적으로 그의 임대료가 약 $30 인상되는 것을 보았지만 올해는 $400 미만으로 인상되었다. "그것은 더 많은 대출을 받거나 수업을 더 많이 듣는 것과 같이 모든 것을 훨씬 더 어렵게 만들고 이미 꽤 빠듯한 예산일 때 많은 스트레스를 더할 뿐이다."라고 그는 말했다.
이들의 좌절감은 Rentals.ca와 Urbanation 수치에서 처음으로 나타났으며 특수 목적 콘도미니엄과 아파트에 대한 평균 요구 임대료는 7월에 $2,000 이상으로 상승하여 $2,008에 도달했다. 1베드룸 아파트만 해도 연간 13%, 월간 2.5% 상승해 7월 수치는 1,850달러가 되었다. 2베드룸 유닛의 평균 요구 임대료는 2,191달러였으며, 3베드룸 유닛은 2,413달러였다. 그러나 스튜디오는 평균 $1,445였다. 목적 건축 및 콘도미니엄 아파트에 대한 연간 요구 임대료 증가의 대부분은 캐나다 최대 시장 중 가장 빠른 임대료 증가 지역으로서의 지위를 유지한 캘거리에서 발생했다.
몬트리올도 임대료 요구가 크게 증가했지만 대부분의 다른 시장은 최근 일반적인 것보다 느린 속도로 성장했다. Rentals.ca 및 Urbanation 보고서는 또한 룸메이트를 구하는 사람들의 임대료 요구가 증가했음을 감지했다. BC, 앨버타, 온타리오, 퀘벡에서는 이러한 숙박 시설에 대한 임대료가 지난 1년 동안 평균 16% 증가한 971달러를 기록했다. 밴쿠버와 토론토는 각각 1,455달러와 1,296달러로 룸메이트 임대료 평균 요구 임대료에서 1위를 차지했다.
5 Cheapest Detached Homes Outside Toronto
토론토 외곽에서 가장 저렴한 단독주택 5곳
https://strata.ca/blog/5-cheapest-detached-homes-outside-toronto
New Eglinton Crosstown Opening Date To Be Announced By End Of Summer
새로운 Eglinton Crosstown 개장일 여름 말까지 발표 예정
https://storeys.com/eglinton-crosstown-new-opening-date/
Metrolinx의 사장 겸 CEO는 Eglinton Crosstown LRT의 새로운 개통일에 대한 향후 발표를 예고했다. Phil Verster는 목요일 기자 회견에서 크라운 에이전시가 오랫동안 지연된 환승 노선이 다음 달 안에 개통될 새로운 목표 기간을 공개하기를 희망한다고 말했다. Verster는 기자들에게 "우리는 Eglinton Crosstown의 여러 측면에서 훌륭한 진전을 이루었다. 신뢰할 수 있는 일정이 어떤 것인지 파악하기 위해 엄청난 양의 작업이 있었다. "여름이 끝날 무렵, 우리는 [LRT] 서비스를 제공할 날짜 범위를 발표할 것이다."
Verster는 대중교통 프로젝트가 현재 기술적 문제를 발견하고 수정하는 "테스트 및 커미셔닝 단계"에 있기 때문에 확고한 개장일보다는 범위를 합리화했다. Verster가 "매우 우려"한다고 지적한 문제 중 하나는 트랙의 상태였다. 열차가 원활하게 운행되지 않았고 탈선까지 발생했다. 그러나 아직 구현해야 할 몇 가지 장기적인 수정 사항이 있지만 이 문제는 이제 "만족할 만큼 해결"되었다.
Stan Cho 교통부 차관은 2021년 오타와 경전철 탈선을 가리키며 우선순위는 Eglinton Crosstown이 안전하게 운행되도록 하는 것이라고 말했다. 조씨는 “이 크로스타운이 완공되기까지 사람들이 너무 오래 기다렸다”며 공사가 현재 98% 완료됐다고 말했다. "안전할 때 열겠다." Vester는 Eglinton Crosstown의 다른 측면에서 운영 승무원을 가르칠 트레이너의 조달을 포함하여 "뛰어난 진전"이 있어 프로젝트를 완료하는 "중요한 경로"에 놓였다고 말했다.
Verster는 "엄청난 진전, [우리는] 여름이 끝날 때까지 5호선이 운행될 시기에 대한 명확한 표시를 제공하기를 간절히 원합니다."라고 말했다. Eglinton Crosstown의 건설은 2011년에 시작되었고 대중 교통 노선은 처음에 2020년에 개통될 것으로 예상되었다. 55억 달러 규모의 이 프로젝트는 공급망 문제, "예측할 수 없는 결함", Metrolinx와 설립된 건설 컨소시엄 간의 법적 분쟁 등 수많은 지연에 직면해 있다. 개통되면 Eglinton Crosstown LRT 25개 역이 동쪽의 Kennedy에서 서쪽의 Mount Dennis까지 뻗어 54개의 버스 노선, 3개의 지하철역, 3개의 GO Transit 노선을 연결하게 된다
Average Home Prices Trending Down in Toronto Area - Toronto Area Real Estate Market Update - August 2023
토론토 지역의 평균 주택 가격 하락 추세 - 토론토 지역 부동산 시장 업데이트 - 2023년 8월
전년 대비 7월 토론토 지역 주택 평균 가격은 $1,353,902로 작년 같은 달보다 5% 상승했다. 지난달 집값 중간값은 119만1500달러로 지난해보다 6% 올랐다. 7월 주택 판매는 작년보다 15% 증가했고 신규 주택 리스팅은 15% 증가했다. 이달 말 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 작년보다 8% 증가했다. 수요와 공급 사이의 현재 균형은 재고 월(MOI)에 반영되며, 이는 매월 판매 수 대비 재고의 척도다 . 7월 주택 MOI는 2.7로 2개월 전인 5월 1.3에서 급상승해 경기 둔화를 시사했다. 7월 토론토 지역의 콘도(콘도) 평균 가격은 $762,239로 작년보다 3% 상승했다. 7월 콘도 중간 가격은 $690,000로 작년과 변동이 없었다. 7월 콘도 판매는 작년보다 17% 증가했고, 신규 콘도 목록은 작년보다 16% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 12% 증가했다. MOI는 3.4로 증가했다. 주택 시장과 마찬가지로 이는 5월의 1.6에서 급격히 증가한 것으로 둔화를 나타낸다.
지난 몇 달 동안 주목할만한 몇 가지 추세를 살펴볼 가치가 있다. 언급했듯이 MOI가 증가하면 일반적으로 주택 시장이 냉각되고 있다는 신호이며 MOI가 얼마나 빨리 증가하는지에 따라 얼마나 빨리 냉각되고 있는지 알 수 있다. MOI가 점차 높아지면 주택시장도 서서히 냉각되고 있다는 신호이고, MOI가 급격하게 높아지면 시장이 급작스럽게 제동을 걸고 있다는 신호다. 지난 두 달 동안 우리가 보고 있는 MOI의 급격한 증가는 시장이 다소 빠르게 식고 있다는 지표다. 또 다른 흥미로운 추세는 지난 2개월 동안의 평균 및 중간 가격의 변화다. 저층 주택의 평균 및 중간 가격은 5월에 도달한 가장 최근 최고치보다 8% 하락했다. 평균 가격은 일반적으로 계절적 이유로 5월에서 7월 사이에 하락하지만, 여름철에는 일반적으로 구매자가 검색 속도를 늦추기 때문에 계절적 하락은 일반적으로 8% 미만이므로 최근의 가격 하락은 단순한 계절성 이상일 수 있음을 시사한다. 토론토 시는 5월과 7월 사이 중간 가격이 10% 하락한 반면 교외 지역은 중간 가격이 5%에서 7% 하락했다. 반면 평균 및 중간 콘도 가격은 지난 2개월 동안 크게 변하지 않았으며 콘도의 재고 수준이 이미 상당히 높다는 점을 감안할 때 흥미로운 추세다.
지난 한 달 동안 저는 상대적으로 공격적인 가격으로 매물로 나와 있는 주택이 점점 더 많아지고 있음을 알게 되었다. 경우에 따라 판매자는 여러 구매자 제안을 유치하기 위해 인위적으로 낮은 요구 가격으로 집을 나열한다. 제안 날짜에 여러 제안을 유치한 후 판매자는 가격 기대치를 충족시키는 제안이 없기 때문에 결국 모든 제안을 거부하게 된다. 그런 다음 판매자는 자신이 원하는 가격으로 집을 재등록하고 구매자가 판매자의 기대 가격을 충족하지 않기 때문에 집은 몇 주 동안 시장에 나와 있게 된다.
일부 판매자는 점차 가격을 낮추고 있지만 일부 판매자는 9월에 재매물로 내놓을 계획으로 집을 내놓고 있다. 이것은 일반적으로 구매자 활동이 식는 여름철에 에이전트가 취하는 일반적인 접근 방식이지만, 시장이 일반적인 계절 패턴을 넘어 냉각되는 것을 보기 시작하면서 올해 이 전략이 얼마나 잘 작동하는지 보는 것은 흥미로울 것이다. 오늘날의 훨씬 더 높은 이자율로 인해 시장에 변화가 있기 때문에 올해는 다를 수 있다. 일부 구매자는 특히 그들이 약 8%의 모기지에 대한 스트레스 테스트를 받고 있을 때 오늘날의 이자율로 더 이상 집을 살 여유가 없기 때문에 단순히 일시 중지를 취하고 있다. 우리는 또한 디레버리징을 위해 판매를 위한 일부 투자를 나열할 계획인 여러 부동산을 소유한 기존 소유주들로부터 더 많은 소식을 듣기 시작했다. 가을 시장에서 주택 가격에 어떤 일이 일어날지는 수요와 공급 사이의 미묘한 균형에 의해 좌우될 것입니다. 새 목록의 양이 구매자의 수요보다 더 빠르게 증가하면 가격에 약간의 하향 압력이 가해질 수 있다. 반면에 구매자의 수요가 완만하게 증가하고 신규 매물이 유의미하게 증가하지 않는다면 2022년 하반기와 마찬가지로 2023년 남은 기간 동안 가격이 비교적 변동이 없을 것이다.
Spring rebound “premature” in some of Canada’s largest markets: RBC Economics
일부 캐나다 최대 시장에서 봄철 반등 "시기상조": RBC Economics
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 최근 금리 인상은 캐나다 부동산 시장에 파문을 일으켜 주요 도시 전반에 걸쳐 동향이 다양해졌다. 이러한 금리 인상의 효과는 밴쿠버, 프레이저 밸리, 해밀턴, 토론토, 오타와에서 특히 두드러졌다. 거래 감소와 완만한 가격 상승으로 이전의 강력한 봄 모멘텀에서 변화가 나타났다.
RBC Economics의 Robert Hogue와 Rachel Battaglia의 최신 특별 주택 보고서에서 경제학자들은 지역 부동산 위원회의 초기 시장 결과를 기반으로 6월과 7월 사이에 전국 시장이 어떻게 변했는지 살펴보았다. “지난 달에도 공급 측면에서 좋은 소식이 있었다. 판매자는 모든 초기 보고 시장에서 더 많은 부동산을 매물로 내놓았고 대부분의 경우 몇 달 동안 지속된 추세를 확장했다. 이는 봄 동안 크게 긴축되었던 온타리오와 브리티시 컬럼비아의 시장 균형을 재조정하는 데 도움이 되었다. 지속된다면 우리는 가격 상승이 앞으로 몇 달 동안 계속해서 완만해질 것으로 예상할 것이다.”라고 저자는 썼다. 캐나다 최대 부동산 시장의 냉각 활동 징후는 RBC 이코노미스트가 제공한 통찰력과 일치한다 .”
토론토 지역에서는 최근 금리 인상의 누적 효과로 인해 봄철에 형성되었던 모멘텀이 둔화되었다. RBC 이코노미스트에 따르면, "이미 많은 구매자의 한계를 넘어선 예외적으로 높은 소유 비용으로 인해 최근의 금리 인상은 의심할 여지없이 더 많은 구매자를 시장에서 내보냈고 올 봄에 나타난 놀랍도록 빠른 모멘텀을 지연시켰다." 냉각 활동 중에도 새 목록의 증가는 잠재 구매자에게 더 많은 옵션을 제공하여 수요와 공급 간의 균형을 개선하는 데 기여했다. 그 결과 토론토 종합 MLS HPI가 지난 3개월 평균 2.4%에 비해 7월에 월간 0.9%만 증가하는 등 가격 인상률이 상당히 완화되었다. 단독주택의 가격 상승폭이 더 컸지만 벤치마크 콘도 가격은 고금리와 다가오는 경기 침체 가능성으로 인한 어려움을 반영하여 작년 수준보다 낮은 수준을 유지하고 있다.
Homeowners and buyers proving resilient to higher rates, says broker
모기지 브로커은 주택 소유자와 구매자가 더 높은 금리에 탄력적임을 증명한다고 말했다.
캐나다의 모기지 시장은 금리 급등과 차입 비용으로 지난 1년 동안 냉각되었지만 현재까지 일부 사람들이 활동이 어지러워지기 시작하면서 예상했던 전면적인 위기와 비슷한 것은 없었다. 6월과 7월에 중앙은행이 두 번 더 인상하여 그 모멘텀을 늦추는 데 도움이 되었음에도 불구하고 캐나다 은행이 금리 인상을 일시 중지하는 것처럼 보임에 따라 올 봄 일종의 미니 부활이 속도를 냈다. 그럼에도 불구하고 온타리오와 브리티시 컬럼비아의 모기지 및 주택 시장은 이러한 추가 금리 인상의 결과로 더 조용한 활동을 보였지만 새로운 재고가 천천히 시장에 출시되고 있다.
Orangeville에 있는 Rock Capital Mortgage의 수석 브로커인 Dwight Trafford는 Canadian Mortgage Professional에 모기지 시장의 지속적인 탄력성이 변화하는 상황에 적응하는 캐나다인의 능력에 대한 증거라고 말했다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 충격과 두려움에 휩싸인 금리 인상의 영향에 익숙해지는 데 시간이 좀 걸렸을 수 있지만 Trafford는 현재 주택 소유자와 구매자 모두 새로운 현실에 익숙해진 것 같다고 말했다. "캐나다인들은 사물에 정말 빨리 적응합니다."라고 그는 말했다. “그들의 이율은 하루에 1.5%였고 다음 날에는 5%였다. 나는 그들이 그 다음날 그것을 극복했다고 생각합니다. 그래서 사람들은 다가오는 일에 익숙해집니다. “그들은 저에게 전화를 걸어 '내가 얻을 수 있는 최선의 것이 무엇입니까?'라고 묻습니다. 그리고 저는 그들에게 5.75% 또는 6.25% 또는 무엇이든 말합니다. 그들은 시장을 비교하면서 '그래, 꽤 좋은 것 같아.'라고 말합니다.”
트래포드는 중앙은행 인상이 계속됨에 따라 변동금리 주택소유주 고객 대부분이 주택담보대출 비용 상승 현실에 침착하게 접근하고 있으며 지불을 더 저렴하게 하기 위해 필요한 경우 옵션을 파악하고 할부 상환액을 늘리거나 늘리고 있다고 말했다. 금리 인상으로 인해 월 지불액이 급증하는 것을 보지 못한 고정 금리 차용인은 1~2년 후 갱신 시 약간의 충격을 받을 수 있으며, 그 갱신 금리는 2018년에 비해 상당히 높아질 가능성이 있다.
그러나 Trafford는 스트레스 테스트 비율과 은행의 보수적 자격 기준을 차용인이 금융 붕괴에 직면하지 않고 더 높은 모기지 비용을 감당할 수 있다고 믿는 이유로 지적했다. 그는 "대부분의 사람들이 더 높은 급여를 받을 여지가 있다"고 말했다. “그들은 외출을 많이 하지 않아야 할 수도 있고, 큰 휴가를 가지 않을 수도 있으며, 어떤 경우에는 [그들의 삶]을 더 저렴하게 만들고 생활 방식을 유지하기 위해 크기를 줄여야 할 수도 있다. “하지만 일반적으로 캐나다인들은 부동산에 너무 많은 돈을 쓰고 있다고 생각한다.”
