6월 첫째 주
부동산/모기지 소식
Jun 6, 2021 by 박구용
콘도 투자자가 최고의 신축콘도 프로젝트를 선택하는 방법.
토론토와 벤쿠버에서 콘도 구매자의 차이점.
https://www.livabl.com/2021/05/condo-investors-best-construction-project-floorplan.html
https://storeys.com/toronto-vancouver-baker-real-estate-incorporated-bakerwest/
Padmapper의 최신 보고서에 따르면, 캐나다 도시의 2/3가 4월 임대료 인상을 기록하면서, 지난 1년 동안의 급격한 하락의 바닥을 찍고 반등하는 모습을 보여주고 있습니다. 또한 지난 4월에는 GTA의 신규콘도 판매량이 20년 만에 기록을 경신하여 10년 평균 보다 69% 증가했다고 BILD가 밝혔습니다.
이런 상황에서 TCS Marketing Systems의 공동창업자인 Mark Cohen은, 신축콘도 프로젝트를 선택하는 요령에 대해 다음과 같이 언급했습니다.
-투자자는임차인이 살게 될 라아프 스타일을 생각해야 하는데, 특히, 최근 콘도 거주에서도 야외 공간, 다기능실과 걷기에 대한 강한 수요를 보이고 있습니다.
-해당 프로젝트에 대한 숙제가 필요: 건설사의 프로젝트 완공과 시공 기록, Cash Flow.
-토론토 다운타운 지역과 같이 임차인에게 더 친숙하고, 높은 임대가격으로 보다 긍정적인 현금 흐름을 창출할 수 있다.
-GTA Condo Investment report에 따르면, 2020년 콘도 렌탈의 58%가 1 Bed 유닛이었는데 이는 월 86달러로, 스튜디오 임대의 경우 월평균 163달러의 현금 흐름에 이어 두번째로 높은 현금 흐름을 보였습니다.
-하지만, 토론토 다운타운이 아닌, 905지역에서 콘도를 구입할 계획이라면, 2 Bed 유닛이 더 유리할 수 있습니다. 소규모 단위와 렌트를 할 수도 있지만, 분할된 침실 구조가 임차인의 수요를 보다 효과적으로 수용할 수 있기 때문입니다.
-600 sqft 미만의 유닛에서는 저장공간(Storage Space)의 여부도 중요한 요인입니다.
-Amazon drop-off lockers, 공동작업시설(Co-working facilities), 야외공간(Outdoor Space)과 같은 편의시설은 분명 매력이 될 수 있습니다.
-하지만, 더 많은 수익을 보장할 수 없는 너무 많은 부대시설 기능에 얽매이지 않는 것이 중요합니다. 왜냐하면, 이런 부대시설은 매력적이기는 하지만, 더 높은 임대료를 보장하지도 않고, 관리비(Maintenance Fee)를 더 올리는 역할을 하기도 하기 때문입니다.
[Top In-Suite Must-Haves]
토론토 : A den or Flex Space, Smart technology, A media or desk nook.
벤쿠버: Climate control, Wellness features such as air and water purification, Enclosed/heated balconies and outdoor space in general.
[Top Building Must-Haves]
토론토: Walkability (proximity to neighbourhood amenities), Party room, Electric car chargers, Parcel rooms.
벤쿠버: Bike parking, Walkability to services, Fitness facilities.
비즈니스 보다 주택에 더 많은 자본투자, BMO.
BMO의 수석 경제학자 Douglas Porter는, 2021년 1분기 주택 투자 데이터 분석자료를 바탕으로, GDP 대비 비즈니스 보다 주택에 더 많은 투자 자본이 들어가고 있다고 밝혔습니다.
아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 주택 자본투자가 2021년 1분기 GDP의 10.3%에 도달하면서, 이전 분기에 비해서 2배 이상 상승한 것을 볼 수 있습니다. BMO의 계산에 따르면, 연간 43%의 속도로 지속 불가능한 높은 성장률을 기록했습니다. 이는 이미 높은 수준이었던 추세를 뛰어 넘는 수치이며, GDP의 6% 미만인 장기적인 표준치 보다도 2배 높은 수치입니다.
이에 Douglas Porter는, 주택거래활동이 점점 줄어들면서 주거 투자가 감소할 것이고, 경제가 재가동 되면서 비즈니스에 대한 자본투자가 상승할 것이라 기대할 하면서도, 주택과 비즈니스에 대한 자본투자 비율(10.3% vs 9.3%)이 교차하고 있음은 놀라운 사실이라고 표현했습니다.
참고로, 미국의 주택과 비즈니스에 대한 자본투자 비율은, 4.8% vs 13.4% 입니다.
Trudeau, 높은 주택 비용을 낮출 것을 약속.
https://www.bnnbloomberg.ca/trudeau-promises-cities-help-to-lower-high-cost-of-housing-1.1611266
https://www.livabl.com/2021/06/trudeau-pledges-cities-fight-housing-affordability-crisis.html
Justin Trudeau 총리는 최근 연설에서 "너무 많은 곳에서 집을 소유하는 것이 어려워 졌다"고 말하면서, 급증하는 주택 비용을 해결하기 위해 지방 자치 단체에 연방정부 차원의 지원 및 솔루션을 약속했습니다. 그리고 현재 젊은 사람들은 주택문제가 아니라, 주택위기에 직면해 있다고 추가했습니다.
그러면서, 주택위기를 해결하는 데 바로 효과를 볼 수 있는 특별한 방법은 없지만, 지난 5년 동안의 정책적인 노력들(National Housing Strategy, Rapid Housing Initiative and the First-Time Homebuyers Incentive) 소개했습니다. 또한 주택 가격에 대해 전국의 지방 자체 단체 지도자들과 더 많은 대화를 나눌 예정이라고 말했습니다.
한편 RBC의 선임 경제학자인 Robert Hogue가 지난달 발표한 논평에 따르면, 2020년 4월 이후 전국적으로 주택 평균 가격은 23%($135,000)상승했습니다.
토론토 주택가격은 판매부진에소 불구하고 1.1M 달러로 사상 최고치를 기록.
지난 4월 달 판매량 감소에도 불구하고, 캐나다의 주택가격은 가장 높은 기록을 보였습니다.
토론토 부동산협회가 지난 목요일에 발표 한 데이터에 따르면, 지난 달 광역 토론토 지역 (GTA)에서 판매 된 모든 주택의 평균 가격은 1,108,453 달러에 도달하면서, 이전의 1.1M 보다 상승했습니다. 지난 달 GTA에서는 거의 12,000개의 주택이 거래되었는데, 이는 1년 전보다 160% 급증한 반면 13,663채의 주택이 팔린 4월 보다 하락세였습니다.
이에 대해 보고서는, 재고 부족인 5월 주택가격을 사상 최고치로 끌어 올리는데 크게 기여했다고 지적했습니다. 실제로 신규 매물은 전년 대비 7% 증가하는데 그쳤습니다.
GTA의 단독주택 평균판매 가격이 5월에 $1,415,698에 도달했는데, 이는 지난 4월에 비해서 소폭 상승한 수치로, 1년 전에 비해 37% 급증한 수치입니다.
온타리오 주택보험은 지난 10년간 64% 상승, RATESDOTCA.
https://storeys.com/ontario-home-insurance-up-64-percent/
https://rates.ca/resources/frustrated-rising-home-insurance-premiums-blame-climate-change
Ratesdotca의 새로운 보고서에 따르면, 개인 재산피해 청구건수가 2011년 이후 캐나다 전역에서 42% 증가하면서, 캐나다의 평균 주택보험 비용은 지난 10년 동안 인플레이션의 3배 이상 증가했습니다.
알버타주는 보험료가 가장 급격히 증가했으며, 주 평균 주택 보험료는 2011 년 이후 140 % 상승한 741 달러에서 2021 년 초에는 1,779 달러로 상승했습니다. 온타리오에서는 보험료가 2011 년 $ 782에서 올해 $ 1,284로 같은 기간 동안 64 % 증가했습니다. 이 수치들은 비교하기 싶게 조금 더 간단히 하면, 알버타는 10년 동안 $100 => $240, 온타리오는 $100 => $163로 상승했음을 확인할 수 있습니다.
Ratesdotca의 편집장인 Jameson Berkow는, 이와 같이 주택보험료가 상승하고 있는 가장 큰 원인으로 기후변화를 강조하면서, 이미 기후변화가 캐나다 주택 소유자들에게도 직접적인 재정적 영향을 미치기 시작했다고 언급했습니다.
Source: Ratesdotca, www.rates.ca
새로운 스트레스 테스트가 캐나다 전역의 주택 구매자에 미치는 영향, ZOOCASA.
https://www.zoocasa.com/blog/impact-of-new-stress-test-on-homebuyers/
아래의 계산은 다운페이 20%, 30년 상환, 추가부채 없음, 관리비 없음, 난방비 $125, 재산세 월 $331로 가정한 결과입니다.
