11월 둘째주
부동산/모기지 소식
Nov 11, 2023 by 박구용
Bank of Canada Can Diverge From The Fed, But We Doubt It: BMO
캐나다 은행(Bank of Canada)이 연준과 다를 수 있지만 의심스럽다: BMO
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-can-diverge-from-the-fed-but-we-doubt-it-bmo/
미국과 캐나다의 경제는 일반적으로 같은 방향으로 움직이며 일반적으로 정책도 마찬가지다. 하지만, 미국은 높은 금리에도 불구하고 계속 탄탄한 성장을 보이고 있는 반면, 캐나다 경제는 흔들리지는 경향을 보여주고 있기 때문에 상황이 바뀌고 있다. 결과적으로 많은 사람들은 캐나다 은행(BoC)이 미국 연방준비제도(Fed)와는 다른 특이한 조치를 취해야 할 수도 있다고 생각한다.
캐나다와 미국 경제는 서로 다른 경로에 있다. 미국의 실질 GDP 성장률은 여전히 천문학적이며 최근 수치에서는 4.9% 상승했다. 대조적으로, 캐나다의 실질 GDP 성장은 막대한 인구가 총 성과를 향상시키는 데에도 불구하고 정체되어 있다. 1인당 기준으로 보면 격차는 더욱 벌어진다. 그것은 문제를 야기한다. 미국 경제는 여전히 빠르게 성장하고 있으며 인플레이션을 완화하기 위해 더 높은 금리가 필요하다. 반면에 캐나다는 주로 부동산을 기반으로 하는 경제를 갖고 있다. BMO의 수석 이코노미스트인 Douglas Porter는 “물론 필요하다면 은행이 연준과 다를 수 있다.”라고 설명한다. 이어 “이런 분리에 대한 역사적 선례는 많다.”
은행의 조사에 따르면 고용은 과거의 격차를 나타내는 주요 지표 역할을 했다. "정상적인" 실업률 격차는 -1포인트인데, 이는 주로 방법론의 차이로 인해 발생한다고 Porter는 설명한다. "물론, -1 ppt 격차는 차트에 따라 익일 금리가 동기화되는 것과 일치한다."라고 그는 강조한다. "그러나 문제는 경직된 핵심 인플레이션과 침체된 루니에 대한 지속적인 우려를 고려할 때 이다.'
캐나다 중앙은행의 유일한 임무는 인플레이션 통제라는 점을 기억하는 것이 중요하다. 안정적인 통화는 캐나다 경제의 주요 특징 중 하나다. 투자, 고용, 무역 유치에 도움이 된다. 인플레이션은 모든 통화 보유자에게 영향을 미치기 때문에 성장이 둔화되는 기간보다 피해가 훨씬 더 광범위하다. BoC는 단기 성장을 시도하기 위해 캐나다의 장기적인 생존 가능성을 위험에 빠뜨리지는 않을 것이다. 연준이 금리를 유지하거나 심지어 인상하는 동안 캐나다의 완화 조치는 약세를 가져올 것이다. 석유, 목재, 심지어 주요 식품(예: 옥수수, 밀 등)과 같은 상품의 가격은 미국 달러로 표시된다. 결과적으로 미국 달러에 대한 루니의 침식은 인플레이션이라고 볼 수 있다. BMO, Porter는 “연준보다 먼저 은행이 느슨한 입장으로 선회하는 데 위험이 있기는 하지만, 앞으로 1년 동안 정책에 큰 차이가 있을 것이라고는 의심한다.”라고 말했다.
CMHC eyes $8.5-billion bond sale as soon as next week
CMHC는 이르면 다음 주에 85억 달러 규모의 채권 매각을 목표로 하고 있다.
https://www.bnnbloomberg.ca/cmhc-eyes-8-5-billion-bond-sale-as-soon-as-next-week-1.1996501
캐나다 연방 주택청은 이르면 다음 주에 85억 달러에 달하는 채권 매각을 준비하고 있다고 한다. 캐나다 모기지 주택공사(Canada Mortgage and Housing Corp.)는 채권 딜러들이 투자자들을 선별한 후 11월 13일 주에 변동 금리 및 고정 금리 캐나다 모기지 채권(CMB)으로 구성된 계획된 거래에 대한 주문을 받을 것으로 보인다고 소식통이 말했다. 상업 대출 기관은 프로그램을 통해 모기지 풀을 판매하여 주택 시장을 통해 더 많은 대출 자금을 조달할 수 있다. 캐나다 모기지 채권은 사실상 정부 보증을 수반한다. 매각은 11월 21일로 예정된 연방 정부의 가을 경제 보고서 이전에 완료될 것이며 재무부가 CMB 프로그램에 대한 CMHC의 연간 발행 한도를 600억 달러로 늘린 후 첫 번째 채권 거래가 될 것이다.
이 기관은 이전에 11월 20일 주에 거래를 추진할 계획이었다고 소식통은 말했다. CMHC는 최대 80억 달러의 10년 고정 금리 채권과 5억 달러의 5년 변동 금리 채권을 발행할 수 있다고 사람들은 말했다. 사람들은 시장 상황에 따라 최종 시기와 거래 규모가 여전히 변경될 수 있다고 말했다. 또한 이 기관은 12월에 또 다른 채권 판매를 계획하고 있는데, 이는 40억~60억 달러 사이의 자금을 조달할 수 있다고 CIBC Capital Markets의 분석가들은 지난달 메모에 썼다.
정부 웹사이트에 따르면, 정부는 이 프로그램이 정규 차입 프로그램에 통합되어야 하는지 여부에 대해 대중과 협의한 후 앞으로 몇 주 안에 2,650억 달러 규모의 프로그램에 대한 계획 업데이트를 제공할 계획이라고 한다. 통합의 목표는 비용을 줄이는 것이다. 최근 연간 발행 한도가 증가하면서 투자자들은 이 프로그램이 계속될 것이라고 추측하고 있다고 소식통은 말했다. 저스틴 트뤼도(Justin Trudeau) 총리 행정부는 최근 몇 달 동안 임대료와 모기지 금리가 인상되는 가운데 주택 구입 능력을 개선하라는 압력을 받아왔다.
Inflation, housing affordability weigh down consumer sentiment
인플레이션, 주택 구입 여건이 소비자 심리를 압박
https://www.livabl.com/articles/news/inflation-housing-affordability-weigh-down-consumer-sentiment
주택구매심리지수(HPSI)에 따르면 거의 80%에 가까운 응답자가 경제가 '잘못된 길'에 있다고 믿고 있으며 이는 지난 달보다 7% 포인트 증가한 수치다. 또한 조사에 따르면 소비자의 85%가 지금이 주택 구입에 좋지 않은 시기라고 답했으며, 대부분이 높은 주택 가격과 모기지 금리를 주요 원인으로 꼽았다. 전체적으로 HPSI는 2022년 10월 사상 최저치보다 8.2포인트 오른 64.9를 기록했다. 연속적으로 보면 이 지수는 9월 수준보다 0.4포인트 높다.
Fannie Mae 수석 부사장 겸 수석 이코노미스트인 Doug Duncan은 “소비자들은 주택 시장에 대한 지속적인 불만과 함께 이번 달 더 큰 경제에 대해 훨씬 더 비관적인 태도를 보였다.”라고 말했다.
"모든 소득 집단에 걸쳐 인플레이션은 작년 말부터 지속적으로 '잘못된 길'이라는 믿음을 불러일으켰으며, 이는 소비자들이 많은 상품과 서비스의 높은 가격에 질려 있음을 시사한다." 모기지 금리는 여전히 소비자들에게 큰 부담이 되고 있다. 응답자의 47%는 모기지 금리가 인상될 것이라고 믿고 있으며, 36%는 향후 12개월 동안 모기지 금리가 동일하게 유지될 것이라고 믿고 있다. 대다수의 소비자는 지금이 주택을 구입하기에 좋지 않은 시기라고 믿고 있는 반면, 응답자의 63%는 주택을 판매하기에 좋은 시기라고 믿고 있으며 이는 9월과 같은 비율이다.
응답자의 40%는 향후 12개월 내에 주택 가격이 상승할 것이라고 생각한 반면, 23%는 같은 기간에 주택 가격이 하락할 것이라고 생각했습니다. "지난해 노동 시장이 탄탄하고 임금이 올랐음에도 불구하고 소비자의 69%가 자신의 수입이 전년도와 '거의 비슷하다'고 답했기 때문에 소비자들은 자신의 구매력이 물가를 따라잡지 못했다고 생각할 수 있다." 던컨은 말한다. “우리는 높은 주택 가격 및 상승된 모기지 금리와 함께 가계 재정의 이러한 압박으로 인해 많은 주택 구매자가 직면한 경제성 문제가 연장될 것으로 예상한다.” 직업 안정성은 10월에도 계속 증가했으며, 향후 12개월 동안 직장을 잃을까 걱정하지 않는다는 응답자의 비율은 3%포인트 증가한 78%를 기록했다. 그러나 응답자의 20%만이 가계 소득이 12개월 전보다 "상당히 높아졌다"고 답했다.
Over 2M Mortgage Holders Expected To Face "Interest Rate Shock" In Next 24 Months
2백만 명 이상의 모기지 보유자가 향후 24개월 동안 "이자율 충격"에 직면할 것으로 예상
거의 2년 동안 이자율이 인상되어 왔지만 수백만 명의 캐나다 주택 소유자에게 최악의 상황은 아직 오지 않았을 수도 있다. 2024년과 2025년에는 약 220만 명의 모기지 보유자가 훨씬 더 높은 금리 환경에서 갱신을 달성하면서 "이자율 충격"에 직면하게 될 것이다. 이 수치는 캐나다 전체 미결제 모기지의 약 45%, 즉 6,750억 달러 이상에 해당된다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 새로운 연구에 따르면 290,000명 이상의 고정 금리 차입자가 이미 2023년 상반기에 이러한 충격을 겪었다.
2018년부터 2020년까지 금리는 1%에서 2% 사이를 맴돌았다. 팬데믹이 시작된 후 캐나다 은행(BoC)은 금리를 0.25%로 인하하고 "오랜 기간 동안 낮은 수준"을 유지하겠다고 약속했다. 그러나 2022년 3월 BoC는 맹공격적인 금리 인상을 시작하여 익일 금리를 현재 5%로 끌어올렸다. 주택 소유자가 향후 2년 동안 모기지를 갱신하면 평균 월 지불액이 30~40% 증가할 수 있다. 예를 들어, 고정 금리 기간이 5년이고 상환 기간이 25년인 $500,000 모기지의 경우 금리가 1.94%에서 5.45%로 인상되면 월 지불액이 $950 증가하게 된다. 모기지 보유자들은 이제 "오랜 기간 동안 낮은 수준"이 아닌 "더 오랫동안 높은 수준"의 현실에 직면해 있다. CMHC는 지불액이 커지면 차용인이 "더욱 위태로운 재정 상황"에 처하게 될 수 있으며, 이로 인해 경제가 부정적인 충격과 침체에 더욱 취약해질 것이라고 경고했다.
“주택 소유자들은 낮은 이자율에 익숙해졌다. CMHC는 "캐나다 금융 역사상 약 6~7%의 모기지 금리가 일반적이었지만 오늘날 모기지 보유자들은 지난 40년 동안 이 수준까지 가장 빠르고 최대의 금리 인상을 직면하고 있다"고 말했다. "이러한 급격한 금리 인상은 가계가 역사적으로 높은 수준의 부채와 높은 생활비에 직면하고 있는 시기와 일치한다." 높은 이자율과 증가하는 부채 상환 비용에도 불구하고 연체된 주택담보대출은 지난 16개월 동안 역사적으로 낮은 수준으로 안정화되었다. 그러나 자동차 대출, 신용 카드 및 신용 한도의 연체율은 1년 넘게 지속적으로 증가해 왔으며 이는 점점 더 많은 캐나다인이 부채의 무게로 어려움을 겪고 있음을 나타낸다.
또한, 모기지 활동 둔화에도 불구하고 모기지 부채는 계속해서 증가했다. 2023년 상반기 동안 공인 은행은 높은 이자율로 인해 판매 둔화로 인해 전년 동기 대비 부동산 구입을 위한 모기지가 44% 감소했다고 보고했다. 2023년 8월 기준 주택담보대출 부채는 2조1400억 달러로 전년 대비 3.4% 증가했다. BoC가 추가 금리 인상을 테이블에 남겨두면서 모기지 보유자들의 임박한 금리 인하에 대한 희망은 사라졌다. 이는 2023년 상반기 동안 3년 미만 기간의 모기지 수가 감소한 것으로 입증된다. 한편, 주택 소유자가 월 납부금을 낮추려고 함에 따라 상환 기간이 길어졌다. 2023년 상반기에는 새로 연장된 모기지 중 약 3분의 2가 상환 기간이 25년 이상으로 2020년에는 절반에 불과했지만, 이는 25년보다 길었다.
Deals to be had? Just 2 large Ontario markets in overbid conditions: Wahi
거래가 이루어지나요? 과도한 입찰 조건을 지닌 온타리오의 대형 시장 2곳: Wahi
Wahi의 보고서에 따르면 지난 달 온타리오의 10개 대도시 중 8개 도시(GTA 제외)에서 주택 가격이 저평가된 것으로 나타났다. 배리(Barrie), 구엘프(Guelph), 해밀턴(Hamilton)이 목록의 최상위에 올랐으며, 중간 판매 가격은 정가 중간 값에 비해 3% 하락했다. 과도한 입찰 조건을 겪고 있는 두 지역은 워털루 지역 자치구 내에 있는 키치너(Kitchener)와 케임브리지(Cambridge)였다.
Wahi의 CEO인 Benjy Katchen은 "이자율 상승의 영향이 온타리오 남부 전역의 부동산 시장에서 느껴지고 있다."라고 말했다. 즉, 가까운 시일 내에 더 높은 월별 모기지 지불금을 감당할 수 있는 주택 구입자에게 지금은 판매용 부동산 선택의 폭이 더 넓어지고 잠재적으로 더 빠른 거래를 성사시킬 수 있기 때문에 잠재적으로 주택을 구입하기에 좋은 시기가 될 수 있다는 것이다. 불과 몇 달 전보다요.”
보고서에 따르면 지난 달 209개 지역(74%)에서 입찰가가 낮았는데, 이는 올해 입찰가가 낮은 지역의 월간 증가율(3%) 중 가장 작은 수치다. 더욱이 같은 상황에 처한 GTA 지역은 6월 이후 상승세를 보였다. 당시 이들 중 35%가 asking price 이하로 판매되고 있었다. 7~8월 증가율은 14%로 상당히 컸다. Katchen은 잠재 구매자에게 다음과 같이 조언한다. “원하는 지역의 데이터와 입찰 역학을 실제로 이해하고 있는지 확인해야 한다. GTA 외부를 살펴보는 것도 고려해 볼 수도 있다. GTA를 제외한 온타리오 남부의 가장 큰 도시 대부분은 입찰가가 낮은 지역에 있을 뿐만 아니라 그 중 상당수가 훨씬 더 저렴하기 때문이다.”
Ontario Property Taxes and Value Assessments: A Comprehensive Guide for Homeowners in 2024
온타리오 재산세 및 가치 평가: 2024년 주택 소유자를 위한 종합 안내서
https://www.zoocasa.com/blog/ontario-property-value-assessments-for-2024/
2024년이 다가옴에 따라 온타리오 주의 주택 소유자와 예비 부동산 구매자는 재정 계획에 큰 영향을 미칠 수 있는 임박한 변화에 직면해 있다. 재산세 계산의 기초가 되는 재산평가는 2016년 이후 업데이트되지 않았다. 코로나19 팬데믹은 거의 모든 것에 다양한 변화와 지연을 가져왔고, 온타리오의 부동산 평가도 예외는 아니었다. 온타리오 주 정부는 팬데믹 상황에 적응하기 위해 2020년 평가 업데이트를 연기했다. 결과적으로, 2023년 및 2024년 재산세 연도의 재산 평가는 완전히 단계적으로 시행된 2016년 1월 1일 현재 가치를 기준으로 이루어 진다. 이 결정을 통해 정부는 2021~2024년 평가 주기가 끝날 때까지 주 전체 재평가 연기를 연장할 수 있었다.
2016년에 온타리오 주 정부는 해당 지역의 모든 부동산 소유자에게 부동산 평가 통지서를 우편으로 보냈습니다. 이 통지문은 2016년 1월 1일 현재 각 부동산의 평가 가치와 분류를 반영합니다. 놀랍게도 이 벤치마크는 2023년과 2024년 재산세를 계산하는 기초 역할을 할 것입니다. 그렇다면 이것이 주택 소유자에게 무엇을 의미할까? 귀하가 2016년에 부동산 소유자였다면 7년 전의 부동산 가치가 귀하의 현재 세금 계산서와 어떤 관련이 있는지 궁금할 것이다. 부동산 가치는 시간이 지남에 따라 크게 변동할 수 있으므로 이는 타당한 우려라고 볼 수 있다. 이에 대한 답은 2016년 벤치마크가 기준점 역할을 하는 시간의 스냅샷이라는 점을 이해하는 것이다. 그러나 다음 평가에서는 상당한 증가가 있을 수 있다는 점을 고려해야 한다.
MPAC(지방 재산 평가 공사)는 비평가 업데이트 연도 동안 계속해서 부동산을 검토하는데, 2016년 벤치마크가 출발점이기는 하지만 많은 요인으로 인해 재평가가 필요하다. MPAC에 따르면 이러한 변경 사항에는 다음이 포함될 수 있다.
Change in Property Ownership or Legal Description: 재산 소유권 또는 법적 설명 변경: 귀하의 재산에 대한 법적 소유권이 변경된 경우, 즉 구매 및/또는 판매를 의미하는 경우 MPAC로부터 통지를 받을 수 있다.
Value Changes from Appeals: 항소로 인한 가치 변경: 이전에 재심 요청을 제출했거나 평가 검토 위원회의 결정을 받아 부동산 평가 가치가 변경된 경우 이는 평가에 반영된다.
Structural Changes: 귀하의 부동산에 대한 구조물의 추가, 개조 또는 철거는 귀하의 평가에 영향을 미칠 수 있습니다. 새로운 구조, 기존 구조의 제거 또는 중요한 수정이 고려된다.
Classification or Tax Liability Changes: 분류 또는 납세 의무 변경: 부동산 분류가 변경되면 납세 의무에 영향을 줄 수 있다. 재산분류에 따라 재산세율이 결정되므로 재산분류를 이해하는 것이 중요하다.
2016년 벤치마크를 기반으로 한, 이후 부동산에 대한 변경 사항이 있으면 부동산 평가가 높아질 수 있다. 재산세는 또한 지방자치단체의 예산과 세율의 영향을 받으며, 이는 해마다 변동될 수 있다. 부동산 평가를 이해하는 것은 재무 계획 및 부동산 소유권에 대해 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 해주기 때문에 이 과정에서 매우 중요한 단계다. 앞으로 몇 달 안에 시장에 진입할 잠재 구매자라면 이 정보도 똑같이 중요하다. 부동산 구매를 고려할 때 부동산의 현재 가치뿐만 아니라 가까운 미래에 변화할 가능성도 이해하는 것이 중요하다.
Rates not likely to return to pre-pandemic lows, says BoC's Rogers
BoC의 Rogers는 금리가 전염병 이전 최저 수준으로 돌아갈 가능성이 없다고 말했다.
캐롤린 로저스 중앙은행 수석부총재는 캐나다 중앙은행 금리가 코로나19 팬데믹 이전의 낮은 수준으로 돌아갈 가능성은 낮다고 말했다. 기준 금리가 0.25%에서 5%로 급등한 지난 18개월 동안의 중앙은행의 인상은 수십 년 만에 가장 공격적인 금리 인상 캠페인을 나타냈다. “우리 모두가 익숙해진 낮은 금리가 결국 다시 돌아올 것이라고 믿고 싶을 수도 있다. 하지만 그렇지 않을 수도 있다고 생각할 이유가 있다.”라고 Rogers는 말했다.
Rogers는 중앙은행이 향후 2년에 걸쳐 인하를 시작하더라도 글로벌 인구통계, 특히 부머 세대와 그들의 저축/지출 습관에 대한 중요한 변화가 BoC 금리의 종점을 평소보다 높게 만들 수 있다고 말했다. 정부 부채 수준이 높아지고 우크라이나와 가자지구에서 진행 중인 전쟁과 같은 지정학적 변동성은 글로벌 금리에 잠재적인 상승 압력을 가할 수도 있다. "이 모든 것은 분명히 많은 불확실성을 수반한다"라고 Rogers는 말했다. “그러나 이자율이 사람들이 익숙해진 것보다 지속적으로 높은 세상을 보는 것은 어렵지 않다.”
Rogers는 이러한 가능성을 고려하여 중앙 은행이 특히 고정 지불 모기지 부채를 모니터링하고 있다고 말했다. Rogers는 “모기지 보유자의 약 40%가 2022년 초 이후 더 높은 지불금을 받았다.”라고 말했다. “2026년 말까지 사실상 나머지 모기지 보유자들은 모두 갱신 주기를 거치게 되며 이자율 경로에 따라 훨씬 더 높은 지불금을 받게 될 수 있다.” 동시에 그녀는 "대부분의 모기지 보유자들은 여전히 갱신 시 더 높은 지불금을 관리할 수 있을 것으로 기대하고 있다"라고 말했다. Rogers는 “고금리의 영향이 여전히 경제 전반에 영향을 미치고 있다”고 보아야 할 부분이 많이 남아 있다고 말했다. “은행은 금리 인상이 경제에 미치는 영향을 계속해서 모니터링할 것이며 우리가 보고 있는 내용에 대해 캐나다인에게 계속해서 업데이트할 것이다.”라고 그녀는 확신했다. “우리는 캐나다인들이 보다 확실하게 저축, 투자 및 계획을 세울 수 있도록 인플레이션을 2% 목표까지 끌어올리는 데 계속 집중할 것이다.”
