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[2월 넷째주 부동산/모기지 소식] "집값 떨어지면 돈 돌려줍니다" 캐나다 건설사가 꺼낸 역대급 승부수 

보통 Pre-construction은 지금 계약하고 몇 년 뒤 완공 때 시세 차익을 노리는 게 정석이었죠. 하지만 지금은 정반대입니다. 금리는 높고 집값은 조정기에 접어드니, 구매자들 사이에서는 "지금 샀다가 입주 때 똥값 되면 어쩌지?"라는 공포가 지배적입니다.

이에 최근 한 대형 개발사가 내놓은 카드는 그야말로 '파격' 그 자체입니다. 2026년 1분기 중 계약한 사람이 나중에 입주할 때쯤, 개발사가 같은 모델을 더 싼 가격에 재고 처리하고 있다면 그 차액만큼 보상해주겠다는 겁니다. 

즉, 구매자가 짊어져야 할 '하락 리스크'를 개발사가 함께 나누겠다는 "나중에 집값이 떨어지면 그 차액을 구매자에게 현금이나 크레딧으로 돌려주겠다"**는 '가격 보호(Price Protection)' 프로그램으로, 일종의 보증수표인 셈이죠.

하지만 고개를 돌려 생각해보면, 개발사가 이런 '제 살 깎아먹기' 식 마케팅을 들고 나왔다는 건 현재 분양 시장이 그만큼 처참하다는 뜻이기도 합니다.

건설사는 은행에서 공사 대금을 빌려야 건물을 올릴 수 있는데, 그러려면 최소한의 분양률(Pre-sale)을 맞춰야 합니다. 지금처럼 수요가 꽉 막힌 상황에서는 "환불"이라는 자극적인 카드라도 꺼내서 일단 머릿수를 채워야 사업 무산을 막을 수 있는 절박한 처지인 것입니다.

그래서 언뜻 보면 구매자에게 유리한 안전장치 같지만, 오히려 역풍으로 작용할 가능성이 높습니다.

• 브랜드 가치 하락: "오죽 안 팔리면 저럴까"라는 인식이 퍼지면 해당 단지의 이미지는 급격히 나빠집니다.

• 불안감 고조: 개발사가 직접 "가격이 더 내려갈 수 있다"는 사실을 공식화한 꼴이라, 대기 수요자들은 "더 떨어질 때까지 기다리자"며 오히려 발을 뺍니다.

• 제한적 혜택: 환불 기준은 시장 전체 시세가 아니라 '개발사가 정한 분양가'입니다. 주변 집값이 다 떨어져도 개발사가 분양가 리스트를 고수한다면, 구매자는 실질적인 보상을 받기 어렵습니다.

가장 우려되는 지점은 이런 마케팅에 혹해 시장의 본질을 놓치는 것입니다. 부동산 투자의 본질은 '가치 있는 물건을 제값에 사는 것'이지, '나중에 돈을 돌려받을 수 있다는 약속'을 사는 게 아닙니다.

진짜 좋은 입지의 가치 있는 집은 이런 복잡한 부가 조건 없이도 줄을 서서 팔리기 마련입니다. 남들이 "환불 보장해준대!" 라며 몰려갈 때, 그 뒤에 숨겨진 '재고 떨이'의 위험성을 간파하지 못하고 덥석 계약서에 서명하는 우를 범해서는 안 됩니다. 

결국, 가격이 떨어지는 집은 그 어떤 보상책으로도 내 자산 가치의 손실을 완벽히 메워줄 수 없기 때문입니다.

무엇보다 건강하고 따뜻한 한주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

#캐나다부동산 #사전분양 #집값하락환불 #부동산투자주의보 #내집마련 #토론토부동산 #가격보호프로그램 #부동산하락장 #콘도분양 #부동산리스크

Most Canadian Provinces See Home Prices Rise, Two Hit Record Highs 

대부분의 캐나다 주에서 주택 가격 상승 — 두 곳은 사상 최고치 기록    

https://betterdwelling.com/most-canadian-provinces-see-home-prices-rise-two-hit-record-highs/

1) 전국 평균은 여전히 하락

• 2026년 1월, 캐나다의 대표적 주택가격(benchmark price)은 $665,200로 전월 대비 -0.3%, 전년 대비 -4.9% 감소.

• 최고점(2022년 3월) 대비는 **-21.8%**로, 약 4년간의 상승분이 상당 부분 줄어든 상태.
  
  

2) 대부분 주에서는 가격 상승

• 전국 평균과 달리 9개 주 기준으로 5개 주의 주택가격지수(HPI)가 상승.

• 특히 뉴펀들랜드(Newfoundland & Labrador) 와 퀘벡(Quebec) 은 사상 최고치 기록:

  • 뉴펀들랜드: +0.8% 상승 → $337,900

  • 퀘벡: +1.0% 상승 → $535,000
    
    

3) 나머지 주들은 가격 조정

• 뉴브런즈윅(New Brunswick): -1.4% 하락 → $329,400

• 브리티시컬럼비아(BC): -0.9% 하락 → $886,200

• 온타리오: -0.5% 하락 → $745,800
  → 특히 BC, 온타리오는 수요 둔화 + 재고 증가 영향으로 지속 조정 국면.
  
  

4) 지역별 가격 조정 폭 차이

• 온타리오: 정점 대비 약 -26.0% 하락

• BC: 약 -15.2% 하락

• 알버타, 노바스코샤 등은 상대적으로 덜 하락
  → 전국 평균 하락 흐름이 있지만, 주별로 체감 양상은 매우 다름.
  
  

5) 배경 맥락

• 과거 높은 이자율과 인구 증가가 집값 상승을 부추겼으나, 이젠 이 두 요소 모두 약화됨.

• 따라서 가격이 조정받고 있는 것이며, 그 조정은 특히 BC와 온타리오에서 두드러짐.
  
  

이번 자료는 “국가 전체 가격은 떨어졌지만 지역별로 상황이 다르다”는 점을 강조합니다. 즉:

✔️ 캐나다 주택시장은 전국 평균이라는 숫자보다 지역별 데이터가 더 중요하다
✔️ 온타리오와 BC처럼 인구·수요가 컸던 시장은 조정이 뚜렷하지만, 퀘벡·뉴펀들랜드처럼 아직 수요가 살아있는 곳은 상승세 유지
✔️ 전반적으로 “보합 또는 약한 하락” 흐름 속에서도 균열이 생긴 시장 구조가 나타남

이런 상황은 부동산 결정을 할 때 국가 편차를 분명히 이해해야 한다는 사실을 의미하며, 단순히 “캐나다 전체 집값이 떨어졌다/올랐다”로 판단할 수 없다는 점을 보여줍니다.

Canadian Developer Offering Refund to Homebuyers if the Price of Their House or Condo Drops 

캐나다 개발업체, 집값 떨어지면 구매자에게 차액 환불 제안 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/2026/02/20/canadian-developer-offering-refund-to-homebuyers-if-the-price-of-their-house-or-condo-drops/

1) 어떤 제도인가?

캐나다 한 대형 주택 개발업체가 신축·사전건설(pre-construction) 구매자에게 ‘가격 보호(Price Protection)’ 프로그램을 제안했습니다. 이 제도는 구매 계약 체결 이후 집 또는 콘도의 가격이 떨어질 경우, 그 차액을 구매자에게 환불해 주는 내용입니다.

2) 어떻게 작동하나?

• 이 프로그램은 특정 기간 동안 유효하며 (예: 2026년 1월 말부터 3월 초까지), 사전건설 계약을 맺은 구매자가 최종 클로징 직전까지 동일 모델의 재고 가격이 떨어지면 차액을 신용 또는 현금으로 보상받습니다.

• 환불 기준은 같은 개발 프로젝트 내 동일 모델 기준 가격 차이로 계산되며, 시장 전체 가치가 떨어진 것과는 별도로 적용됩니다.
  
  

3) 어떤 시장 배경인가?

• 최근 캐나다 부동산 시장은 주택 가격 조정이 뚜렷해진 상태이고, 특히 사전건설 주택의 경우 완공까지 시간이 오래 걸리면서 가격 하락 위험 부담이 구매자에게 집중돼 왔습니다.

• 이러한 흐름 속에서 개발업체는 수요를 자극하고 구매자 심리를 안정시키기 위한 마케팅/위험 분산책으로 제공하는 것으로 보입니다.
  
  

4) 업계 반응은?

• 가격 보호 제도는 일각에서 마케팅적 요소가 강하고 실제 가격 하락 위험을 완전히 커버하기는 어렵다는 평가도 나옵니다. 예를 들어 환불 기준이 개발업체가 정하는 가격 비교 방식에 한정되기 때문입니다.
  
  

이번 소식은 캐나다 주택시장의 공급자(개발사)와 수요자(구매자) 사이의 리스크 분담 구조가 일부 변화하고 있다는 신호로 읽힙니다.

✔️ 사전건설 주택 구입은 전통적으로 가격 변동 리스크를 구매자가 대부분 부담해 왔지만,
✔️ 일부 개발사는 이를 부분적으로 완화하는 상품 구조를 도입하며 수요를 유도하려 한다는 점이 중요합니다.

이 변화는 가격 하락이 현실화된 시장 환경에서 개발업체가 구매자 경계감을 낮추고 판매를 촉진하려는 시도로도 해석할 수 있습니다. 그러나 이런 제도는 모든 하락 리스크를 보장하는 장치가 아니며, 적용 기간, 기준 가격 산정 방식, 환불 조건에 따라 실질적인 혜택은 제한적일 수도 있습니다.

즉, 구매자 입장에서는 단순히 “환불 보장”이라는 문구에만 의존할 것이 아니라 프로그램 세부 조건과 시장 전망을 함께 검토해야 할 필요가 있습니다.

CREA: Winter Storms Suppress January Home Sales 

CREA: 겨울 폭설이 1월 주택 판매를 억제하다 

https://storeys.com/january-2026-home-sales-crea/

1) 2026년 1월 주택 거래 감소

• 전국 주택 판매량은 12월 대비 약 -5.8% 감소했고,

• 전년 1월과 비교하면 -16.2% 큰 폭 감소했습니다.
  
  

2) 눈·한파가 거래를 위축

• CREA는 특히 온타리오 남부(Greater Golden Horseshoe)와 남서부 온타리오에서
  기록적 폭설과 한파가 주택 매매 활동을 크게 둔화시켰다고 분석했습니다.
  
  

3) 지역별 차이와 공급 증가

• 일부 지역에서는 봄 준비로 **신규 매물(리스트)**이 증가했음에도,
  강한 겨울 날씨로 인해 실제 거래로 이어지지 않았다는 점이 포인트입니다.
  
  

4) 수요가 완전히 사라진 것은 아니다

• CREA 수석 이코노미스트는 “이번 감소는 계절적 요인(날씨 관련) 영향이 크며, 본격적인 수요 둔화라고 판단할 수 없다”고 말했습니다.

• 특히 **첫 주택 구매자(first-time buyers)**의 ‘잠재 수요’는 여전히 2026년 시장을 이끌 요인으로 남아 있다는 전망입니다.
  
  

이 기사는 단순히 1월 주택 판매가 줄었다는 사실을 넘어,
✔️ 단기적 거래 감소가 시장 수요 자체가 약해져서가 아니라 날씨 영향이 크다는 점을 강조합니다.
✔️ 겨울 폭설처럼 계절·환경 요인이 통계에 크게 반영될 수 있다는 사실은 시장 해석에 있어 매우 중요합니다.
✔️ 다만, 전년 대비 큰 감소폭으로 인해 연간 추세로 이어질 가능성도 염두에 두되,
✔️ CREA는 여전히 첫 주택 구매자의 진입을 기대하는 시장 구조가 유지될 것이라는 시각을 제시합니다.

즉, 이번 1월 데이터는 일시적인 약세 신호가 아니라 계절 요인과 구조적 수요가 동시에 작용한 결과라는 점을 중심으로 해석해야 시장 전체 흐름을 잘 이해할 수 있습니다

The One Change Canada Needs to Restore Homeownership 

캐나다가 주택 소유를 회복하기 위해 필요한 단 하나의 변화 

https://www.movesmartly.com/articles/the-one-change-canada-needs-to-restore-homeownership

1) 영국 사례: 정책이 주택 소유에 영향

2015년 영국 정부는 세제 구조가 투자자(landlord) 에게 유리하게 작용한다고 인정하고, 세금 혜택을 축소하는 개혁을 도입했습니다.
그 결과 투자자들의 매입이 줄고, 민간 임대 시장에서 매물이 다시 주택 소유 시장으로 돌아오며 소유자 수가 크게 증가한 것으로 분석됩니다.

2) 투자자 주도의 시장이 주택 소유를 어렵게 함

영국과 마찬가지로 투자자(특히 buy-to-let 모기지로 집을 사는 사람들)는 초보 구매자(first-time buyers) 와 경쟁함으로써 진입 장벽을 높여 왔습니다.
이로 인해 임대 시장 수요가 늘어나고, 결과적으로 집값이 더 높아진다는 점이 강조됩니다.

3) 캐나다는 주로 공급 문제만 논의

캐나다에서는 보통 공급 부족이 주택난의 핵심이라고 얘기하지만, 저자는 누가 집을 소유하고 있는지, 어떻게 집이 사용되는지, 자본이 어떻게 유통되는지가 중요하다고 지적합니다.
단순히 집을 많이 짓는 것만으로는 자본 중심의 수요를 통제할 수 없다는 것입니다.

4) 해결책은 금융/조세 인센티브 조정

주택을 투자 목적이 아니라 가정의 주거 수단으로 만드는 방향으로 인센티브를 재설계하는 것이 필요하다고 주장합니다.
즉, 투자자 중심의 자본이 주택시장에 과도하게 유입되어 주택 소유 기회를 줄이는 구조를 정책적으로 완화해야 한다는 제안입니다.

이 기사는 캐나다 주택 시장의 문제를 공급 부족만으로 보는 접근의 한계를 지적하고, 수요 측면의 불균형 특히 금융·세제 인센티브가 누구에게 유리하게 작동하는지를 정책의 핵심으로 들여다볼 필요가 있다는 점을 강조합니다.

✔️ 캐나다에서 집을 소유하기 어려운 현실은 단지 집이 부족해서가 아니라,
→ 많은 자본(투자자, 기업 자금)이 주택을 투자 대상으로 접근하면서 실수요자 경쟁이 어렵게 된 측면이 존재합니다.

✔️ 단순히 더 많은 집을 짓는 정책만으로는 소비자에게 돌아갈 수 있는 소유 기회를 충분히 확대하기 어렵다는 메시지입니다.

✔️ 국제 사례(영국)의 경험을 통해, 세금·정책 인센티브 구조를 조정함으로써 ‘실수요자 우선’ 시장 구조를 만들 수 있다는 가능성이 제시됐습니다.

즉, 한국과 캐나다 모두 주택정책을 논할 때 공급·수요뿐 아니라 금융·조세 시스템이 실수요자의 진입에 얼마나 영향을 미치는지를 정책적으로 검토해야 한다는 관점을 환기합니다.

How the new Eglinton LRT could reshape real estate along its route 

새로운 에글린튼 LRT가 노선 주변 부동산을 어떻게 바꿀 수 있는가 

https://realestatemagazine.ca/how-the-new-eglinton-lrt-could-reshape-real-estate-along-its-route/

🚆 1) 에글린튼 LRT가 드디어 개통

수년간 연기 끝에 토론토의 *에글린튼 크로스타운 LRT(Line 5)*가 공식적으로 운영을 시작했습니다. 이 라인은 도시 동-서를 연결하는 중요한 경전철 노선으로, 주변 지역 부동산에 큰 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

📈 2) 마운트 데니스 등의 주거 인기 예상

• 마운트 데니스(Mount Dennis) 같은 서쪽 종점 부근 지역은 아직 가격이 상대적으로 저렴하지만 앞으로 인기가 크게 상승할 가능성이 있습니다.

• 한 부동산 에이전트는 앞으로 3-4년 내 주택 가치가 25-30% 오를 수 있다고 전망했습니다.
  
  

🏙️ 3) 통근 편의성으로 수요 증가 가능

• 사람들이 다시 사무실로 복귀하면서, 통근이 쉬운 역 주변 주택 수요가 늘어날 것이라는 의견이 나옵니다.

• 연결된 대중교통 라인은 주거 선택에서 매우 중요한 요소로 자리 잡아 갈 것으로 분석됩니다.
  
  

🌆 4) 골든 마일 등 대규모 개발 예정

• 스카버러의 골든 마일(Golden Mile) 지역은 약 75개 중-고층 건물이 들어서 약 43,000명 거주 가능 지역으로 재개발 계획이 진행 중입니다.

• 다만 현재 시장 환경으로 보면 완공은 2030년경까지 걸릴 수 있다는 전망이 있습니다.
  
  

🧱 5) 개발과 지역 특성 변화

• 일부 지역(예: 리싸이드/Leaside)에서는 대규모 개발이 커뮤니티의 조용한 분위기를 바꿀 것이라는 우려도 있습니다.

• 개발로 트래픽이 더 늘어날 수 있다는 걱정, 커뮤니티 특성이 영향을 받을 수 있다는 의견도 있습니다.
  
  

이 기사는 인프라 확충이 단순한 교통 개선을 넘어 부동산 시장의 구조 자체에 영향을 줄 수 있다는 점을 강조합니다.

✔️ 교통 접근성이 좋아지면 주택 수요와 가치가 변화할 가능성이 크며,
✔️ 특히 현재 저평가된 지역은 미래 발전 잠재력으로 주목받을 수 있습니다.
✔️ 그러나 대규모 개발이 모든 지역에 긍정적 효과만 있는 것은 아니며, 커뮤니티 특성과 삶의 질도 함께 고려해야 한다는 점도 중요한 포인트입니다.

RBC Warns Canada’s Real Tariff Risk Lies in CUSMA Talks 

RBC: 캐나다의 실제 관세 리스크는 CUSMA(미·캐·멕 합의) 협상에 있다 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/rbc-warns-canadas-real-tariff-risk-lies-in-cusma-talks/566142

1) 핵심 논점

캐나다 최대 금융기관 중 하나인 **RBC(Royal Bank of Canada)**는 최근 분석에서, 미국 대통령의 관세 문제는 법정 판결보다 향후 CUSMA 협상이 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 경고했습니다.

2) 미국 대법원 판결의 영향

• 미국 대법원은 IEEPA(국제긴급경제권한법)을 근거로 한 포괄적 관세 부과 권한을 제한했지만,

• Section 232(국가안보)와 Section 301(특정 무역조치) 같은 다른 법적 수단은 여전히 남아 있어 미국이 다른 방식으로 관세를 다시 부과할 수 있는 여지가 남아 있습니다.
  
  

3) CUSMA가 캐나다에 중요한 이유

• 많은 캐나다 수출품은 현재 CUSMA 협정의 원산지 요건을 충족해 미국으로 수출할 때 관세 면제를 받고 있습니다.

• RBC는 CUSMA 예외조항이 유지되는 것이 향후 캐나다 수출 경쟁력과 경제 전망에 훨씬 중요하다고 판단합니다.
  
  

4) 캐나다 경제·모기지 시장 영향

• 무역 정책과 관세 이슈는 물가와 금융시장에 영향을 미치며, 모기지 시장에서도 불확실성이 커질 수 있습니다.

• 관세 불확실성이 불러오는 경기 리스크 때문에 일부 구매자와 브로커들은 시장 상황을 예의주시하고 있습니다.
  
  

이번 기사의 핵심은 **“단순 법적 판결보다 CUSMA 협상의 방향이 캐나다 경제에 더 중요한 리스크 요인”**이라는 점입니다.

✔️ 캐나다의 대미 수출은 CUSMA를 기반으로 관세 혜택을 누리고 있어, 이 협정의 유지 또는 개정 결과가 향후 관세 수준과 수출 경쟁력을 좌우할 가능성이 큽니다.

✔️ 법원이 특정 관세 권한을 제한했더라도, 미국이 다른 법적 수단을 통해 관세를 재도입할 수 있는 여지가 존재합니다.

✔️ 따라서 무역 협상(특히 CUSMA 개선 또는 연장 논의)의 결과는 캐나다 제조업, 농업, 수출 중심 산업에 장기적인 영향을 줄 수 있으며, 이는 다시 물가, 고용, 금리 정책 등 거시경제 전반으로 이어질 수 있습니다.

즉, 단순히 법원 판결 한 건을 넘어서 캐나다의 대미 무역 관계 전반을 결정짓는 협상 과정과 그 결과가 중대한 경제·시장 변수가 될 수 있다는 점이 핵심입니다.

Canadian Housing Market Begins 2026 Slow and Steady 

2026년 캐나다 주택시장: 1월 주택가격지수로 본 완만한 출발 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/rps-wahi-house-price-index-january-2026/

✔️ 1) January 2026 RPS-Wahi 집값지수

2026년 1월 **RPS-Wahi House Price Index(캐나다 주택가격지수)**는 전국 기준으로 전년 대비 약 -2 % 하락했습니다. 이 지수는 전국 1,000여 도시·타운의 실제 거래 가격을 기반으로 만든 종합 가격지표입니다.

✔️ 2) 전국 평균 하락 배경

• 토론토, 해밀턴, 밴쿠버, 빅토리아 같은 큰 도시에서 가격 하락세가 이어졌습니다.

• 특히 콘도 가격 하락폭이 단독주택보다 더 크게 나타났는데, 이는 토론토·밴쿠버에서 재고 과잉과 구매자 피로가 반영된 결과입니다.

✔️ 3) 지역별 차별적 흐름

• 퀘벡시티, 레지나, 몬트리올 등은 여전히 견조한 수요와 가격 상승세가 이어지고 있습니다.

• 이들 지역은 비교적 합리적 가격 수준과 고용 안정성 덕분에 시장 강세가 유지되는 것으로 분석됩니다.

• 빅토리아는 영국 컬럼비아 내에서도 상대적으로 취약한 흐름을 보였지만, 여전히 공급과 수요가 균형적이라는 의견도 함께 나옵니다.
  
  

✔️ 4) 시장 전반 평가

• 전국적으로 보면 2026년 초 캐나다 주택가격은 완만한 조정 국면입니다.

• 가격 하락에도 불구하고 일부 지역은 안정적이거나 상승세를 유지해, 단일한 전국 하락 시장으로 단정하기는 어렵다는 평가입니다.
  
  

이번 RPS-Wahi House Price Index 보고서는 캐나다 주택시장이 단일한 방향으로 움직이지 않고 지역별로 매우 다른 모습을 보이고 있음을 강조합니다.

✔️ 전국 전체 지수는 하락으로 시작했지만,
✔️ 대도시 중심의 조정과 다른 지역 중심의 강세가 혼재되어 있어,
✔️ 단순히 “캐나다 전체가 한 방향으로 움직인다”는 해석은 위험합니다.

이 보고서는 **거시적 트렌드(전국 평균)**와 **지역별 트렌드(도시마다 다른 가격 흐름)**를 따로 보는 것이 중요하다는 점을 분명히 보여줍니다. 특히 가격지수는 실제 거래 가격을 기반으로 한 데이터이기 때문에, 단순 평균 가격보다 시장의 체질과 방향성을 판단하는 데 유용한 도구라는 의미도 갖습니다.