5월 첫째주
부동산/모기지 소식
May 3, 2024 by 박구용
Canadian Real Estate Prices Climbed Faster Than Mortgage Payments
캐나다 부동산 가격은 모기지 지불보다 빠르게 상승했다.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-climbed-faster-than-mortgage-payments/
캐나다의 모기지 상환액은 거의 0에서 10년 만에 최고 수준으로 감소하여 모기지 대출자에게 고통을 안겨주었다. 하지만 집값도 급등했다. 실제로 2020년 3월 주택 가격을 급등시킨 금리 인하부터 2023년 말까지 주택 가격 증가율은 Equifax에 등록된 평균 모기지 지불금 증가율을 능가했다. 이는 대부분의 캐나다 대도시, 특히 평균 가구의 지불금이 주택 가격 상승보다 크게 뒤처지는 캐나다 동부 지역에서 사실이었다.
주택 가격은 일반적으로 캐나다 전역에서 모기지 지불보다 빠르게 상승했다. Equifax 신용 파일의 평균 지불액은 2023년 4분기 기준 월 1,685달러였다. 2020년 1분기 이후 평균 지불금은 놀랍게도 27.7% 증가했다. 반면 일반 주택 가격은 같은 기간 28.5% 상승해 약 0.8포인트 빠른 속도로 올랐다. 이는 대부분의 국가에서 일반적으로 일관된 추세다.
대부분 주택 가격이 지불금보다 더 빠르게 상승한 캐나다 최대 6개 도시부터 시작하겠다. 캘거리는 이 기간 동안 주택 가격 상승률이 모기지보다 무려 21.3포인트 앞선 등 가장 큰 격차를 보였다. 이어 몬트리올(7.4점), 오타와(1.9점), 에드먼턴(0.4점) 순이었다. 가장 눈에 띄는 두 가지 예외는 토론토와 밴쿠버라는 가장 비싼 시장이었다. 토론토에서는 평균 모기지 지불액이 주택 가격보다 8.3포인트 더 빠르게 증가한 반면, 밴쿠버 지불액은 해당 기간 동안 7.2포인트 더 빠르게 증가했다.
CREA HPI의 소규모 도시를 살펴보면 캐나다 동부가 주택담보대출 상환액을 능가하는 가격 상승을 주도했다. Moncton은 일반 주택 가격이 평균 모기지 지불금보다 65.8포인트 빠르게 상승하는 등 터무니없는 격차를 가지고 있다. 세인트 존(Saint John)이 37.8포인트 앞서며 2위를 차지했고, 핼리팩스(Halifax)가 평균 모기지 지불금보다 36.7포인트 높은 주택 가격으로 뒤를 이었다.
Greater Toronto home sales down in April but new listings surge: board
4월 광역 토론토 주택 판매 감소, 신규 매물 급증
토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)는 4월 광역 토론토 주택 판매가 작년보다 5% 감소했지만 신규 매물이 급증해 구매자에게 더 많은 선택권을 주고 가격을 안정적으로 유지했다고 밝혔다. 이사회는 지난해 7,487채에 비해 이달 7,114채의 주택이 주인이 바뀌었다고 밝혔으며, 2023년 4월에는 시장 활동이 일시적으로 부활해 판매 증가로 이어졌다는 점을 지적했다. 평균 판매 가격은 전년 대비 0.3% 상승한 $1,156,167를 기록했다.
TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장은 보도자료에서 “많은 주택 소유자들은 봄이 다가오면서 주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예상하고 있다”고 말했다. "판매가 회복될 것으로 예상되는 반면, 많은 주택 구입 희망자들은 주택 구입에 앞서 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 실제로 정책 금리를 인하하기 시작할 때까지 기다리고 있을 것입니다." 많은 시장 관측자들은 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 6월부터 기준 금리 인하를 시작할 것으로 예상하고 있다. 계절 조정 월별 기준으로 매출은 3.4% 감소해 3개월 연속 감소했다. 같은 기간 신규 매물은 47.2% 증가해 지난달 16,941개의 부동산이 시장에 출시됐는데, 이는 2023년 4월의 11,509개와 비교된다.
Real Broker Ontario의 토론토 시내 및 미드타운 부동산에 중점을 두고 있는 중개인 Jessica Hammell은 봄이 일반적으로 새로운 부동산 목록에 대한 더운 계절이라는 점을 고려할 때 4월의 재고 급증은 놀라운 일이 아니라고 말했다. 올해의 차이점은 수요가 아직 따라가지 못하고 있다는 것이라고 Hammell은 말했다. "일단 날씨가 좋아지고 태양이 빛나면 사람들은 확실히 나와 계획을 세우기 시작합니다."라고 그녀는 말했다.
TRREB의 최고 시장 분석가인 제이슨 머서(Jason Mercer)는 앞으로 몇 달 동안 차입 비용이 낮아지면 시장 상황이 더욱 엄격해지며 "특히 2025년으로 접어들면서" 가격이 다시 상승할 것으로 예상한다고 말했다. 토론토 시에서는 지난달 2,581건의 매매가 있었는데, 이는 2023년 4월보다 5% 감소한 수치다. 나머지 GTA 기간 동안 주택 매매는 4.9% 감소한 4,533건을 기록했다. 타운하우스를 제외한 모든 부동산 유형은 GTA 전체에서 1년 전과 비교하여 4월 판매가 감소했다. 단독 주택이 7.2%로 가장 큰 감소세를 보였으며, 콘도 아파트가 6.5%로 그 뒤를 이었다. 준단독 주택 판매는 1% 감소한 반면, 소유주가 변경된 타운하우스 부동산의 수는 0.7% 증가했다.
일부 구매자들이 시장에 진입하고 있지만 이 지역의 많은 사람들은 올해 말 중앙은행의 금리 인하를 기다리고 있기 때문에 "조심스럽게 낙관적"으로 남아 있다고 Hammell은 말했다. "사람들이 움직이고 있지만 모두 필요성에 기초한 것이다"라고 그녀는 말했다. "그들은 성장하는 가족을 위해 규모를 늘리고 노년의 삶을 단순화하기 위해 규모를 축소하고 있다. 하지만 '처음 투자자로 뛰어들고 싶다'고 말하는 사람은 적다."
GTA Homebuyers Had More Choice in April As New Listings Spike
4월에는 새 매물이 급증하면서 GTA 주택 구입자들의 선택 폭이 더 넓어졌다.
https://storeys.com/toronto-real-estate-market-data-april-2024/
올 봄 토론토 부동산 시장에서는 구매자들에게 선택권이 부족하지 않다. 토론토 지역부동산위원회(TRREB)의 최신 수치에 따르면, 올해 4월은 2023년 4월에 비해 주택판매가 급락한 것으로 나타났다. 당시는 금리에 따른 냉각 이후 일시적으로 활동이 다시 시작되었다. 또한 이 달에는 전년 대비 신규 매물이 눈에 띄게 증가하여 주택 구매자에게 더 많은 선택권을 제공하고 2023년 4월에 비해 평균 판매 가격에는 거의 변동이 없었다.
광역 토론토 지역(GTA) REALTORS®는 2024년 4월 TRREB MLS® 시스템을 통해 7,114건의 판매를 보고했는데, 이는 2023년 4월에 비해 5% 감소한 수치다. 같은 기간 동안 신규 매물은 47.2% 증가했다. 계절적으로 조정된 월별 기준으로는 3월에 비해 매출이 소폭 감소한 반면 신규 매물은 증가했다. TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 사장은 “지난해와 지난달에 비해 4월 매물이 눈에 띄게 증가했다”고 말했다. “많은 주택 소유자들은 봄이 다가오면서 소유 주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예상하고 있다. 판매가 회복될 것으로 예상되는 동안 많은 주택 구매자들은 주택 구입에 앞서 캐나다 은행이 실제로 정책 금리를 인하하기 시작할 때까지 기다리고 있을 것이다.”
MLS® 주택 가격 지수(HPI) 종합 벤치마크는 전년 대비 1% 미만 하락했다. 평균 판매 가격은 0.3% 상승한 $1,156,167를 기록했다. 계절 조정 월별 기준으로 MLS® HPI 복합재는 3월에 비해 0.4% 상승했고 평균 판매 가격은 1.5% 상승했다. TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 "일반적으로 구매자는 4월 GTA 재판매 시장에서 다양한 선택의 혜택을 누리고 있다."라고 말합니다. “그 결과 작년에 비해 판매 가격의 변동이 거의 없었다. 차입 비용이 낮아지면 앞으로 몇 달 동안 시장 상황이 더욱 엄격해지며 특히 2025년으로 접어들면서 가격이 다시 상승할 것으로 기대됩니다.” 경제학자들은 올해 2분기 경제 둔화를 예상하고 있는 가운데 모든 시선은 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 6월 차기 금리 발표에 쏠릴 것이다.
오늘 보고서에서 강조했듯이 요금 인하 여부에 관계없이 TRREB는 토론토 주택 시장에서 경제성과 선택권을 개선해야 한다고 강조한다. TRREB CEO인 John DiMichele은 “모든 수준의 정부가 계획을 발표하고 주민들의 경제성과 선택권을 개선하기 위해 최선을 다하고 있다고 밝혔다.”라고 말했다. “그러나 미래 인구 증가를 고려하여 충분한 주택을 온라인으로 가져오는 것이든, 정부 지출과 인플레이션 퇴치 사이의 적절한 균형을 찾는 것이든, 이러한 목표를 달성하기 위해서는 더 많은 조정 작업이 필요하다.”
A Return to Normalcy in Canadian Real Estate? Forecasting New Listings Increases for Spring 2024
캐나다 부동산의 정상화? 2024년 봄 신규 매물 증가 예측
https://www.zoocasa.com/blog/predicting-canadian-housing-inventory-increases-spring-2024/
봄은 구매자 수요가 높아지고, 판매자가 시즌의 활동 증가를 활용하여 역사적으로 새로운 목록이 급증하게 됩니다. 신규 매물은 일반적으로 5월에 정점에 도달하지만, 모기지 금리 인상과 높은 팬데믹 주택 가격 등 지난 몇 년간의 불확실성으로 인해 주택 공급 수준의 일반적인 썰물과 흐름이 중단되었다. 그러나 이제 전국 주택시장이 반등하고 금리도 인하될 것으로 예상되면서 올해는 재고 증가가 더욱 예측 가능한 수준으로 돌아올 것으로 예상된다. 그렇다면 올 봄 캐나다 주요 시장의 재고는 얼마나 증가할 수 있을까?
지난 10년간 토론토의 1월부터 5월까지 평균 신규 매물 증가율은 112.8%였다. 이 수치를 사용하면 5월 토론토의 신규 매물 수가 최소 17,688개에 이를 것으로 예상된다. 이는 2023년 5월 신규 매물 수보다 11.5% 많은 수치다.
구매자는 작년보다 선택할 수 있는 부동산이 더 많아지겠지만, 새로운 매물 수는 여전히 팬데믹 이전의 정상 수준보다 훨씬 낮다. 예를 들어, 2017년 5월에는 무려 25,837개의 새로운 매물이 시장에 출시되었다. 그 전에는 5월 신규 매물이 일반적으로 18,000개를 넘었다. 다만, 올 봄 시장에서 활동하는 바이어 수에 따라 신규 매물 수는 변동될 수 있다.
CMHC reveals housing market outlook for 2024
CMHC, 2024년 주택시장 전망 공개
캐나다 모기지 주택 공사(CMHC)는 매우 기대되는 주택 시장 전망을 발표하여 특히 임차인에게 상당한 어려움을 초래할 수 있는 비용 상승과 공급 감소로 인해 주택 시장에 대한 암울한 전망을 제시했다. CMHC 보고서는 현재의 경제성 문제를 인플레이션에 맞서기 위해 2022년에 시행된 금리 인상으로 추적한다. 이러한 인상은 거시경제적 안정성을 위해 필요하지만 잠재적인 주택 구입자의 경제성을 약화시켰다.
높은 모기지 금리로 인해 많은 주택이 시장에서 가격이 매겨져 임대 수요가 급증했다. “높은 이자율로 인해 건축업자와 개발자가 자금 조달을 받기가 어려워졌다. 이로 인해 단독 주택과 같은 소규모 건물의 건설이 즉시 지연되었다.”라고 보고서는 말했다. “2024년 금리 인상으로 아파트 착공이 둔화될 것으로 예상된다. 2023년 아파트 착공 건수가 늘어난 것은 금리가 오르기 전에 확보한 자금 조달에 따른 결과일 가능성이 높다.” 이로 인해 임대 시장의 어려움이 더욱 심화되었다. CMHC는 "저렴한 문제는 임대 부문에서 가장 심각하며, 새로운 임대 건물 건설 부족으로 인해 더욱 악화되고 있다"라고 지적했다.
CMHC 경제학자들은 2024년이 약할 것으로 예상된다. 그러나 주택청은 인플레이션이 냉각되고 금리가 하락함에 따라 2025~2026년에 주택 시장이 반등할 것으로 예상하면서 터널 끝에서 빛을 보고 있다. 핵심 요인은 인플레이션이 될 것이다. CMHC는 2024년 중반까지 인플레이션이 완화되어 2025~2026년까지 목표 범위 2%에 도달할 것으로 예상하고 있다. 이를 통해 캐나다 중앙은행은 2024년 중반부터 금리를 낮추기 시작할 수 있다. 또한 많은 캐나다인들은 향후 몇 년 동안 더 높은 금리로 모기지를 갱신하여 재정을 더욱 압박하게 될 것이다. 이에 대응해 정부 지출은 경제를 지원하기 위해 증가할 것으로 예상된다.
CMHC 보고서는 현재의 불확실성을 반영하는 두 가지 대안적인 경제 시나리오를 설명했다. 보다 비관적인 시나리오는 2024년 경기 침체에 이어 느린 회복, 지속적인 고금리, 소비자 소비력 감소를 경고했다. 이는 주택 구입 능력에 심각한 영향을 미치고 수요를 약화시켜 신규 주택 착공이 감소하게 된다.
반면, 보다 낙관적인 시나리오에서는 강력한 정부 지출과 회복력 있는 소비자 지출에 힘입어 강력한 경제 회복이 예상된다. 이는 주택에 대한 수요를 증가시키고 특히 인구 증가와 이민자 고용 결과 개선으로 인해 임대 부문에서 시장 활동을 강화할 가능성이 높다.
Canadian Housing Agency Bizarrely Forecasts Record Home Prices & Weak Economy
캐나다 주택청(Canadian Housing Agency), 기록적인 주택 가격 및 취약한 경제 예측
캐나다 경제는 엉망이 되겠지만, 적어도 주택비용을 증가할 것이다. 이는 캐나다 국립 주택 기관인 CMHC의 최신 주택 전망에 대한 시사점이다. 국영 모기지 보험 회사는 경제가 약화되면서 기존 주택 가격이 사상 최고치를 기록할 것으로 예상하고 있다. 그들은 증가를 거의 독점적으로 인구 증가에 기인하지만, 그 증가의 대부분은 모기지 이자율 예측에서 볼 수 있다.
CMHC는 주택 가격이 전국적으로 엄청난 속도로 상승하고 있다고 보고 있다. 그들은 현재 기존 주택의 평균 판매 가격이 2026년 말까지 20.1%(+$136,600) 오를 것으로 예상하고 있다. 이는 2023년 $678,300에서 2026년에는 무려 $814,900로 증가한다는 것을 의미한다.
현재 환경을 믿기 힘들지만, 이러한 성장의 대부분은 내년에 예상된다. 기존 주택 가격은 2024년에 4.9%(+$33,100) 상승한 후 내년에는 9.5%(+$67,900)로 두 배 가까이 오를 것으로 예상된다. 세 번째 예측 연도에는 가격이 4.6%(+$35,500) 상승하면서 완화되고 가장 느린 성장이 나타날 것이다. 가장 느린 연간 성장률은 여전히 불과 10년 전 주택 평균 판매 가격의 약 10% 수준이다. 훌륭한 경제 상황에서 이것이 어떻게 가능한지 쉽게 알 수 있지만, 기관에서는 가계에 대해서는 그렇지 않다고 보고 있다.
악화된 경제는 일반적으로 고용 둔화를 동반하는데, 이는 그들이 일관되게 지적하는 점이다. 이 기관은 고용이 3년 동안 3.8% 증가할 것으로 예상하며, 2024년에는 작년 성장률의 3분의 1에 불과할 것으로 예상한다. 다시 한 번, 현재 속도보다 느린 일반적인 인구 증가를 고려하면 고용은 뒤처질 것이다. 실업률이 증가하는 동안 주택 가격이 강력한 상승을 보이는 것은 일반적이지 않지만 계속해서 진행될 것이다.
CMHC는 주거 비용의 증가를 지속적인 인구 증가로 인해 새로운 주택을 앞지르는 것으로 보고 있다. 특히 수익성과 건축 비용이 방해를 받아 신규 주택 착공이 더욱 둔화될 것으로 예상되기 때문이다. 모기지 금리 예측이 최고조에 달할 가능성은 거의 없다. 해당 기관은 5년 고정 금리 모기지가 크게 감소할 것으로 예상하지 않는다. 그들의 전망은 2026년까지 평균 이자율이 0.3포인트 하락한 5.7%로 나타났다. 이 기간 동안 연간 임금 인상률이 3%로 예상된다면 평균 가구의 레버리지는 대략 13%, 즉 예상 가격 인상의 2/3만큼 증가할 것이다.
즉, 예측이 정확할 경우 저렴한 신용이 대부분의 무거운 작업을 거의 확실하게 수행할 것이다. 전혀 해결되지 않는 것은 현재 환경이 인구 증가 이야기를 반영하지 않는다는 것이다. 주택 가격은 거의 움직이지 않았고 가격 상승은 정체되었으며 연체율은 증가하고 있으며 가장 당혹스러운 점은 공실률이 현재 팬데믹 이전 수준의 두 배인 광역 토론토와 같은 주요 지역에서 임대 공실이 증가하고 있다는 것이다.
