4월 첫째 주

부동산/모기지 소식

Apr 6, 2025 by 박구용


[4월 둘째주 부동산/모기지 소식] "2024년 3월 부동산 리포트: 거래는 침체, 가격도 대부분 하락… 하지만 실속 매물 실종 사태" 


🏡 2024년 3월 부동산 시장 분석 – 실속 있는 매물이 사라지고 있다?

3월의 주택 거래 현황을 분석해보면, 부동산 시장은 여전히 침체기를 벗어나지 못하고 있습니다.. 하지만 거래량은 늘지 않지만, 평균 주택 가격은 오히려 소폭이지만 여전히 상승세를 보이고 있다는 점이 좀 걱정스럽습니다.

그 이유는 바로 실속 있는 단독주택과 타운하우스 매물 부족 때문입니다.
매물은 많지만, 정말 ‘살만한’ 괜찮은 집은 극히 드물어 실수요자들이 괜찮은 매물이 나오면 경쟁적으로 몰리며 가격이 오르는 현상이 나타나고 있습니다.


📍 특히, 광역토론토(GTA) 지역에서는 이런 현상이 더 심화되고 있어요.
 좋은 매물이 나오면 바로 사라지고, 구매 경쟁이 치열해지고 있는 것이 현실입니다.


🏠 렌트 시장도 사정은 비슷합니다.
 임대료는 최근 6개월 연속 하락세인데,
 좋은 렌트 매물은 오히려 귀하고 경쟁은 더 치열해졌습니다.


👉 최근 사례:



✨ 무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다..

      감사합니다.


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📢 아래는 지난 주에 기사화되었던 소식들을 최대한 간추려 정리해 보았습니다.


1. 2025년 1분기 캐나다 주택 구매 의향 급감: 경제 불확실성이 원인

2025년 1분기 동안 캐나다의 임차인 주택 구매 의향이 급감하며 2년 만에 최저치를 기록했습니다. 금리가 하락세를 보이고 주택 가격도 감소했지만, 경제 불확실성과 높은 밸류에이션이 구매 심리를 억제하고 있습니다. 빠른 회복 가능성은 있지만 심리적 회복까지는 시간이 필요합니다.

2. GTA 지역 주택 거래 급감: 시장 불확실성과 고금리 영향

GTA 지역의 주택 거래는 5,011건으로 급감했습니다. 이는 경제 불확실성과 고금리 여파로 인해 시장이 마비된 상황을 반영하며, 특히 콘도 시장은 공급 과잉으로 타격을 입었습니다. 반면, 실속 있는 단독주택 시장은 여전히 경쟁이 치열한 상태입니다.

3. 캐나다 임대료 6개월 연속 하락: 단기적 하락 압력 지속 전망

2023년 3월 캐나다의 평균 임대료는 2,119달러로 6개월 연속 하락했으나, 전월 대비 1.5% 소폭 반등하며 회복세를 보였습니다. 대부분의 임대 유형에서 전년 대비 하락이 발생했으며, 특히 온타리오 지역은 가장 큰 하락률을 기록했습니다. 전문가들은 경제 불확실성과 고용 불안으로 단기적인 하락 압력이 지속될 것으로 보고 있습니다.

4. 캐나다 주택 시장 침체 원인: 세금 아닌 투기적 투자와 땅값 상승

캐나다 주택 시장 침체의 근본 원인은 세금이 아니라 투기성 투자와 땅값 상승입니다. 세금 인하가 주택 가격 하락이나 공급 증가로 이어지지 않았으며, 실제 해결책은 실수요자를 위한 개혁이 필요합니다. 세금은 문제의 본질이 아니라고 전문가들은 주장합니다.

5. 온타리오 북부 부동산 파산 절차 진행 중: 재정 관리 부실이 원인

온타리오 북부의 400개 이상의 부동산을 포함한 유명 부동산이 파산 절차에 접어들며, 321개 부동산이 매각되고 12개는 2차 입찰 중입니다. 과도한 관리비와 의심스러운 비용 지출 등 재정 관리 부실이 드러나면서 이들 부동산의 청산이 진행되고 있으며, 74개 부동산은 공개 시장을 통해 청산될 예정입니다.

6. 소도시 임대료 급등, 대도시 임대료 하락: 경제 불확실성 및 정책 문제

캐나다는 주택 시장의 어려움과 임대료 상승이 맞물려, 소도시에서 임대료가 급등하고 대도시에서는 임대료가 지속적으로 하락하는 대조적인 상황을 보이고 있습니다. 최근 보고서에 따르면, 임대료 격차가 좁혀지며, 특수 목적 임대료가 급등한 반면 대도시에서는 가격이 지속적으로 하락하고 있습니다. 이는 경제 불확실성과 잘못된 정책 결정이 맞물려 발생한 비효율성으로, 향후 정책 개선이 필요해 보입니다.


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Canadian Renters Abandon Plans To Buy Real Estate This Year: BoC

캐나다 세입자들은 올해 부동산 구매 계획을 포기합니다: BoC 

https://betterdwelling.com/canadian-renters-abandon-plans-to-buy-real-estate-this-year-boc/



캐나다 중앙은행(BoC)의 2025년 1분기 소비자 설문조사에 따르면 캐나다 임차인들은 향후 12개월 내 주택 구입 계획을 잠시 멈추고 있는 것으로 나타났습니다. 분기별 구매 의향이 사상 최고치를 기록한 데 이어 올해 구매 의향이 있는 비율은 분기별로는 사상 가장 급격한 감소세를 보였습니다. 세계 양대 경제 대국과의 무역 전쟁에 연방 선거가 더해지면서 경제 불확실성이 개선되기 전에 더 악화될 가능성이 커졌습니다. 


향후 12개월 이내에 주택을 구입하려는 임차인의 비율은 지난 분기에 급감했습니다. 이 비율은 2025년 1분기 임차인의 16.1%로 한 분기 전 최고치를 기록했던 것보다 9.9% 포인트 하락했습니다. 이는 작년 이맘때보다 약 2.3포인트 감소한 수치이며, 2년 만에 가장 작은 점유율입니다. 


심리가 무너진 속도에 대해서는 잠시 생각해 볼 필요가 있습니다. 9.9포인트 하락한 것은 지수를 추적하기 시작한 이래 가장 급격한 분기별 하락입니다. 이번 분기에 급격한 심리의 변화가 없다면 2022년 2분기부터 4분기까지의 급격한 하락세를 극복할 수 있을 것으로 보입니다. 


2022년 구매 의향의 붕괴는 전적으로 경제성 부족에 기인합니다. 1분기에 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 데 이어 금리가 한 세대 만에 가장 빠른 속도로 상승하면서 시작되었습니다. 주택 가격이 하락한 후 구매 의향이 회복되고 금리가 인하되면서 더욱 개선되는 등 회복 속도는 거의 비슷했습니다. 


빠른 회복세는 환경만 맞으면 주택 구매 의향이 빠르게 반등할 수 있다는 것을 보여줍니다. 금리와 주택 가격의 하락세가 지속되고 있어 최근 주택 구매가 더욱 매력적으로 느껴지지만, 여전히 높은 밸류에이션이 형성되어 있습니다. 경제 불확실성에 대한 불안감도 나아지기 전에 더 악화될 가능성이 높습니다. 

‘People Are Paralyzed’: The GTA Just Had Its Slowest March For Home Sales Since The '90s 

'사람들이 마비되었습니다': GTA는 90년대 이후 가장 느린 주택 판매량을 기록했습니다. 

https://storeys.com/gta-home-sales-slowest-march/


지난 목요일에 발표된 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)의 최신 통계에 따르면, 지난 달에는 5,011건의 거래가 기록되어 1998년 이후 최악의 3월 광역토론토 지역 주택 판매량을 기록했습니다.


27년 전에는 주택 판매에 대한 기대치가 크게 달랐으며, 당시 보고된 5,005건의 거래 건수는 극히 미미한 수준이었음을 기억하세요. 실제로 그 이전 3월 두 달 동안 거래량은 5,000건 근처를 맴돌았고, 지미 리 당시 TRREB 회장은 1998년 수치에 대해 "만족한다"고 표현하기도 했습니다.


그러나 요즘은 연중 어느 달에나 5,000건 이상의 판매량을 기록하지만, 특히 이 시기의 판매량은 완전히 실망스러운 수치이며 훨씬 더 큰 우려를 나타냅니다. 지난 3월의 거래량을 살펴보면 2024년에는 6,560건, 2023년에는 6,896건, 2022년에는 10,955건, 2021년에는 무려 15,652건의 거래가 있었습니다.


캐나다는 현재 관세 총알을 피한 것처럼 보이지만, 부동산 거래는 불확실성으로 가득 차 있으며 봄 시장까지는 피해가 불가피할 것으로 보입니다. 즉, 캐나다 중앙은행이 6월부터 정책 금리를 225bp 인하하면서 구매자, 판매자, 중개인이 한때 예상했던 것처럼 올봄 시장이 활기를 띨 가능성은 거의 없습니다. 


"지금 사람들은 일종의 마비 상태이며, 남쪽에 대한 모든 불확실성 때문에 무엇을 해야 할지, 하지 말아야 할지 아무도 확신하지 못하고 있습니다."라고 Royal LePage Signature Realty의 브로커인 에리카 레디-초켓(Erica Reddy-Choquette)은 말합니다. "트럼프와 관세, 정치, 캐나다 정치로 인해 모두가 잠시 멈춰서 상황이 어떻게 전개되고 어떤 영향을 미칠지 지켜보고 있습니다. 그리고 3월 수치는 구매자와 판매자 모두의 두려움과 우려를 크게 대변한다고 생각합니다."


"흥미로운 점은 지난 3월은 통계에 관한 한 전례 없는 달이었기 때문에 이를 염두에 두면 숫자가 좋지 않다는 것 외에는 달리 표현할 방법이 없다는 것입니다."라고 Reddy-Choquette는 덧붙입니다.


전반적으로 매출이 감소했지만 특정 부동산 유형은 다른 유형에 비해 선방했습니다. 지난달 단독주택 매물은 2,155건이었지만 콘도 아파트 매물은 1,404건에 불과했는데, 이는 토론토 지역 부동산에 나타난 특별한 뉘앙스를 말해줍니다. 한때 투자자들의 발길이 끊이지 않았던 GTA의 콘도 시장은 2022년 이후 금리 인상으로 인해 고층 주택 개발에 대한 가격 부담이 가중되고 공급이 적체되면서 무너지는 모습을 보았습니다. 지난달 신규 콘도 매물(5,488건)은 시장에 추가된 전체 매물(17,263건)의 30% 이상을 차지했습니다. 


"콘도 시장의 어려움 중 하나는 매물이 너무 많아서 사람들이 압도당하는 듯한 느낌을 받는다는 점입니다."라고 레디-초켓은 말합니다. "원하는 가격대의 원하는 지역에 50개의 콘도 매물이 나와 있으면 무엇을 봐야 할지 잘 모르겠습니다. 에이전트 입장에서도 어떤 5개를 골라야 할지 고민할 때가 있습니다."


"부동산 시장에서 운이 좋은 경우 대부분은 매물도 한몫을 합니다."라고 그녀는 덧붙입니다. "예를 들어 지난주에 레슬리빌에서 탐나는 지역, 탐나는 가격대의 멋진 단독주택을 매물로 내놓았는데 경쟁이 매우 치열했습니다. 70회 이상의 쇼잉과 여러 차례의 홈 인스펙션 요청을 받았으며, 고객의 기대치를 뛰어넘었습니다." 


레디-초켓에 따르면 현재 잘 팔리고 있는 것은 "100만 달러, 100만 달러 반대의 보급형 주택"이며, 이는 TRREB의 수치에도 반영되어 있습니다. 1,000,000~1,249,999달러 사이의 매물이 845건, 1,250,000~1,499,999달러 사이의 매물이 608건인 것으로 나타났습니다.


전반적으로 낮은 수준의 매물은 분명 우려할 만한 일이지만, 보슬리 부동산의 부동산 중개인인 트레버 본드는 우리가 보고 있는 것은 시장에 훨씬 더 균형이 잡혀 있다는 점이며, 이는 분명 긍정적인 측면이 있다고 지적합니다.


"전에는 한 번도 본 적 없는 100만 달러 미만의 매물이 더 많이 나오고 있습니다. 첫 주택 구매자에게는 할렐루야입니다. 70만 달러가 조금 넘는 가격에 팔린 매물도 있었는데, 나무가 가득하고 개발하기 매우 어렵고 쐐기 모양인 등 모든 것이 그만한 가치가 있었습니다."라고 그는 말합니다. "제가 보는 것의 대부분은 '그래, 말이 되네'라고 생각합니다. 모든 것이 설명이 가능하죠. 반면에 정상에 오를 때는 모든 것이 설명이 안 될 때도 있었죠. 집에 돌아와서 아내에게 '방금 무슨 일이 있었는지 모르겠다'고 말하곤 했죠. 저는 시세보다 50% 높은 가격에 부동산을 팔곤 했습니다."


본드가 대부분의 업무를 수행하는 토론토의 이스트 엔드는 3월의 많은 매물이 집중된 곳입니다. 목요일 수치에 따르면 토론토 이스트에서 467건, 토론토 웨스트에서 541건, 토론토 센트럴에서 900건의 거래가 있었습니다. 즉, 토론토시에서의 거래는 지난달 TRREB에 보고된 5,011건의 거래 중 거의 40%를 차지했습니다. 


"저는 리버데일에 살고 있고 리버데일에서 많은 일을 하지만, 브록 애비뉴에 있는 복층 주택을 여러 개의 오퍼를 받아 팔기도 했습니다. 따라서 올바른 상품이 있다면 복수 오퍼는 여전히 게임의 이름이며, 이는 전략적으로 가격을 책정하고 오퍼를 보류하는 것을 의미합니다."라고 Bond는 말합니다.


"제가 '이건 지속 불가능합니다'라고 말하지 않아도 예전처럼 느껴집니다. 가격이 너무 올라가는 바람에 4년 동안 하루에 20번씩 그런 말을 하곤 했었죠."라고 덧붙입니다. "지금은... 감정이 많이 가라앉았고, 비이성적인 구매 습관은 존재하지 않습니다."


그의 낙관론에도 불구하고 본드는 봄 시장이 불확실성으로 가득 차 있다는 사실을 잘 알고 있습니다. 관세 논의는 우연적이고 예측하기 어려울 뿐만 아니라, 언제든 악화될 수 있는 위험에 노출되어 있습니다.


"사람들이 집을 팔아야 하는 어려운 시기가 오면 부동산도 그런 산업 중 하나입니다. 그리고 미국인들이 미국 돈을 들고 나오면 우리는 곤경에 처하게 됩니다. 방금 보증금을 부동산으로 전환했는데, [구매자들은] '내가 줄 수 있는 게 그게 다야'라고 말하더군요. 그들은 말 그대로 40%, 42%를 더 받고 있습니다."라고 그는 말합니다. "어떤 일이든 일어날 수 있죠." 

Average asking rents decrease for sixth straight month to $2,119: report 

평균 요청 임대료가 6개월 연속 2,119달러로 감소: 보고서 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/04/08/average-asking-rents-decrease-for-sixth-straight-month-to-2119-report/


새로운 보고서에 따르면 3월 전국 평균 임대료는 2,119달러로 전년 대비 6개월 연속 하락세를 기록했습니다.

Rentals.ca와 Urbanation이 제공하는 월간 데이터에 따르면, 전자의 네트워크에 등록된 매물을 분석하는 전자의 데이터에 따르면 지난달 임대료는 2024년 3월에 비해 2.8% 하락했습니다.

전월 대비 임대료는 2월 대비 1.5% 상승했으며, 이는 지난해 9월 이후 처음으로 상승한 수치입니다.

어반네이션의 숀 힐데브란드 사장은 3월에 임대료가 최근 몇 달 동안보다 더 활발하게 상승했으며, 이는 경제성이 개선된 덕분이라고 말했습니다.


"그러나 미국과의 무역 갈등으로 인한 부정적인 경제 영향과 일자리 손실이 예상되기 때문에 단기적으로 임대료는 계속해서 하락 압력에 직면할 것입니다."라고 그는 보도 자료에서 말했습니다.

이 보고서에 따르면 캐나다의 평균 임대료는 2020년 3월 코로나19 팬데믹이 발생했던 5년 전보다 여전히 17.8% 높은 수준입니다.

전용 아파트의 임대료는 1년 전보다 1.5% 하락한 평균 2,086달러, 콘도미니엄 아파트의 임대료는 3.8% 하락한 2,232달러를 기록했습니다.

주택 및 타운홈 임대료는 5.6% 하락한 2,186달러를 기록했습니다.

온타리오는 3월 아파트와 콘도 임대료를 합쳐 3.5% 하락한 평균 2,327달러로 가장 가파른 임대료 하락률을 기록했고, 퀘벡은 2.5% 하락한 1,949달러로 그 뒤를 이었습니다.

BC주는 평균 임대료가 2,480달러로 0.6% 소폭 하락했고, 앨버타주의 평균 임대료는 1,721달러로 0.4% 하락했습니다.

전년 대비 임대료 상승률은 서스캐처원이 3%로 평균 1,336달러로 가장 높았고, 노바스코샤가 2.4%로 2,199달러, 매니토바가 2%로 1,592달러로 그 뒤를 이었습니다. 

High Taxes Didn’t Break Toronto’s Housing Market 

높은 세금이 토론토의 주택 시장을 망치지 못했습니다. 

https://www.movesmartly.com/articles/no-taxes-didnt-break-torontos-housing-market



캐나다의 주택 시장 침체로 인해 많은 경제학자와 업계에서 정부 세금, 특히 판매세와 개발부담금이 높은 가격과 건설 경기 하락의 원인이라고 비난하는 목소리가 커지고 있습니다. 일부에서는 이러한 세금을 담배나 술에 부과하는 '죄악세'에 비유하며 주택 공급을 억제한다고 주장하기도 합니다.


하지만 주택세는 죄악세처럼 작동하지 않습니다. 사실 그 효과는 거의 정반대이며, 주택세를 없앴다면 오늘날의 위기를 막지 못했을 것입니다.


만약 정부가 5년 전에 신규 주택에 대한 모든 세금(전체 비용의 약 30%)을 없앴다고 상상해 보세요. 오늘날 주택 가격이 더 저렴해졌을까요? 더 많은 주택이 건설되었을까요?


아마도 아닐 것입니다. 단기적으로 건설업체들은 가격을 낮추지 않았을 것이고, 시장이 감당할 수 있는 수준에서 주택을 판매했을 것입니다. 2021년 당시에는 경제성이 아닌 투기 수요가 주택 수요를 주도했습니다. 세금 절감으로 인해 수익이 부풀려졌을 뿐입니다.


시간이 지남에 따라 이러한 높은 수익은 땅값을 밀어 올렸을 것입니다. 토지는 고정 비용이 아니라 내생적이기 때문에 개발자가 예상 수익과 기타 모든 투입 비용을 기반으로 감당할 수 있는 금액에 따라 가치가 상승하거나 하락하기 때문입니다. 세금이 내려가면 토지 소유자가 그 차액을 가져갑니다. 건축업자는 토지에 대해 더 많은 비용을 지불하지만 주택에 대해서는 더 적은 비용을 지불하지 않습니다. 



실제로 토론토의 콘도 붐이 일어났을 때 바로 이런 일이 벌어졌습니다. 높은 세금에도 불구하고 투자자들이 가격이 계속 오를 것이라고 믿었기 때문에 건설 전 유닛은 기록적인 가격에 팔렸습니다. 세금을 낮춘다고 해서 시장이 냉각되지는 않았을 것입니다. 토지 소유주와 투기꾼들에게 더 많은 돈이 흘러들어갔을 뿐입니다.


중요한 점은 당시 세금이 철폐되었다면 주택 시장은 오늘날에도 여전히 얼어붙었을 것이라는 점입니다. 유일한 차이점은 건축업자들이 토지에 대해 훨씬 더 많은 비용을 지불했을 것이라는 점입니다. 그리고 그 부풀려진 토지 비용이 바로 지금 신축을 가로막고 있는 것입니다. 이 경우 오늘날의 경기 침체를 해결하기는 더욱 어려워졌을 것이고, 정부는 도울 수 있는 수단이 더 적어졌을 것입니다.


비평가들은 호황기에 개발 부담금을 인상한 도시들을 '세금 포탈'이라고 비난합니다. 하지만 개발부담금은 급등하는 신규 주택 가격에 대한 합리적인 대응책이었습니다. 주택 공급을 억제하기 위한 것이 아니라 개인 토지 소유주에게 돌아갔을 투기적 횡재를 일부 포착하기 위한 것이었죠.


지금이라도 도시들이 수수료를 낮춰야 할까요? 그럴 수도 있습니다. 침체된 시장에서는 표적 감면이 정체된 프로젝트를 활성화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만 분명한 것은 세금 때문에 주택 가격이 하락한 것이 아니라는 점입니다. 시장을 망가뜨린 것은 투기성 투자의 홍수, 토지 비용 상승, 주택이 보장된 금융 자산이라는 믿음이 널리 퍼진 것이었습니다. 


개혁은 주택 가격을 폭등한 투기꾼과 투자자에게 보상을 주는 것이 아니라 주택에 거주하고자 하는 실수요자를 지원하기 위해 설계되어야 합니다. 진짜 주범은 세금이 아닙니다. 투자자 주도의 거품이 형성되도록 방치한 것이 문제입니다.


존 파살리스는 리얼로직 리얼티의 대표입니다. 부동산 데이터 분석 전문가인 John의 연구는 광역 토론토 지역 부동산 시장의 미시적 트렌드를 파악하는 데 중점을 두고 있습니다. 그의 연구는 캐나다 은행, 캐나다 모기지 주택공사(CMHC), 국제통화기금(IMF)에서 활용되었습니다. 

Massive Ontario real estate bankruptcy nears end 

온타리오주 대규모 부동산 파산 종료 임박 

https://www.mpamag.com/ca/news/general/massive-ontario-real-estate-bankruptcy-nears-end/531878


온타리오 북부 전역에 걸쳐 400개 이상의 부동산이 포함된 유명 부동산 파산이 마지막 단계에 접어들고 있으며, 포트폴리오의 대부분은 이미 매각되었고 나머지는 공개 시장 청산을 향해 나아가고 있습니다.

회사채권자정리법(CCAA)에 따라 파산 절차를 감독하는 법원이 지정한 모니터인 KSV Restructuring에 따르면 현재까지 321개의 부동산이 매각되었고, 12개의 부동산이 2차 신용 입찰 라운드의 일환으로 현재 입찰이 진행 중입니다. 따라서 앞으로 몇 달 안에 74개의 부동산이 공개 시장 매각을 통해 청산될 예정입니다.

이 사건은 티민스, 세인트 마리, 서드베리, 커클랜드 레이크, 테미스캐밍 쇼어에 있는 주거용 부동산과 관련된 상당한 채무 불이행으로 2024년 1월 CCAA에 따라 출범한 11개의 상호 관련 회사 그룹을 중심으로 진행되었습니다.

이 포트폴리오에는 단독주택에서 소규모 아파트 건물에 이르기까지 모든 것을 아우르는 407개의 부동산과 631개의 주거용 유닛이 포함되어 있었다고 CCAA 문서에 나와 있습니다. 

처음에 이 부동산 벤처의 배후에 있던 회사들은 해당 부동산의 가치가 1억 4천만 달러에 달한다고 주장했습니다. 그러나 KSV의 조사 결과, 이 추정치는 현재 파산한 회사들과 관련된 단체에서 제공한 것으로 밝혀졌습니다. 부풀려진 가치는 더 많은 투자자 자금을 확보하기 위해 사용된 것으로 추정됩니다.

모니터는 "특히 장부상 가치가 수억 달러에 달하는 자산과 부채를 보유한 기업의 경우 적절한 기록 관리가 만연해 있었다"는 점과 "기타 무수히 많은 부실한 사업 관행"을 포함한 심각한 재무 관리 부실을 발견했습니다.

이 회사는 리노베이션과 자산 관리를 감독하기 위해 별도의 법인을 설립했지만 과도한 관리비를 청구하고 약속된 작업의 대부분을 완료하지 못했습니다. 조사관들은 또한 사치스러운 여행, 사치품 구매, 거액의 배당금 지급 등 의심스러운 비용 지출을 지적했으며, 이 모든 것이 기업이 수익을 내지 못하는 동안 이루어졌다고 밝혔습니다. 

현재 86개의 부동산이 남아 있으며, 절반 정도는 여전히 임차인이 거주하고 있습니다. 현재 입찰 중인 12개 부동산 중 7개는 임차인이 입주해 있습니다. KSV는 현지 부동산 시장에 과열을 피하기 위해 나머지 74개 부동산을 소량으로 나눠서 상장하기 시작했습니다. 지금까지 이 중 26개 매물이 상장되었고, 4개 매물에 대한 입찰이 접수되었습니다.

현재 진행 중인 매각을 통한 수익은 채무자 회생절차(DIP) 대출 기관에 상환하는 데 사용되며, 이는 CCAA 과정에서 회사 운영을 위한 자금을 제공했습니다. 첫 번째 DIP 대출인 1,500만 달러는 초기 자산 매각을 통해 상환되었습니다. 잔액 370만 달러의 두 번째 DIP 대출은 아직 미결 상태입니다.

KSV는 남은 자산을 보다 효율적이고 낮은 관리 비용으로 매각할 수 있는 간소화된 절차에 대해 4월 14일 법원의 승인을 구하고 있습니다. 현재 계획은 2025년 8월 31일까지 청산을 마무리하고 절차를 마무리하는 것입니다.

회사 관련 개인에 대한 소송은 CCAA 절차가 공식적으로 완료될 때까지 보류됩니다. 

Canada Is Saving Its Real Estate Bubble By Creating A Rental Bubble 

캐나다는 임대 거품을 만들어 부동산 거품을 구하고 있습니다. 

https://betterdwelling.com/canada-is-saving-its-real-estate-bubble-by-creating-a-rental-bubble/


캐나다는 주택 판매 부진, 인구 증가 둔화, 경제 불확실성 등으로 어려움을 겪고 있습니다. 이런 상황은 임대료 상승의 완벽한 레시피일까요? 새로운 보고서에 따르면 3월에 임대료가 급등하면서 이미 가속화된 소도시와 전통적으로 저렴한 특수 목적 임대료의 상승세가 증폭되었습니다. 토론토와 핼리팩스의 임대료가 서로 가까운 거리에 있는 것은 조금 이상하지만, 몇 년 전 주택 가격에 영향을 미쳤던 거품 전염이라는 개념과 비슷합니다. 잘못된 정책 결정으로 인해 전염이 완전히 교정되지 않았을 뿐만 아니라 시장의 비효율성이 임대료로까지 확대되었습니다.

캐나다의 임대료가 정체된 것이 아니라 겨울 방학 중이었을 뿐입니다. rentals.ca의 새로운 보고서에 따르면 3월 아파트 평균 임대료는 1.5% 상승한 월 2,119달러로 집계되었습니다. 이는 6개월 만에 처음 상승한 것이지만, 지난 4개월 동안의 가격 상승세를 되돌리기에는 충분했습니다. 

데이터에서 가장 중요한 문제 중 하나는 개인 임대료와 전용 임대료 간의 격차가 좁혀지고 있다는 점입니다. 2020년 이후 월 평균 임대료는 3월에 17.8%(+$322) 상승한 2,119달러를 기록했습니다. 전통적으로 훨씬 더 저렴했던 특수목적용 임대료는 같은 기간 35.5%(+$547) 상승한 2,086달러를 기록했습니다.  

이제 둘 사이의 격차는 거의 미미해졌습니다. 2020년에는 콘도 아파트 임대료가 전용 임대 주택보다 약 16.8%(+$258) 더 비쌌습니다. 그 이후 콘도 아파트의 임대료는 매우 가파르게 상승하여 현재는 전용 임대주택보다 1.6%(33달러) 더 비쌉니다. 규모의 경제로 인해 목적형 아파트의 운영 비용이 낮아졌지만, 이러한 절감 효과가 더 이상 최종 사용자에게 전달되지 않고 있습니다. 

이는 비즈니스, 금융 또는 부동산 전문가라면 누구나 이해할 수 있습니다. 시장 가격이 투입 비용과 단절된 후에는 투입 비용을 낮추면 수익이 증가합니다. 시장 가격은 여전히 시장 가격이고, 투입 비용은 여전히 단절되어 있습니다. 

솔직히 말해서, 최근 정책 입안자들이 목적형 임대주택에 대한 기관 투자를 장려하려는 노력은 경제성 개선이 목표라면 의미가 없습니다. 아침에 스타벅스에서 커피를 마시는 것만큼이나 임대료 경제성 향상에 기여합니다. 하지만 기관 투자자의 수익 증대라는 목표가 더 큰 영향을 미쳤다면 문제가 있습니다.  

위치 측면에서도 임대료 평준화 현상이 두드러졌습니다. 소도시는 임대료가 급격히 상승한 반면, 대도시는 계속해서 하락세를 보였습니다. 빅 3는 모두 이례적으로 긴 연패를 겪고 있습니다. 

토론토의 평균 월세는 3월에 2,590달러로 작년 대비 6.9% 하락했습니다. 이는 14개월 연속 하락세를 보인 후 32개월 만에 최저치를 기록한 것입니다. 

밴쿠버는 주택 판매가 일반적으로 더 탄력적임에도 불구하고 토론토보다 약간 더 나빴습니다. 3월 임대료는 2,822달러로 작년보다 5.7% 하락했습니다. 이는 16개월째 하락한 가격이며 35개월 만에 최저치를 기록했습니다. 

몬트리올과 캘거리에서도 비슷한 추세가 관찰되었습니다. 몬트리올은 3월에 1,968달러로 8개월 연속 하락한 데 이어 작년보다 4% 하락했습니다. 캘거리는 같은 기간 7.8% 하락한 1,915달러로 2년 만에 최저치를 기록했으며 캐나다 전역에서 가장 큰 하락폭을 보였습니다. 

대도시의 임대료는 하락세를 보인 반면, 소도시의 임대료는 천문학적인 상승세를 보였습니다. 핼리팩스와 대조해 보면 다른 지역의 왜곡된 상황을 알 수 있습니다. 2020년에 토론토의 1베드룸 집값은 핼리팩스의 1베드룸 집값보다 74% 더 비쌌습니다. 지난달 기준으로 핼리팩스의 가격은 매우 가파르게 상승하여 토론토의 평균 1베드룸 가격은 15% 더 비쌉니다.

캐나다 출신이 아닌데 핼리팩스가 어디인지 궁금하신가요? 토론토에 계신다면 500마일을 걷고 또 500마일을 더 걸어서 핼리팩스에서 약 200마일 떨어진 곳에 있는 문 앞에서 쓰러지는 사람이 될 것입니다. 멋진 곳이지만 토론토 GDP의 10% 미만으로 5년 이상 뒤처져 있는 곳입니다. 

캐나다에서 더 저렴한 생활을 할 수 있는 피난처가 없다고 생각하시나요? 잘 생각해보세요. 운영 비용이 크게 낮아졌음에도 불구하고 전용 임대 주택의 임대료는 이제 민간 아파트와 비슷해졌습니다. 소도시에서는 임대료가 상승하고 대도시에서는 정체되어 주요 경제 지역과 소지역 간의 격차가 좁혀지고 있습니다. 라이프스타일이 매우 다른데도 불구하고 빅토리아에서 핼리팩스까지 생활비는 약간의 차이만 있는 것처럼 느껴지기 시작했죠? 

이 문제는 전문가들이 버블 전염이라고 부르는 것과 유사합니다. 이는 거품이 너무 커져서 산불처럼 퍼지는 현상을 말합니다. 저렴한 지역은 가격이 급등하고, 비싼 지역은 주머니 사정이 넉넉한 가구가 부족해지면서 집값이 정체됩니다.

우리는 2022년에 외곽 교외 지역의 주택 가격이 주변 도시보다 훨씬 빠르게 상승했을 때 이에 대해 논의했습니다. 구매자들은 편의시설과의 근접성에서 파생되는 가치를 무시하고 가능한 모든 것을 사들이기 위해 동분서주했습니다. 그들은 지나치게 저렴한 신용과 레버리지를 최대한 활용했고, 이는 너무 오래 지속되었습니다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 이러한 지역이 가장 급격한 조정에 취약하다고 경고했습니다. 당시 BoC 총재가 이끌던 중앙은행들의 중앙은행인 BIS는 중앙은행들이 지나치게 싼 신용으로 주택 가격을 부풀렸다고 경고했습니다. 이런. 

이러한 추세는 일반적으로 부동산 가격에만 적용되지만, 우리는 지금 독특한 상황에 처해 있습니다. 부동산 거품은 비효율적이고 과도한 신용 사용의 결과이며, 이것이 바로잡히면 시장도 바로잡힙니다. 최근 한국은행이 이를 중단해야 한다고 경고했음에도 불구하고 정책 입안자들은 집값을 잡기 위해 신용을 더 확대하려고 할 것으로 예상됩니다. 

예상치 못한 것은 신용 버블을 임대 주택 건설을 위한 기관으로 확대하는 것입니다. 정책 입안자들은 주택 구매 부양책에 수백억 달러를 쏟아 붓는 것뿐만 아니라 특수 목적의 임대 프로젝트를 막기 위해 수천억 달러를 투입하고 있습니다. 이는 비시장 수요를 유도하여 건축 비용을 증가시킬 뿐만 아니라 비효율적인 임대료를 강화합니다. 주택 가격 조정을 막는 것과 마찬가지로, 임대 가격 조정을 막아 기관의 소득 흐름이 감소하는 것을 막으려는 것입니다. 

수익성이 매우 높은 기관이 수년 동안 임대료를 공격적으로 인상하는 것을 지켜본다고 상상해 보세요. 그들은 벽에 부딪혀 갑자기 소비자들로부터 더 높은 임대료를 받아내는 데 어려움을 겪게 되고, 따라서 수익을 약간 줄여야 합니다. 특히 채권 상환 만기일에는 현금 흐름이 없는 것보다는 현금 흐름이 있는 것이 낫습니다. 드디어 임차인이 임대료 지불에 숨통이 트이게 되었습니다!

하지만 잠깐만요. 양복을 입은 남자가 나타나서 정부에서 왔으며 도와주러 왔다고 말합니다. 그는 여러분의 지갑에 손을 뻗어 현금의 절반을 기관에 건네며 더 많은 돈이 있으니 협상할 필요가 없다고 말합니다. 당신이 세금으로 낸 돈으로 당신의 협상력을 제거한 후, 그는 밖으로 나가서 모든 사람에게 방금 당신의 주택 가격을 개선했다고 말합니다. 

실제로는 투자자 수익을 보호하기 위해 더 많은 시장 비효율이 도입되었습니다. 평범한 집주인이 아니라 슈퍼 악당 같은 말을 하면서도 그것을 깨닫지 못하는 사람들이 운영하는 거대한 기관이 문제입니다. 

좋은 소식은 이런 상황이 영원히 지속될 수 없다는 것입니다. 위험은 결국 누적되어 폭발하며, 그 여파는 유권자들이 얼마나 도박을 할 의향이 있는지에 따라 크게 달라집니다. 나쁜 소식은 우리가 정책 입안자들이 얼마나 약탈적일 수 있는지 과소평가하고 있으며, 이러한 왜곡이 영원히 지속되지는 않더라도 한 세대가 평생 동안 피해를 입을 수 있다는 것입니다.