7월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Jul, 25, 2021 by 박구용
캐나다 모기지 부채, 주택 판매량 감소에도 불구하고 2010년 이후 가장 빠른 속도로 증가.
캐나다 중앙은행의 데이터에 따르면 지난 5월의 모기지 부채는 지난 10년 동안 가장 빠른 속도로 증가하여, 사상 최고치를 경신하면서 가장 빠른 연간 성장률을 기록했습니다. 연간 8.3%의 성장률로 2010년 이후 최대입니다. 주목할 점은, 지난 5월을 기준으로 한 최근 3개월 동안의 성장률은 11.3%로 연간 성장률 보다 훨씬 높습니다. 이는 최근 들어서 모기지 부채 증가율의 가속이 계속될 수 있음을 암시한다고 볼 수 있습니다.
게다가 주택판매량은 계속해서 감소하고 있는데, 모기지 부채량은 상승하고 있습니다. 이는 다시 말해서, 주택가격이 판매량 감소를 만회할 만큼 빠르게 상승하고 있다는 것입니다. 다행이 급격하게 상승하고 있는 모기지 부채에 비해서 모기지 상환불이행 위험은 상대적으로 낮은 것으로 나타났습니다. 하지만, 다른 한편으로는 이와 같은 자본의 편중(모기지 부채)이 결국은 경제성장과 회복에 걸림돌이 되고 있다는 것입니다.
모기지 부채를 갚고, 생필품을 구입하고 나고 나서 다른 소비를 할 수 있는 가계의 비율이 감소하고 있기 때문입니다.
하강하는 주택시장은 캐나다의 경제회복에 해를 끼지지 않을 것입니다; CIBC
https://financialpost.com/news/economy/cooler-housing-market-wont-hurt-canadas-recovery-cibc-says
https://www.bnnbloomberg.ca/cooler-housing-market-won-t-hurt-canada-s-recovery-cibc-1.1632355
Canadian Imperial Bank of Commerce의 경제학자 Royce Mendes는 금요일 보고서에서 "캐나다 주택 수요가 역사적으로 강세를 보인 후 냉각되고 있다"고 말했다. 하지만 Mendes는 주택 가격이 주거 투자에 반영되지 않고 해당 부문의 고용이 타격을 입을 가능성이 없기 때문에 주택 붐의 잠재적인 완화는 사람들이 생각하는 것만큼 경제에 해를 끼치지 않을 것이라고 말했습니다.
또한 Mendes는 거시경제적 관점에서 크게 걱정할 것은 없지만 급격한 가격 하락은 여전히 금융 안정성 문제라고 말했다. 특히 부동산을 구입하기 위해 더 많은 부채를 지고 있는 주택 소유자에게 적용된다고 추가했습니다.
캐나다 제로 다운 모기지, 미국 서브프라임 같은 공포 촉발
https://www.bnnbloomberg.ca/zero-down-mortgages-stoke-u-s-subprime-like-fears-in-canada-1.1631374
올해는 캐나다 주택 강세장이 시작된지 25년이 된 해로, Bloomberg Economics의 분석에 따르면 전 세계적으로 부동산 가격이 치솟고 있는 시기에 캐나다보다 주택 시장이 더 과열된 국가는 뉴질랜드 단 한 곳 뿐입니다. 그리고 코비드 사태가 시작된 이례로 추가로 20% 이상 급등한 주택가격으로 인해서, 수백만의 캐나다 중산층은 20%에 달하는 다운페이를 마련하기 어렵게 되었습니다.
캐나다는 여전히 부채 상환 위험군에 소가는 사람들이(미국에서 서브프라임 범주에 속하는 사람들)이 모기지를 받지 못하도록 하는 많은 규정을 갖고 있는 듯합니다. 그러나 오늘날 대출 승인을 받은 많은 사람들은 예전에는 상상도 할 수 없었던 부채 부담을 지고 있습니다.
Sherry Corbitt(Mortgage Broker) : 고객 중 절반 이상이 다운페이를 위해서 자금을 빌리거나 클로징 후 빌린 자금을 상환하는 정상적이지 않은 대출을 선택하고 있다고 언급했습니다. 1년 전만 해도 이런 비율은 굉장히 적었습니다. 또한 부동산 호황 속에 부동산을 팔기로 결정한 집주인에 의해 임대 주택에서 쫓겨난 사람들이 주택구매 시장에 편입하고 있습니다. 이런 Tenant들은 지금 임대주택에서 쫓겨나야 한다면, 지금이 내집 마련을 해야 할때로 생각을 굳히고, 어떻게든 생애 첫집을 구매하기 위한 시도를 하기도 합니다. 아직 준비가 많이 부족함에도 불구하고 말입니다.
Josh Doornenbal(IT Firm) : 몇 달 전 그는 5인 가족을 위해 랭글리 교외에 있는 침실 3개짜리 집을 구입하기 위해 110만 달러를 투자했습니다. 그는 IT 회사에서 받는 연봉 10만 달러의 8배에 해당하는 80만 달러 이상을 빌렸습니다. 이 부채 액수는, 레버리지가 높은 차용인을 식별하기 위한 캐나다 중앙은행의 임계값의 거의 두 배입니다. 그는 수 많은 거절 끝에서야 그의 대출 신청을 승인해 줄 신용 조합을 찾았습니다.
Terri Szego(Investment Adviser, BMO) : 예전과 달리, 돈을 빌려서 자식에서 Cash Gift를 주는 부모가 급격하게 증가했습니다.
캐나다 은행 Tiff Macklem 총재와 그의 직원들은 공개적으로 우려를 표명하기 시작했습니다. 5월에 발표된 은행의 연례 금융 시스템 검토(Financial System Review)에서 정책 입안자들은 주택 융자 품질의 악화로 인한 위험을 지적했습니다. 소득 대비 대출 비율이 높은 것으로 간주되는 모기지(원금이 차용인의 연간 소득의 4.5배 이상인 경우)는 4분기 신규 보험 주택 대출의 약 17%를 차지했습니다. 2년 전에는 6.5%에 불과했습니다. 이런 와중에, 캐나다 중앙은행의 대출 담당자를 대상으로 실시한 별도의 설문조사에서는, 지난 3분기 동안 모기지 대출 조건을 완화한 것으로 나타났습니다.
캐나다 중앙 은행은 팬데믹 초기에 경제에 투입된 통화 부양책을 축소한, 선진국 최초의 중앙 은행 중 하나입니다. 금융시장 관계자들은 이제 향후 12개월 동안 기준금리를 0.25%에서 인상하기 시작하고 그 후 2년 동안 세 번 더 인상할 것으로 기대하고 있습니다.
제로 다운 모기지와 같은 특이한 상품은 모든 모기지 중 작은 비율로 남아 있으며 20% 미만의 다운페이가 있는 모든 주택 대출은 채무 불이행에 대해 보험에 가입해야 합니다. 최근 몇 년 동안 주요 캐나다 은행에서 부실 모기지로 인한 손실이 적은 이유 중 일부입니다.
토론토 주택시장 보고서: 지난 2월 이후 평균 GTA 주택가격은 130만 달러로 유지.
https://www.movesmartly.com/articles/avg-house-price-stays-since-feb-july-2021
2017년 주택시장 최고점에 세운 기록을 넘어선 주택가격.
https://www.livabl.com/2021/07/junes-12-month-price-shatters-record-canadas-2017-peak.html
6월 Teranet-National Bank National Composite House Price Index는 전년 대비 16% 상승했습니다. 이번 주에 발표된 월간 보고서에 따르면 이는 11개월 연속 상승세를 기록하면서, 기록상 가장 강력한 12개월 연속 가격 상승률을 나타냈습니다.
해당 보고서가 분석한 11개의 부동산 시장 중 12개월 상승은 핼리팩스(30.8%), 해밀턴(28.0%), 오타와-가티노(25.8%), 몬트리올(19.4%), 빅토리아(18.5) 등 5개 시장에서 주도했다. 반면 밴쿠버와 토론토는 전년 대비 각각 14.7%와 15.9% 증가해 전국 평균에 못 미쳤습니다.
월간 기준으로 National Composite House Price Index는 5월부터 6월까지 2.7% 상승했습니다. 이는 1월 이후 처음으로 월별 상승폭이 전월 대비 감소한 것인데, 5월에는 2.8% 상승했습니다.
미국 주택판매 증가, 하지만 재고는 더 빠르게 증가
https://betterdwelling.com/us-existing-home-sales-climb-but-inventory-is-climbing-even-faster/
미국 부동산 중개인 협회(NAR)의 자료에 따르면, 최근 6월 미국 주택판매량은 지난 4개월 동안의 연속적인 하락세에서 상승세로 바뀌었습니다. 이런 가운데 6월에 나온 주택은 125만채로 전월 보다 3.3% 증가하면서, 매물 증가 속도가 빠르게 상승하고 있습니다. 물론 매물량이 충분한 것은 아니지만, 몇 주 전 만큼 매물이 귀했던 것과는 차이를 보이고 있는 것으로, 가격 상승이 느렸던 지난 2020년 9월 이후 가장 많은 재고량을 기록했습니다. 미국 주택 판매량의 증가와 함께 재고량은 더 빠르게 증가하고 있는 모습입니다.
한편 미국의 6월 주택 중간값은 US$363,300으로 전년 동월 대비 23.4% 상승했습니다. 연간 성장률은 엄청나지만, 실제로는 두개의 상승기로 구분됩니다. 첫번째 시기는 지난 6월 부터 2020년 12월까지 5% 상승과 두번째 시기는 2021년 1월에서 6월까지 17.49% 상승한 것으로 구분할 수 있습니다.
