8월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Aug 28, 2022 by 박구용
Canada’s Major Real Estate Markets Are Seeing Inventory Return To “Balanced”
캐나다의 주요 부동산 시장은 재고가 "균형"으로 돌아감.
캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 7월 신규 리스팅 대비 판매 비율이 균형을 보임.. 전월과 비슷한 수준을 유지했지만 올해 초 고점 대비 30포인트 이상 하락했다. 시장은 기술적으로 아직 붕괴되지 않았지만 "정상적인" 거래량으로 돌아가는 느낌을 느껴질 수 있다.
SNLR은 비율이 높을수록 시장이 더 타이트해지고 집값이 오를 가능성이 높아지고, 낮은 비율은 정반대의 의미이며 가격이 하락할 것임을 나타내는 경향이 있다.균형 잡힌 시장은 SNLR이 40%에서 60% 사이이고 가격 상승이 정체되기 시작할 때이고, 60% 이상은 가격이 상승하는 판매자 시장이고, 40% 미만은 가격이 하락하는 구매자 시장이다. 이 비율이 빠르게 오르면 구매자 시장에서 가격이 상승하고 비율이 빠르게 하락하면 판매자 시장에서 가격이 하락하는 것을 볼 수 있다.
전국 SNLR은 올해 가장 빡빡한 조건을 보인 후 균형 잡힌 영역에 확고하게 자리잡고 있다. 계절 조정된 SNLR은 7월에 51.7%로 전월과 동일했다. 변동이 없음에도 불구하고 이는 2월 가격이 한 달에 상승했던 89%보다 훨씬 낮은 수치이다. 시장이 균형을 이루고 있는 동안 가격은 더 많이 떨어졌고, 하락하기 전에 잠시 멈추고 있을 수 있음을 나타낸다.
Locked In: Is Now the Time to Switch to a Fixed Mortgage Rate?
지금이 고정 모기지 이자율로 전환할 때일까?
https://storeys.com/time-switch-fixed-mortgage-rate/
Mortgagelogic.news의 모기지 분석가인 Rob McLister에 따르면, “아무도 더 이상 100% 장기 고정으로 가서는 안 된다. 그것이 금리 사이클의 바닥을 위한 전략이다.”라고 그는 STOREYS에 말했다. McLister에 따르면, 고정과 가변 사이의 스프레드는 좁혀지고 있지만 생각보다 중요하지 않다. 차용인이 주의를 기울여야 하는 것은 현재 금리 사이클에서 우리가 어디에 있는지 이다. 그는 "우대금리의 정점에 다가감에 따라 고정금리와 변동금리의 차이보다 금리의 순환적 성격이 훨씬 더 중요해지기 시작한다"고 말했다. “변동금리가 5년 고정금리보다 실질적으로 더 높은 시점이 올 것이며, 그럼에도 불구하고 변동금리는 성공 확률이 훨씬 더 높을 것이다. 왜요? 하이킹 사이클 후에 요금이 되돌리기 때문으로. 역사적으로 말해서, 변수는 프라임이 5년 이동 평균보다 50% 높을 때 거의 항상 5년 범위에서 승리한다.”
그는 50% 규칙에 대한 기대가 있음을 지적하지만, 예를 들어 차용인은 1978년에서 1982년 사이에 변동 금리를 적용한 것에 대해 "매우 유감스럽게 생각했을 것"이라고 말했다. 특히 BoC가 인플레이션을 지배하기 위해 관리하는 것처럼 향후 5년. “향후 12-24개월 동안 요금이 험난할 수 있지만 중요한 것은 가중 평균 요금이다. 남은 임기 동안 가중 평균 변동금리가 고정금리보다 낫다면 변동금리가 내년에도 계속 오르더라도 문제가 되지 않는다.”라고 McLister는 덧붙인다.
LowestRates.ca의 Leah Zlatkin은 고정 이자율이 변동하는 시장에서 일시적인 피난처를 제공하지만 실제로는 고정 이자율의 한계로 인해 더 높은 위험이 있는 상품으로 보고 있다고 말했다. "많은 캐나다인들이 유연성이 핵심이라고 생각한다. 특히 지난 5년 동안 모든 것이 하룻밤 사이에 바뀌는 것을 보아왔다."라고 그녀는 말한다. "사람들은 융통성 있는 것을 좋아하고 고정 금리 모기지론은 당신을 가둔다." “물론 그렇게 하고 싶어 하는 소비자도 있고, 위험을 설명할 때 그들은 나중에 후회하기보다는 안전하기를 원하기 때문에 여전히 고정금리 상품을 원한다. 문제는 2년 안에 변동금리가 다시 인하되면 이 같은 고객들이 전화를 걸어 '왜 지금은 2포인트 더 오른 고정금리 상품을 사용하도록 내버려 두었냐고 항의를 받는 것일 것이다.
August 2022 Market Update: Toronto Area House Prices Down YOY for First Time Since Peak
2022년 8월 시장 업데이트: 토론토 지역 주택 가격은 피크 이후 처음으로 전년 대비 하락했다.
https://www.movesmartly.com/articles/august-2022-market-update-toronto-area-house-prices-down-yoy
2022년 7월 토론토 지역 시장에 대한 가장 최근 통계를 보면 3월 이후로 보아온 시장 침체가 계속되고 있음을 알 수 있다. 7월 주택 평균 가격은 128만5222달러로 가장 최근 고점인 2월 167만9429달러에서 지난해보다 1% 하락했다. 3월. 7월 집값 중간값은 112만5000달러로 2월 148만5000달러에서 지난해보다 2% 하락했다. 7월 주택 판매는 작년보다 46% 감소했다.
새 집 목록은 작년과 비교하여 변동이 없다. 월말에 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 작년에 비해 80% 증가했다. 콘도 평균 가격은 7월 738,930달러로 가장 최근 고점인 3월 840,444달러에서 하락했지만 작년보다 7% 상승했다. 7월 콘도 중앙값은 68만8000달러로 3월 77만7000달러에서 하락했지만 지난해보다 7% 올랐다. 7월 콘도 판매는 작년에 비해 49% 감소했으며 2019년 한 달 동안의 코로나바이러스 이전 판매량보다 낮다. 신규 콘도 목록은 작년에 비해 11% 감소한 반면 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 34% 증가했다.
MOI(Months of Inventory Ratio)는 해당 월에 판매 가능한 주택 수를 해당 월에 판매된 주택 수로 나눈 값으로 그것은 다음 질문에 답한다. 더 이상 판매용 주택이 시장에 나오지 않으면 현재 수요 수준을 고려할 때 시장에 나와 있는 모든 기존 주택이 판매되는 데 얼마나 걸립니까? MOI가 높을수록 시장이 더 차갑다는 것을 의미한다. 균형 시장(가격이 오르거나 내리지 않는 시장)은 MOI가 4~6개월 사이인 시장인데, MOI가 낮을수록 가격이 더 빠르게 상승할 것으로 예상된다. 현재 MOI 수준은 오늘날 시장이 얼마나 경쟁력이 있는지에 대한 단서를 제공하지만, 그것이 움직이는 방향은 또한 시장이 어디로 향할 수 있는지에 대한 단서를 제공한다. MOI는 3월에 1 미만이었지만 빠르게 증가하여 2.8 MOI로 7월에 종료되었다. 3월부터 MOI가 급격히 상승하고 있다는 사실은 그만큼 시장이 급속도로 냉각되고 있다는 신호다.
A Guide to the Real Estate Cycle for Buyers & Sellers
구매자와 판매자를 위한 부동산 사이클 가이드
https://www.zoocasa.com/blog/real-estate-cycle-buyers-sellers/
1단계 – 1월부터 3월까지
처음 3개월은 주택 구입에 대한 관심이 높아진다. 그것은 처음 주택을 구입한 사람과 이미 존재하는 사람 모두에게 해당. 봄에 판매를 열망하는 판매자는 자산을 등록하기 위한 준비를 시작. 부동산 중개인들은 또한 조기 판매를 짜내고 올해를 활기차게 시작하기 위해 노력하고 있다. 그러나 이 기간 동안에는 일반적으로 재고가 더 적다. 주택 구입 가능성이 있는 사람들은 제한된 수의 주택과 높은 구매 관심으로 인해 가격이 상승한다는 사실을 기억해야 한다. 판매자라면 판매가 더 쉬울 수 있지만 봄에 판매할 기회를 놓칠 수 있으므로 이 시간 동안의 판매에 집착해서는 안된다.
2단계 – 4월~6월
4월과 6월 또는 봄 사이에 주택 판매가 엄청난 속도로 증가. 더 나은 날씨, 더 많은 활동, 여름의 번잡함 전에 집을 사고 싶은 욕구로 인해 주택이 가장 빨리 팔린다.
봄에 구매하면 더 많은 공급/재고 및 거래를 얻을 수 있다. 그러나 원하는 주택에 입찰하는 다른 사람들과 경쟁에 직면할 수 있고 거래를 성사시키기 위해 일정이 협소해질 수 있다. 판매 중이라면 봄 시장이 절호의 기회가 될 수 있다.
3단계 – 7월 ~ 9월
여름에는 불과 몇 달 전의 봄 판매 열풍이 끝나기 때문에 판매가 둔화되기 시작. 가격은 정체되는 경향이 있다(완전히 떨어지지는 않지만). 그러나 여름 시즌으로의 전환은 협상력에 변화를 가져온다. 판매되는 주택이 적기 때문에 판매자는 가을 전에 판매를 추진할 것이다. 주택 구입자들에게 희소식이다. 시장에 더 많은 주택 가용성이 있으며 판매자는 구매자의 요구와 제안을 더 잘 수용할 수 있다(즉시 판매를 원하기 때문에). 그러나 판매자에게 할인을 제공하도록 압력을 가하면 여전히 제안을 거부할 수 있으며 구매 기회를 놓칠 수 있다. 판매자의 경우 올해 이맘때 만큼 많은 제안을 받지 못할 수 있으며 구매자는 더 많은 옵션이 있으면 더 많이 협상할 수 있다.
4단계 – 10월 ~ 12월
온타리오주의 겨울은 기온과 시장 측면에서 모두 춥다. 가격 상승이 떨어지고 판매자는 주택 판매에 대한 자신감을 잃을 수 있다. 기껏해야 가격 할인을 제공하거나 겨울과 봄 내내 관심을 불러일으키기 위해 오픈 하우스를 개최할 수 있다. 주택 구매자에게 이 시기는 주택이 더 낮은 가격에 등록될 수 있기 때문에 유리한 시기가 될 수 있다. 겨울철은 일반적으로 판매자에게 조용하기 때문에 초과 요구하는 거래를 조달하기가 더 어렵다. 그러나 겨울에 판매하는 것은 판매자에게도 유리할 수 있다. 약간 더 저렴하게 판매할 의향이 있다면 가격이 적절하다면 열성적인 구매자를 찾을 가능성이 더 크다.
온타리오 부동산의 경제 주기 경제 주기에는 수년에 걸쳐 종종 발생하는 시장 패턴이 포함되는데, 이러한 패턴은 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 더 큰 그림을 그리는 경향이 있으며 미래에 대한 더 나은 통찰력을 제공. 경기 순환은 회복, 확장, 과잉 공급, 침체의 4단계로 구성된다.
회복 (균형 잡힌 시장)
이름에서 알 수 있듯이 경기 침체가 끝난 후 회복 단계가 발생. 수요는 천천히 증가하고 있지만 주택 건설은 매우 낮다. 가격도 천천히 오르고 공실률은 상대적으로 높다. 회복 단계는 경기 침체 단계처럼 보일 수 있지만 더 자세히 관찰하면 시장 상황이 개선될 때임을 알 수 있다. 주택 구매자에게 있어 회복 단계의 시작은 구매자 시장으로의 전환을 의미. 재고가 천천히 증가함에 따라 더 많은 주택이 더 낮은 가격으로 시장에 나와 구매자에게 더 많은 옵션과 협상력을 제공할 수 있다. 그러나 더 많은 주택이 건설되고 가격이 상승함에 따라 판매자는 천천히 권력을 회복.
확장(판매자 시장)
확장 단계는 경제가 개선되고 실업률이 감소하며 건설 속도가 증가함에 따라 발생. 이 시점에서 구매자는 더 빠른 속도로 주택을 구매. 공실률이 떨어지고 투자부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 확장 단계는 공식적으로 판매자의 시장이 된다. 주택 공급이 증가하고 가격이 계속 상승하고 있다. 주택 구매자에게 확장 시장은 더 많은 옵션을 의미하지만 구매자 경쟁이 더 치열할 가능성이 있다. 판매자는 더 많이 판매할 수 있고 더 자신감 있는 구매자가 제안을 피칭할 수 있기 때문에 이 단계에서 운이 좋다.
과잉 공급(구매자 시장)
공급 과잉 단계는 풍요와 쇠퇴의 시기이기 때문에 모순적이다. 선택할 수 있는 부동산은 풍부하지만 구매자 수요는 감소하고 있다. 건설률이 실제 매출을 능가. 또한 가격이 떨어지기 시작. 이것은 건설 일자리가 사라지고 주택이 일반적으로 많이 팔리지 않기 때문에 경제적 파급 효과를 만든다. 다시 한 번, 권력은 구매자의 손으로 넘어간다. 주택 구매자는 더 많은 주택을 선택하고 가격을 낮출 수 있다. 반면에 판매자는 판매를 마감하기 위해 구매자와 더 많은 협상을 해야 할 수도 있다.
경기 침체 (균형 잡힌 시장)
경기 침체는 불길하게 들리는 단어이지만 경제 사이클의 일부. 구매자 수요를 압도하는 경기 침체기에 주택 공급이 풍부. 가격도 이 단계에서 하락. 이것은 판매자에게 어려운 시기이며 구매자는 경기 침체 동안 자신감이 부족한 경우가 많다. 그러나 경기 침체는 안정적인 임대료로 인해 투자자에게 유리한 기회. 주택 구매자에게 경기 침체는 가격 하락의 문을 열 수 있다. 경기 침체가 (다른 요인들 중에서도) 종종 고용률에 영향을 미치기 때문에 이 시기에 구매하는 것은 까다롭다. 판매자는 가격과 가치 하락으로 인해 경기 침체기에 가장 힘들어 한다.
More trouble incoming for the Canadian housing market, says BMO's Porter
BMO의 Porter는 캐나다 주택 시장에 더 많은 문제가 발생한다고 말한다.
BMO의 수석 이코노미스트인 Doug Porter에 따르면 캐나다 주택 부문은 지난 몇 개월 동안 나타난 상당한 감속을 바탕으로 앞으로 더 격렬한 상황에 대비해야 한다고 말한다. 최근 수치에 따르면 일부 긍정적인 발전에도 불구하고 캐나다 주택 시장은 본질적으로 약세 영역에 진입했다고 Porter는 경고했다. 그는 "미분양 주택 재고가 연초 1.7개월에서 3.4개월(계절 조정)로 증가했다"고 말했다. "그것은 팬데믹 직전에 4개월 공급량보다 약간 높았던 훨씬 더 평온한 상태에 가까워지고 있는 것." "단기 전망에서 조금 더 우려되는 지표는 신규 매물 대비 판매 비율입니다. 이는 2021년 전체에 대해 최고 기록인 75를 훨씬 웃도는 수준을 유지한 후 50 수준 바로 위로 급락했다. 온타리오에서 그 비율은 지난 25년 동안(2008/09년 경기 침체의 깊이에서) 단 한 번 본 수준인 40을 겨우 넘었다.”
하락폭은 판매가격에서 가장 두드러졌다. 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)의 최신 데이터에 따르면 실제(계절 조정되지 않은) 전국 평균 주택 판매 가격은 7월에 $629,971로 전년 대비 5% 하락했다. Porter는 "GTA를 포함하여 최근 몇 달 동안 온타리오주의 많은 도시에서 가격이 하락하기 시작했지만 여전히 1년 전보다 약간 오른 상태."라고 말했다.
Canada is Likely in Store for a Mild Recession: Economists
캐나다, 경미한 경기 침체 가능성 있음: 이코노미스트
https://storeys.com/canada-likely-in-store-mild-recession-economists/
Desjardins의 경제학자들이 어제 발표한 새로운 보고서에 따르면 현재의 하늘 높이 치솟는 이자율과 치솟는 생활비의 현실을 고려할 때 2023년 상반기에 캐나다와 기타 국가에 경기 침체가 있을 것으로 보인다. 보고서는 “COVID-19 팬데믹이 2년 이상 지속된 후 높은 인플레이션이 지속되면서 많은 중앙은행이 공격적으로 금리를 인상할 수 밖에 없었다”고 설명했다. “하지만 인플레이션을 억제하는 것은 쉽지 않을 것. 오늘날의 인플레이션 압력은 부분적으로 중앙 은행이 통제할 수 없는 요인에서 비롯.”
경제학자들은 경기 침체가 인플레이션 상승에 기여하는 현재의 불균형을 일부 상쇄하는 데 도움이 될 것이기 때문에 경기 침체를 "필요악"이라고 부른다. 보고서에 따르면 현재 공급망 제약 및 기타 생산 측면 문제를 점진적으로 줄이는 것도 인플레이션을 진정시키는 데 도움이 될 것이라고 한다. 캐나다의 인플레이션율이 7월에 7.6%로 둔화되어 실제로 조금 진정시키고 있는 동안, 캐나다 은행은 캐나다가 추가 금리 인상을 준비하고 있다고 암시했다. 올 가을 기준금리가 최소 3.25%까지 치솟을 것으로 예상돼 부동산 시장에 부담이 될 전망이다. 이것은 또한 의심할 여지 없이 가계 지출과 기업 투자에도 영향을 미칠 것이라고 보고서는 강조. 이 모든 것이 새해가 시작된 지 얼마 되지 않아 실질 GDP의 약간의 수축에 기여할 것. 보고서에 따르면 그 결과 고용 시장이 약화되고 고용률이 급증할 수 있다고 한다.
Desjardins 경제학자들에 따르면 GDP에 가장 큰 영향을 미치는 것은 캐나다 주택 시장. 팬데믹이 시작된 지 얼마 되지 않아 시작되어 거의 2년 동안 지속된 기록적인 과열 이후, 이 나라의 집값은 최근 몇 달 동안 크게 하락했다. 그리고 경제학자들은 더 냉각될 것으로 예상.
Most Canadian Real Estate Markets Fell From Peak, Down As Much As $355,000
대부분의 캐나다 부동산 시장은 최고점에서 $355,000까지 하락했다
https://betterdwelling.com/most-canadian-real-estate-markets-fell-from-peak-down-as-much-as-355000/
캐나다의 활기 넘치는 부동산 구매자들은 금리 인상 이후 갑자기 활기가 없어졌다. 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 종합 벤치마크 가격은 7월에 급격히 하락했다. 가격은 전국적으로 수만 달러 하락했으며 10개 시장 중 9개 시장에서 하락했다. 시장에서는 일반적인 주택의 가치가 최고 가치에서 $355,000까지 하락했다.
캐나다 부동산 가격은 지난달 27,000달러 하락했다. 캐나다 부동산 가격은 고점에서 하락했으며 전국의 일반 주택이 급격히 하락했다. 벤치마크 가격은 7월 782,300달러로 전월보다 3.4%(-27,400달러) 하락했다. 2022년 3월 최고점에 비해 가격은 현재 9.9%(-$86,000) 하락했다. CREA의 종합 물가 지수의 10분의 9(89%)가 최고점에서 하락한 기술적인 수정에 불과하다.
캐나다 부동산 시장은 7월에 87,000달러까지 하락했다. 남부 온타리오주는 지난 몇 년 동안 캐나다의 부동산 붐을 주도했으며 하락을 주도하고 있다. 전국에서 가장 큰 월별 가격 하락은 모두 해당 지역에서 발생했다. 3대 달러 하락은 Oakville(-$86,800), Mississauga(-$55,100), Hamilton-Burlington(-$51,400)이었다.
남부 온타리오 부동산, 7월 가격 하락 주도 남부 온타리오 부동산도 정점에서 가장 큰 달러 하락을 주도하고 있다. 상위 3개 하락은 Oakville(-$355,000), Mississauga(-$224,100) 및 Cambridge(-$217,000)였다. 가격 발견이 시작되면서 이 지역은 상승세를 이끌고 하락세를 주도하고 있다. 즉, 지난 몇 년 동안 가격이 너무 많이 상승하여 지금까지 얻은 이익에 거의 영향을 미치지 않는다.
캐나다 부동산 시장은 최고점에서 최대 22% 하락했다. 남부 온타리오도 최고치에서 가장 큰 하락을 주도했으며 최악의 시장은 이미 가치의 5분의 1 이상을 잃었다. 하위 3개 기업은 캠브리지(-21.8%), 키치너-워털루(-21.8%), 오크빌-밀턴(-21.6%)이었다. 이러한 가격 하락이 크지만 이들 시장 중 어느 곳도 연간 마이너스 성장을 보이지 않았다. 그래서 집값 상승이 통제 불능 상태가 되었다.
TD: Full impact of rate hikes will be delayed for a few months
TD: 금리 인상의 완전한 영향은 몇 개월 동안 지연될 것
Toronto-Dominion Bank의 수석 이코노미스트인 베아타 카란치(Beata Caranci)에 따르면 중앙은행의 금리 인상이 가져올 가장 큰 영향은 내년 초까지는 나타나지 않을 것이라고 한다. Bank of Canada의 야간 금리는 2.5%이며 TD는 2022년 말까지 금리가 3.25%까지 오를 것으로 예측하고 있다. 그러나 의도는 좋았지만 인플레이션을 완화하려는 BoC의 현재 움직임은 질병보다 더 나쁜 치료법으로 입증될 수 있다.
Caranci는 "문제는 인플레이션이 후행적이고 후진적인 지표이며 금리가 상당한 시차를 가지고 작동한다는 점이다. 즉, 최대 영향과 전달은 내년까지 알 수 없다는 것을 의미한다."라고 Caranci는 말했다. “따라서 이미 과거에 발생한 데이터에 대해 계속해서 금리를 인상하면 과도하게 정정할 위험이 매우 높아 정책 실수를 저지를 수 있다.”
이러한 오류는 향후 움직임에 중대한 영향을 미칠 것이라고 Caranci는 경고했다. “정책 실수의 영역에 진입하고 방향을 바꿔야 한다면 이미 신뢰 수준이 훼손되었을 수 있으므로 너무 늦을 수 있다. 그리고 이미 경기 침체기로 접어들었다면 그 모멘텀을 되돌리기가 매우 어렵다.” 그러나 Caranci는 캐나다 경제 시스템의 장기적 안정성에 대해 여전히 낙관적이다. Caranci는 "심각한 경기 침체에 대한 높은 전망은 없다고 생각한다."라고 말했다. “나는 연착륙과 얕은 경기 침체에 50-50이다. 내가 깊은 경기 침체에 끌리지 않는 이유는 일반적으로 깊은 경기 침체에 빠지게 만드는 역사적 과잉이 없기 때문. "연착륙에 대한 우리의 예측을 감안할 때 주택 조정의 대부분을 흡수했다고 생각. 사람들이 고가 주택에서 멀어짐에 따라 이미 판매 및 평균 가격에서 상당한 재조정이 있었다. 경제성의 관점에서 단독 시장보다 콘도 부문에서 더 많은 회복력이 발생하고 있음을 알 수 있다.”
