6월 첫째주
부동산/모기지 소식
Jun 4, 2023 by 박구용
More than half of GTA condo investors losing money on properties: Report
GTA 콘도 투자자의 절반 이상이 부동산에서 돈을 잃다: 보고서
작년은 새로 완공된 광역 토론토 지역 콘도의 투자자 중 절반 이상이 임대 부동산에서 손실을 본 최초의 해였는데, 이러한 추세가 지속될 것으로 예상된다. 캐나다 Imperial Bank of Commerce와 부동산 리서치 회사인 Urbanation의 연구에 따르면 임대하기 위해 건설 전 유닛을 구매한 레버리지 콘도 투자자의 48%가 2022년에 현금 흐름이 부정적인 것으로 나타났다. 대다수의 투자자에게 새로 완공된 유닛에서 발생하는 임대료는 모기지 비용, 콘도 수수료 및 재산세보다 낮았다. CIBC의 Benjamin Tal과 Urbanation의 Shaun Hildebrand는 월요일 발표된 보고서에서 "이는 잠재적으로 투자자 행동의 변화가 임박했다는 신호일 수 있는 의미 있는 변화를 의미한다"고 말했다. 그들은 지난 몇 년 동안 투자자에게 사전 판매된 점점 더 비싼 새 콘도가 완공됨에 따라 마이너스 현금 흐름으로의 전환이 앞으로 악화될 것으로 예상한다고 말한다.
그들은 금리 인하를 추가하고 임대료의 추가 상승은 향후 몇 년 동안 투자자에게 미치는 영향을 완화할 것이지만 재정 상황이 악화되는 것을 막기에는 충분하지 않을 것이다. 그러나 그들은 "가격 전망과 신용 환경에 따라 많은 것이 좌우된다. "투자자가 자금을 조달할 수 있고 가격이 오르면 마이너스 현금 흐름에도 불구하고 임대 시장을 유지하도록 권장받을 수 있다." 그들은 주택 공급이 제한되어 있고 크게 개선될 준비가 되지 않았기 때문에 투자자들이 매도를 미루고 있다고 생각된다. 그들은 개발자가 연간 약 20,000개 이하를 제공할 수 있는 능력이 있다는 것을 발견했다. 이는 50만 개에 육박하는 GTA의 콘도 재고에 대한 한계 성장을 나타낸다. Tal과 Hildebrand는 "모든 투자자 매도는 빡빡한 재판매 시장에서 환영받을 것"이라고 말했다.
Tal과 Hildebrand의 보고서는 Rentals.ca 조사에서 4월 평균 광고 임대료가 2021년 4월의 유행병 최저치보다 20% 상승한 것으로 밝혀진 후에 나온 것이다. 캐나다 전역의 평균 임대료는 2022년 4월에 비해 9.6% 증가했다. 침실 1개짜리 주택의 평균 임대료는 밴쿠버에서 최고 2,787달러, 리자이나에서 최저 1,091달러였습니다. 전국 평균은 1,811달러였다.
Home sales up 25% from last year, but supply remains low: Toronto real estate board
주택 판매는 작년보다 25% 증가했지만 공급은 여전히 적음: 토론토 부동산 위원회
지난 달 토론토 주택 시장의 침체는 주택 판매가 1년 전보다 증가하고 가격이 전염병 최고치에 가까워지면서 지속적으로 사라지고 있는 모양세다. Toronto Regional Real Estate Board에 따르면 5월 주택 판매는 9,012건으로 전년 동기 대비 25%, 4월 대비 20% 증가했다. TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 주택 소유 수요가 최근 몇 달 동안 현저하게 증가했다는 신호로 이 수치를 받아들였다. "많은 주택 구매자들이 더 높은 대출 비용에 직면하여 주택 수요를 재조정했으며 시장으로 다시 이동하고 있다."라고 그는 발표문에서 말했다. "또한 강력한 임대료 상승과 이민으로 인한 기록적인 인구 증가도 주택 판매 증가를 뒷받침했다."
그러나 판매자는 여전히 더 높은 가격을 기다리고 있는 것으로 보이며 구매자가 시장으로 다시 이동한 것과 같은 속도로 주택을 나열하기 위해 이동하지 않았다. 또한 이번 달에는 신규 매물이 여전히 2022년 5월 수준보다 훨씬 낮기 때문에 공급이 수요를 따라가지 못하고 있는 것으로 나타났다. 지난 달 신규 매물은 총 15,194건으로 1년 전보다 거의 19% 감소했다. Mercer는 "목록의 공급이 판매를 따라가지 못해서 봄 동안 판매 가격에 대한 상승 압력을 보았다."라고 말했다. 지난 달 주택 평균 판매 가격은 $1,196,101로 2022년 5월보다 약 1% 낮았지만 4월보다는 거의 4% 상승했다. 종합 벤치마크 가격은 5월에 전년 대비 6.9% 하락했지만 계절 조정 기준으로 4월에 비해 3.2% 상승했다.
TRREB의 수치에 따르면 타운홈의 평균 가격은 2022년 5월에서 2023년 사이에 2.5% 상승한 $1,003,152를 기록했고 단독 주택은 1% 미만 상승한 $1,556,566을 기록했다. 준단독 주택은 1년 전보다 약간 하락한 $1,198,185를 기록했고 콘도 가격은 같은 기간 동안 3% 하락한 $748,483를 기록했다. 올해 지금까지 본 평균 주택 가격은 작년 $1,189,730, 2021년 $1,095,475과 비교할때 약 $1,135,595다. TRREB의 출시에 앞서 토론토 브로커 케일리 힙스는 도시 중심부의 가격이 상승했다고 말했다. 그녀는 이메일에서 "최근 몇 달간 가격 상승으로 2022년 말과 2023년 초에 시장 바닥에서 격차를 확실히 좁혔지만 전반적으로 2022년 초의 최고 가격으로 돌아가지는 못했다"고 말했다. 그녀는 지난 3개월 동안 시장에서 보았던 가격 상승이 이제 안정되고 있으며 리얼터들이 새로운 판매 전략으로 전환하고 있다고 믿고 있다. "매도 날짜와 입찰 전쟁에 대한 기대가 큰 매우 낮은 asking가격 대신 판매자는 예상에 더 부합하도록 호가를 조정하고 있습니다."
Toronto home price surge biggest since pandemic peak
팬데믹 정점 이후 토론토 집값 폭등 최대
https://financialpost.com/real-estate/toronto-housing-market-sees-biggest-price-gain-since-peak
토론토 집값의 봄철 급등은 5월에 다시 가속화되어 다음 주 중앙은행의 주요 금리 결정 전에 캐나다 경제의 일부에서 지속적인 인플레이션의 또 다른 신호를 제공했다. Toronto Regional이 금요일 발표한 자료에 따르면 캐나다 최대 도시의 주택 벤치마크 가격은 지난 달 계절 조정 기준으로 3.2% 증가한 114만 달러로 3개월 연속 상승했으며 2022년 2월 시장 정점 이후 가장 큰 폭으로 상승했다.
평균 판매 가격은 $1,196,101로 2022년 5월보다 1.2% 하락했지만 2023년 4월보다는 3.7% 상승했다. 토론토와 캐나다 전역의 집값은 중앙은행이 인플레이션을 막기 위해 일련의 공격적인 금리 인상을 시작하면서 작년 초부터 사상 최고치에서 하락했다. 캐나다 은행이 올해 그 캠페인을 중단한 직후, 구매를 미루었던 구매자들이 시장으로 다시 뛰어들면서 가격이 반등하기 시작했고, 판매용 주택 부족에 직면하게 되었다. 토론토의 벤치마크 가격은 2월 이후 이미 6.8% 상승했다.
토론토 부동산 위원회의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 보고서와 함께 발표한 자료에서 “최근 몇 달 동안 소유 주택에 대한 수요가 눈에 띄게 증가했다. "목록의 공급이 판매를 따라가지 못해서 봄 동안 판매 가격에 대한 상승 압력을 보았다." 가격 급등이 판매자를 다시 끌어들이기 시작했다는 징후가 있긴 하지만 — 5월에 새 목록이 전월보다 10.1% 증가했다 — 부동산 위원회 데이터에 따르면 이러한 주택이 매물로 나온 후에도 수요가 공급을 초과했기 때문에 그만큼 시장은 더 타이트해졌다. 시장이 얼마나 타이트한지, 몇 개월의 재고 또는 시장이 현재 판매율로 활성 목록을 통해 작동하는 데 걸리는 시간을 측정하는 한 가지 척도는 불과 1.3개월로 떨어졌다. 부동산 위원회는 또 다른 지표인 신규 매물 대비 판매 비율이 70% 이상을 유지해 앞으로 더 많은 가격 상승이 있을 것임을 시사한다고 말했다.
전국적으로 나타나기 시작한 캐나다 최대 도시의 주택 가격 급등은 경제가 일반적으로 더 높은 이자율을 무시하고 있음을 보여주는 일련의 데이터 중 가장 최근의 것이다. 그리고 그것은 약 4%로 여전히 중앙은행 목표의 두 배인 지속적인 인플레이션에 기여하고 있다. 이로 인해 캐나다 은행이 수요일 회의에서 금리 인상을 재개할 것이라는 예측이 나왔다. 블룸버그의 거래 데이터 계산에 따르면 일부 주요 경제학자들이 그러한 예측을 하고 있을 뿐만 아니라 금융 시장은 현재 그러한 일이 발생할 확률을 약 32%로 지정하고 있다. 데이터에 따르면 7월 은행의 다음 회의에서 시장은 또 다른 금리 인상 가능성을 거의 동전 던지기로 보고 있다.
Canada At Highest Risk Of Mortgage Defaults: IMF
모기지 채무 불이행 위험이 가장 높은 캐나다: IMF
캐나다는 IMF의 새로운 보고서에서 모기지 채무 불이행 위험이 가장 높은 국가 목록에서 1위를 차지했다. 경제 협력 개발 기구(OECD)의 데이터를 사용하여 IMF는 5가지 기준에 따라 38개 "대부분 선진국"이 직면한 모기지 채무 불이행 위험을 분석했다. 변동 이자율로 미결제 부채 비율; 모기지가 있는 주택을 소유한 가구의 비율; 누적 실질 주택 가격 상승률; 누적 정책 요율 변경 등의 요인들이 분석에 사용되었다. 그리고 캐나다는 후자의 세 가지 범주에서 가장 높은 위험 수준을 가진 것으로 순위가 매겨졌다. 가처분 소득의 백분율로 미결제 부채에 대한 중간 위험 수준과 변동 금리 미결제 부채 비율에 대한 중간 위험이 낮다. IMF는 "[차트]에서 볼 수 있듯이 가계 부채 수준이 높고 변동 금리로 발행된 차입금 비중이 높은 국가는 더 높은 모기지 지불에 더 많이 노출되어 채무 불이행 위험이 더 높다"라고 말했다. 캐나다와호주, 룩셈부르크, 노르웨이, 스웨덴, 네덜란드가 고위험군에 합류했습니다.
IMF는 캐나다가 2021년과 2022년 초에 확실히 보았던 주택 가격이 급격히 상승한 국가에서 "현재의 통화 정책 긴축 주기가 시작되는 시점에 가격이 하락하면 경제성이 향상될 수 있다"고 지적다. 불행하게도 캐나다인들은 모두 잘 알고 있듯이 높은 부동산 비용과 고가의 모기지 지불금이 계속해서 주택 구매자를 제한하고 있기 때문에 이 문제가 해결되지 않는 것 같다. 보고서는 또 국가별 평균 소득 대비 가계부채 비율이 2007년과 거의 같지만 지금과 글로벌 금융위기 사이에는 중요한 조건이 다르다고 지적했다. “대부분의 경우 주택 가격 하락이 금융 위기를 촉발할 가능성은 낮지만 주택 가격 급락은 경제 전망을 어둡게 할 수 있다. 그리고 이런 취약성의 축적은 향후 몇 년 동안 면밀한 모니터링을 보장하며 정책 입안자의 개입도 가능하다.”라고 IMF는 말한다. “은행은 글로벌 금융 위기 이전보다 자본화 상태가 양호하며 오늘날 많은 선진국의 인수 기준은 위기 이전보다 엄격하기 때문이다.
GTA Sales Up Annually for First Time Since 2021: TRREB
2021년 이후 처음으로 연간 GTA 판매 증가: TRREB
https://www.zoocasa.com/blog/trreb-may-2023/
2023년 5월은 광역 토론토 지역에서 오랫동안 본 가장 강력한 판매 달 중 하나임이 입증되었다. 주택 판매는 2021년의 기록적인 해 이후 처음으로 월간 및 연간 모두 증가했다. 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 5월에 9,012채의 주택이 거래되어 전월 대비 19.7%, 전년 대비 24.7% 증가했다고 보고했다. 모든 유형의 부동산이 상당한 매출 성장을 보였지만 반단독 및 타운하우스 부동산이 중심을 차지했다. Semi-detached 판매는 24.9% 증가했고 연립 주택 판매도 2023년 4월보다 24% 증가하여 똑같이 인상적이었다.
“소유 주택에 대한 수요가 최근 몇 달 동안 눈에 띄게 증가했다. 많은 주택 구매자들은 더 높은 차입 비용에 직면하여 주택 요구 사항을 재조정하고 다시 시장으로 이동하고 있다. 또한 강력한 임대료 상승과 이민으로 인한 기록적인 인구 증가도 주택 판매 증가를 지원했다.”라고 TRREB 수석 시장 분석가인 Jason Mercer가 말했다.
2022년 5월의 평균 집값보다 14,000달러 약간 낮은 수준에서 2023년 5월 기준 가격은 계속 상승하여 아마도 GTA 부동산 시장이 살아나고 있음을 나타낸다고 볼 수 있다. 지난달 벤치마크 가격은 $1,196,101로 4월보다 3.2% 증가했고 작년보다 1.2% 소폭 하락했으며 2022년 10월 이후 가격 격차가 가장 작았다. 개별 부동산 유형도 2022년 5월 가격 수준에 근접하거나 심지어 초과했다. 반단독 주택은 월 평균 가격이 5.5%로 가장 크게 상승했으며 현재 평균 가격은 $1,198,185다. 5월 단독주택 평균가격은 155만6566달러로 전월 대비 4.5% 올랐다. 연립 주택은 평균 가격이 전년 대비 2.5%, 전월 대비 1.7% 상승하여 $1,003,152에 도달하면서 전년 대비 가장 큰 증가율을 보였다.
몇 달 동안 그래왔듯이 주택 수요가 공급을 앞질러 특히 타이트한 시장을 만들고 있다. 지난 달 15,194채의 신규 주택이 시장에 추가되었으며, 이는 2023년 4월보다 3,830채 증가했지만 몇 달 동안 공급을 유지하기에는 충분하지 않았다. 이 지역의 공급 개월수는 현재 2.2개월로 2023년 4월과 3월의 2.3개월에서 감소했다.TRREB 회장 Paul Baron은 “주택 공급이 인구 증가를 따라잡지 못한다면 사람들과 기업이 다른 곳에서 거주하고 투자할 곳을 찾게 되면서 우리 지역의 경제 발전이 방해를 받을 것”이라고 말했다.
OSFI introduces draft frameworks to strengthen Canada's financial system
OSFI, 캐나다 금융 시스템 강화를 위한 프레임워크 초안 도입
OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 캐나다 금융 시스템의 안정성 향상을 목표로 2023년 6월 30일까지 공개 협의를 위해 두 가지 초안 프레임워크를 발표했다. 이러한 프레임워크에는 국내 시스템적으로 중요한 은행(D-SIB)을 위한 Parental Stand-alone(Solo) Total Loss-Absorbing Capacity(TLAC) Framework와 국제적으로 활발한 생명 보험 그룹을 위한 Parental Stand-alone(Solo) Capital Framework가 포함된다. 통합 운영에 초점을 맞춘 이전 지침과 달리, 이러한 단독 프레임워크는 특히 캐나다 모은행 또는 모운영 생명보험사의 손실 흡수 능력을 평가한다. 이 접근 방식을 통해 OSFI는 모회사의 개별 재무 건전성과 자회사 및 지점에 대한 지원 소스 역할을 할 수 있는 능력을 평가할 수 있다. 이러한 프레임워크의 구현은 예금자, 보험 계약자 및 채권자에 대한 추가 보호 계층을 추가하여 통합 그룹 기준으로 각각 D-SIB 및 생명 보험사에 대한 기존 TLAC 및 자본 지침을 보완한다. 이해관계자와 일반 대중은 마감일 이전에consultations@osfi-bsif.gc.ca에 의견을 제출하여 프레임워크 초안에 대한 피드백을 제공할 수 있다. 그런 다음 OSFI는 받은 의견을 평가하고 올해 후반에 최종 프레임워크를 발행할 계획이다. 금융 기관의 책임자인 Peter Routledge는 "국제 모범 사례와 일치하는 이 새로운 프레임워크는 해외에서 운영되는 캐나다 은행과 생명 보험사가 위험을 적절하게 관리하고 예금자, 보험 계약자 및 채권자를 보호하도록 더 잘 보장하는 데 도움이 되는 것을 목표로 한다."라고 말했다.
Canadian Real Estate Prices May Hit A Roadblock As Bonds Surge
캐나다 부동산 가격이 채권 급등으로 장애물에 부딪힐 수 있음
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-may-hit-a-roadblock-as-bonds-surge/
캐나다의 채권 수익률 하락은 저렴한 모기지 신용을 제공하여 주택 가격 상승에 도움을 주었다. 이제 캐나다 정부(GoC)의 5년 채권 수익률이 급격하게 상승하면서 상황이 역전되고 있다. 수익률은 고정 모기지 금리에 직접적인 영향을 미치며 불과 며칠 만에 미국 은행 위기 이후 할인을 거의 역전시켰다. 더 높은 이자율은 레버리지를 줄이고 주택 가격 상승을 저해할 가능성이 높다.
캐나다 국채 수익률은 빠르게 반등했다. GoC 5년 채권 수익률은 지난 주 3.579%로 마감되어 5거래일 동안 27.13bp 상승했으며, 이는 믿을 수 없을 정도로 빠른 상승률이다. 현재 수익률은 한 달 전보다 48.38bp 높아졌으며, 이는 지난 주에만 절반 이상이 증가했음을 의미한다.
수익률은 3월 초 3.651%로 정점을 찍은 뒤 미국 은행 위기 이후 최저치인 2.766%까지 떨어졌다. 글로벌 유동성 주입과 먹구름의 조합으로 인해 수익률이 하락했고, 이는 비슷한 기간의 고정 금리 모기지를 더 저렴하게 만들었다. 이 기간 동안 캐나다 주택 가격도 역전되었다. 일반 주택이 더 낮은 금리로 인한 추가 레버리지와 거의 같은 양만큼 증가한 것은 우연이 아닐 것이다. BoC조차도 저렴한 모기지가 주택 가격 상승을 촉진한다는 사실을 인정했다.
최근 채권수익률의 역전 현상을 주목해야 하는 이유다. 지난주 상승률의 4분의 1도 안 되는 7bp에 불과해 고점을 되찾지 못하고 있다. 상승하는 수익률은 거의 확실하게 모기지 금리 상승을 의미하며 이는 주택 가격 상승을 더욱 어렵게 만들 것이다. 그 끌림이 주택 가격 하락으로 이어질 만큼 충분한지는 두고 볼 일이지만 말이다.
