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Canadian Real Estate Markets Overheat (Again), Government Cities Tighten Most

캐나다 부동산 시장이 (다시) 과열되고, 정부 도시들이 가장 긴축을 이루고 있다. 

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-markets-overheat-again-government-cities-tighten-most/

지난 10월, 정부 직원들은 부동산 수요를 강화하기 위해 사무실로 복귀하라는 명령을 받았다. 대부분의 근로자들이 복귀 명령을 받은 지 한 달 만에 부동산 시장은 다시 과열 영역에 돌입했다. 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)이 11월에 증가한 것으로 나타났다. 이번에 랠리는 정책 입안자들이 가치를 보존하려고 노력한 정확한 시장인 "정부 도시"에 의해 주도되었다. 반면에 토론토나 밴쿠버와 같은 도시에서는 수요가 훨씬 미미하게 개선되어 일반 시장에 비해 현저히 뒤처졌다. 

신규 목록 대비 판매 비율(SNLR)은 CREA가 선호하는 수요 지표다. 말 그대로 판매 건수와 신규 매물 수를 비교한 것이다. 이는 재고 보충에 대한 정보를 제공하고 시장이 수요를 얼마나 빨리 따라잡을 수 있는지에 대한 관점을 제공한다.   비율을 읽는 것도 간단하며 세 가지 범위가 지침으로 사용된다. SNLR이 40~60% 사이로 떨어지면 시장은 "균형"을 이루고 수요에 맞게 가격이 책정된 것으로 간주된다. 60% 이상이면 재고가 부족하고 가격이 상승할 것으로 예상되는 판매자 중심 시장입니다. 40% 미만은 수요에 비해 공급이 과잉으로 간주되어 가격이 하락할 것으로 예상되는 구매자 시장이다. SNLR이 변경되는 속도는 시장이 일정 범위 내에서만 빠르게 정지하고 있음을 의미할 수 있다. 균형 잡힌 영역은 구매자 또는 판매자 시장의 중단일 수 있다. 구매자는 판매자보다 단기적인 요인에 의해 동기를 부여받을 가능성이 높기 때문에 시즌도 큰 영향을 미칠 수 있다. 새로운 신용 척도는 구매자에게 동기를 부여할 수 있지만 봄까지 이동할 준비가 되지 않은 판매자에게는 거의 영향을 미치지 않는다. 따라서 겨울 시장은 매우 빡빡해 보이는 경향이 있지만 반드시 봄까지 이어지지는 않는다. 

전국 SNLR은 최근 몇 달 동안 훨씬 더 높은 가격을 기록했다. 이 비율은 지난해보다 12.6포인트 높아져 11월에는 67.3%를 기록해 판매자 시장에 확고히 자리 잡았다. 비율도 2022년 같은 달(+6.7포인트)보다 높지만, 여전히 2021년(-7.3포인트)에는 뒤처져 있다. CREA가 추적한 26개 주요 보드 중 3개만이 작년보다 낮은 SNLR을 보였다.  급격한 변화는 주로 신용 부양과 억눌린 수요에 기인합니다. 공격적인 금리 인하는 주택담보대출을 저렴하게 만드는 데 충분하지 않았지만 금리 인하가 코앞에 다가왔다는 사실을 FOMO로 몰아가는 데는 충분했다. 연방 정부의 구매자 부양책과 결합하여 많은 구매자가 시장에서 앞서 나가려고 노력할 가능성이 높다. 특히 가격이 더 떨어질지 알아보기 위해 구매를 연기한 사람들은 더욱 그렇다.

3개 시장만이 수축을 보였으며, 이는 그리 크지는 않았지만 가장 큰 하락세를 보였다. 세인트 존의 SNLR(SNLR: 89.6%; -3.2포인트 y/y)이 가장 급격한 하락을 보였다. Saguenay(SNLR: 66%; -1.6포인트 y/y), Calgary(SNLR: 78.5%; -0.1포인트 y/y)가 그 뒤를 이었다. 3개 시장 모두 판매자 중심 시장으로 남아 있으며, 세인트 존과 캘거리도 해당 지역에 깊숙이 들어있다.

캐나다의 가장 큰 두 부동산 시장은 캐나다에서 가장 덜 부족한 시장 중 하나였다. 광역 토론토의 SNLR은 작년보다 10.4포인트 하락했고 11월에는 50.7%로 하락해 균형 잡힌 시장의 한가운데에 놓였다. 광역 밴쿠버의 SNLR은 같은 기간 동안 9.2포인트 상승한 60.3%를 기록했는데, 이는 균형 상한선에서 반올림 오류가 발생한 것이다. 두 도시 모두 정부 고용이 많지만 캘거리와 같은 지역과 마찬가지로 고용이 더 다양하다.  캐나다 부동산 시장은 갑자기 조건을 긴축했지만 지속될지는 불분명하다. 감정이나 이벤트 중심의 랠리는 도착하자마자 빠르게 사라질 수 있다. 시장의 느낌을 바꾸려면 나쁜 소식만 있으면 된다. 인구 증가 및 고용과 같은 현실을 전달할 수 있는 근본적인 역풍이 부족하지 않다. 전자는 내년까지 축소될 예정이고 후자는 특히 토론토에서 이미 불황과 같은 침식을 경험했다.

What’s In Store For Interest Rates In 2025, According To Every Big Bank

모든 대형 은행에 따르면 2025년 이자율은 어떻게 될까? 

https://storeys.com/bank-of-canada-interest-rate-2025/

2022년과 2023년의 경우와 마찬가지로 지난해 최대 관심은 금리였다. 캐나다 은행(BoC)은 8차례 발표를 통해 2024년 10월과 12월에 50bp를 인하하는 등 5차례 정책 금리를 인하했다. 2025년에는 2년여 만에 최저치인 3.25%의 정책 금리를 적용할 예정이다. 전반적으로 2025년에 더 많은 금리 인하가 있을 것이라고 예측하고 있지만, CPI 인플레이션은 여름 이후 약 2%에 머물고 있으며 조만간 또 다른 반점 인하를 보장하려면 참작할 수 있는 상황이 필요할 것으로 보인다. 

티프 맥클럼 BoC 총재는 마지막 금리 발표 이후 기자회견에서 스스로도 그렇게 말했다. “6월로 돌아가면 우리는 이제 정책 금리를 총 175bp 인하해 5%에서 3.4%로 낮추었다. 그것은 많은 것이다. 그것은 상당한 것이다. 그리고 그러한 삭감은 경제 전체에 영향을 미칠 것이다.”라고 Maccklem은 12월 11일 기자들에게 말했다. “앞으로 이사회가 정책 금리의 추가 인하를 고려할 것으로 기대한다.”라고 그는 덧붙였다. “그러나 제가 말했듯이 현재 정책 금리가 훨씬 낮아지면서 경제가 우리가 기대하는 대로 광범위하게 발전한다면 우리는 보다 점진적인 접근 방식을 취할 것으로 예상된다. 그렇다면 보다 점진적인 접근 방식은 무엇을 의미할까? 글쎄요, 우리는 지난 두 번의 회의에서 50bp를 인하했으므로 '점진적'이 그보다 더 점진적이다.” Mackelm의 "보다 점진적인 접근 방식"에 대한 사전 경고는 월요일에 발표된 BoC의 최신 심의 요약에서 반복되었다.

다음 금리 발표(그리고 2025년 첫 번째)는 1월 29일 수요일로 예정되어 있다. Macklem은 BoC의 다음 조치가 정확히 무엇인지에 관해 모호한 실수를 하고 있지만 경제학자들 사이에는 이미 캐나다의 '빅 5'에 대한 많은 추측이 있다. ' 은행은 올해의 마지막 몇 가지 데이터 공개를 기반으로 한다. 11월 헤드라인 CPI가 1.9%(전년 대비)로 냉각되었지만 TD 이코노미스트 Admir Kolaj는 11월의 "경직적인" 핵심 인플레이션이 2.7%(10월 인쇄와 일치)로 중앙은행이 보다 보수적인 접근 방식을 취할 충분한 이유로 지적했다. 12월 20일 보고서에서 금리 인하. “또한 단기 지표의 백업도 우려된다. 핵심 인플레이션의 3개월 연간 변화는 3%를 넘어섰고 변동성이 덜한 6개월 추세는 향후 12개월 핵심 인플레이션의 추가 상승 압력을 가리킨다”고 Kolaj는 말했다. "이러한 추세는 정책 입안자들을 불안하게 만들고 향후 금리 인하에 대해 좀 더 인내심을 가질 것이라는 캐나다 은행의 입장을 뒷받침할 것이 확실하다." Kolaj의 보고서는 최신 GDP 수치가 발표되기 며칠 전에 나왔다. 경제는 9월 0.2% 상승에 이어 10월에도 0.3%(월 대비) 성장한 것으로 나타났다. 20개 산업 중 12개 산업에서 성장이 기록되었다. "오늘의 데이터는 단기적으로 캐나다 성장의 과도한 하락에 대한 우려를 누그러뜨릴 것이다. 이로 인해 은행은 1월에 있을 다음 정책 회의에서 좀 더 측정된 25bps 인하로 되돌아가게 될 것이다."라고 이코노미스트 Marc Ercolao는 12월 논평에서 썼다. "앞으로 더 많은 삭감이 진행되고 있으며 이제 초점은 다가오는 노동 시장 업데이트로 다시 이동하고 있다." 

Scotiabank의 경제학자들은 2025년 첫 번째 회의에 대해 동일한 기대를 가지고 있다. 경제학자 René Lalonde와 Farah Omran의 12월 중순 예측에 따르면 1분기에 25bps가 인하된다. 그들은 "소비와 주거 투자는 우리가 예상했던 것보다 상당히 강했고, 소매, 주택, 자동차 판매 지표를 살펴보면 이러한 강세가 2024년 4분기까지 지속되었다는 분명한 징후가 있다"라고 썼다. “3분기 실적이 부진했음에도 불구하고 과거 데이터 수정으로 인해 2024년 성장 전망은 10월과 변함이 없다. 2021년부터 시작된 이러한 개정으로 인해 2024년 2분기 말까지 GDP 수준이 1.5% 더 높아졌고 경제의 과잉 공급이 줄어들었다. 이는 경제가 추가적인 부양책과 국내 수요로 인해 발생할 수 있는 인플레이션 압력을 흡수할 여지가 적다는 것을 의미한다.” Scotiabank의 보고서에 따르면 고려해야 할 GST/HST 구제 조치의 영향도 있다. 이는 "2025년 초에 활동을 활성화하여 하반기와 그 다음 해부터 일부 지출 충동을 효과적으로 끌어낼" 것으로 예상된다.

더 큰 그림, 즉 향후 1년(및 몇 년) 동안 정책 금리가 향하는 방향에 대해서는 다양한 관점이 있다. Scotiabank의 예측에 따르면 BoC는 2026년 말까지 3.0%를 보유하고 있으며 이는 "중립 금리 추정치의 상한 범위 내에 있으며" Scotiabank의 "인플레이션 위험을 흡수할 초과 공급이 사실상 없는 경제에서 인플레이션 위험에 대한 평가를 반영한다.” 그 예측은 상대적으로 보수적이다. 

BMO의 이코노미스트들은 정책 금리가 2025년 중반까지 2.5%로 인하될 것으로 예상하고 있다. 12월 초 수석 이코노미스트 더글라스 포터(Douglas Porter)는 "캐나다 은행이 더욱 공격적일 수 있다"라고 말했다. 

CIBC에서 경제학자 Avery Shenfeld는 BoC가 "큰 총을 쐈지만… 앞으로 경제 성장을 가속화하기 위해 금리를 완화하기 때문에 여전히 발사할 총알이 있을 것"이라고 '경제적 섬광'에서 썼다. Shenfeld는 CIBC가 2025년에 경제성장률이 "2% 미만"으로 상승할 것으로 가정하고 있다고 말했다. "그러나 이를 위해서는 통화 또는 재정 부양책의 조합이 필요할 것이다."라고 그는 덧붙였다. “현재로서는 재정 조치가 스스로 일을 할 만큼 바늘을 움직이지 않았기 때문에 우리는 다음 4개의 결정일에 야간 정책 금리가 4분의 1포인트 완화될 것이라는 전망을 고수하고 있다. 2.25%다.” 같은 간행물에서 Shenfeld는 트럼프가 캐나다 수입품에 대해 25% 관세를 부과한다는 “다가오는 위협”에 대해 언급했다. 그는 “관세가 결코 도달하지 않더라도 이러한 불확실성은 기업 투자에 부담을 줄 것이지만 실제로 관세가 부과된다면 수출에 큰 타격을 줄 수 있으므로 캐나다 내수에 더 많은 통화 부양책이 필요할 것”이라고 덧붙였다. “앞으로의 지침을 철회하고 예측 세부사항을 1월까지 남겨둔 것에 대해 캐나다 은행을 누가 비난할 수 있을까?” 

한편, 가장 비둘기파적인 RBC를 주장하는 경제학자들은 내년 중반까지 125bp를 추가로 인하해 정책 금리를 2%로 낮추고 경기부양책을 적용할 것을 요구하고 있다. 경제학자 Claire Fan과 Nathan Janzen의 12월 11일 보고서에 따르면 “특히 부진한 생산성 증가와 비교할 때 임금 증가율은 여전히 ​​높지만 노동 시장의 여유가 쌓이면서 계속해서 둔화될 것으로 예상된다. 연말이 다가옴에 따라 주택 시장 활동도 더욱 뜨거워지기 시작했지만, 경제성이 궁극적으로 반등을 억제할 것으로 기대한다.”라고 그들은 말했다. “캐나다와 미국 간의 통화 정책 증가와 경제 성장 격차가 캐나다 달러에 어느 정도 하락 압력을 가할 가능성이 높다. 우리는 루니가 달러 대비 가치 하락을 유지할 것으로 예상하지만 캐나다의 인플레이션을 부추길 정도까지는 아닐 것으로 예상한다. 이는 BoC가 우리 예상대로 익일 금리를 2%까지 인하할 수 있는 명확한 경로를 가져야 함을 의미한다.” 

A Look Back at Toronto’s Housing Market in 2024

2024년 토론토 주택시장을 되돌아보다 

https://www.movesmartly.com/articles/a-look-back-at-torontos-housing-market-in-2024

2024년 토론토 재판매 주택 시장은 뚜렷한 대조를 이루는 한 해였다.  올해는 경쟁적인 분위기로 시작되었으며, 특히 저층 주택 부문에서 재고 수준이 2개월 미만으로 떨어졌다. 이는 강력한 수요와 제한된 공급을 보여주는 명확한 지표다. 콘도미니엄은 경쟁이 약간 덜했지만 약 3개월 간의 재고로 인해 여전히 부족했다. 구매자들은 치열한 입찰 전쟁에 직면했고, 특히 수요가 많은 지역의 부동산은 일주일도 채 안 되어 매진되는 경우가 많았다. 그러나 올해 중반까지 시장은 큰 변화를 겪었다. 경제적 불확실성과 높은 차입 비용이 구매자의 신뢰를 짓밟으면서 수요는 급격히 냉각되었다. 이전에 가장 뜨거웠던 지역에서도 주택이 몇 주 동안 시장에 머물면서 재고 수준이 급등했다. 저층 시장의 경우, 이러한 변화는 이전 달의 급격한 거래량에서 완전히 벗어난 것을 의미한다. 이미 수요가 부진한 콘도(콘도) 시장은 더욱 큰 타격을 입었다. 4년 연속 정체된 가격에 좌절한 투자자들이 보유 자산을 매각하려고 함에 따라 기록적인 수의 주택이 시장에 넘쳐났다. 한때 지속적인 가격 상승 전망에 고무된 많은 투자자들은 수요가 둔화되고 판매 환경이 어려워지는 가운데 기대치를 재조정하게 되었다. 시장은 지난 분기에 판매량이 증가하는 등 약간의 회복 조짐을 보였지만 전반적인 분위기는 여전히 부진했다. 2024년 토론토의 재판매 주택 시장은 경제적 힘의 변화와 구매자 정서의 변화에 ​​따라 형성되는 진화하는 역학을 반영했다.

The New Condo Market: A Year of High Completions and Hidden Risks 

토론토의 새로운 콘도 시장은 2024년에 새로운 도전에 직면했다. 매우 부드러운 재판매 환경에서 20,000개 이상의 유닛이 완성되면서 표면 아래에서 부글부글 끓고 있던 문제, 즉 투자자의 부정적인 형평성이 점점 커지고 있음이 드러났다. 처음으로 콘도 단위는 투자자가 원래 지불한 가격보다 낮은 가격으로 완성되었다. 최근 일부 콘도 개발에서, 건설 전 단계에서 평방피트당 $1,500에 유닛을 구입한 투자자들은 오늘날 재판매 시장에서 동일한 유닛이 평방피트당 $1,200에 불과할 때 어려운 입장에 처해 있었다. 이러한 불일치로 인해 자산 가치가 투자자가 지불한 금액보다 적은 부정적인 자산 시나리오가 발생했다. 이렇게 커지는 문제에도 불구하고 캐나다의 주요 은행과 금융 기관 감독청(OSFI)은 위험을 완화하기 위해 논란의 여지가 있는 접근 방식을 채택했다. 

원래 구매 가격이 해당 유닛의 가치를 반영한다고 가정하는 방법인 "포괄 감정"에 의존함으로써 그들은 하락하는 시장 현실을 효과적으로 무시했다. 이러한 관행을 통해 투자자는 시장 가치의 차이에도 불구하고 자신의 유닛을 클로징하고 모기지를 확보할 수 있었다. 이 전략은 즉각적인 혼란을 예방하는 데 효과적이지만 심각한 우려를 불러일으킨다. 이는 일시적으로 시장을 큰 어려움으로부터 보호하여 대부분의 프로젝트가 실행 가능하도록 하고 개발자가 광범위한 투자자 채무 불이행으로 인한 재정적 손실을 피할 수 있도록 보장한다. 그러나 이는 또한 잠재적인 계산을 연기한다. 이러한 문제를 은폐함으로써 새로운 콘도 시장은 시장 상황이 더욱 악화될 경우 더욱 두드러질 수 있는 구조적 취약성을 구축할 위험이 있다. 현재 은행과 규제 당국이 취한 접근 방식은 새로운 콘도 시장의 붕괴를 방지했지만, 투자자들이 앞으로 몇 년 동안 재정 상태를 놓고 고심하는 가운데 이 전략이 얼마나 지속 가능한지에 대한 의문이 남아 있다.

The Rental Market: Rising Supply Meets Waning Demand 

2024년 토론토의 임대 시장은 최근 새로운 콘도 완공이 급증하면서 전례 없는 수의 임대 주택이 시장에 넘쳐나면서 큰 영향을 받았다. 활성 임대 매물 목록의 수가 일반적인 수준에 비해 거의 3배 증가하여 집주인 간의 상당한 경쟁을 야기하고 임대료에 대한 하향 압력을 가하고 있다. 2023년 8월 3,000달러 미만으로 정점을 찍은 평균 콘도 임대료는 이후 8% 감소하여 2024년 말까지 2,761달러로 떨어졌다. 이러한 임대 소득 감소로 인해 투자자들이 운반 비용을 충당하기가 점점 더 어려워졌다. 모기지 금리는 여전히 높은 수준이다. 이러한 문제에 더해 캐나다의 비영주권자 수를 극적으로 줄이기로 한 연방 정부의 결정은 역사적으로 토론토 임대 시장에서 수요의 중요한 동인이었던 인구 통계다. 신규 임차인이 시장에 진입하는 경우가 줄어들면서 임대료에 대한 압박이 지속되어 집주인의 재정적 부담이 가중될 것으로 예상된다. 이러한 역학은 자신의 유닛을 판매하기로 선택한 콘도 투자자의 물결이 커지는 데 기여했다. 임대 수익률이 감소하고 부동산 가치가 정체 또는 하락함에 따라 많은 투자자들이 장기 전략을 재평가하고 있다. 이러한 요인들의 조합은 토론토의 임대 시장이 앞으로 투자자의 기대와 임차인 역학을 재편할 수 있는 근본적인 변화를 겪고 있음을 나타낸다. 

A Market in Transition 

2024년 토론토의 주택 시장은 재판매, 새 콘도 및 임대 부문 전반에 걸쳐 상당한 역풍으로 정의되었다. 재판매 시장은 경쟁이 치열하고 견고한 한 해로 시작했지만 여름이 되자 재고가 증가하고 수요가 감소하면서 빠르게 부진해졌다. 새로운 콘도 시장은 부정적인 형평성 문제부터 광범위한 채무 불이행을 방지하기 위한 규제 개입에 이르기까지 일련의 문제에 직면했다. 한편, 임대시장은 공급 과잉과 수요 둔화로 인해 임대료 하락과 투자자 불안 증가로 어려움을 겪었다. 토론토가 2025년을 맞이하면서 주택 시장은 경제 상황의 변화, 규제 조치, 구매자 및 임차인 행동의 변화로 인해 여전히 갈림길에 서 있다. 이러한 힘이 어떻게 작용하느냐에 따라 시장이 앞으로 몇 달 안에 안정될지 아니면 추가 혼란에 직면할지가 결정될 것이다.

The end of growth? Immigration and rental inflation are slowing

성장의 끝? 이민과 임대 인플레이션이 둔화되고 있다. 

https://realestatemagazine.ca/the-end-of-growth-immigration-and-rental-inflation-are-slowing/

한때 멈출 수 없었던 캐나다의 인구 증가가 마침내 브레이크를 밟고 있으며 파급 효과가 표면화되기 시작했다. 특히 캐나다의 임대 시장에서 더욱 두드러진다. 캐나다 부동산 환경의 역학을 재편할 수 있는 중대한 변화로, 캐나다는 CMHC(캐나다 모기지 주택 공사)가 2021년에 이 데이터를 추적하기 시작한 이후 가장 높은 비영주권자(NPR) 탈출을 기록했다. 다양한 캐나다 시장에서 임대료가 눈에 띄게 완화되었으며 이는 두 추세 사이의 직접적인 관계를 암시한다.

연방 정부는 최근 인구 증가를 줄이기로 약속했지만, 이용 가능한 데이터에 따르면 이러한 감소는 공식적인 발표가 있기 전에 이미 진행되었을 수 있다. Valery.ca에 게시된 최근 보고서는 임대 인플레이션을 통해 몇 달 전에 인구 증가를 예측할 수 있는 방법을 설명했다.  한때 멈출 수 없었던 캐나다의 인구 증가가 마침내 브레이크를 밟고 있으며 파급 효과가 표면화되기 시작했다. 특히 캐나다의 임대 시장에서 더욱 두드러진다. 이번 계획에는 영주권자뿐 아니라 임시거주자까지 관리하는 사상 최초의 종합전략이 담겨 있다. 

새로운 프레임워크의 일환으로 정부는 영주권자 목표를 2024년 50만명에서 2025년 395,000명으로 점진적으로 줄이는 것을 목표로 하고 있다. 그 숫자는 2026년 38만명, 2027년 365,000명으로 더욱 감소할 것이다. 이러한 의도적인 축소로 인해 극심한 수요가 억제될 것으로 예상된다. 주택, 특히 임대 주택의 경우 높은 이민 수준으로 인해 최근 몇 년간 급증했다. 유학생, 외국인 근로자, 기타 NPR을 포함한 임시 거주자도 주택 수요에 중요한 기여자다. 임시 거주자에 대한 정확한 목표는 공개되지 않았지만 정부가 계획에 이 그룹을 포함시킨 것은 전체 인구 증가에 대한 보다 통제된 접근 방식을 의미한다. 임시 거주자는 종종 토론토, 밴쿠버, 몬트리올과 같은 도심에 모여 제한된 임대 주택을 놓고 지역 주민들과 경쟁한다. 결과적으로 이들의 이탈은 과열된 임대 시장에 엄청난 냉각 효과를 미치고 있다.

캐나다 은행은 오랫동안 인구 증가와 임대료 인플레이션 사이의 관계를 강조해 왔다. 급증하는 인구는 자연스럽게 주택 수요를 증폭시켜 특히 도심 지역에서 임대료 상승으로 이어진다. 그러나 최근 데이터는 다른 그림을 그린다. 2025년에 들어서면서 The Habistat 및 Rentals.ca를 포함한 여러 출처에서는 임대료 인플레이션이 눈에 띄게 감소한다고 보고한다. 이 보고서에 따르면, 인구 증가 둔화와 임대 공급 증가라는 두 가지 주요 요인으로 인해 임대 인플레이션이 안정화되기 시작했다. 이러한 변화는 주요 도시에서 두 자릿수 임대료 인상이 흔했던 전년도와는 눈에 띄는 변화다. CMHC의 4분기 보고서는 이러한 추세를 강조하며, 토론토는 2024년 주요 지역 중 가장 낮은 임대료 증가율을 기록해 2023년 8.8%에서 크게 감소한 2.7%를 기록했다. 

흥미롭게도 모든 전문가가 이러한 경향의 정도에 동의하는 것은 아니다. 예를 들어, Bullpen Research의 Ben Myers는 새로운 콘도 공급의 대부분이 더 작다는 점을 감안할 때 특정 단위 크기에서 서로 다른 패턴을 관찰했다. 더 작은 단위의 보급으로 인해 평균 및 중앙값 데이터가 왜곡되지만 평방피트 기준 단위는 헤드라인 데이터에서 시사하는 것만큼 급격하게 떨어지지 않는다는 것을 알 수 있다.

한때 캐나다 부동산의 영원한 강세장으로 여겨졌던 인구 증가가 점점 멈춘 것처럼 보인다. 위에서 언급한 놀라운 정책 반전에서 자유주의 정부는 인구 증가 전략이 지속 가능하다는 입장을 수년간 방어한 후 포퓰리즘적인 접근 방식을 취했다. 이 이야기에서 가장 눈에 띄는 요소 중 하나는 NPR의 이탈과 캐나다 임대 시장의 냉각 사이의 동시성이다. 일반적으로 임대 주택 수요에 크게 기여하는 NPR은 기록적인 숫자로 떠나고 있어 임대료 상승 압력이 줄어들고 있다. 이러한 변화는 임차인에게 절실히 필요한 안도감을 제공했지만 캐나다 주택 시장의 미래에 대한 중요한 질문을 제기하기도 한다. 예를 들어, NPR 수치의 급격한 감소는 특히 역사적으로 새로운 임대 공급을 흡수하기 위해 이 인구통계에 의존해 온 도시 중심에서 임대 수요의 장기간 정체로 이어질 수 있다. 게다가 이들 시장 중 일부는 기록적인 공급을 경험하고 있다. 이는 또한 이미 높은 대출 비용과 현금 흐름 감소로 어려움을 겪고 있는 집주인에게 도전이 될 수 있으며 일부는 자신의 부동산을 소유자가 거주하는 주택으로 판매하거나 전환해야 할 수도 있다.

캐나다가 주택 및 이민 정책의 새로운 시대를 맞이함에 따라 인구 증가 관리와 경제 활력 유지 사이의 균형을 찾는 것이 중요할 것이다. 이 인구 통계의 지속적인 감소는 주택 시장을 넘어 파급 효과를 가져올 수 있으며 잠재적으로 소매, 숙박, 교육과 같은 주요 부문의 성장을 둔화시킬 수 있다. 캐나다의 GDP는 지난 몇 년 동안 기록적인 인구 증가로 크게 성장했지만 1인당 GDP는 희생되었다. 이제 우리는 경제 성장 없이 인구 증가가 둔화되면서 정반대의 영향이 일어나는 것을 볼 수 있다. 즉, GDP가 하락하여 2025년에 캐나다가 경기 침체에 빠질 수 있다.   동시에 이러한 전환은 캐나다의 주택 우선순위를 재평가할 기회를 제공한다. 저렴한 주택 개발을 장려하고 임차인을 지원하며 주택 소유 기회를 확대함으로써 정책 입안자들은 인구 증가 둔화로 인한 문제를 해결할 수 있다. 이민에 대한 신중한 접근 방식과 결합하여 주택 정책을 적극적으로 조정하면 경제성 문제를 완화하는 동시에 지속 가능한 개발을 촉진할 수 있다. 

이 모든 것의 불행한 부분은 이론적으로는 훌륭해 보이지만 현실은 도달하는 데 고통스러운 과정이 있다는 것이다.  건설 프로젝트와 마찬가지로, 새로운 토대 위에 새로운 건물을 짓기 전에 버려진 건물을 철거해야 한다. 철거 과정은 꼭 필요하지만 예쁘지는 않다.  이것이 우리가 현재 진행 중인 프로세스의 단계다. 우리는 아직 재건축을 하고 있지 않다. 우리는 이전에 구축한 것이 작동하지 않는다는 것을 깨닫고 있으며 이에 대해 조치를 취하고 있다. 오늘 내려진 결정은 향후 캐나다 부동산 시장의 미래를 결정하게 될 것이다.

2025 brings a mixed outlook for Canadian real estate: PwC

2025년 캐나다 부동산 전망은 엇갈릴 전망: PwC 

https://realestatemagazine.ca/2025-brings-a-mixed-outlook-for-canadian-real-estate-pwc/

캐나다 부동산 시장은 변곡점에 있다. 전통적인 투자 전략은 높은 금융 비용, 경제적 역풍, 높아진 지정학적 위험에 직면하여 재평가되고 있다. 그러나 이러한 도전적인 환경 속에서 창의적으로 적응하고 혁신하려는 기업과 투자자에게는 흥미롭고 새로운 기회가 나타나고 있다.  PwC의 새로운 보고서는 2025년 혼합 부동산 전망을 강조하고 생성 AI와 같은 신기술, 데이터 센터와 기후 탄력적 인프라와 같은 신흥 자산 클래스가 성공의 핵심 동인이 될 미래를 지적한다.  2025년을 맞이하면서 몇 가지 새로운 트렌드는 다음과 같다.

생성 AI가 부동산 산업을 재창조할 것이다. 

아직 채택 초기 단계에 있지만 생성적 AI는 상당한 경쟁 우위를 제공하여 조직이 효율성을 극대화하고 혁신을 가속화하며 생산성을 향상하도록 돕는다.  건축 렌더링을 만들고 토지 실사를 통해 개발자를 지원하는 것부터 임대 시장 동향을 모니터링하는 것까지, 생성 AI는 경제적 압박 속에서도 기업과 투자자의 운영 방식을 혁신할 준비가 되어 있다. 

데이터 센터 및 기타 틈새 자산은 투자자에게 새로운 기회를 제공한다 

전통적인 부동산 투자가 둔화됨에 따라 생성 AI의 기하급수적인 성장과 전자상거래의 지속적인 성장에 힘입어 데이터 센터 및 냉장 보관 시설과 같은 틈새 부동산 유형에 대한 수요가 급증하고 있다.  토론토, 밴쿠버 등 캐나다 최대 도시의 주거용 부동산 시장이 둔화되면서 투자자들은 다른 지역과 전문 자산군으로 초점을 옮기고 있다. 데이터 센터는 상당한 수익을 얻을 수 있는 최고의 투자 기회를 제공한다. 디지털 연결성, 지속가능에너지 등 인프라 투자도 안정적인 현금흐름과 다각화 혜택으로 주목받고 있다.  이는 진화하는 경제적, 기술적 요구를 충족하기 위해 부동산과 인프라를 통합하는 방향으로의 전환을 의미하며, 이러한 추세는 2025년에도 계속될 것으로 예상된다. 

기후 탄력적인 부동산 투자로 미래를 위한 구축 

기후 회복력은 이제 기상 이변의 빈도와 심각성이 증가함에 따라 부동산 가치를 평가하는 핵심 요소다. 이러한 사건은 부동산 가치, 보험 비용 및 공개에 직접적인 영향을 미친다.  미래 지향적인 투자자들은 이러한 투자가 위험 완화와 ROI 향상을 모두 제공한다는 점을 인식하고 기후 변화 대비를 우선시하고 있다. 에너지 효율성, 지속 가능한 자재 및 견고한 인프라로 설계된 건물은 기후 영향에 대한 탄력성을 높이고 지속 가능성을 의식하는 임차인을 유치한다.

부실자산은 개인 투자자들에게 새로운 길을 제공한다 

자본 제약과 보다 보수적인 대출 기준은 2025년에도 계속될 것이다. 전통적인 자본 부족으로 인해 패밀리 오피스, 고액 자산가 및 부실 부동산을 고려하려는 개인 투자자를 포함한 개인 투자자는 새해에도 기회를 찾을 것이다.   또한, 대규모 부동산 투자자는 여전히 대출을 받을 수 있지만 규모가 작고 덜 설립된 회사는 더 높은 자본 제약에 직면해 있다. 이러한 환경은 민간 투자자들이 자금 조달 격차나 어려움에 직면한 프로젝트에 자본을 제공할 수 있는 새로운 기회를 창출한다.

외국인 투자자들이 캐나다 부동산 거래를 촉진할 것이다 

가용자본을 보유한 외국인 투자자들의 딜메이킹 재개가 기대된다. 이들 투자자들은 다세대 및 산업 부동산과 같은 자산에 대한 국내 경쟁이 줄어들면서 부동산의 새로운 어려움을 활용할 계획이다.  경제성은 많은 캐나다 주택 시장에서 계속해서 중요한 과제로 남을 것이다. 서부 캐나다, 특히 캘거리와 에드먼턴은 상대적인 경제성으로 인해 계속 주목해야 할 최고의 시장으로 떠오르고 있지만, 이 지역은 기후 관련 우려도 증가하고 있어 지속 가능성에 점점 더 초점을 맞추고 있다. 2025년은 창의적인 거래 체결, 전략적 파트너십, 새로운 접근 방식을 모색하려는 의지의 해가 될 것이다. 전망이 엇갈리는 가운데 낙관적인 조짐도 보이고 있다. 생성 AI와 같은 신기술을 수용하고, 지속 가능성을 우선시하며, 지역 및 자산 등급 전반에 걸쳐 포트폴리오를 다각화하는 사람들은 캐나다 부동산 시장을 탐색하고 상당한 가치를 포착할 수 있는 가장 좋은 위치에 있을 것이다.