3월 첫째주
부동산/모기지 소식
Mar 3, 2024 by 박구용
Rent prices rose in 2023 as Canada saw lowest vacancy rate since 1988: CMHC
캐나다는 1988년 이후 최저 공실률을 기록하면서 2023년 임대료가 상승했다: CMHC
공급이 수요를 따라잡기 위해 고군분투하면서 캐나다의 임대료는 작년에 치솟았고, 캐나다 모기지 주택 공사(Canada Mortgage and Housing Corp.)가 1988년 해당 데이터를 추적하기 시작한 이후 기록상 가장 낮은 전국 공실률을 기록했다. 연방 주택청은 수요일 보고서에서 연례 조사를 실시한 2023년 10월 첫 2주 동안 목적 건설 임대 아파트의 공실률이 1.5%에 달했다고 밝혔다. 이는 1년 전 1.9%보다 감소한 수치로 당시 20여년 만에 전국 최저 공실률을 기록했다. CMHC가 대표 표본으로 사용하는 2베드룸 특수 목적 아파트의 평균 임대료는 2023년에 8% 증가한 1,359달러였다. 이 증가율 수치는 2022년에 기록된 평균 임대료 인상률 5.6%보다 높았으며, 1990~2022년 평균 2.8%였다. CMHC의 케빈 휴즈(Kevin Hughes) 수석 이코노미스트는 “이 데이터는 우리를 전혀 놀라게 하지 않았다”고 말했다.
지난해 캐나다 대부분의 도시에서 임대 공급이 늘었지만 인구와 고용 증가로 인한 수요 증가 압력을 따라잡기에는 역부족이었다. Hughes는 "인구통계학적 변화로 인한 수요가 확실히 상당하다."라고 말했다. "분명히 새로 도착한 이민자들이 있지만, 첫 번째 집을 찾는 젊은 캐나다인도 있고, 규모를 줄여야 하는 노인 가구도 있다." 그는 특히 작년의 높은 인플레이션과 이자율 환경 속에서 주택 소유 시장을 괴롭히는 경제성 문제로 인해 더 많은 캐나다인들이 임대 옵션을 찾고 있다고 말했다. 이 기관은 2차 임대 시장도 긴축되면서 2베드룸 임대 콘도의 평균 임대료가 2022년 1,929달러에서 2,049달러로 증가했으며 해당 유닛의 공실률은 연간 1.6%에서 0.9%로 감소했다고 보고했다. Hughes는 "캐나다에서는 만성적인 공급 부족을 겪고 있으며 통계는 실제로 새로운 추가 공급이나 실질적으로 공급 증가 측면에서 고무적이지 않다."라고 말했다. "올해를 거치면서 자금 조달로 인해 일부 프로젝트가 지연될 것으로 예상할 수 있다.
또한 많은 시장에서 건설 인력이 부족하다." 캐나다국립은행(National Bank of Canada) 경제학자 스테판 매리언(Stéfane Marion)과 대런 킹(Daren King)은 보고서에서 “캐나다 주택 부문의 특징인 주택 수요와 공급의 극심한 불균형을 확인시켜준다”고 밝혔다. 두 사람은 캐나다 중앙은행이 2024년과 2025년 모두 인구 증가율이 약 80만 명에 달할 것으로 예상하면서 "주택 착공 건수는 제한적일 뿐" 불균형이 "가까운 미래 동안 지속될 가능성이 높다"고 예측했다. Hughes는 CMHC의 연례 조사에서 앨버타의 가장 큰 두 도시가 가장 두드러졌다고 말했다. 캘거리와 에드먼턴은 모두 10년 만에 가장 낮은 공실률을 기록해 각각 1.4%와 2.4%를 기록했으며, 2023년에는 주요 도시 중 임대료가 가장 급격하게 상승했다. 캘거리의 공실률은 2022년 2.7%에서 하락했고, 에드먼턴은 4.3%에서 하락했다. 휴즈는 지난 해 인구 증가로 인해 해당 지역의 임대 수요가 가속화된 반면 공급은 크게 증가하지 않았다고 말했다. "지난해에는 좀 더 균형 잡힌 시장이었죠."라고 그는 말했
다.
"인구(증가)는 이민자들의 국제적인 원천뿐만 아니라 국내에서도 발생했다. 따라서 사람들은 다른 주에서 앨버타로 이주하거나 심지어 앨버타 내에서 캘거리와 에드먼턴으로 이주했다." 캐나다 최대 도시인 토론토의 공실률은 2022년 1.6%에서 1.4%로 감소했고, 몬트리올은 2%에서 1.5%로 감소했다. 밴쿠버는 0.9%로 캐나다 주요 시장 중 공실률이 가장 낮았지만 2022년 수준과 비슷했다. 오타와도 2.1%로 보합세를 보였다. "매우 타이트한 시장에서는 일반적으로 임대료가 더 많이 인상되는데, 이는 우리가 본 바와 같다"라고 Hughes는 말했다. "물론 임대 시장은 소유 시장보다 저렴하지만 그 시장조차 많은 사람들에게 상당히 부담스러워지고 있다."
Kitchen trends to watch in 2024
2024년 주목해야 할 주방 트렌드
https://www.livabl.com/articles/design/kitchen-trends-to-watch-in-2024?edition=United%20States
GTA Sees Record-Setting Absence Of High-Rise Condo Launches In 2024
GTA, 2024년에 고층 콘도 출시가 기록적으로 부재한 것으로 확인
https://storeys.com/no-high-rise-launches-gta/
올해 광역 토론토 지역(GTA)의 고층 콘도 출시에 관해서 시장은 꽤 조용했다. 사실 불과 며칠 전까지만 해도 단 한 번도 소리를 내지 않았다. 금요일에 개발자 Greenpark Group은 25층짜리 Richmond Hill 개발인 Evelyn Condos at Rise & Rose에 대한 판매를 시작했지만 그 전에는 현재 거의 첫 두 달 동안 고층 콘도 출시가 없었다. 개발 주기에 익숙한 사람이라면 추운 겨울이 조용할 수 있다는 것을 알고 있지만 결코 이렇게 조용하지는 않다. 실제로, 건설 전 판매 및 마케팅 회사인 Pivot Real Estate Group의 사장인 Elliott Taube는 연초에 새로운 고층 건물이 시장에 출시되지 않은 채 GTA가 이렇게 오랫동안 진행된 것을 기억하는 것은 이번이 처음이라고 말했다.
기록상 어떤 해도 2월까지 고층콘도의 출시가 없었던 적이 없다. 2009년에는 첫 번째 고층 콘도 출시가 2월 1일이 되어서야 이루어졌고, 이어서 2월 21일에 두 번째 출시가 이루어졌다(두 가지 모두 나중에 취소되었지만). 세계가 2008년 금융 위기에서 여전히 회복 중이던 그해 세 번째 출시는 4월 4일이 되어서야 이루어졌다. 특히, 해당 출시는 2010년 3월까지 매진된 후 결실을 맺었다. 새로운 고층 빌딩이 출시되지 않고 1월이 왔다가 지나간 유일한 해는 2000년으로, 올해의 첫 두 프로젝트가 2월 1일과 2일에 출시되었다. 흥미롭게도 2024년의 출시 부족은 2023년 내내 꾸준한 월별 감소의 결과가 아니라고 Taube는 말한다.
대신, 실제로 가을만큼 최근에 출시가 급증하면서 훨씬 더 빠른 하락세를 보였다. Altus Group의 연구 관리자인 Ed Jegg는 10월에만 11개의 고층 건물 출시가 있었으며 이는 재고를 "2016년 초 이후 최고 수준이자 10월 평균을 훨씬 웃도는 수준"으로 끌어올렸다. 그는 말했다. 지난 가을에 Jegg는 개발자들이 "새로운 출시로 시장을 테스트하고 구매자가 다시 참여할 준비가 되었는지 측정하고 있다"고 말했다. 그러나 판매는 여전히 이루어지기 어려웠고 개발자들은 출시하기에 좋은 시기가 아닐 수도 있다는 것을 깨닫기 시작했다. Taube는 "예를 들어 가을에 30번의 발사가 있었는데 그 중 제대로 된 성과를 낸 사람은 거의 없었다."라고 말했다. "커밍아웃해서 매출의 30, 40, 50, 60%를 달성하겠다는 기대는 누구도 달성할 수 없었다."
Taube는 토론토에 있는 Lifetime Developments와 Diamond Corp의 Q Tower와 CentreCourt의 Pickering City Center Tower 1이라는 두 가지 예외를 지적한다. 수치를 더하자면, 10월 신규 콘도 아파트 매매는 전년도에 비해 증가했지만 Altus Group의 데이터에 따르면 여전히 10년 평균보다 29% 감소했다. 이로써 월말 기준 미판매 재고는 16,362개 남았다. 12월까지 새 콘도 아파트 판매는 10년 평균보다 훨씬 더 낮은 66% 감소했으며, 미판매 주택은 훨씬 더 많은 16,850채를 남겼다. 고층 건물의 출시가 정확히 언제 회복될지는 말하기 어렵다. 겉으로는 단 하나의 타워(Freed Development가 토론토 시내에 8억 달러 규모로 계획한 호텔과 레지던스)가 앞으로 몇 주 안에 출시될 것으로 예상된다. 계획된 프로젝트가 부족한 것도 아니다. 작년에 건물을 착공할 것으로 예상되었던 완벽한 계획을 가진 수십 명의 개발자는 2024년까지 연기하기로 결정했다. 11월에 발표된 Urbanation의 한 보고서에 따르면 GTA의 약 40개 프로젝트가 보류된 것으로 추정된다.
Taube는 "우리 파이프라인에만 엄청난 양의 제품이 있으며 출시할 프로젝트가 수천 개 있다"라고 말했다. "언제 내놓게 될지는 알 수 없다. 영업 사무소에 광고 소재와 브로셔를 준비하고 모든 작업이 완료되었다. 하지만 판매할 수 없으면 내놓아도 아무 소용이 없다." GTA의 전체 주택 매매가 상승세를 보였지만 다시 관심을 끄는 부분은 주로 재판매 시장이었다. 실제로 지난 달 신규 주택 판매는 거의 25년 만에 최저치를 기록했다고 Jegg는 말했다.
예를 들어, Mattamy Homes는 이번 달 초 Milton에서 8층짜리 Mile & Creek Phase 3를 출시했다. 특히, 저층 프로젝트는 일반적으로 고층 프로젝트(4~6년)에 비해 마감 기간(18~24개월)이 훨씬 짧아서 많은 구매자에게 매력적일 수 있다. 연초의 실망스러운 수치에도 불구하고 Taube는 이 고층 건물의 소강 상태가 사이클의 일부이며 좋은 일이 곧 일어날 것이라는 것을 낙관하고 있다. "재판매가 먼저 이루어졌고 저층 건물이 자연스러운 다음 단계라는 것을 알았고 그 다음에는 고층 건물이 다시 돌아올 것이다"라고 그는 말했다.
Is Toronto in a Housing Bubble That's About to Burst?
토론토는 곧 터질 주택 거품 속에 있을까?
https://www.movesmartly.com/articles/is-toronto-in-a-housing-bubble-thats-about-to-burst
토론토의 주택 시장에 관해서는 걱정할 것이 많지만, 지난 몇 년 동안 내 관심을 끌지 못했던 한 가지 위험은 우리가 보고 있는 것과 같이 주택 가격이 깊고 지속적으로 하락할 위험이다. 2000년대 초반 미국 주택거품이 붕괴됐을 때의 일이다. 제가 이것을 언급하는 이유는 이것이 토론토 주택 시장에 관해 제가 듣는 가장 큰 질문과 우려 사항 중 하나이기 때문이다. 토론토의 주택 가격은 확실히 높지만, 높은 주택 가격만으로는 주택 거품을 정의할 수 없다는 점을 기억하는 것이 중요하다.
경제학자 로버트 실러(Robert Shiller)가 주택 거품을 어떻게 정의하는지 살펴보겠다. "가격 인상 소식이 투자자 열광을 불러일으키는 상황은 사람에서 사람으로 심리적 전염을 통해 확산되며, 그 과정에서 가격 인상을 정당화할 수 있는 이야기가 증폭되고, 가격 인상에 대한 의구심에도 불구하고 점점 더 많은 투자자 집단이 유입된다. 투자의 실제 가치는 부분적으로는 다른 사람의 성공에 대한 부러움과 부분적으로는 도박꾼의 흥분을 통해 투자에 이끌린다."
주택거품은 시장의 비합리적인 과열과 놓칠 수 있다는 두려움으로 인해 집값이 급격하게 오르는 행동현상이다. 토론토의 주택 시장은 최근 두 번의 거품 기간을 경험했다. 2016년과 2017년 초에 토론토 지역에서는 주택 가격이 급격히 상승하여 주택 가격이 연간 33% 상승한 2017년 3월에 최고조에 달했다. 많은 경제학자들과 부동산 관계자들이 주택 가격의 급격한 상승을 '정부가 부과한 장벽'으로 인한 공급 부족 때문이라고 비난하는 동안, 나는 가격 상승이 저층 주택을 구입하는 투자자들의 급증에 의해 주도되었다는 보고서를 발표했다. 토론토 지역의 교외 시장, 특히 요크 지역에서다. 그러다가 2017년 4월부터 가격이 급격하게 하락하기 시작하여 결국 최고점에서 20% 하락했다. 2021년 2월 보고서에서 저는 코로나19 기간에 발생한 두 번째 주택 거품에 대해 논의했으며 결국 가격이 최고점에서 20% 조금 넘게 하락하기 전인 2022년 초에 최고조에 달했다.
그 두 시대가 오늘날과 다른 점은 무엇일까? 첫째, 주택 가격이 빠르게 상승하고 있었고, 둘째, 주택 구매자와 투자자들의 비합리적인 열광이 주택 가격의 급격한 상승을 주도했다는 것이다. 토론토 지역의 주택 가격은 급격하게 오르지 않고, 매수자 사이에도 활기가 없다. 이는 오늘날의 시장을 거품이라고 정의할 수 없음을 의미한다. 그러나 토론토의 주택 시장이 현재 거품 속에 있지 않다고 해서 미래에 주택 가격이 하락할 수 없다는 것을 의미하는 것은 아니라는 점을 기억하는 것이 중요하다. 이는 가격이 하락하면 하락을 주도하는 이유와 요인이 주택 거품이 터졌을 때 예상할 수 있는 것과 매우 다를 것이라는 의미일 뿐이다.
주택 거품은 일반적으로 시장 심리가 지나치게 낙관적인 것에서 지나치게 비관적인 것으로 바뀔 때 터지며, 그 변화는 종종 매우 갑작스럽다. 2017년과 2022년 토론토의 주택 거품이 터졌을 때 시장 심리의 변화는 매우 빨랐고 이는 뒤따른 주택 가격의 갑작스럽고 급격한 하락에 기여했다. 시장이 주택 거품의 한가운데에 있지 않을 때, 주택 가격 하락은 종종 경기 침체로 인해 실업이 발생하거나 주택을 팔아야 하는 가구와 같은 보다 전통적인 경제 요인에 의해 발생한다. 이러한 시나리오에서 가격 하락으로 이어질 수 있는 요인은 일반적으로 거품이 터지는 것보다 더 점진적으로 전개된다.
주택 경제학자들의 또 다른 관심사는 주택 시장이 높은 부채 수준과 높은 이자율에 어떻게 적응할 것인가이다. 높은 이자율이 주택 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 방식으로 가계 재정에 부담을 주기 시작한다면 이러한 변화는 시장의 급격한 변화라기보다는 점진적인 변화일 가능성이 더 높다. 간단히 말해서, 토론토 주택 시장의 미래 하락을 걱정한다면, 시장 정서가 바뀌면서 거품이 터지는 2017년과 2022년에 우리가 본 것과 같은 주택 가격의 급격한 하락이 오늘날 일어날 가능성은 적다. 오늘날의 시장에서는 가계 재정에 부담을 줄 수 있는 경제적 요인과 이러한 요인이 가까운 미래에 주택에 영향을 미칠 가능성이 높기 때문에 시간이 지남에 따라 이러한 요인이 어떻게 변하는지에 대해 더욱 주의를 기울이고 싶다.
Canadian homeowners face declining property values: Point2 study reveals significant losses
캐나다 주택 소유자는 부동산 가치 하락에 직면해 있다. Point2 연구에 따르면 상당한 손실이 있는 것으로 나타났다.
2022년에 단독주택을 구입한 많은 사람들은 작년 기준으로 투자 가치가 하락했다는 사실을 깨닫고 있다. Point2는 67개 캐나다 도시를 분석한 결과 그 중 18개 도시의 단독 주택 가치와 26개 도시의 콘도미니엄 가치가 전년 대비 하락한 것으로 나타났다.
보고서에 따르면 2022년 말에 단독 주택을 구입한 사람들은 1년 동안 매일 163달러의 손실을 입었다. 즉, 이제 그들의 주택 가치는 그들이 지불한 것보다 거의 60,000달러 정도 저렴하다. 미시사가(Mississauga)의 신규 콘도미니엄 소유자는 이 주택 유형에서 가장 큰 타격을 입었으며 하루에 약 $100 또는 총 가치 $36,600를 잃었다. Kitchener와 Markham은 이에 근접했다. 온타리오 도시는 단독 주택 소유자에게 가장 큰 손실을 입혔지만 다른 캐나다 도시, 즉 브리티시컬럼비아주 킬로나, BC주 빅토리아도 비슷한 영향을 받았습니다.
이제 CIBC World Markets의 수석 이코노미스트인 Benjamin Tal은 이를 "매우 건전한 조정" 영역이라고 부른다. BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 그는 다음과 같이 말했다. “우리는 공급이 많고 수요가 적다. 이것은 구매자가 없는 구매자 시장으로 변하고 있다는 것이다. 매우 취약한 시장입니다. 이전에는 매물 부족으로 인해 가격이 상승했지만, 높은 이자율과 기타 비용으로 인해 주택 소유자에게 압력이 가해지면서 매물이 증가했다. 코로나19 기간 동안 아침 식사 동안 가격이 45% 올랐기 때문에 지금 보시는 것은 매우 건전한 조정이다.” 게다가, 보고서는 이르면 10월부터 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터가 봄까지 변화의 조짐 없이 활동 둔화를 보이고 있다고 지적한다.
많은 캐나다 주택 소유자가 직면한 심각한 손실과는 달리, BC 5년 동안. 도시의 가치는 $100,000 이상 증가했으며 일부 도시는 $200,000 이상 증가했다. 이들은 밴쿠버, 리치먼드, 버나비, 랭글리, 델타였다. 또한 BC주 코퀴틀람, BC주 노바스코샤주 핼리팩스, BC주 리치몬드에 있는 콘도미니엄도 마찬가지다. 앨버타주 캘거리에서는 2022년부터 2023년까지 50,000달러 이상의 수익을 올렸다.
5 of the Most Expensive and Affordable Ontario Homes Sold in February
2월에 판매된 온타리오 주택 중 가장 비싸고 저렴한 주택 5곳
https://www.zoocasa.com/blog/most-expensive-most-affordable-on-homes-sold-feb-2024-2/
Is the Toronto housing market about to take off?
토론토 주택 시장이 곧 도약할 것인가?
이자율은 여전히 높고 주택 구입 활동은 여전히 코로나19 팬데믹 수준보다 훨씬 낮다. 그러나 토론토 주택 시장이 2024년에 해빙될 수 있다는 초기 징후가 있다. 토론토 지역 부동산 위원회에 따르면 광역 토론토 지역(GTA)의 1월 주택 판매는 작년 같은 기간에 비해 37% 증가했으며, 월별 판매는 거의 23% 급증했다. 고정 금리가 소폭 하락하고 캐나다 은행(BoC) 금리 인하 가능성에 대한 소비자 신뢰가 강화되기 시작하면서 예기치 못한 엄청난 상승이 나타났다. 이 지역의 모기지 브로커 커뮤니티에서도 활발한 활동이 감지되었다.
Mortgage Edge의 브로커 겸 팀 리더인 Chris Bargis는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 초기 지표에 따르면 2023년 초의 부진한 속도보다 올해 1분기에 시장이 더 강할 것이라고 말했다. “저는 1월과 2월이 약간 더 느린 달이 될 것이라고 예상했다. 그런 일은 없었다”고 말했다. “저는 구매자 활동이 활발해지고 있다는 것을 알아차렸다. 시장이 어느 정도 건강해진 것 같은 느낌이 듭니다. “나는 단지 실제적인 내용을 확인하기 위해 추천 파트너와 자주 접촉합니다. 여러 제안을 볼 때마다 평균적으로 5~10명의 입찰자가 많이 있는 것처럼 느껴진다. 그리고 그것은 매우 정상적인 느낌이다.”
이러한 추세는 캐나다 대부분의 주요 도시에 걸쳐 존재하지만 전통적으로 캐나다에서 가장 인기 있는 두 주택 시장인 토론토와 밴쿠버에서 가장 두드러졌다. 지난 2년 동안 금리가 급등하기 시작하면서 시장이 장기간 동결된 후 Bargis는 대출자들이 현재 금리 환경에 서서히 익숙해진 것 같다고 말했다. 그는 “요금은 여전히 높지만 구매자들이 2022년과 2023년의 일부 기간 동안 예전처럼 휴식을 취하는 것을 보지 못하고 있다”고 말했다. "그래서 저는 실제로 이 시장이 상대적으로 건전한 시장이라고 생각하며 구매자 측에서 활동이 활발해지는 것을 보았다."
캐나다 은행은 다음 주 발표(3월 6일)에서 기준 금리를 그대로 유지할 것으로 예상되지만, 시장에서는 4월이나 올해 중반부터 금리 인하를 시작할 것으로 믿고 있다. 이것이 토론토 주택 시장을 더욱 뜨겁게 달구고 구매자들의 물결을 부추길 수 있을까요? “예상대로 금리가 인하되기 시작하면 수요는 자연스럽게 회복될 것이라고 생각한다. 대출 비용을 낮추면 대출 수요가 늘어날 것이다.”라고 Bargis는 말했다. "캐나다 중앙은행이 하려고 하는 것은 금리 인하를 최대한 멀리 밀어붙임으로써 점차적으로 그 불가피성에 조금씩 다가가는 것이며 아마도 아주 순조로운 방식으로 이를 해낼 것이다." 이민 목표가 높고 주택 재고가 지속적으로 부족하다는 것은 요금이 떨어지기 시작하자마자 풀려나기를 기다리는 억눌린 수요가 많다는 것을 의미한다. Bargis는 이는 중앙은행이 경제를 균형 상태로 되돌리기 위한 신중한 접근 방식에 초점을 맞추면서 주택 구입 활동의 급격한 급증을 방지하도록 은행의 전략이 설계될 것임을 의미한다고 말했다.
