3월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Mar 16, 2025 by 박구용
[3월 셋째주 부동산/모기지 소식] 금리는 내리고 있지만, 특정 유형의 주택과 지역을 제외하고는 조용.
📢 지난 주에 기사화되었던 소식들을 최대한 간추려 정리해 보았습니다.
📉 토론토 신규 콘도 시장, 투자자 이탈로 역사적 저점 기록 📉
2025년 2월, 토론토 신규 콘도 시장은 투자자 이탈과 급격한 가격 상승으로 역사적인 저점을 기록했습니다. 개발업체들은 가격 조정을 위해 시간이 필요하며, 향후 몇 년간 신규 주택 공급 부족이 예상됩니다. 다만, 2028년경 재판매 시장과 임대료는 다시 상승할 가능성이 큽니다.
🏠 캐나다 주택 시장, 경제 불확실성 속에 회복 지연 🏠
캐나다 모기지 금리는 하락했지만, 무역전쟁과 경제 불확실성으로 인해 주택 시장 회복은 더딜 것으로 보입니다. 금리 인하와 모기지 정책 완화가 기대되지만, 고용 시장 약화와 경기 둔화는 구매 심리에 지속적인 영향을 미칠 것입니다.
⚠️ 2025년 초, 무역전쟁 영향으로 주택 시장 위축 ⚠️
2025년 초, 미국과의 무역 전쟁과 경제 불확실성으로 캐나다 주택 시장은 위축되었습니다. 특히 트럼프 행정부의 25% 관세가 구매 심리를 둔화시켰습니다. 하지만 금리 하락과 주택 공급 증가로 하반기 시장 회복 가능성은 긍정적입니다.
📊 토론토 주택 시장, 2월 판매량 25% 감소 📊
2025년 2월, 토론토의 주택 판매량은 전년 대비 25% 이상 감소했습니다. 경제 불확실성과 공급 증가가 주요 원인입니다. 특히 소형 콘도 시장은 큰 타격을 입었으나, 저렴한 저층 주택에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다.
💡 금리 인하, 변동금리 모기지 보유자에게 유리 💡
캐나다 중앙은행의 금리 인하는 변동금리 모기지 보유자에게 이점을 제공합니다. 그러나 무역 전쟁으로 인한 경제 불확실성은 온타리오 및 브리티시 컬럼비아의 주택 가격 하락을 초래할 가능성이 큽니다. 전문가들은 금리 인하에도 불구하고 불안정한 경제 환경이 주택 구매 수요를 촉진하지 않을 것으로 분석합니다.
💰 기준금리 인하 후 채권 수익률 상승, 고정금리 모기지 비용 증가 가능성 💰
중앙은행의 기준금리 인하에도 불구하고 채권 수익률 상승으로 고정금리 모기지 비용이 오를 수 있습니다. 이는 인플레이션 기대 심리가 반영된 결과로, 주택 구매자들이 예상했던 금융 부담 완화 효과를 제대로 누리지 못할 수 있습니다.
🔍 결론: 금리 인하와 경제 회복에 달려있는 캐나다 주택 시장 상황입니다. 하지만 최근의 금리인하에도 모기지시장은 조용한 모습입니다. 다만 이런 불확실성 속에서도 특정 유형의 주택과 지역에서는 안정적인 거래가 진행되고 있어, 본격적인 봄시장의 움직임이 2025년 주택시장을 이끌 것으로 보입니다.
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Bank of Canada Rate Cut Is Driving Mortgage Costs Higher
캐나다 은행 금리 인하로 인한 모기지 비용 상승
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-rate-cut-is-driving-mortgage-costs-higher/
중앙은행을 기다리는 캐나다 모기지 대출자들은 최근의 조치에 실망할 수 있습니다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 화요일에 야간 금리를 2.75%로 0.25%포인트 인하했습니다. 많은 전문가들은 이 결정이 모기지의 경제성을 개선할 것이라고 믿으며 박수를 보냈습니다. 안타깝게도 이번 결정으로 인플레이션 기대감이 높아지면서 채권 수익률이 상승했기 때문에 실제로는 그렇지 않을 수도 있습니다. 이는 궁극적으로 인기 있는 고정금리 상품에 상승 압력을 가해 대출 비용의 바닥을 끌어올릴 수 있습니다.
대부분의 사람들은 금리 인하 소식을 들으면 모기지가 더 저렴해진다고 생각하지만, 항상 그런 것은 아닙니다. 오버나이트 금리는 변동금리 모기지와 같은 단기 대출 비용에만 영향을 미칩니다. 0.25%포인트 인하가 즉시 반영되어 전국적으로 가장 낮은 공시 금리가 바로 4.25%로 떨어졌습니다. 그러나 변동금리 모기지는 역사적으로 시장의 일부에 불과하며 저금리 열풍이 불던 시기에 잠깐 인기를 끌었을 뿐입니다.
캐나다인들은 전통적으로 5년 고정금리 모기지의 안정성을 선호합니다. 비용은 오버나이트 금리가 아니라 채권 수익률, 정확히 말하면 캐나다 정부(GoC) 5년물 채권 수익률을 기준으로 합니다. 신용은 경쟁이 치열하기 때문에 대출 기관은 투자자에게 약간 더 높은 수익률을 제공함으로써 이 채권과 경쟁합니다.
금리 인하 이후 GoC 5년물 채권 수익률은 계속 상승하고 있습니다. 월요일에 2.629%로 마감한 수익률은 화요일 발표 이후 1bp 이상 상승했습니다. 이 글을 쓰는 현재 수익률은 4.4베이시스 포인트 상승한 2.673%까지 올랐습니다.
큰 차이가 아닌 것처럼 보일 수 있지만, 20%의 다운로드를 한 100만 달러 주택 구매자가 이 이자율을 적용받는다고 가정해 봅시다. 예상했던 금리 인하 후 할인을 받는 대신 기간 동안 2,000달러를 더 지불하게 됩니다. 엄청난 금액은 아니지만 평균적인 가정에서는 이를 갚기 위해 일주일을 더 일하게 됩니다. 그들이 예상했던 안도감은 아니었고, 이제 겨우 일주일이 지났을 뿐입니다. 각 금리 결정이 시장에 완전히 영향을 미치려면 18개월에서 24개월이 걸립니다. 그 이유는 무엇일까요?
투자자의 기대심리는 채권 수익률에 영향을 미치며, 인플레이션이 큰 역할을 합니다. 투자자는 일반적으로 손해를 보는 것을 좋아하지 않기 때문에 인플레이션을 수익률에 반영합니다. 인플레이션 기대치가 상승하면 채권 수익률도 상승하여 투자자들의 관심을 유지합니다.
캐나다 중앙은행은 단일 임무를 가진 중앙은행이며, 그 임무는 인플레이션 목표입니다. 주요 도구는 금리로 2%의 목표치를 플러스 또는 마이너스 1포인트의 허용 오차를 유지합니다. 금리가 너무 낮으면 금리를 인하하여 대출과 수요를 자극하여 인플레이션을 유도합니다. 인플레이션이 너무 높으면 금리를 인상하여 수요를 둔화시키고 인플레이션을 낮춥니다. 간단하지 않나요?
이번 주 호주 중앙은행이 금리를 인하했을 때도 인플레이션이 크게 상승할 것으로 예상하면서 금리를 인하했습니다. GST/HST 세금 공휴일이 일시적으로 CPI를 억제하고 물가 상승을 감추고 있었기 때문입니다. 중앙은행은 2월에 세금 공휴일 효과가 제거되면 금리가 상승할 것으로 예상한다고 설명했습니다. 앞서 언급했듯이 CPI가 상한선을 돌파할 가능성이 높습니다. 이런 상황이 발생하면 중앙은행은 신용을 조절하기 위해 금리를 인상해야 할 수도 있습니다.
일반적으로 중앙은행은 이 시점에서 금리를 인하하지 않는 것이 일반적이지만, 국내 최대 은행은 예상대로 금리를 인하했습니다. 중앙은행은 자신의 임무를 무시하고 무역전쟁 관세의 영향에 대한 감정적 두려움에 따라 행동하기로 결정했습니다. 중앙은행이 아닌 아마추어 투자자가 할 수 있는 행동인 두려움에 따라 데이터 기반 접근 방식을 무시한 것입니다.
이러한 실수는 팬데믹 기간 동안의 실수와 유사하며, 중앙은행은 인플레이션 위기에 직면하게 되었습니다. 중앙은행들은 데이터에 의존하기보다는 데이터가 잘못되었다고 생각하고 정책 입안자들의 직감에 의존했습니다. 대부분의 사람들은 여전히 인플레이션이 글로벌 위기라고 생각하지만, BIS는 전 세계 중앙은행이 똑같은 실수를 저질렀을 뿐이라고 주장합니다.
중앙은행은 더 저렴한 모기지 신용을 제공하는 대신 대출 비용의 바닥을 올렸을 수 있습니다. 안타깝습니다.
What does the Bank of Canada’s rate cut mean for the housing market?
캐나다 은행의 금리 인하는 주택 시장에 어떤 의미가 있나요?
수요일 캐나다 중앙은행이 7번째 연속으로 기준금리를 인하한 후 전문가들은 캐나다에서 주택을 매매하려는 사람들에게 희소식이라고 말합니다.
지난 2년 반 동안 주택 가격은 안정적이었으며, 수요일 CP24와의 인터뷰에서 필 소퍼 로열 르페이지 사장 겸 CEO는 상황이 더욱 나아질 것이라고 말했습니다.
"재정적으로는 주택 가격이 더 저렴해질 것입니다."라고 소퍼는 말하며, 대출 비용은 낮아지고 임금과 급여는 인상되었다고 지적합니다. "지난 50년을 돌이켜보면 캐나다와 온타리오 남부에서 주택 가격이 실제로 더 저렴해진 경우는 흔하지 않지만, 지금이 바로 그런 상황입니다."
그러나 소퍼는 도널드 트럼프 미국 대통령의 조치로 인한 혼란이 주택 구매자와 판매자에게 '압박'과 '스트레스'를 줄 것이라고 말합니다.
무역 전쟁과 관세로 인한 불확실성으로 인해 경제 혼란의 영향을 받는 사람들은 주택 매매에 신중을 기하게 될 것이라고 위니펙의 로열 르페이지 프라임 부동산의 중개인 겸 매니징 파트너인 마이클 프로즈(Michael Froese)는 수요일 CTV 뉴스 위니펙과의 인터뷰에서 말했습니다.
"올해는 대규모 투자를 할 수 있는 해가 아닐 수도 있습니다."라고 Froese는 말합니다.
하지만 캐나다 은행의 금리 인하는 여전히 좋은 소식입니다. 그는 주택 구매 예정자, 변동금리 모기지를 보유한 주택 소유자, 변동 신용 한도(은행이 정한 기준금리에 따라 이자율이 변동하는 대출)를 보유한 사람들이 금리 인하로 혜택을 볼 수 있을 것이라고 말합니다.
"하지만 확실한 것은 여전히 삶은 계속된다는 것입니다."라고 그는 말합니다. "무역 전쟁이나 관세와 상관없이 매일 아기가 태어나고 있으며, 이러한 삶의 사건은 많은 주택 구매자와 주택 판매자가 주택 구매 또는 판매 결정을 내리게 하는 원동력이 됩니다."
Mortgage broker sees Ontario home prices ‘grinding down’ amid trade war
모기지 브로커, 무역 전쟁으로 온타리오 주택 가격 '하락세' 전망
한 모기지 브로커는 캐나다 은행의 최근 금리 인하는 변동 모기지를 보유한 주택 소유주에게 도움이 될 것이지만 미국 관세의 경제적 영향은 대출 기관 간의 모기지 경쟁을 촉진하여 온타리오의 주택 가격에 부담을 줄 수 있다고 말합니다.
캐나다 중앙은행은 수요일 기준금리를 2.75퍼센트로 25베이시스 포인트 인하하여 7번째 연속 인하를 기록했으며, 티프 맥클렘 총재는 캐나다 경제가 미국과의 무역 전쟁으로 인한 위험에 직면해 있다고 말했습니다. 버틀러 모기지의 모기지 브로커인 론 버틀러는 수요일 BNN 블룸버그와의 인터뷰에서 캐나다 주요 은행들이 내일까지 기준금리를 인하할 것으로 예상한다고 말했습니다. 그는 이달 말 이전에 금리 인하가 변동 모기지 금리에 반영되어 일부는 지불액이 낮아지지만 모두 이자율이 낮아질 것이라고 말했습니다.
변동 금리가 낮아지면서 버틀러는 변동 상품과 고정 상품 사이에서 고민하는 사람들은 자신의 고용 상황을 고려해야 한다고 말했습니다.
"추가 인하가 있을 것이라는 가정은 매우 강력한 가정이라고 생각합니다. 캐나다 중앙은행 총재가 거의 암시한 것 같습니다. 따라서 위험 감내 능력이 충분한지, 직업이 충분히 안정적인지 여부가 주택 구매자에게 앞으로 더 중요한 질문이 될 것입니다."라고 그는 말했습니다.
버틀러는 보다 안정적인 직업을 가진 사람들은 위험을 감수하고 변동형 상품을 선택할 수 있다고 말했습니다.
"그러나 이러한 관세와 계속되는 무역 전쟁에 비추어 볼 때 더 불안정한 일자리를 가진 사람들은 (고정) (모기지를) 받고 싶어 할 수 있습니다."라고 그는 말했습니다.
공인 모기지 브로커이자 LowestRates.ca 전문가인 Leah Zlatkin은 BNNBloomberg.ca에 보낸 성명에서 금리 인하가 일부 주택 소유주에게 도움이 될 것이라고 말했습니다.
"많은 캐나다인이 생활비 상승과 경제적 문제로 인해 어려움을 겪고 있는 상황에서 이번 금리 인하는 변동금리 모기지 보유자에게 실질적인 안도감을 줄 것입니다. 그들은 월 페이먼트가 즉시 감소하여 중요한 현금 흐름을 확보할 수 있게 될 것입니다."라고 그녀는 말했습니다.
그러나 RATESDOTCA 모기지 및 부동산 전문가인 빅터 트란은 BNN블룸버그닷컴에 성명서를 통해 더 유리한 모기지 금리가 잠재적 구매자의 시장 진입 동기를 부여할 것이라고 생각하지 않는다고 말했습니다.
"더 저렴한 모기지 금리는 좋은 일이지만 현재의 경제 환경은 안정적이지 않으며 주택 구매에 고무적인 환경이 아닙니다."라고 그는 말했습니다.
버틀러는 일반적으로 무역전쟁 시나리오에서 인플레이션은 결과적으로 더 높아지며, 이는 임대료 하락과 같은 상쇄 요인과 함께 나타날 수 있다고 덧붙였습니다. 그는 미국의 무역 긴장으로 인한 경기 침체는 "진정한 가능성"이며 현재 모기지 시장의 핵심 요소라고 말했습니다.
"실업은 채무 불이행의 가장 큰 원인입니다... 은행 최고 리스크 책임자들이 밤잠을 설치게 하는 요인이며, 이는 우리가 확실히 보게 될 것입니다."라고 그는 말했습니다.
버틀러는 또한 캐나다가 "믿을 수 없을 정도로 낮은 채무 불이행률"을 기록하고 있다고 강조했습니다.
"캐나다의 주택담보대출 연체율은 매우 낮으며, 과거에도 그랬고 앞으로도 계속 낮을 것입니다. 실제로 지난 몇 년 동안은 과거 평균의 절반 수준이었습니다."라고 그는 말했습니다.
그러나 모기지 수요가 감소하면 캐나다 대출 기관에 더 큰 위험이 될 수 있다고 버틀러는 말하며, 은행들은 이미 이를 인지하고 "공격적인 금리 전쟁"으로 대응하고 있다고 덧붙였습니다.
버틀러는 모기지 수요가 더 감소할 것으로 예상하며, 이는 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.
그는 그 영향은 지역마다 다르겠지만 "온타리오에서는 집값 하락으로 이어질 것이 분명하며, 거의 피할 수 없는 일이라고 생각합니다. 브리티시 컬럼비아의 집값도 하락할 가능성이 있습니다."
"이제 온타리오와 브리티시 컬럼비아의 집값은 올해 25~30% 하락은 아니더라도 큰 폭의 하락은 아닐 것입니다."
로열 르페이지의 사장 겸 CEO인 필 소퍼는 BNN블룸버그닷컴에 보낸 성명에서 무역 분쟁이 계속되고 있지만 주택 시장은 장기적으로 안정될 것으로 본다고 말했습니다.
"정책 입안자들이 안정성을 유지하기 위해 노력함에 따라 추가 금리 인하가 곧 있을 수 있습니다. 주택 시장은 일시적으로 활동이 둔화될 수 있지만, 무역 분쟁으로부터 크게 격리되어 있어 장기적으로 회복력을 유지할 것입니다."라고 그는 말했습니다.
Toronto’s Housing Market Faces Sharp Decline in February Amid Economic Uncertainty
토론토의 주택 시장은 경제 불확실성으로 인해 2월에 급격한 하락에 직면했다.
토론토의 주택 시장은 2025년 2월에도 주택 판매량이 전년 대비 25% 이상 급감하는 등 계속해서 어려움을 겪고 있습니다. 2024년이 이미 부동산 시장이 침체된 해였다는 점을 고려하면 이러한 감소세는 특히 두드러집니다. 시장을 압박하는 주요 요인은 무엇인가요? 도널드 트럼프의 캐나다 관세 부과로 인한 경제적 불확실성입니다. 불안정하고 예측할 수 없는 무역 정책으로 인해 많은 예비 구매자들은 큰돈을 투자하기 전에 경제 전망이 명확해지기를 기다리며 관망하는 쪽을 선택했습니다.
동시에 매물로 나온 주택과 콘도의 수는 작년에 비해 50%나 급증했습니다. 신규 매물 등록이 판매 활동을 훨씬 앞지르며 시장에 주택 공급이 증가하고 있습니다. 하지만 아직까지 큰 폭의 가격 조정으로 이어지지는 않고 있습니다. 완고한 셀러들이 매물 가격을 고수하고 있기 때문에 2024년 2월 대비 주택 가격은 2% 소폭 하락하는 데 그쳤습니다.
시장에서 계속 뒤처지고 있는 분야 중 하나는 콘도 부문, 특히 일반적으로 투자자들이 주로 소유하는 소형 콘도입니다. 이러한 유닛에 대한 수요는 저층 주택에 비해 상당히 약해졌는데, 대출 비용 상승과 투자 심리의 변화로 인해 활동이 둔화되었기 때문입니다. 공급 가능한 콘도의 공급이 증가하고 구매자가 줄어들면서 이 부문은 토론토의 부동산 시장에서 가장 부드러운 시장 중 하나로 남아 있습니다.
전반적인 경기 침체에도 불구하고 시장의 모든 부문이 어려움을 겪고 있는 것은 아닙니다. 토론토시와 더럼의 저렴한 저층 주택에 대한 수요는 상대적으로 여전히 강세를 보이고 있습니다. 실제로 이 지역의 매물 중 약 50%가 여전히 정가보다 높은 가격에 판매되고 있으며, 이는 구매자들이 여전히 바람직한 부동산에 대한 경쟁 의지가 있음을 나타냅니다.
전반적으로 토론토 주택 시장은 높은 재고 수준, 판매 감소, 경제적 불확실성으로 인해 구매자의 행동에 영향을 미치면서 2025년에도 어려운 출발을 맞이하고 있습니다. 일부 지역의 셀러는 여전히 경쟁적으로 매물을 내놓고 있지만, 전반적인 추세는 주택 시장이 유동적이며 명확한 방향이 나타나기 전까지 안정을 기다리는 중입니다.
2월 토론토 지역의 주택 평균 가격은 1,342,486달러로 작년 같은 달보다 1% 하락했습니다. 지난달 중간 주택 가격은 1,152,000달러로 작년 같은 달보다 4% 하락했습니다.
2월 주택 판매는 작년보다 29% 감소한 반면, 신규 주택 매물은 13% 증가했습니다. 월말에 판매 가능한 주택, 즉 활성 매물 수는 작년보다 62% 증가했습니다.
현재 공급과 수요의 균형은 매월 판매 건수 대비 재고를 측정하는 주택 매물지수(MOI)에 반영됩니다. 2월 주택 MOI는 4.4로 소폭 상승했습니다.
2월 토론토 지역의 콘도 평균 가격은 전년 대비 2% 하락한 $710,831이었습니다. 2월 콘도 중간 가격은 전년 대비 4% 하락한 $632,000이었습니다.
2월 콘도 판매는 작년보다 25% 감소했으며, 신규 콘도 매물은 14% 증가했습니다. 활성 콘도 리스팅 수는 작년보다 50% 증가했습니다. MOI는 6.4로 증가했습니다.
Canadian housing markets struggle as U.S. trade woes mount
미국 무역 문제로 캐나다 주택 시장이 어려움을 겪고 있다.
https://realestatemagazine.ca/canadian-housing-markets-struggle-as-u-s-trade-woes-mount/
미국 관세의 영향과 혼란스러운 위협이 캐나다 전역의 주택 시장에 파문을 일으키고 있으며 불확실성은 조만간 사라질 것 같지 않습니다.
RBC의 수석 이코노미스트 로버트 호그는 현지 위원회의 2월 데이터를 분석한 결과, 무역전쟁의 위협만으로도 자신감이 약화되고 구매자들이 외면하며 가격이 하락 압력을 받고 있다고 말합니다. 그리고 긴장이 더욱 고조되면 그 영향은 더욱 두드러질 수 있습니다.
이코노미스트는 월간 보고서에서 "1월에 나타났던 시장 낙관론의 징후는 2월에 빠르게 사라졌다"며 도널드 트럼프 미국 대통령의 위협으로 캐나다인들이 점점 더 불안해하고 있다고 설명합니다. 호그는 또한 일련의 대규모 눈폭풍도 도움이 되지 않아 예비 주택 구매자들이 집에 머물러 있다고 지적합니다.
초기 시장 보고서에 따르면 토론토가 가장 가파른 하락세를 보였고 밴쿠버, 프레이저 밸리, 캘거리, 몬트리올이 그 뒤를 이어 판매 활동이 눈에 띄게 감소한 것으로 나타났습니다.
수요는 약화된 반면 공급은 급증했습니다. 특히 밴쿠버, 프레이저 밸리, 토론토에서는 1월에 신규 매물이 쏟아지면서 구매자에게 그 어느 때보다 더 많은 선택권이 주어졌고, 이제 힘의 균형이 유리하게 바뀌었습니다.
이러한 변화는 부동산 가치에 타격을 주고 있습니다. 호그는 "MLS 주택 가격 지수는 세 시장 모두에서 전년 동기 대비 하락했습니다."라고 말하며, 2월에는 토론토에서 15개월 만에 가장 큰 월간 가격 하락폭을 기록했다고 덧붙였습니다.
토론토의 주택 시장은 2월에 큰 타격을 입어 1월 대비 29%나 급락했습니다. 호그는 "이는 팬데믹 초기 이후 한 달 동안 가장 큰 폭으로 하락한 수치"라고 지적합니다. 현재 활동 수준은 주기적으로 최저치를 기록하고 있어 시장의 회복세가 지속될 수 있을지에 대한 의문이 제기되고 있습니다.
이제 구매자가 우위를 점하고 있으며, 매물이 급증하면서 판매자가 협상에 나서고 있습니다. 그 결과 토론토의 종합 MLS HPI는 전월 대비 1.5%, 1년 전 대비 1.8% 하락했으며, "콘도 가격이 하락의 대부분을 차지했습니다."
신규 완공이 줄고 많은 투자자가 한발 물러서면서 콘도 부문은 특히 무역 관련 경제 타격으로 인해 일자리 손실이 증가하기 시작하면 더 큰 하락 압력을 받을 수 있습니다.
호그는 무역 긴장이 계속되면 불확실성이 시장 심리를 계속 압박할 것으로 예상합니다. 구매자는 신중한 태도를 유지할 것이고, 판매자는 기대치를 조정해야 할 수도 있습니다. "무역 불확실성이 장기화될수록 그 영향은 더욱 심화될 것입니다."라고 그는 경고합니다.
에드먼턴과 같은 일부 시장은 비교적 안정세를 유지하고 있지만 전반적인 추세는 캐나다 주택 시장이 강한 역풍에 직면하고 있음을 시사합니다.
Tariffs Return: How the Real Estate Market Reacted the Last Time US Tariffs Were On the Table
관세 복귀: 지난번 미국 관세 부과 당시 부동산 시장이 어떻게 반응했을까?
https://www.zoocasa.com/blog/us-tariffs-impact-on-canadian-real-estate/
이번 주 초 대부분의 캐나다 상품에 대한 트럼프 행정부의 25% 관세가 발효되면서 부동산 시장이 반등할 것으로 예상되던 해가 흔들리고 있습니다. 관세가 시행되기 전에도 경기 침체의 위협은 연초에 일부 주택 구매자들이 주택 구매 활동을 중단하게 만들기에 충분했습니다. 캐나다 부동산 협회(CREA)는 1월 말 판매 약세를 보고하면서 무역 전쟁 가능성에 대한 불확실성을 그 이유로 꼽았습니다.
관세가 시행됨에 따라 현재 많은 캐나다 주택 구매자와 판매자는 관세가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금해하고 있습니다. 하지만 트럼프 대통령이 캐나다산 제품에 관세를 부과한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 트럼프의 첫 번째 대통령 임기를 살펴보면 이전의 관세 위협이 어떻게 진행되었고 부동산 시장이 어떻게 반응했는지 이해할 수 있습니다.
2018년 3월, 트럼프는 모든 철강 수입품에 25%, 모든 알루미늄 수입품에 10%의 관세를 부과하겠다고 발표하면서 미국과 캐나다 간의 경제적 긴장을 고조시켰습니다. 이 관세는 같은 해 6월에 발효되었고, 캐나다는 7월에 보복 관세를 부과했습니다. 다행히 양국은 2019년 5월에 관세를 해제하기로 합의했지만, 그 기간 동안 부동산 시장은 어떻게 되었을까요?
CREA는 2018년 6월 통계 발표에서 미국의 무역 정책 마찰이 주택 판매에 영향을 미쳤을 수 있다고 언급했지만, 2018년 1월부터 시행된 모기지 신청자에 대한 스트레스 테스트가 주택 판매 증가에 더 큰 억제 요인으로 작용했을 가능성이 있습니다.
전국 주택 판매는 2018년 6월부터 2018년 9월까지 전월 대비 지속적인 감소세를 보였지만, 이러한 감소세가 당시의 경제적 어려움과 완전히 무관하지는 않을 수 있습니다. 일반적으로 부동산 활동은 봄에 최고조에 달했다가 여름철에 조용해지는 것이 일반적입니다.
관세가 철폐되기 전에도 주택 판매는 2019년 1월부터 2019년 5월까지 꾸준히 개선되어 전국 판매량이 54,599건으로 정점을 찍었습니다. 이 최고치는 지난 5월에 비해 6.7% 증가한 수치입니다. 관세가 철폐된 이후에도 긍정적인 추세가 이어져 2019년 12월까지 매월 전국 판매량이 전년 대비 성장세를 보였습니다.
전국 평균 가격은 2018년 1월부터 2019년 12월까지 큰 변동 없이 안정적으로 유지되었습니다. 2018년 6월 관세가 시행된 후 7월과 8월에는 전국 평균 가격이 하락했습니다. 그러나 전국 판매량과 마찬가지로 이 하락세 역시 계절적 수요 변화를 반영한 것으로 보입니다. 평균 가격은 보통 가을 시장으로 수요가 다시 증가하는 9월과 10월에 회복된 후 11월에 다시 하락했습니다.
이러한 관세 도입 이후 구매자의 신뢰도가 약간 하락했을 수 있지만, 시장 역학 관계에 따르면 캐나다 부동산의 계절적 변동에 큰 혼란은 없었던 것으로 나타났습니다.
그러나 과거를 통해 미래의 잠재적 동향을 파악할 때는 부동산 시장에 영향을 미쳤을 수 있는 다른 경제적 요인도 고려해야 합니다. 예를 들어, 2018년과 2019년의 비교적 안정적인 부동산 시장은 낮은 차입 비용과 탄력적인 노동 시장으로 인해 강화되었을 가능성이 높습니다.
반면, 오늘날의 차입 비용은 그 기간보다 훨씬 높습니다. 예를 들어, 2018년과 2019년의 오버나이트 대출 금리는 1.75%를 넘지 않았지만, 현재 금리는 3%입니다. 2년간의 인플레이션 이후 2025년의 캐나다 경제는 2018년 관세가 처음 도입되었을 때와는 다른 환경을 맞이하고 있습니다. 현재 관세가 부동산 시장에 미치는 정확한 영향은 아직 불확실합니다. 그러나 공급이 회복되고, 상환 기간이 길어지고, 모기지 보험 가격 상한선이 100만 달러에서 150만 달러로 인상되고, 금리 하락에 대한 기대가 더해지면서 시장이 회복될 수 있다는 희망적인 신호가 나타나고 있습니다.
불확실한 미래에 대한 두려움으로 인해 일부 구매 예정자들은 2025년 초에 다시 한 발 물러서게 되었습니다. 2월 통계 발표에서 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 전년 대비 매출이 27.4% 감소했다고 보고했습니다.
TRREB의 수석 시장 분석가인 제이슨 머서는 다음과 같이 설명했습니다: "경제성에 대한 우려가 지속되는 가운데 주택 구매자들은 경제에 대한 자신감이 떨어졌습니다. 미국과의 무역 관계에 대한 불확실성으로 인해 일부 가구는 주택 구입에 대해 관망하는 태도를 취하고 있는 것으로 보입니다. 무역 불확실성이 완화되고 차입 비용이 계속 낮아진다면 올해 하반기에는 주택 판매 활동이 훨씬 더 활발해질 수 있습니다."
캐나다 부동산 시장은 금리, 정부 정책, 인구 이동, 건설, 경제 안정성 등 무수히 많은 요소의 영향을 받습니다. 관세 도입이 처음에는 우려스러워 보일 수 있지만, 관세가 주택 시장에 영향을 미치는 여러 요인 중 하나에 불과하다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.
올봄 경제에 대해 불안감을 느끼는 구매자는 부동산 동향이 지역에 따라 크게 달라질 수 있다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 광범위한 경제 환경보다는 특정 시장의 역학 관계에 집중하세요. 또한, 지출과 투자 선택 등 자신이 통제할 수 있는 부분에 집중하면 불확실한 시기에 힘을 얻고 방향을 잡는 데 도움이 될 수 있습니다.
Canada housing market unlikely to surge despite plunging interest rates
캐나다 주택 시장은 금리 급락에도 불구하고 급등하지 않을 것이다.
캐나다의 모기지 금리는 하락하고 있으며 올해가 가기 전에 어느 정도 회복될 수 있지만, 캐나다 전역의 주택 시장으로 구매자들이 다시 몰려들기는 아직 먼 미래의 일처럼 보입니다.
이는 상당 부분 미국과의 지속적인 관세 혼란, 캐나다 경제 전망에 큰 불확실성을 던진 무역 전쟁, 국경을 넘어 남쪽으로 넘어가는 캐나다 제품에 대한 막대한 추가 관세의 충격을 흡수할 수 있는 능력에 기인합니다.
1월 전국 주택 판매량이 3.3% 감소하고 2024년 말에 비해 매물이 급증하는 등 연초부터 전국 주택 시장이 열기를 띠지 못했습니다.
올해 주택 시장이 붕괴할 가능성은 거의 없어 보이지만, 현재 진행 중인 미국과의 무역 분쟁이 향후 몇 달 동안 주택 시장 실적에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
몬트리올은행(BMO)의 수석 이코노미스트 더그 포터(사진 위)에 따르면, 경제에 먹구름이 몰려오는 상황에서 이러한 냉각은 예상치 못한 일이 아니라고 합니다.
"생각해보면 구매자는 인생에서 가장 큰 재정적 결정을 내리는 것입니다."라고 Porter는 Canadian Mortgage Professional에 말했습니다. "경제 전망에 대한 불확실성이 커지면서 구매자들이 갑자기 신중한 태도로 돌아선 것은 전혀 놀라운 일이 아닙니다.
"앞으로 몇 달 안에 불확실성이 어느 정도 해소되고 나면 금리 인하가 더 큰 역할을 할 수 있을 것으로 생각합니다. 하지만 성장세가 훨씬 약해지고 고용 시장도 약화될 것으로 예상되며, 이는 금리 인하에 큰 상쇄 요인으로 작용할 것입니다."
캐나다에서 주택은 주로 내수 산업으로 무역전쟁의 직접적인 영향을 가장 적게 받는 분야 중 하나이지만, 고용에 큰 타격을 입으면 주택 구매에 상당한 파급 효과가 있을 수 있기 때문에 완전히 자유롭지는 않다고 포터는 말했습니다.
수요일 캐나다 중앙은행이 기준금리를 2.75%로 인하하기로 결정한 것은 올해 마지막 금리 인하가 될 것 같지 않은데, 티프 맥클렘 총재는 현재 진행 중인 무역전쟁을 "위기"라고 표현했고 주요 은행들은 앞으로 몇 달 안에 추가 인하를 예고하고 있습니다.
이러한 표현은 5년 전 코로나19 팬데믹으로 경제가 휘청거리자 중앙은행이 금리를 사상 최저 수준으로 인하했던 시기로 되돌아간 것입니다.
당시 주택 시장은 실업률이 급등했음에도 불구하고 낮은 금리 덕분에 초기 가파른 하락세에서 반등하여 캐나다 경제의 가장 강력한 부분으로 부상했습니다.
포터는 코로나19 위기 동안 정부가 가계에 대한 대규모 소득 지원을 제공했기 때문에 현재의 위기는 정확히 비교할 수 없다고 말했습니다. "하지만 금리가 궁극적으로 주택 시장의 가장 큰 동인이라는 점은 여전히 중요한 교훈이라고 생각합니다."라고 그는 말했습니다.
"만약 우리가 여기서 얻는 최종 결과가 경제는 약해지고 금리는 낮아진다면 주택 시장에는 다소 씻을 수 없는 상처라고 생각합니다. 저희는 여전히 주택이 대부분의 다른 부문보다 더 잘 버틸 것이라고 생각합니다. 하지만 주택 시장도 불확실성에서 자유로울 수 없으며, 단기적으로는 그 때문에 꽤 쌀쌀한 봄이 될 것 같습니다."
캐나다 중앙은행은 수요일 발표에서 인플레이션 전망에 중점을 두었으며, 캐나다 경제를 강타할 수 있는 관세 전쟁에도 불구하고 2% 목표에 대한 의지를 재차 강조했습니다.
성명은 경제 약화로 인한 인플레이션 하락과 비용 상승으로 인한 상승 압력의 "시기와 강도를 신중하게 평가할 것"이라고 밝혔습니다.
이러한 표현은 일반적으로 연말까지 추가 금리 인하 가능성에 의구심을 불러일으킬 수 있지만, 매클렘 의장이 '위기'를 언급한 것은 금리 인하에 대한 의지를 드러낸 것으로 보인다고 포터는 말했습니다.
"일반적으로 거의 항상 위기 상황에서는 금리가 내려가는 경향이 있습니다."라고 그는 말했습니다. "인플레이션에 대한 우려가 있지만, 무역전쟁이 지속되면 성장률 약세에 휩쓸리게 될 것 같습니다."
What Collapsing New Condo Sales Tells Us About the GTA Housing Market
신규 콘도 판매 감소가 GTA 주택 시장에 대해 알려주는 것
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/2025-gta-housing-market-outlook/
불펜 컨설팅의 대표이자 설립자인 벤 마이어스는 부동산 개발업체와 대출기관에 신규 주택 프로젝트의 실현 가능성에 대해 조언합니다. 그는 주로 고층 건설 전 시장에 초점을 맞추고 있지만, 이 분야는 진공 상태로 존재하지 않습니다. 신규 콘도 시장에서 일어나는 일은 재판매 시장에도 영향을 미치며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
최근 마이어스와 함께 신규 분양 시장과 재판매 시장 간의 상호 작용, 향후 예상되는 사항 등에 대해 이야기를 나눠보았습니다.
와히: GTA 주택 시장에서 나오는 수치 중 일부는 놀랍습니다. Zonda Urban의 보고서에 따르면 3분기 광역토론토 및 해밀턴 지역의 신규 콘도 분양 건수는 500건 미만이었습니다. 700만 명의 인구가 거주하는 지역에서 500건도 채 되지 않는 판매량입니다. 앞으로의 전망을 살펴보기 전에 지난 1년여 동안 신규 콘도 분양에 어떤 일이 있었는지 설명해 주시겠어요?
벤 마이어스: 작년에는 신규 콘도 분양이 5,000건 미만이었습니다. 몇 년 전을 돌이켜보면 시장이 정점에 달했을 때는 3만 5,000건이었죠. 따라서 1990년대 중반과 경기 침체 이후, 즉 제가 주택 시장에 종사하기 전과 현재 주택 시장에서 활발히 활동하는 많은 개발업체들의 시기 이후 가장 큰 폭으로 감소한 것입니다.
코로나19, 비상 수준의 저금리, 코로나19로 인한 상품 인플레이션, 그리고 신규 개발에 부과되는 세금의 대폭 인상 등 여러 가지가 복합적으로 작용한 독성 수프와도 같았죠. 대부분의 사람들은 평균적으로 신축 콘도의 경우 비용의 30%가 정부 수수료와 세금으로 지출된다는 사실을 잘 모릅니다. 따라서 50만 달러짜리 콘도의 경우 15만 달러가 여러 단계의 정부에 납부됩니다. 뉴욕시는 1년 만에 이 비용을 한 번에 46%나 올렸으니 정말 엄청난 성장입니다. 게다가 가격이 계속 오르자 투자자들은 계속 매수했고, 실제로는 돈을 벌지 못하는데도 돈을 벌고 있다고 생각했습니다.
이제 투자자들이 신규 콘도미니엄 시장에서 완전히 빠져나가는 시기가 도래하여 판매량이 극히 저조한 수준에 머물고 있습니다. 안타깝게도 이런 상황이 수년 동안 지속될 것 같습니다.
투자자들이 오로지 시세차익을 목적으로 콘도를 구입하기 시작한 10년 전으로 거슬러 올라갑니다. 콘도는 더 이상 월 단위로 현금 흐름을 제공하는 역할을 하지 못했습니다. 가격이 계속 오르는 것은 시간 문제였고, 새 콘도 가격과 재판매 가격의 격차가 25%, 30%, 35%까지 벌어지는 것은 시간 문제였습니다. 10~15%였을 때는 그 격차가 상당히 의미가 있었습니다. 건물이 완공되기까지 3~4년이 걸리고 시장은 매년 3~7%씩 상승하기 때문에 사람들은 유닛을 구입하고 입주할 때 더 많은 가치를 갖게 됩니다.
하지만 2021년과 2022년 초에 경험한 거품과 같은 성장으로 인해 더 이상 그렇지 않으므로 개발자가 투자자를 유인할 수 있는 수준으로 가격을 낮추려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 것입니다.
와히: 신규 콘도 시장의 침체가 결국 재판매 시장에 도움이 될 수 있을까요? 투자자들이 다시 돌아올 때 가격대가 낮아져 기존 주택을 선택할까요? 그리고 이것이 어려움을 겪고 있는 전매 콘도 시장에 활기를 불어넣을 수 있을까요?
항상 말하기는 어렵습니다. 재판매 콘도 시장은 신규 콘도 시장을 주도하는 경향이 있습니다. 투자자들이 다시 시장에 뛰어들기 시작하는 것은 재판매 시장이 어느 정도 회복세를 보였기 때문입니다. 실제로 최근의 유일한 사례는 2009년으로 거슬러 올라가는 글로벌 금융 위기로, 전 세계가 신디케이트 모기지 등의 여파를 겪고 있던 2009년 1분기에 900건의 매물이 나왔던 것입니다. 하지만 2009년 2분기에 재판매 시장은 거래 기록을 세웠습니다. 그래서 촬영을 시작하자마자 바로 거래가 이루어졌습니다. 우리는 모기지 시장에서 일어나는 일에 대해 훨씬 더 잘 준비되어 있었기 때문에 대출 기관에서 더 보수적인 언더라이팅을 받았으며, 2009년 하반기에 10,000건의 강력한 판매로 이어졌습니다.
하지만... 2021년과 2022년 초의 신규 콘도 시장에는 거품이 너무 심했습니다. 가격은 매년 30~40%씩 상승하고 있었고, 새 콘도의 가격과 동급의 재판매 가격 사이의 격차는 최근에 완공된 콘도의 경우 40%를 넘을 수 있었습니다.
그 중 일부는 개발자들이 '내가 원하는 가격에 팔 수 있다'고 말하는 것이었습니다. 하지만 인플레이션의 가장 큰 부분 중 하나는 실제로 거래 이익이었습니다. 거래업자들은 가격이 얼마나 빨리 오르고 얼마나 많은 판매가 이루어지는지 보고 '이제 새 콘도미니엄을 짓는 데 더 많은 비용을 청구할 수 있겠다'고 생각했습니다. 크레인 수가 줄어들고 건물이 완공됨에 따라 이러한 현상은 서서히 줄어들기 시작할 것입니다.
따라서 향후 재판매의 경우 거의 4~5년 주기로 진행됩니다. 저희는 2021년과 2022년 초에 정말 강력한 매출을 기록했습니다. 실제로는 2026년에야 시장이 정점에 달했던 일부 건물이 완공되는 것을 볼 수 있을 것입니다. 2022년 하반기에는 판매가 부진했고, 2023년에는 좋지 않았으며, 2024년에는 끔찍했습니다.
2028년이 되면 시장에 신규 주택 공급이 크게 부족해져 궁극적으로 임대료와 재판매 가격이 상승할 것입니다. 많은 투자자들이 시장의 최저점을 노리고 시장에 다시 뛰어들려고 할 것입니다. 다시 말하지만, 누구나 짐작할 수 있는 일이지만 분명 순환적인 시장입니다.
와히: 건설 경기 침체를 고려할 때, 현재 건설 중인 모든 공사가 완료되면 토론토 다운타운에서 새 콘도 건물을 보기까지는 몇 년이 걸릴 것입니다. 사람들이 이것이 경제성에 어떤 의미가 있는지, 그리고 얼마나 더 나빠질 수 있는지 알고 있다고 생각하시나요?
사람들은 타워를 봅니다. 사람들은 가디너와 DVP를 따라 운전하면서 고층 빌딩을 보고 우리가 기록적인 수의 유닛을 짓고 있다고 생각합니다. 하지만 GTA 전체 또는 토론토 CMA 전체를 보면, 지난해 기록적인 콘도미니엄을 건설했음에도 불구하고 2002년에 2024년보다 더 많은 유닛을 건설했습니다. 사람들은 [2002년] 노스 휘트비와 노스 브램튼, 밀턴에 차를 몰고 가서 그 해에 대규모로 공급된 단독주택과 타운홈을 보지 못했습니다. 평균 2,500평방피트였던 콘도는 이제 평균 680-700평방피트입니다.
정치인들의 문제는 시장을 단위로만 보는 것을 좋아한다는 것입니다. 단위가 275제곱피트일 수도 있고 70피트 부지에 8,000제곱피트짜리 집일 수도 있는데, 사과와 사과를 비교하는 것은 정확하지 않다는 것입니다. 우리는 얼마나 많은 평방피트가 배달되는지, 얼마나 많은 침실이 배달되는지 살펴봐야 합니다.
