3월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Mar 27, 2022 by 박구용
Home-buying attitude back to pre-pandemic levels: RBC survey
팬데믹 이전 수준으로 돌아간 주택 구매 태도: RBC 조사
https://www.bnnbloomberg.ca/home-buying-attitude-back-to-pre-pandemic-levels-rbc-survey-1.1740775
연례 RBC 주택 소유 설문 조사에 따르면 응답자의 거의 4분의 1(23%)이 향후 2년 내에 주택을 구매할 가능성이 있다고 언급. 이는 2020년 1월 주택 구매 의도와 거의 비슷한 수준.
5명 중 3명에 가까운 응답자(59%)는 더 큰 집을 사는 것보다 위치가 더 중요하다고 생각. 대유행 제한이 완화되면서 세입자의 27%는 세계 보건 위기가 정점에 이르렀을 때보다 지금 구매에 대한 압박을 덜 느낀다고 응답. 응답자의 30%는 집을 사기 위해 충분한 저축을 하기 위해 부모와 더 오래 산다고 주장.
=> 시장에는 여전히 상당한 양의 활동이 있지만, 설문조사에 따르면 지난 2년 동안 주택을 구입하려는 캐나다인의 붐이 가라앉았고 이제 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가는 움직임을 보이기 시작.
Ontario Residential Real Estate Outpaced Population Growth
온타리오주 주거용 부동산이 인구 증가율을 앞질렀다.
올해 초 BMO는 투자자들을 위한 연구 노트에서 2016년에서 2021년 사이에 인구가 5.8% 증가했다고 설명. 이 엄청난 인구 증가는 온타리오의 주택시장을 6.2% 성장시켰다. 하지만, 온타리오주에 건설된 주택의 증가 속도는 더 빠른 것으로 나타났다. BMO는 캐나다가 1970년대 이후 가장 많은 주택을 공급했다고 설명하면서, 2020년 시대의 재료 및 노동 문제로 인해 증가 속도가 느려졌다고 추가했다. 또한 BMO은행은 기록적인 수의 주택도 건설 중이라고 지적했는데, 이것은 공급이 충분하다는 것을 의미하는 것이 아니라 미래의 공급조차도 이 속도로 적절하게 충족될 수 있음을 시사했다. 여기에 은행의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 “우리는 공급 측면에서 장기적인 문제를 인정하지만 전면에서 볼륨이 너무 높습니다. 한편, 투기적 수요 심리는 계속 형성되고 있습니다.”라고 말했다.
한편 캐나다가 G7 국가 중 1인당 주택 수가 가장 적다는 연구 보고서가 있는데, BMO 은행은 이 진술이 오해의 소지가 있는 조치라고 문제를 제기했다. 캐나다의 인구 통계학적 구성이 젊기 때문에 1인당 필요한 주택 수가 더 적다는 것인데, Kavcic은 "특히 국가 간 비교를 할 때 18세 이상의 인구를 살펴볼 필요가 있으며, 캐나다는 G7에 비해 젊기 때문에 1인당 주택 재고는 더 낮아야 한다"라고 말했다. 신규 매물을 확인하기 위해 MLS를 본 사람이라면 누구나 이러한 결과에 대해 의아해할 수 있지만, 이에 대해서 보고서는 급격한 시세 상승으로 잉여재산이 처분되지 않았기 때문으로 보고 있다. 즉, 2개월에 한 번씩 연간 소득의 속도로 집값이 상승하는 상황에서 판매하는 것은 어리석은 행동이라는 것이다. 하지만, 금리가 상승함에 따라 신용 부양책의 하락은 수요를 둔화시킬 것으로 예상되며, 이것이 가격 상승을 거의 일으키지 않으면서 더 많은 매물 증가로 이어질 것이라고 예측했다.
Mortgage rates are starting to impact affordability: David Larock
모기지 이자율이 경제성에 영향을 미치기 시작
Delayed effect of interest rates carries risk of 'overshooting' on hikes: CIBC's Ben Tal
금리의 지연 효과는 인상에 대한 '오버슈팅'의 위험을 수반한다: CIBC의 Ben Tal
Will Price Increases in the GTA Slow in the Spring?
봄에 GTA의 가격 인상이 느려질까?
https://www.zoocasa.com/blog/gta-june-2022-price-sales-projection/
TRREB의 10년 역사적 데이터에 따르면 Zoocasa는 2022년 6월에 GTA 주택의 평균 가격이 $1,390,124, 4.16% 증가, $26,194.20 증가할 것으로 예상하고 있다. 판매량은 지난해 6월보다 22.8% 증가한 1만3638건으로 예상된다. 이러한 예측을 결정하기 위해 Zoocasa는 2011년에서 2021년 사이의 기간 동안 2월과 6월 사이의 판매 및 가격을 분석했다.
이 분석에서 알 수 있듯이 주택 가격은 여전히 증가하고 있지만, 봄 시장 기간으로 이동하는 현재의 엄청난 속도에서 느려질 것이다. GTA의 2월 평균 주택 가격 인상은 1,242,793달러에서 1,334,544달러로 월간 7%였다.
금리 인상으로 인해 가격 불확실성은 봄 시장에 진입하는 큰 특징이 될 수 있지만, 수치에 따르면 같은 속도로는 아니지만 앞으로 몇 달 동안 계속 상승할 것임을 시사.
RBC Risk Model Shows Canadian Real Estate Prices Can Fall 30%, No Growth Expected
RBC 위험 모델은 캐나다 부동산 가격이 30% 하락할 수 있음을 보여주지만 성장은 예상되지 않음
A. 기본예측 => RBC의 기본 예측은 향후 12개월 동안 많은 성장을 기대하지 않는다는 것을 보여준다. 2023년 1분기까지 주택 가격은 연 0.5% 성장에 그칠 것으로 예상되며, 다음 4년 후 4.2%의 복합 연간 성장률을 예측.
B. 하방예측 => 대부분의 예상보다 더 급격하게 하락할 가능성. 가격은 12개월 동안 30% 하락. 다음 4년은 연평균 4.2%의 성장률을 보일 것으로 예상. RBC의 하방 시나리오는 은행 중 가장 크다.
C. 상방예측 => 주택 가격은 10.9% 상승한 후 4년 동안 9.6%의 복합 연간 성장률을 보일 것.
Is Toronto's Real Estate Market Slowing Down?
토론토의 부동산 시장이 둔화되고 있나?
https://www.movesmartly.com/articles/is-torontos-real-estate-market-slowing-down
경기 침체의 초기 징후에 대해 논의할 때의 어려움 중 하나는 주택 구매자와 주택 전문가 모두 일반적으로 주택 경기 침체의 징후를 보지 못하기 때문에 종종 의아할 수 있다는 점. 주택을 구입 위해 여전히 20명의 다른 구매자와 경쟁하는 구매자는 확실하게 주택 경기 침체의 조짐을 보지 못하며, 소위 전문가들은 이 보고서에서 상황이 둔화되기 시작했음을 시사하는 단일 지표를 아직 도 보지 못했을 확률이 높다.
첫째, 주택경기 침체의 가장 초기 징후는 주택을 보는 구매자 수의 감소와 판매자의 오퍼 수 감소.
이러한 추세는 데이터가 아닌 시장 참가자만이 관찰 할 수 있다. 2월 중순까지 우리 모두는 이러한 추세의 초기 징후(예: 더 적은 쇼잉, 더 오퍼 제안 등)를 보기 시작했고 우리는 시장이 우리가 원래 생각했던 것보다 더 빨리 식을 것 같다고 느꼈다(일반적으로 시장은 봄이 끝날 때까지 경쟁을 유지). 또한 일부 중개인들이 시장이 뜨거워지고 있다는 신호로 잘못 간주하는, 선제 오퍼(Pre-emptive, 예정된 오퍼 날짜보다 먼저 제안되는)을 기꺼이 받아들이는 판매자가 증가를 보기 시작.
선제오퍼를 수락하려는 판매자의 증가는 구매자와 판매자 간의 정보 비대칭으로 인해 발생. 선제오퍼를 수락하기로 한 판매자의 결정은 크게 두 가지 요인, 즉 제안된 가격과 예약한 쇼잉 횟수의 함수라고 볼 수 있다. 예를 들어, 판매자는 70번의 쇼잉가 예정되어 있을 때, 좋은 가격은 아니지만 좋은 가격(즉, 판매자의 기대치에는 못 미치지만, 시장가치 보다는 높은)에 대한 선제 오퍼를 수락할 가능성이 낮아진다. 잠재적으로 더 높은 가격을 제시하는 오퍼가, 오퍼 예정날에 있을 가능성이 높기 때문이다. 그러나 동일한 선제 오퍼가 들어왔을 때 판매자가 10번의 쇼잉만 예약을 받았다면, 구매자의 관심이 그다지 강하지 않다고 생각할 수 있는 판매자는 선제오퍼에 더 관심을 가질 수 밖에 없다.
이 정보는 '비대칭'. 즉, 판매자는 얼마나 많은 사람들이 자신의 집을 보았는지 알고 있고 구매자는 알지 못하기 때문에 선제오퍼를 제시하는 구매자는 해당 주택에 대해서 많은 쇼잉이 이루어 졌고, 10개 이상의 오퍼을 받을 것이라는 가정 하에 행동. 따라서 선제오퍼가 받아들여지는 비율이 증가한 것은 부분적으로 호가 이상으로 판매된 주택의 비율이 이번 달에 증가한 이유라고 볼 수 있다.
둘째, 오퍼 제안 당일 판매에 실패한 주택 수의 증가.
일반적으로 판매자가 여러 오퍼를 받을 것으로 예상하여 집을 판매 목록에 올릴 때, 일반적으로 더 많은 구매자를 유혹하기 위해 시장 가격보다 훨씬 낮은 가격을 제시한다. 최종 판매 가격은 일반적으로 요청 가격보다 5-20% 높지만, 이는 주택의 실제 시장 가치에 더 가깝다고 볼 수 있다. 즉, 집이 판매자의 오퍼 날에 팔리지 않으면 판매자는 실제 시장가치에 가까운 가격으로 시장에 다시 내어 놓게 된다. (2월 초에 토론토에서 주택의 약 5%가 판매되지 않아 요구 가격을 인상해야 했고, 월말까지 10%로 증가했다). 이것은 여전히 적은 수이지만 주목할 만한 변화. 몇 주가 추세를 나타내지는 않지만, 이러한 변화가 앞으로 몇 달 동안 계속될 것이라고 생각. 구매자 피로, 높은 가격 및 상승하는 이자율, 인플레이션 및 앞으로의 거시경제적 위험의 조합은 시장의 점진적인 둔화에 기여할 것.
따라서 구매자는 경쟁이 치열한 시장에서 주택을 구입할 것인지, 훨씬 더 완화된 시장에서 주택을 구입할 것인지(판매자는 이 반대로), 이 역학 관계를 면밀히 주시하기를 원할 것이다. 그 어느 때보다 타이밍이 중요하게 될 것이다. Timing, more than ever, will be everything.
