5월 마지막 주
부동산/모기지 소식
May 30, 2021 by 박구용
주택 구매자가 판매자 보다 빠르게 하락, CERA.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-seeing-home-buyers-fall-faster-than-sellers/
https://betterdwelling.com/canadian-housing-mania-is-reversing-its-unsustainable-spike-rbc/
캐나다 부동산 협회(CREA)의 데이터에 따르면, The sales to new listings ratio(SNLR)이 지난 4월에 급격히 감소한 것으로 나타났습니다. 이와 같은 현상은 전국적으로 나타났는데, 지난 1월에 고점을 찍은 이후 몇 달 동안 구매자 수가 판매자 보다 훨씬 빠르게 감소한 것을 의미합니다.
SNLR는 새로 리스팅된 매물에 대한 판매량인데, 이론적으로 40% 보다 낮으면 Buyer시장, 60% 보다 높으면 Seller 시장, 40~60% 사이이면 균형 잡힌 시장으로 간주합니다. 하지만, 이 수치는 각기 다른 지역의 시장에서 현지 구매자에 따라 다르게 반응하는 자체 비율이 있습니다. 따라서 어떤 지역에서는 항상 높게 나타나고, 일부 지역에서는 항상 낮게 나타나기도 합니다.
따라서 수치보다 중요한 것은, SNLR의 변화 속도입니다. 즉 빠르게 움직이는 지표는 시장이 현재와 다른 방향으로 움직이는 것을 의미합니다.
아래의 이미지에서 확인할 수 있듯이, SNLR 수치는 지난 달에 비해서 6.1% 하락하면서, 올해 초인 1월에 비해서는 15%가량 하락했습니다. 이는 캐나다의 27개의 주요 지역 중에서 6개 지역을 제외하고는 모두 유사한 변화를 보이고 있습니다.
가장 빠르게 냉각하는 시장들은 매물 재고량이 얼마 남지 않았지만, SNLR 비율이 더 빠르게 하락하는 모습을 보여주고 있습니다.
-Ottawa : 75.6%(지난 달에 비해서 25.6% 하락), Gatineau : 77.8%(16.7% 하락), Hamilton : 72.5%(15.8% 하락)
반면에 SNLR 비율이 급상승하고 있는 지역도 있습니다.
-Saquenay : 112.2%(22.2% 상승), Saint John : 96%(12% 상승), Thunder Bay : 100.4%(10.8% 상승)
그리고 토론토는 65.9%로 지난 달에 비해서 6.2% 하락했고, 벤쿠버는 68.1%로 지난 달에 비해서 12.2% 하락했습니다.
캐나다의 대부분의 주요 지역에서는 아직도 재고가 타이트하고, 주택가격은 여전히 매우 빠르게 움직이고 있습니다. 하지만, 지난 몇 달 동안 판매량이 리스팅보다 훨씬 빠르게 감소하고 있다는 사실은 의미하는 바가 있습니다. 주택시장의 흥분기가 지나간 것으로 보이며, 멀지 않은 미래에 가격상승 속도가 크게 둔화될 수 있다는 것을 말해 주기 때문입니다. 물론, 워낙 많이 상승한 주택가격이 가격하락의 속도를 느리게 하는 쿠션 역할을 하겠지만 말입니다.
캐나다 부동산에 대한 예측 수정, BMO.
최근 2021년 2분기의 BMO의 위험요소에 대한 예측이 대폭 수정되었음을 확인할 수 있습니다. 특히 주목할 점은 최상과 최악의 시나리오 사이의 차이가 더 커졌다는 것입니다.
-Worst: 29% 하락(작년 10월 9.1%하락), Base: 24% 상승(작년 10월 4.5%상승), Best: 33% 상승(작년 10월 9.6%상승) => 불확실성 가중.
캐나다인은 집을 에너지 효율적으로 만들기 위해 최대 $5K를 받을 수 있습니다.
https://storeys.com/canadians-get-money-for-energy-efficient-home/
May. 27에 캐나다 연방정부는 친환경 주택 보조금 프로그램(The Canada Greener Homes Grant Program)을 시작했는데, 이 프로그램은 캐나다인에게 주택의 에너지 절약을 위한 개조 비용으로 최대 5천 달러를 지원한다는 것입니다.
따라서 히터 업그레이트, 태양열 패널 추가, 오래된 창문과 문 교체와 같은 개조 배용을 지원 받을 수 있게 되었습니다. 또한 주택 개조에 할당 된 비용 외에도 주택 소유자는 주택 에너지 평가비용으로 최대 $600까지 받게 됩니다.
이 프로그램의 해택을 받으려면, 해당 주택이 소유자가 거주하는 주소(Owner's primary address)여야 하며, 첫 거주 시점부터 최소 6개월 이상 거주하고 있어야 하고, 새집은 해당되지 않습니다.
관심있는 분들은 The Canada Greener Homes Grant Program에서 온라인으로 신청할 수 있으며, 신청 후 Certified advisor가 해당 집을 방문하여 보조금을 받을 수 있는 에너지 절약을 위한 개조인지 여부를 평가하게 됩니다.
토론토 지역 신규콘도 판매 4월에 기록 갱신.
https://www.livabl.com/2021/05/toronto-region-condo-break-20-year-record-april.html
최근 BILD(Building Industry and Land Development Association)과 Altus Group의 자료에 따르면, 지난 4월 3,619개의 신규 콘도 유닛이 판매되었는데, 이는 2000년 이후 4월 동안 판매된 신규 콘도 유닛 중 가장 많은 수로, 10년 평균보다 69%가 향상된 것으로 확인되었습니다.
특히 1390개의 거래가 토론토에서 발생했고, York지역은 960개, Peel 지역은 790가 판매된 것으로 나타났습니다.
반면 새로운 콘도의 기준가격(The Benchmark Price)은 지난 12개월 동안 7.5% 상승했지만, 지난 3월에 비해서 $1,058,432 로 떨어 졌다고 보고서는 밝혔습니다.
한편, 새로운 단독 주택 판매는 10년 평균보다 26% 감소했는데, 새로운 단독주택의 기준가격은 지난 12개월 동안 24.8% 상승했지만, 지난 3월에 비해서는 다소 하락한 $1,395,190로 나타났습니다.
이와 같은 데이터에 대해 Altus Group의 데이터 솔루션 분석가 Ryan Wyse는, 지난 4월의 신축 콘도 아파트 판매 기록은 최근 GTA 전체에 걸쳐서 많은 프로젝트가 분양을 시작했기 때문에 증가했다고 말했습니다. 그러면서, 작년 여름 이후 새로운 단독 주택의 급격한 가격인상으로 인해서, 가격에 민감한 구매자들이 자신이 감당할 수 있는 주택형태로 기대치를 전환한 것 또한 큰 요인이라고 말했습니다.
캐나다 부동산 버블 파열은 실제로 어떤 모습일까요?
https://storeys.com/canadian-real-estate-bubble-burst-look-like/
One thing’s for sure, you’d best start believing in real estate bubble stories — whether they pop or not — ’cause if you live in Canada, you’re in one. => 한가지는 확실합니다. 부동산 버블이 터지든 말든 상관없이 믿기 시작하는 것이 가장 좋습니다. 캐나다에 살고 있다면, 둘 중 하나에 속하기 때문입니다.
모기지 스트레스 테스트가 강화되지만, 서두르지 않습니다.
캐나다 주택 구입자들은 다음 주 부터 강화된 모기지 스트레스 테스트에 직면하게 됩니다. 이와 같은 새로운 규정은 때때로 규정 변경 전에 움직이려는 구매자들을 급하게 만듭니다. 따라서 현재 업계 관계자들은 6월 1일 몇 달 전에 구매자들의 매우 열광적인 모습을 볼 것으로 예상했지만, 그런 활동을 보기 어렵다고 말하고 있습니다. 물론 규칙이 변경되기 전에 구매를 열망하는 구매자도 분명히 있지만, 시장 분위기는 예상했던 것 보다 확실히 휠씬 차분합니다.
Rates.ca에 따르면, 새롭게 강화될 스트레스 테스트로 인해서, 구매자의 구매력이 4% 정도 감소될 것으로 예측하고 있습니다. 만약, 50만불의 모기지를 빌릴 수 있었다면, 이 금액이 대략 $479,000로 줄어들게 됨을 의미합니다. 즉, 2018년 모기지 규정 강하는 주택 구매자들에게 구매력의 20%에 해당하는 감소가 예상되었기 때문에 구매를 서둘렀지만, 이와 비교할때 구매력 4%는 전혀 특별한 것이 아니라는 것입니다.
여기에 주택구매 가격의 10%~20%가 넘는 Over Asking 가격을 지불하면서, 입찰전쟁을 겪은 구매자들에게 이 4%의 구매력 감소는 큰 의미가 없다는 것입니다. 게다가 여기에 자연스럽게 냉각되고 있는 주택시장은 더욱 서두를 필요가 없는 상황을 만들고 있습니다.
