3월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Mar 20, 2022 by 박구용
No duty of care owed by seller to confirm buyers had financing.
구매자의 재정상황(주택구입을 위한), 판매자가 확인해야 할 의무가 없음.
https://www.realestatemagazine.ca/no-duty-of-care-owed-by-seller-to-confirm-buyers-had-financing/
[광역 토론토 지역에서 2017년 시장 조정으로 인해 발생하는 사례]
구매자는 2017년 4월에 온타리오주 Brampton에 새로 지어진 주택을 $1,502,990에 구매했으며 Closing은 11월.
그러나 구매자는 최대 120만 달러까지 모기지가 가능했고, 결국은 구입하지 못함.
판매자(건설사)는 2019년 7월, 해당 부동산을 106만 달러에 재판매했으며 판매 가격의 차이로 인해 발생한 손해에 대해 채무 불이행 구매자를 고소.
이에 대해 구매자는 판매자가 부동산의 시장 가치를 잘못 표시하고 구매 제안을 하도록 유도했다고 주장. 또한 판매자의 영업소에서 APS에 서명했으며 가격, 보증금 및 마감일과 관련된 조건을 제외하고는 "받거나 떠나는" 계약이라고 말했다. 구매자는 판매자가 자신의 자금 조달 방식에 대해 문의하지 않았으며 판매 사무소에서 독립적인 법률 자문을 제공하지 않았다고 불평.
-> 판매자는 구매자가 부동산을 구매할 수 있도록 사전 재정 승인을 받았는지 여부를 결정할 필요가 없다.
-> 구매자는 판매 사무소에 출석하기 전에 판매자가 어떤 조건에도 동의하지 않는다는 것을 알고 있었다. 그들이 참석하기로 약속했을 때 판매자는 "확정 거래(Firm Deals) "만 수락한다고 명시했다.
-> 의심할 여지 없이 영업소는 20~30명의 다른 사람들이 구매하려는 사람들로 바빴기 때문에 구매자는 APS에 서명하지 않으면 기회를 놓칠 것이라고 느꼈다. 그러나 그렇다고 해서 계약상 의 의무가 면제되는 것은 아니다. 판매자는 구매자가 부동산을 구매할 수 있도록 사전 재정 승인을 받았는지 여부를 결정할 필요가 없다.
-> 결과적으로 판매자는 구매자가 지불하기로 합의한 원래 금액과 이후의 재판매 금액의 차액에 대해 운송비와 함께 손해 배상을 받았다. 매도인이 재산을 재매각하기 위해 합당한 조치를 취하지 않았거나 더 높은 금액을 수락할 때까지 기다려야 한다는 증거는 없었다. 따라서 구매자는 이미 지불한 보증금 및 업그레이드 금액 외에 $331,922 이상을 판매자에게 지불하라는 명령을 받았다.
=> 이 결정은 불이행 구매자가 판매자가 APS를 위반한 특정 조건을 지적할 수 없다면 APS 위반에 대한 판매자의 주장에 저항하는 데 성공하지 못할 것이라는 점을 다시 한 번 확인.
CMHC reports annual pace of housing starts in February up from January
CMHC, 1월 - 2월, 주택 착공 연간 속도 보고
Canada Mortgage and Housing Corp.에 따르면 2월의 연간 주택 착공 속도는 1월에 비해 8% 증가.
The number of ‘severely unaffordable’ housing markets has doubled in Canada
캐나다에서 '심각하게 감당할 수 없는' 주택 시장의 수가 두 배로 증가
https://www.livabl.com/2022/03/vancouver-unaffordable-housing-market.html
[비영리 도시 개혁 연구소가 Demographia International Housing Affordability의 2022년판을 발표]
Average home price hits record $816k as February buyers snag first spring listings: CREA
평균 주택 가격은 2월에 $816,000를 기록: CREA
https://www.livabl.com/2022/03/average-price-hits-record-february-crea.html
판매량은 2021년 기록보다 감소했지만 1월보다는 증가: 1월과 2월 사이에 캐나다 MLS를 통해 기록된 전국 주택 판매는 4.6% 증가했으며, 이는 지난달 신규 매물 증가에 따른 것.
2월 재고 공급은 사상 최저 수준 하지만 2월에 새로 상장된 주택은 1월에 10.8% 하락한 이후 월간 23.7% 반등했다.
신규 리스팅 대비 판매 비율은 1월에 89%로 치솟았다가 75.3%로 떨어졌다.
전국 평균 가격이 816,720달러를 기록.
Who Are Micro Condos Really For? Because It’s Not First-Time Buyers
마이크로 콘도는 누구를 위한 것입니까? 최초 구매자가 아니기 때문에
https://storeys.com/micro-condos-first-time-buyers/
대부분의 이러한 유형의 유닛은 투자자들이 구매하는 경향
많은 모기지 대출 기관은 역사적으로 특정 평방 피트 미만의 유닛에 대해 모기지 제공에 부정적이다.. 금융 기관에 따라 컷오프 범위는 600~400제곱피트. 따라서 이러한 유닛 중 상당수는 충분한 유동성을 가진 사람들이 구매.
작은 크기가 단기 숙박 시설을 찾는 사람들에게 더 잘 맞는 경향.
Canadian Inflation Spikes by 5.7% in February… And More Rate Hikes Could Follow
캐나다 인플레이션은 2월에 5.7% 급등... 그리고 더 많은 금리 인상이 뒤따를 수 있음
https://storeys.com/canadian-inflation-spikes-february-2022/
캐나다 통계청에서 발표한 최신 인플레이션 수치를 통해 2월 물가가 전년 대비 5.7% 상승. 이는 경제학자들이 처음 예측한 5.5%를 상회하는 것이며 인플레이션이 6% 급증한 1991년 8월 이후 가장 큰 상승폭을 나타냄.
블룸버그의 이코노미스트 패널에 따르면, 이 데이터로 인해 시장은 올해 총 7차례의 추가 BoC 인상을 예측 했으며, 이에 따라 금리는 최소 2%로 높아질 것이라고 했다. 이것은 이전에 예측보다 약간 더 공격적으로, 별도의 경제학자 패널은 이전에 1.65%의 금리가 올해 차용인이 최대로 견딜 수 있는 한계선이라고 밝혔었다.
Canadian Bond Yields Reach 2018 Levels, Expect Higher Mortgage Rates
캐나다 채권 수익률이 2018년 수준에 도달하고 더 높은 모기지 이자율이 예상됨
https://betterdwelling.com/canadian-bond-yields-reach-2018-levels-expect-higher-mortgage-rates/
캐나다 정부(GoC) 5년 채권 수익률은 오늘 1.978%에 도달했으며 이는 1년여 만에 최고 수준. 호황을 누리고 있는 경제와 치솟는 인플레이션은 수익률 기대치를 더 높인다. GoC 5년 만기 채권 수익률이 상승함에 따라 5년 고정 모기지론도 상승할 것으로 예상.
거의 기록적인 저점에서 연간 성장률은 94.44bp로 큰 폭으로 상승. GoC 5년 만기 채권은 2018년 이후로 이렇게 높은 수익률을 보인 적이 없었다. 당시에는 야간 금리가 1.75%로 3배 이상 높았다. 이러한 채권과 고정 모기지론은 기대치 상승과 함께 상승. 이 인상은 또한 캐나다 중앙은행(BoC)이 야간 금리와 얼마나 뒤쳐져 있는지를 보여준다. 이 세그먼트는 5년 고정 금리 모기지에만 영향을 미친다는 것을 기억하는 것이 중요. 이 증가함에 따라 차용인은 훨씬 저렴한 변동 금리 모기지로 몰려들었다. 변동금리 모기지는 BoC 야간 금리를 기반으로 하기 때문에 모기지 자금 조달 비용 사이에 큰 격차가 발생. 이제 5년 만기 상품과 변동금리 상품 모두 금리가 마침내 오를 태세를 갖추면서 주택 구입을 위한 싼 돈의 종말이 다가왔다.
What GTA’s Continued Push Into Hamilton Means For Those Already Living There
해밀턴에 대한 GTA의 지속적인 확장이, 이미 그곳에 살고 있는 사람들에게 의미하는 것
부동산 가치와 관련하여 Hamilton은 온타리오 주 전체에서 가장 높은 평가율을 보였다. 현재 해밀턴 콘도의 평균 평방피트당 비용(PSF)은 $641, 이는 2020년 4월의 388달러 PSF와는 거리가 멀며 전체 가격이 68% 인상되었음.
해밀턴은 상대적으로 접근성이 좋은 저렴한 주택을 찾을 수 있는 마지막 장소 중 하나로, 확실히 토론토 시내로의 통근 시간은 여전히 길다. 하지만 가능한데 이것이 사람들에게 가장 주요했다. 2020년 3월에 온타리오주의 첫 번째 봉쇄가 발생하고 사람들이 재택근무를 시작했을 때 많은 토론토 주민들은 임대료로 지불하는 3,000달러가 최소한의 계약금으로 해밀턴에서 집을 쉽게 구입할 수 있다는 것을 깨닫기 시작. 토론토에 기반을 둔 구매자들이 이곳으로 이사를 가려고 하는 동안 이러한 깨달음이 계속해서 일어나는 것을 목격. 그 때 부터 해밀턴으로의 대규모 순례가 시작되어 부동산 가치가 꾸준히 상승 .
45-Storey Tower Planned For Hamilton Waterfront to be Tallest in the City
해밀턴 워터프론트에 해밀턴에서 가장 높은 45층 타워 계획
Weekly % of Sold Over List Price_Condo
Canadian Real Estate Demand Falls And Banks Expect Demand To Slow Further
캐나다 부동산 수요가 감소하고 은행은 수요가 더 둔화될 것으로 예상
캐나다 부동산 가격은 전례 없이 급등하고 있지만 시장은 냉각. 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터는 2월에 재고 압력이 완화되었음
전국 SNLR은 2월 계절조정 75.2%로 전월보다 13.7포인트 하락. 이는 시장이 2차 상승세를 시작한 2021년 9월 이후 가장 낮은 비율. 여전히 매우 타이트한 시장이지만 13포인트 하락은 완전히 다른 게임.
토론토와 밴쿠버 부동산은 균형에 매우 가깝고 빨리 도착. 토론토 부동산은 2월 SNLR이 65.9%로 전월보다 23포인트 크게 떨어졌다. 밴쿠버 부동산은 같은 기간 SNLR이 5.5포인트 하락한 62.3%로 비슷한. 두 시장 모두 여전히 수요 수준에 비해 재고가 부족. 그러나 토론토와 밴쿠버는 최근 SNLR이 100%를 초과. 가격이 변화를 무시하더라도 이것은 완전히 다른 시장임.
2022 Competitive Market Continues as Buyers Scoop Up Influx of New Listings
2022년 경쟁 시장은 구매자가 신규매물을 구입함에 따라 계속.
https://www.zoocasa.com/blog/crea-february-2022/
CREA(Canadian Real Estate Association)의 최신 수치에 따르면 신규 리스팅의 급격한 증가에도 불구하고 구매자는 오늘날 시장에서 구매하려는 경우 계속해서 강력한 경쟁에 직면할 것.
2022년 2월 CREA는 새 목록이 전월 대비 23.7% 증가했다고 보고. 가용 부동산의 증가는 지친 구매자에게 반가운 일이지만 SNLR(Sales-to-New-Listings Ratio)은 75.3%로 높은 수준을 유지. 이것은 주어진 시간에 판매된 수를 사용 가능한 새 목록 수와 비교한 비율로 판매자에게 유리한 시장은 일반적으로 60% 이상. 2월은 2022년 1월에 역사적으로 낮은 SNLR인 89.4%보다 개선. 참고로 이 지표의 장기 평균은 55.1%임.
부동산 판매는 지난달보다 4.6% 증가. 활동의 증가는 1월에 10.8% 감소한 이후 새로운 목록이 반등한 결과일 가능성이 높다. 또한 이 강력한 활동은 2월 말에 시장에 나온 목록이 3월까지 계속 판매됨에 따라 계속될 수 있다.
이러한 새로운 활동에도 불구하고 SNLR은 시장 상황이 여전히 판매자에게 크게 유리함을 의미. 역사적으로 낮은 수준의 재고는 신규 리스팅의 반등에도 불구하고 지난달부터 이월되어 여전히 1.6개월의 재고에 머물러 있으며 2022년 1월과 작년 12월과 함께 사상 최저 수준을 기록했. 계속되는 경쟁 시장은 전국 주택 가격 지수 벤치마크 가격이 2월에 전월 대비 3.5%, 전년 대비 29.2% 상승하여 평균 주택 가격을 868,400달러로 이달 추가 기록을 경신했음을 의미. 실제(계절 조정되지 않은) 전국 평균 판매 가격은 2월에 전년 대비 20.6% 상승했습니다.
Only 29% of Canadians think it's a good idea to buy a home now: Poll
캐나다인의 29%만이 지금 집을 사는 것이 좋은 생각이라고 생각
집값이 오르고 금리가 오르면서 캐나다의 주택 구매자 심리가 곤두박질치고 있다는 새로운 조사 결과가 나왔다. Mortgage Professionals Canada를 대신하여 Oxford Economics가 실시한 새로운 설문 조사에 따르면 응답자의 29%만이 지금이 집을 사기에 적기라고 생각. 이는 작년에 같은 생각을 한 응답자의 50%에 비해 급격히 감소.
설문조사에 따르면 응답자의 6%만이 이미 지불금을 지불하는 데 어려움을 겪고 있다고 답했으며 23%는 지불금을 약간만 인상해도 감당할 수 없을 것이라고 말했다.
