9월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Sep 17, 2022 by 박구용
RBC sees 14% home price decline as homebuyers are 'feeling the heat'
RBC는 주택 가격이 14% 하락할 것으로 보고 있다.
Royal Bank of Canada은 캐나다 주택 구입자들이 급격한 금리 인상으로 많은 부담을 느끼고 있다고 경고했다. RBC 수석 이코노미스트인 로버트 호그(Robert Hogue)는 목요일 고객에게 보내는 메모에서 중앙은행이 차입 비용을 인상함에 따라 가격이 계속해서 하락할 것으로 예상한다고 말했습다. "전국 종합 MLS 주택 가격 지수는 8월에 전월 대비 1.6% 추가 하락했다. 지금은 2월 고점 이후 7.4% 하락했으며, 2017-19년 경기 침체기에 기록된 고점에서 저점까지의 8% 하락과 매우 가까운 거리에 있다.”라고 그는 말했다. “우리는 캐나다 은행이 올해 말까지 긴축 모드를 유지할 태세를 갖추면서 단기적으로 이러한 추세가 계속될 것으로 보고 있다. 우리는 정책 금리를 12월까지 4%로 업데이트했는데, 이는 우리가 이전에 예상했던 3.5%에서 증가한 것이다.” RBC는 TD 및 Scotiabank와 함께 기본 금리(중앙 은행이 금리 인상 또는 인하 주기를 종료하는 지점)를 4%로 예측했다. 이는 금리가 경제 성장을 제한하는 소위 제한적인 영역에 잘 들어맞는다. 중앙 은행은 이전에 3%를 초과하면 생산량에 제동을 걸 것이라고 말했다. 중앙은행은 인플레이션을 억제하기 위해 기준금리를 팬데믹 저점 0.25%에서 3.25%로 인상했으며, 이는 중앙은행 목표의 3배 이상인 7.6%에 달한다.
Hogue는 잠재적인 주택 구매자가 높은 차입 비용으로 인해 부업으로 밀려나면서 제한적인 영역으로의 진입이 향후 18개월 동안 주택 활동을 더욱 억제할 것이라고 말했다. 그는 "높은 이자율은 더 많은 구매자가 모기지를 받을 자격을 박탈하고 다른 사람들이 받을 수 있는 모기지 규모를 축소할 것이다. 우리는 올해 캐나다에서 주택 재판매가 23%, 내년에는 15% 감소할 것으로 예상한다.” 전반적으로 Hogue는 가격이 내년 초에 바닥을 칠 것이라고 생각하지만 전염병 동안 가격이 급등한 온타리오와 브리티시 컬럼비아의 고통은 더 깊을 것이라고 말했다. "우리는 시장이 2023년 초까지 더 높은 금리에 적응할 것이라고 생각한다. 모든 회복은 수요-공급 조건을 강화하는 데 몇 달이 걸리고 봄철(캐나다 전체의 경우)에 가격이 바닥에 놓일 것이다."라고 그는 말했다. “우리는 벤치마크 가격이 최근 전국 최고점에서 약 14% 하락할 것으로 예상한다.
Canada’s Worst Performing Real Estate Markets Are Toronto and Its ‘Burbs: BMO
캐나다 최악의 부동산 시장은 토론토와 그 'Burbs: BMO
캐나다 부동산 가격이 떨어지고 있지만 대부분의 고통은 온타리오에 집중되어 있다. 이것이 BMO Capital Markets의 새로운 연구 서신의 초점이었다. CREA에 따르면 벤치마크라고도 불리는 전형적인 캐나다 주택은 8월에 다시 하락했다. 대부분의 시장에서 주택 가격이 하락하고 있지만 토론토와 그 주변 도시에서 조정되는 정도까지는 아니다.
캐나다 부동산 가격은 거의 모든 주요 부동산 시장에서 하락하고 있다. 일반 주택의 가격은 8월에 $760,400로 2.80%($21,900) 하락했으며 2022년 3월에 정점을 찍은 이후 12.4%($107,900) 하락했다. 그러나 남부 온타리오는 가장 큰 타격을 입은 시장이 구체화된 곳이다. BMO의 수석 이코노미스트인 로버트 카치치는 "집값은 전국적으로 조정되고 있지만 속도와 깊이는 다양하다"고 말했다.
“최악의 장소가 어디인지는 분명하다. 토론토의 교외로, 일부 지역에서는 공식적으로 가격이 거의 20% 할인되었다. 이 시장은 또한 가장 먼저 무너졌다(투기 심리학은 틀림없이 이 분야에서 최악이었다).” 교외는 주요 도시의 먼 교외 지역이지만 여전히 그 도시의 경제에 의해 주도된다. 올해 초 캐나다 은행(BoC)의 연구에 따르면 토론토의 외곽 지역은 도시에서보다 훨씬 빠르게 급증했다. 이로 인해 가격이 평평해지고 번잡한 지역에서 멀리 떨어져 사는 데 대한 프리미엄이 축소되었다. 그러나 연구에 따르면 이는 부동산 거품의 전형이다. 구매자는 주변 편의 시설에 대한 프리미엄(또는 할인)을 무시하고 가능한 모든 크레딧을 소진하는 경향이 있다. 수정해야 할 영역이 가장 많기 때문에 이러한 영역이 가장 빠르게 수정되는 것을 보는 것은 놀라운 일이 아니다.
그는 "몬트리올과 오타와는 온건하고 질서 있는 방식으로 시정하고 있다"고 말했다. 광역 밴쿠버 주택 가격은 최근에야 더 빠르게 하락하기 시작했다. BC 주는 전반적으로 하락세를 보이고 있지만 온타리오주와 같은 정도는 아니다. 캐나다의 더 조용한 지역에 관해서는 거의 큰 증가를 보지 못했다. Prairies와 Atlantic Canada는 등반을 늦게 시작했다. 그 결과 가격이 거의 급등하지 않아 구매자가 금리 인상에 덜 민감하게 되었다. Kavic은 "캘거리와 같은 시장은 COVID 이전에 이미 수년 동안 어려움을 겪었기 때문에 가격이 실제로 상승한 적이 없다는 점을 명심해야 한다."라고 말했다. 8월의 재고량은 시장을 확고히 하는 데 도움이 되었지만 곧 바뀔 수도 있다. 9월에는 예산을 더욱 축소할 상당한 금리 인상이 있었다. 추가 인상이 여전히 예상되는 가운데, 대부분의 은행(BMO 포함)은 주택 가격 위험이 더 하락할 것으로 예측했다.
Home Prices to Fall Another 14% Nationwide by 2023
2023년까지 전국적으로 주택 가격이 14% 추가 하락할 것
https://storeys.com/home-prices-to-fall-14-nationwide-2023-rbc/
올 여름 일련의 공격적인 금리 인상으로 인해 주택 구매자들은 당연히 지쳐버렸고 많은 사람들이 부동산 시장에서 한 발 물러섰다. 구매자들이 방어적인 입장에 있기 때문에 8월에는 재판매 활동이 거의 없었다. 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 주택 재판매가 6개월 연속 하락한 443,000채(계절 조정 및 연간 환산)로 지난 3년 반 동안 주택 재판매가 가장 조용한 달이 되었다고 캐나다 부동산 협회가 보고했다.
또한, 전국 종합 MLS 주택 가격 지수(HPI)는 7월과 8월 사이에 또 다른 1.6% 하락했다. 2월에 최고점에 도달한 이후 HPI는 7.4%로 떨어졌다. RBC는 "2017-19년 침체기에 기록된 최고점에서 최저점까지의 8% 하락에 눈에 띄는 거리 내에"라고 말했다. “우리는 캐나다 중앙은행이 올해 말까지 긴축 모드를 유지할 태세를 갖추면서 단기적으로 이러한 추세가 계속될 것으로 보고 있다. 우리는 이전에 예상했던 3.5%에서 12월까지 정책 금리를 4%로 업데이트했다.”
온타리오주와 BC주가 캐나다 전체에서 가장 약한 시장 조건을 관찰하고 있지만 둘 다 "특히 중요한" 가격 조정에 직면해 있다. 복합 MLS HPI는 Cambridge에서 19%, Kitchener-Waterloo 및 London에서 16%, Brantford에서 15%, Guelph에서 13%, Chilliwack에서 14%, Fraser Valley에서 9% — 다른 지방에서도 이제 뒤를 따르고 있다. 특히 퀘벡과 캐나다 대서양 일부 지역은 8월에 팬데믹 이전 수준보다 낮은 활동을 보였다. 보고서는 “부동산 가치의 하락은 퀘벡과 캐나다 대서양(및 일부 대초원 일부)에서 보다 최근의 현상이며 하락 속도는 일반적으로 더 완만하다”고 밝혔다. "온타리오주와 BC주에 비해 수요-공급 여건이 더 긴 시간 동안 타이트한 상태를 유지했기 때문이다." 몬트리올의 복합 MLS HPI는 지난 3개월 동안 3.3% 하락한 반면 광역 토론토 지역에서는 같은 기간 동안 5.8% 하락했다. RBC는 "그래도 동부 캐나다에서 하향 압력이 심화되고 있다. 핼리팩스의 HPI는 지난 3개월 동안 6.3% 하락했으며 8월에만 3.9% 하락했다. 세인트 존에서는 8월에 이 수치가 4.2% 하락했다. 반대로, 프린스 에드워드 아일랜드와 세인트 존스 마켓은 지금까지 안정세를 유지하고 있다.
이 모든 것을 감안할 때 부동산 가치는 대부분의 캐나다 시장에서 "1년 전 수준 이상"이며 특히 대서양 캐나다 시장에서 그렇다. (한 가지 예외는 Kitchener-Waterloo로, 과거에 비해 MLS HPI가 1.7% 감소했다.) RBC는 또한 지난주 금리 인상이 이번 사이클의 마지막이 아니며 연말까지 금리가 제한적인 영역으로 더 깊이 떨어질 가능성이 있다고 경고한다. 이는 구매력이 감소함에 따라 구매자를 방어적인 상태로 유지한다. 그 결과, RBC는 주택 재판매가 올해 추가로 23%, 내년에 15% 더 하락할 것으로 예측한다. "우리는 시장이 2023년 초까지 더 높은 금리에 적응할 것이라고 생각한다."라고 RBC는 결론지었다. “모든 회복은 수요 공급 조건을 강화하는 데 몇 개월이 걸리고 봄철 즈음(캐나다 전체) 가격이 바닥에 놓일 것이다. 벤치마크 가격은 최근 전국 최고점 대비 약 14% 하락할 것으로 예상한다. 지방 기준으로 우리는 온타리오와 브리티시 컬럼비아가 -16%로 가장 큰 고점과 저점을 기록할 것으로 예상하고 알버타와 서스캐처원은 -4%로 규모의 반대편 끝에 위치한다."
September 2022 Market Update: Toronto Home Prices Level Off Due to Low Inventory
2022년 9월 시장 업데이트: 재고 부족으로 인한 토론토 주택 가격 안정세
2022년 8월 토론토 지역 시장에 대한 가장 최근 통계를 살펴보면 재고 수준이 낮은 상태로 유지되면서 가격이 현재(이전 몇 달 동안 하락한 후) 안정될 수 있다는 신호를 보기 시작했다. 8월 주택 평균 가격은 $1,310,025로 가장 최근 고점인 2월 $1,679,429보다 22%, 작년보다 1% 하락했다. 8월 주택 중간값은 $1,105,000로 2월의 $1,485,000보다 하락했으며 작년보다 5% 하락했다. 8월 주택 판매는 작년에 비해 30% 감소했지만 7월에 비해 17% 증가했다. 신규 주택 목록은 작년에 비해 2% 증가했다. 월말에 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 수요가 눈에 띄게 높았던 작년에 비해 80% 증가했다. 현재 활성 목록 수는 2019년 및 2020년 수준 미만이다. 월별 판매대수 대비 재고량을 나타내는 MOI(Months of Inventory)는 7월 2.8 MOI에서 8월 2 MOI로 감소해 긴축 수급 상황을 시사했다. 콘도 평균 가격은 8월 73만188달러로 가장 최근 고점인 3월 84만444달러에서 하락했지만 지난해보다는 3% 올랐다. 8월 콘도 중앙값은 67만 달러로 3월 77만7000달러에서 하락했지만 지난해보다 5% 올랐다. 8월 콘도 판매는 작년에 비해 41% 감소했으며 2019년 한 달 동안 COVID-19 이전 판매량보다 낮았다. 신규 콘도 목록은 작년에 비해 7% 감소한 반면 활성 콘도 목록 수는 작년에 비해 35% 증가했습니다. MOI는 7월 3.6에서 8월 3 MOI로 떨어졌다.
현장상황: 재고 부족으로 인한 토론토 주택 가격 안정
우리는 8월 판매 통계에서 보고 있는 것과 일치하는 토론토 지역에서 지난 한 달 동안 현장에서 몇 가지 흥미로운 추세를 보았다.
첫째, 구매자들은 올 가을에 시장에 다시 뛰어들기로 결정하고 있다. 주택 구매자는 종종 여름 동안 주택 구매 계획을 일시 중지하고 9월에 다시 살펴보기 시작하지만, 오늘날의 높은 금리와 냉각 가격을 고려할 때 이번 가을 시장이 어떨지 확신이 없었다. 우리는 구매자로부터 훨씬 더 많은 활동과 관심을 보고 있으며 많은 사람들이 실제로 9월이 아닌 8월 말에 조금 일찍 주택 검색을 시작했다. 이는 8월 판매를 7월 수준 이상으로 높이는 데 도움이 되었으며, 이는 일반적으로 월 단위로 판매가 감소하는 기간이다.
우리가 보고 있는 또 다른 추세는 판매자가 훨씬 더 많은 인내심을 갖고 있다는 것이다. 올해 초 시장이 둔화되기 시작하면서 이미 집을 샀기 때문에 필사적으로 팔려고 하는 패닉에 빠진 판매자들의 시대는 지났다. 오늘날의 많은 판매자는 다음 집을 사기 전에 집을 판매 목록에 올리기로 결정하여 좀 더 인내심을 가질 수 있다. 어떤 경우에는 판매자가 원하는 가격에 도달하지 못하면 집을 시장에서 거두어 들이기로 결정한다. 높은 이자율은 확실히 구매자 활동을 계속 약화시킬 것이지만 이것이 가격에 미치는 영향은 신규 리스팅의 양에 크게 좌우된다. 새 목록이 급증하면 가격에 대한 추가 하락 압력이 나타날 수 있다. 그러나 현시점에서 저는 이번 가을에 새로운 목록과 재고가 크게 증가하지 않을 것이라고 생각한다.
아래의 차트에서 볼 수 있듯이 노동절 이후 첫 주에 시장에 출시되는 신규 매물의 수가 적은 것이 저층 주택 판매자가 얼마나 열성적인지를 나타내는 지표라면, 몇 개월 동안 시장이 비교적 타이트하게 공급된다는 것을 알 수 있다. 즉, 판매량을 제한할 수 있다는 것이다. 노동절 이후 첫 주에 대한 콘도 목록은 역사적 추세와 더 일치하는 것으로 나타낸다고 볼 수 있다.
What’s in Store for Fall 2022? Zoocasa’s Market Predictions
2022년 가을에는 무엇이 준비되어 있는가? Zoocasa의 시장 예측
https://www.zoocasa.com/blog/fall-2022-predictions/
부동산 시장이 팬데믹의 쇠퇴에 적응함에 따라 팬데믹 기간 동안 전례 없는 급속한 상승을 보였던 지역이 균형 잡힌 시장 상황으로 돌아가면서 비슷한 수준의 가격 하락을 경험할 것으로 예상된다. 일반적인 도심 핫스팟 이외의 작은 도시와 마을을 포함한 일부 지역은 전염병 기간 동안 엄청난 가격 상승을 경험했다. 예를 들어 키치너 워털루 부동산 협회(Kitchener Waterloo Association of REALTORS)에 따르면 2021년 2월에 판매된 모든 주거용 부동산의 평균 매매 가격은 전년 동기 대비 32.1% 증가했다. 키치너-워털루 지역은 또한 2020년 11월부터 2021년 3월까지 5개월 연속 기록적인 주택 판매를 기록했으며 판매된 부동산의 대부분은 단독 주택이었다.
광역 토론토 지역(GTA)을 둘러싼 다른 많은 도시에서도 비슷한 이야기를 했다. 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 올해 2월 오샤와의 단독 주택 평균 가격은 1,218,317달러에 달했다. 불과 6개월 후인 8월에는 29.79% 하락한 85만5400달러를 기록했다.
지난주 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 올해의 다섯 번째 금리 인상을 발표했다. 또한 캐나다인은 2022년에 최소 한 번 이상의 금리 인상을 예상할 수 있다고 경고했다. 일부 구매자와 판매자는 시장에 다시 진입하기 전에 잠시 방관하고 금리 인상을 기다리기로 결정했다. 이는 GTA의 콘도미니엄과 같은 일부 시장 및 부동산 유형에서 증가를 보았지만 전국의 재고에 영향을 미쳤다. 최근 Zoocasa 독자 및 고객을 대상으로 한 여름 설문조사에서 35.8%가 금리 인상이 부동산 시장에 대한 관심에 부정적인 영향을 미쳤다고 말했다. 금리 인상이 완료되는 것으로 확인되면 현재 방황하고 있는 더 많은 사람들이 상황을 테스트하고 전국의 시장에 재진입하는 것을 볼 수 있을 것이다.
시장이 이른 봄에 재조정되기 시작하면서 2022년 2월 가격을 예상한 판매자와 초과 지불을 두려워하는 구매자의 확실한 밀고 당기기가 있었다. 올 가을에는 시장에서 더 많은 동기 부여된 판매자를 볼 수 있을 것으로 기대된다. 이들은 기존 부동산에서 크기를 줄이기 위해 이사를 하거나 더 많은 공간이 있는 집을 구입하거나 다른 도시로 이사하려는 판매자다. 이것은 이미 부동산을 팔았고 새 부동산을 구입해야 하거나 2월의 최고 가격보다 훨씬 적은 금액을 지불하고자 하는 의욕적인 구매자에게 좋은 소식이다.
“연초에 우리는 두려움에 기반한 많은 경향을 보았다. 구매자와 판매자 모두 기회를 놓치는 것에 대한 두려움뿐 아니라 과다 지불에 대한 두려움도 가지고 있다.”라고 Zoocasa의 CEO이자 기록 브로커인 Lauren Haw가 설명한다. "이제 구매자는 더 많은 협상력을 경험하고 있으며 의욕적인 판매자는 최근 시장 상황에 적응하고 있다."
매월 200만 달러 이상의 가격으로 판매되거나 시장에 출시되는 목록이 더 적어 졌다. 제한된 재고는 명품 시장과 일반적으로 고가 시장을 포함하여 많은 시장의 전체 판매량과 가격대 평균을 낮추고 있다. 일부 고급 주택 소유자는 가장 큰 자산의 가격이 안정될 때까지 시장을 기다릴 시간과 유연성을 가질 수 있다. Haw는 "호화 목록이 판매되지 않을 뿐만 아니라 매달 시장에 출시되는 품목이 줄어들고 있다."라고 말했다. “시장이 계속해서 회복되면서 우리는 명품 목록의 가치도 회복될 것이라고 기대할 수 있다. 그 시점에서 우리는 다시 200만 달러 이상의 가격을 제시할 수 있을 것이다.”
Housing supply crisis: Time for "alarm bells," says RE/MAX president
주택 공급 위기: RE/MAX 사장은 "경보가 필요할 때"라고 말했다.
부동산 대기업 RE/MAX Canada의 사장인 Christopher Alexander는 Canadian Mortgage Professional에 회사가 최근 발표한 2022 주택 재고 보고서가 전 세계의 많은 도심이 직면한 만성적인 공급 문제를 조명하는 것을 목표로 한다고 말했다. 그 보고서에 따르면 2022년에 7개의 주요 캐나다 시장에서 재고 수준이 10년 평균 아래로 떨어졌으며 오타와, 핼리팩스-다트머스, 몬트리올, 캘거리, 위니펙 및 광역 밴쿠버에서 두 자릿수 감소가 기록되었다. GTA(Greater Toronto Area)는 주택 공급 부족이 10년 평균보다 약 7% 낮은 수치로 훨씬 덜 극적인 수치를 보였지만 연구 대상 시장 중 하나인 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington)만이 평균 이상 증가를 기록했다. 해당 지역의 주택 재고 수준은 2022년 10년 평균과 비교하여 3.2% 증가했다. Alexander에 따르면 "깊은 뿌리" 문제는 시장에 더 많은 재고를 가져올 수 있도록 정부의 모든 수준의 긴급 조치가 필요하며, 특히 신규 캐나다인의 기록적인 수를 환영하는 데 필요한 수준보다 훨씬 낮은 신규 주택 수가 앞으로 몇 년 동안 유지될 것으로 보인다는 것이다.
Alexander는 1인 가구의 수가 크게 증가함에 따라 신속한 조치가 필요하다고 말했다. 밴쿠버 대도시 지역에서는 지난 15년 동안 이러한 유형의 가구가 30% 증가했다. "사람들이 결혼할 때 집을 사게 하는 것이 아니라 훨씬 빨리 하고 있다."라고 그는 말했습니다. “새로운 캐나다인의 29%[29%]는 토론토로, 약 10%는 밴쿠버로, 10-12%는 몬트리올로 간다. 그래서 우리의 대도시는 재고를 확보해야 한다는 엄청난 압력에 직면해 있다.”
National Average Rents Climbed Nearly 17% in August, Topping the 2019 Peak: Report
전국 평균 임대료는 8월에 거의 17% 상승하여 2019년 최고치를 넘어섰다: 보고서
https://storeys.com/national-average-rents-topped-2019-peak-report/
지난달 캐나다 전역의 임대료는 계속해서 상승세를 보였고 이번에는 2019년 9월 정점을 넘어섰지만 단 5달러 차이가 났다. Rentals.ca와 Bullpen Research & Consulting의 새로운 전국 임대료 보고서에 따르면, 모든 유형의 부동산에 대한 전국 평균 임대료가 8월에 $1,959로 전년 대비 11.1% 상승한 것으로 나타났다. 8월 평균도 2021년 4월 저점 이후 16.8% 상승했다.
Bullpen Research의 Ben Myers 사장은 “전국적인 수준에서 8월 평균 임대료는 2019년 가을부터 전염병이 발생하기 전 최고치를 경신했다. Rentals.ca 페이지뷰 데이터에 따르면 임대 수요는 전국적으로 작년 8월보다 거의 40%, 폐쇄된 2020년 8월 시장에서 70% 증가했다." 보고서는 또한 캐나다 은행(Bank of Canada)의 최근 금리 인상이 사람들을 주택 구입을 단념하고 임대 시장으로 몰고 있는 반면, 높은 금리 환경은 동시에 캐나다의 고용 성장을 저해하고 있다고 지적한다. 많은 캐나다인이 곧 실직하게 되면 임대 경쟁이 줄어들고 가격이 완화될 수 있다. 즉, 우리는 아직 어떤 종류의 쿨다운 영역에도 있지 않다.
평균 임대료는 런던(+26.5%), 캘거리(+24.7%), 밴쿠버(+24.4%), 토론토(+24.2%), 해밀턴(+21%)을 포함한 캐나다 5개 도시에서 전년 대비 20% 이상 인상되었다. Mississauga와 Brampton도 각각 16.2%와 13.4%의 눈에 띄는 임대료 상승을 보였다. 캐나다 35개 도시의 전국 임대료 순위에 따르면 밴쿠버는 침실 1개 및 침실 2개 단위의 월 평균 임대료가 각각 $2,574 및 $3,694로 가장 높았다. 토론토는 침실 1개 평균 $2,329, 침실 2개 $3,266로 2위를 기록했다. 이 모든 수치는 작년 이 시점에서 극적으로 증가했다.
