8월 넷째주
부동산/모기지 소식
Aug 27, 2023 by 박구용
Bank of Canada Is Watching Housing As It Becomes An Inflation Risk: BMO
캐나다 은행(Bank of Canada)은 인플레이션 위험이 되는 주택을 주시하고 있다: BMO
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-is-watching-housing-as-it-becomes-an-inflation-risk-bmo/
BMO Capital Markets은 투자자들에게 보낸 메모에서 신규 주택 가격 하락이 소비자 물가 지수(CPI) 수치를 감소시켰다고 설명했다. 그러나 그들은 바닥을 치기 시작했고 더 높은 인플레이션에 영향을 미칠 가능성이 높다. 캐나다은행(BoC)은 집값이 인플레이션 위험으로 변하는 만큼 예의주시할 것으로 보인다.
주택비용은 캐나다인이 직면하는 가장 큰 비용이므로 CPI에 가장 큰 영향을 미친다. 쉘터는 CPI 바스켓의 28.34%를 차지하는 가장 큰 주요 구성 요소다. 임대료(바스켓의 6.79%)와 주택 소유자 교체 비용(5.47%)이 가장 큰 하위 구성 요소이며 큰 변동을 가져올 수 있다. 우리 모두 치솟는 임대료가 인플레이션의 큰 원인이라는 것을 알고 있다. 주택 소유자 교체 비용에 대해서는 잘 알지 못할 수도 있다. 대체 비용은 보험 업계에서 자주 사용된다. 이는 현재 가격으로 물건을 교체하는 데 드는 비용이다. 주택의 경우 60년대에 5센트에 지었을 수도 있지만 교체하는 것은 현재의 건축 비용을 반영한다는 것이다.
캐나다의 신규 주택 가격은 2020년대 초 급등하여 주택 소유자 교체 비용으로 인해 인플레이션이 높아졌다. 과장된 인플레이션 문제에 힘입어 금리 인상 이후의 하락세는 CPI를 낮추는 데 도움이 되었다. 기저효과에 힘입어 이러한 모멘텀은 단기적으로 인플레이션을 낮추는 데 지속적으로 기여할 것으로 예상된다. BMO 이코노미스트 Shelly Kaushik은 “신규 주택 가격은 7월에도 디스인플레이션 행진을 이어갔고, 8월 CPI 보고서에 포함된 주거 비용의 추가 냉각을 시사했다.”라고 설명한다. 이어 "캐나다 은행이 2022년 금리 인상을 시작하면서 모멘텀이 빠르게 둔화됐고, 기저 효과로 지난 4개월 동안 연간 성장률이 마이너스 영역에 진입했다"고 덧붙였다.
“과거의 통화긴축이 앞으로 몇 달간 주택시장에 계속 부담을 주겠지만, 조정은 바닥을 친 것으로 보인다. NHPI의 긍정적인 월별 움직임은 인플레이션이 다시 추가될 수 있음을 시사한다.”라고 Kaushik은 말한다. 금리를 관찰하는 사람들은 앞으로 몇 달 동안 Shelter 비용을 주시해야 한다. “앞으로 Shelter 비용의 방향은 광범위한 CPI 인플레이션의 주요 요인이 될 것이므로 은행은 올해 남은 기간 동안 결정을 내릴 때 주택 가격을 면밀히 관찰할 것이다.”
Homeowner stress bursts into view in Canada banks' mortgage data
캐나다 은행의 모기지 데이터에서 주택 소유자의 스트레스가 확연히 드러났다.
캐나다 최대 두 은행의 모기지 데이터에 따르면 주택 소유자가 높은 대출 비용으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 캐나다 최대 대출 기관인 캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)은 7월 현재 캐나다 주택 모기지의 43%가 상환 기간이 25년 이상이라고 밝혔다. 이는 1년 전 40%에서 증가한 수치이며, 2022년 1월에는 26%에 불과했다. 캐나다 은행들은 금리가 급격하게 상승한 후 고객이 월별 지불액을 줄일 수 있도록 지불 기간을 연장할 수 있도록 허용했다. 미국과 달리 주택 소유자가 장기간 요금을 고정하기는 어렵다. 대부분은 금리가 1~5년 동안 고정되는 모기지나 중앙은행 금리가 움직일 때마다 재설정되는 변동 금리 모기지를 갖고 있다.
이는 캐나다 은행이 18개월 이내에 정책 금리를 475bp 인상한 후 수백만 명의 대출자에게 더 높은 지불액을 내야 함을 의미한다. RBC가 공시한 변동 모기지 이자율은 중앙은행이 긴축을 시작하기 전 약 2.5%에서 현재 7%를 넘어섰다. 이 상황은 또한 35년 이상 상환된 모기지론의 반환을 가져왔다. 작년 초에는 RBC의 캐나다 모기지 장부에는 이러한 내용이 존재하지 않았다. 이제 이러한 대출은 포트폴리오의 23%를 차지한다.
반면 모기지 증가세는 둔화됐다. 토론토-도미니언 은행(Toronto-Dominion Bank)은 7월 현재 캐나다 모기지의 48%가 상환 기간이 25년 이상이라고 밝혔는데, 이는 전년도의 35%보다 증가한 수치다. RBC와 마찬가지로 35년 이상 대출이 급증한 경험이 있다. 목요일 분석가들과의 전화 회의에서 Toronto-Dominion의 캐나다 개인 은행 책임자인 Michael Rhodes는 은행이 소위 '트리거 금리' 또는 변동 금리 모기지에 대한 지불이 중단되는 지점에 도달한 대출자에게 연락했다고 말했다. 더 이상 이자를 보장하지 않을 수 있다. Toronto-Dominion은 이러한 고객에게 일시불 지불, 기간 지불 증가, 고정 요율로 전환 옵션 등의 옵션을 제공한다. 캐나다 은행은 지난 7월 기준 익일 금리를 20여년 만에 최고 수준인 5%로 인상했다.
Navigating the Upward Climb: Understanding the Current Mortgage Rate Outlook
상승 추세 탐색: 현재 모기지 금리 전망 이해
https://www.zoocasa.com/blog/interest-rate-outlook-aug-2023/
2023년 금리가 믿을 수 없을 정도로 높다고 느껴질 수도 있지만, 이전에도 훨씬 높았다. 5년 고정 모기지 금리가 현재의 6.79%보다 마지막으로 높았던 때는 2008년 11월로 5년 고정 모기지 금리는 7.20%였다. 그 전에는 5년 고정 모기지 금리가 1973년부터 2002년까지 매년 적어도 한 번은 7%를 넘었고, 특히 1981년 9월에는 무려 21.75%로 정점에 달했다.
인플레이션이 여전히 캐나다 은행의 목표인 2%에 도달하지 못한 상황에서 많은 예비 주택 소유자와 현재 주택 소유자는 이자율이 얼마나 높아질 수 있는지 궁금해할 수 있다. 그 답은 실업률, 세계 경제 상황, 인플레이션, 임금 등 여러 요인에 따라 달라진다.
인플레이션은 실업률 증가, 전염병 지출 변화 및 공급망 부족으로 인해 2021년부터 상승하기 시작했으며, 2022년 6월에는 인플레이션을 최고 8.1%까지 끌어올렸다. 캐나다 통계청이 실시한 조사에 따르면 2022년 물가 상승으로 가장 큰 영향을 받는 상위 3개 분야는 식품, 교통, 주택이었다. 기록적으로 높은 주택 가격으로 인해 2022년 대부분의 기간 동안 많은 주택 구매자가 방관했으며, 2023년 초가 되어서야 많은 구매자가 시장에 재진입할 수 있다는 자신감을 얻기 시작했다.
그러나 인플레이션이 하향으로 향하고 있고 캐나다 은행의 추가 금리 인상 가능성이 있는 가운데 캐나다 부동산 협회는 지난 7월 일부 구매자가 "뒤로 물러날 수 있다"고 지적했다. 인플레이션은 5월 3.4%에서 6월 2.8%로 하락하여 인플레이션이 둔화되고 있다는 희망을 가져왔지만, 7월 인플레이션이 다시 3.3%로 상승하면서 이러한 희망은 좌절되었다. 이제 많은 전문가들은 캐나다 은행이 9월 6일 발표에서 다시 한 번 금리를 인상할 것이라고 예측한다.
현재 캐나다에서 볼 수 있는 가장 높은 모기지 금리에는 미치지 못하지만 가장 낮은 모기지 금리와도 그리 멀지 않다. 2020년 3월부터 2022년 3월까지 익일 대출 금리는 0.25%로 역사상 최저 수준이었고, 동시에 우대 금리도 2.45%였다. 이후 우대금리는 2023년 8월 7.20%로 거의 200% 인상됐다. 좋은 소식은 인플레이션이 2022년 6월 최고치인 8.1%에서 하락했다는 것이다. 이는 인플레이션을 올바른 방향으로 옮기려는 노력이 효과를 발휘하고 있음을 의미한다.
반면, 주택 구입 능력은 반대 방향으로 상승하고 있으며 금리 인상으로 인해 악화되었다. 특히 변동금리 모기지 보유자들은 금리가 인상될 때마다 월 납입금이 더 높아지는 문제에 직면해 있다. Ratehub.ca에 따르면 현재 변동 모기지 금리는 5.95%~6.10% 범위에 있으며, 이는 불과 3년 전 최저치에 비해 크게 증가한 수치다. 그러나 장기적으로 이자율이 결국 낮아지면 변동금리 보유자는 월간 모기지 지불금을 낮추는 혜택을 누릴 수 있다.
금리 인상에 대한 필요성은 많은 사람들이 기대했던 것보다 오래 지속될 수 있다. 특히 단 한 번의 금리 인상이 경제에 완전한 영향을 미치기까지 수개월이 걸리기 때문이다. 캐나다 중앙은행이 인플레이션을 목표치인 2%에 가까워질 때까지 추가 금리 인상 가능성은 남아 있다. 큰 그림을 보면, 인플레이션은 일반적으로 하향 추세를 보이고 있으며 많은 사람들은 2024년에 금리가 하락할 것으로 예상한다. 금리가 팬데믹 기간만큼 낮아지지는 않을 것 같지만 어느 정도 안도감을 느낄 수 있다. 시장에 진입하고 싶지만 월 납부금이 치솟는 것을 걱정하는 예비 주택 구입자라면 2024년까지 기다릴 필요가 없다. 3년 또는 5년 고정 금리를 선택하면 인플레이션 상승에도 변동되지 않는 보장 금리를 확보할 수 있다.
3년 고정 금리와 5년 고정 금리의 차이로 연간 수백 달러를 절약할 수 있다. 7월 전국 평균 $757,300에 주택을 구입하고 25년에 걸쳐 상각되는 3년 고정 이자율 5.99%로 20% 다운을 한 주택 소유자의 월 모기지 상환금은 $3,873다. 같은 가격에 $757,300를 구입하고 5년 고정 이자율 5.74%로 20% 다운하여 25년 동안 상환하는 주택 소유자와 비교하면 월 지불액은 $3,783다.
Economists Recommend Targeted, Coordinated Policies To Solve Canada's Housing Crisis
경제학자들은 캐나다의 주택 위기를 해결하기 위해 표적화되고 조정된 정책을 권장.
캐나다가 주택 위기에 직면해 있다는 것은 비밀이 아니다. 공급을 크게 늘리는 것이 해결책으로 대체로 받아들여지고 있지만, 어떻게 진행해야 하는지, 누가 진행해야 하는지에 대해서는 합의가 거의 없다. 전 세계와 전국에서 성공적으로 시행된 정책을 바탕으로 Desjardins 경제학자 3명은 모든 수준의 정부와 업계 리더에게 소유 및 임대 측면에서 캐나다의 주택 공급을 개선하는 방법에 대한 권장 사항을 제시했다.
주택 위기를 해결하는 데 "만병통치약"은 없지만, 조화로운 방식으로 시행되는 여러 정책의 결합은 주택 건설 속도를 높이는 데 도움이 될 수 있다. "우리는 연구를 통해 인구 증가와 [건축에 대한] 제약을 고려하여 건설해야 하는 유닛의 수를 알고 있다. 자연스러운 다음 단계는 이러한 제약과 이를 완화하기 위해 장려해야 하는 것이 무엇인지 탐색하는 것이었다."
Desjardins의 부사장이자 수석 경제학자 겸 전략가이자 보고서 작성자 중 한 명인 Jimmy Jean은 STOREYS에 말했다. "우리는 유럽, 미국, 캐나다 등 많은 관할권에서 취해진 조치를 살펴보고 이를 다른 관련 아이디어와 혼합하여 이 권장 사항을 제시했다." 연방 차원에서는 주택 건설을 장려하기 위한 자금 이전이 중요한 단계가 될 것이다.
주택촉진기금은 "좋은 시작"이었지만, 경제학자들은 이것이 궁극적으로 "불충분"하고 그 실행이 "한심할 정도로 부족"하다는 사실을 발견했다. 대신, 공무원은 건물의 병목 현상이 어디에 있는지, 자금이 어디에 할당되어야 하는지 확인하기 위해 지방자치단체와 직접 협의해야 한다. 특수 목적 임대에 대한 GST 및 HST 제거와 같은 세금 인센티브도 건축 활성화에 도움이 될 것이다. 또한 연방 정부는 인구 증가 속도가 지속 가능하고 경제성에 무게를 두지 않도록 해야 한다. 현재는 그렇게 하는 것이 순조롭게 진행되고 있다고 별도의 Desjardins 보고서가 발견되었다.
정부가 숙련된 기술 훈련을 받은 이민자들에게 우선 순위를 부여하기로 결정하면 건설 업계의 노동력 부족을 상쇄하고 더 많은 주택 수요를 충족하는 데 도움이 될 수 있다. 새로운 목적으로 건설된 임대에 대한 개발 비용을 줄이거나 면제함으로써 지방 정부도 건설을 장려할 수 있다. 이는 특수 목적 임대 주택 건설을 장려하기 위해 개발 비용 부과금을 면제하는 밴쿠버의 Rental 100 프로그램에서 입증됩니다. 2007년에서 2012년 사이에 임대는 도시 주택 착공의 11%에 불과했다. 프로그램 도입 후인 2013년부터 2018년 사이에는 36%를 차지했다..
RFrom Q1 dip to Q2 surge: Report unveils shift in buyer preferences
1분기 하락에서 2분기 급증까지: 보고서는 구매자 선호도의 변화를 보여준다.
https://realestatemagazine.ca/from-q1-dip-to-q2-surge-report-unveils-shift-in-buyer-preferences/
2023년 상반기는 단독주택 시장에 도전과 기회가 공존하는 한 해였다. Re/Max Canada의 새로운 보고서에 따르면 올해 1분기(1분기)에 단독 주택 가치가 크게 감소하여 2분기(2분기)에 주택 구매 활동이 증가했다. 이 보고서는 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB), 광역 밴쿠버 부동산 위원회(REBGV) 및 프레이저 밸리 부동산 위원회(FVREB) 내 82개 구역의 평균 가격 및 단위 판매 활동을 추적했다. 3개 시장에 걸쳐 단독 주택의 약 93%가 2022년에 비해 올해 첫 6개월 동안 가치가 하락한 것으로 나타났다. 또한 보고서는 또한 단독 주택의 주인이 바뀌는 비율이 전년 대비 감소하여 시장의 95%가 감소했다고 밝혔다. 설문조사에 따르면 구매 활동이 감소했다고 보고했다.
The surges and shortfalls
베이뷰 빌리지(Bayview Village), 돈 밸리 빌리지(Don Valley Village), 헨리 팜(Henry Farm)을 포함한 광역 토론토 지역의 3개 동네에서 판매된 주택 수가 21.4%로 증가하는 등 소수의 동네가 전체 시장을 능가했다. Bathurst Manor, Clanton Park는 1.4%, Alderwood, Long Branch, New Toronto는 9.3%다. 프레이저 밸리의 랭글리(Langley)에서도 단독 주택 판매가 증가해 2022년 같은 기간에 비해 2023년 첫 6개월 동안 7.9% 증가했다. Re/Max Canada의 Christopher Alexander 사장은 다음과 같이 설명한다. “2분기에는 200만 달러 가격대 미만의 저렴한 가격의 단독 주택에 대한 수요가 가장 많았으며, 주요 GTA, 광역 밴쿠버 및 프레이저 밸리에서 1분기와 2분기 사이에 매출이 두 배 이상 증가했다. GTA에서 750만 달러가 넘는 주택이 거래되는 경우가 늘어나면서 고급 럭셔리 시장 부문도 활발해졌다. 추진력이 짧았지만 구매자가 부족해서 그런 것은 아니었다.” Alexander는 주택 구입 활동이 단기적으로 폭발적으로 증가한 것은 주택 시장의 회복력 덕분이라고 생각한다. 그러나 "판매할 수 있는 재고가 부족하여 건설의 실질적인 추진력이 약화되었다."
Inventory challenges persist
Re/Max는 많은 지역에서 부동산 부족이 계속해서 구매 활동을 방해하고 있다고 보고한다. GTA의 60개 시장 중 거의 절반에서 2022년 6월에 비해 2023년 6월 신규 매물이 감소했다고 보고했다. 가장 큰 감소는 High Park, North Junction, Bloor West Village에서 나타났다. 26개의 부동산을 매매할 수 다. 광역 밴쿠버에서는 조사 대상 16개 시장 중 9개 시장이 6월에 재고 부족을 경험했는데, 걸프 제도(Gulf Islands)와 휘슬러(Pemberton)를 중심으로 신규 매물이 전년 동기 대비 각각 42.9%와 23.1% 감소했다.
Affordability and demand
경제성은 구매 활동을 촉진하는 중추적인 요인으로 나타났다. 보고서에서는 "교환" 활동이 단독 주택 판매 비중을 약간 높인 것으로 평가된다. 보고서는 "더 어려운 상황에도 불구하고 스텝업 구매자들은 GTA, 광역 밴쿠버 및 프레이저 밸리의 전반적인 가치가 낮은 가운데 움직일 기회를 인식했다"라고 밝혔다. Re/Max Canada의 Elton Ash 부사장은 오늘날의 구매자들은 부가가치 부동산과 커뮤니티를 우선시한다고 강조하며 “위치는 여전히 중요한 측면이지만 가치와 필요성으로 대체되었다.
점점 더 많은 구매자가 비용 대비 최고의 효과를 얻기 위해 더 멀리 여행할 의향이 있다.” 보고서에서는 1분기에 비해 2분기에 단독 주택 판매가 104% 증가한 요크 지역을 예로 들었다. 특히 가격이 인근 416 지역보다 낮은 905 지역 코드에서 저렴한 가격을 추가하는 것이 중추적인 역할을 했다. . 토론토의 토지 양도세가 없어 수요가 더욱 증가했다.
Impact of land transfer tax
Leger가 실시하고 Re/Max 보고서에 포함된 조사에 따르면 캐나다인의 4분의 1 이상이 토지 양도세가 주택 구매 결정에 영향을 미쳤다고 답했다. Z세대와 밀레니얼 세대와 같은 젊은 세대는 이 세금에 대해 더 큰 우려를 표명했으며, 이는 주택 소유 추구에 영향을 미치고 있음을 나타낸다.
Inflation and rate hikes
"우리는 갈림길에 서 있다. 우리가 직면한 가장 시급한 질문은 '여기서 어디로 가야 하는가?'이다." 이 보고서는 역사적 상황과 매우 유사하다는 점을 강조한다. 1994년 캐나다 은행은 1년도 안 되어 금리를 7.25%에서 10.5%로 인상하여 GTA 주택 시장에 즉각적인 영향을 미쳤습니다. 1996년에는 매출이 줄어들었고 평균 가격은 약 $209,000에서 $198,000로 하락했다. 오늘날에도 비슷한 요인이 작용하고 있지만 한 가지 주목할만한 차이점은 현재 판매 가능한 시장의 제한된 재고다.
캐나다의 인플레이션율이 7월에 다시 한 번 상승함에 따라 일부 경제학자들은 9월에 캐나다 은행이 또 한 번 금리를 인상할 것으로 예상하고 있다. Ash는 “이것이 사실이라면 주택 구입 활동은 가까운 미래에도 침체된 상태를 유지할 가능성이 높다. 그럼에도 불구하고, 우리는 주택 시장이 전국적으로 안정을 되찾으면 구매자가 향상된 경제성을 활용하여 모멘텀이 다시 활성화될 것이라고 확신한다. 흐름이 바뀔 것이다. 아직 불확실한 것은 타이밍이다.”
Central banks gear up for a big September
중앙은행은 큰 9월을 준비한다
9월은 캐나다와 미국 경제에 또 다른 중요한 달이 될 것이다. 양국 중앙은행은 금리에 대한 최신 결정을 공개할 준비를 하고 있으며, 각 경제가 현재의 어려움을 얼마나 잘 견디고 있는지에 대한 수많은 데이터가 곧 공개될 예정이다. 지금까지 많은 논의가 있었던 충돌은 국경 양쪽에서 방지되었지만, 캐나다 은행과 연방준비은행의 일련의 공격적인 금리 인상이 이들 경제의 힘을 짓누르기 시작했다는 몇 가지 징후가 있다. 캐나다에서는 경제가 6,400개의 일자리를 줄이면서 실업률이 7월에 5.5%로 상승했다. 최신 GDP 데이터에 따르면 소비자 지출이 줄어들면서 2023년 2분기에는 성장률이 1%로 둔화되었다. 한편 미국은 실업률 하락에도 불구하고 7월 고용 증가율이 기대치를 밑돌았지만 경제의 소위 '연착륙'에 대한 기대감이 커지고 있다.
캐나다 중앙은행이 올해 봄에 금리 인상 궤적을 일시 중지할 준비를 하면서 연준이 둔화 조짐을 거의 보이지 않는 동안 캐나다 중앙은행이 금리 인상을 중단할 경우 루니에 미칠 수 있는 영향에 대해 많은 논의가 집중되었다. 예상치 못한 지속적인 인플레이션과 주택 시장 활동으로 인해 은행은 6월과 7월에 금리 인상 정책으로 복귀하게 되었으며 기준 금리는 현재 22년 만에 최고인 5.0%에 머물고 있다. 한 이코노미스트에 따르면, 금리에 대한 연준의 의도는 앞으로 몇 달 동안 캐나다 은행에 의해 계속해서 면밀히 조사될 것이라고 한다.
그러나 현재로서는 은행의 기준 금리와 연준의 기금 금리 사이의 격차가 확대될 것이라는 전망이 나타나고 있다. “[Tiff] Maccklem [캐나다 은행 총재] 가 섬에 존재하고 싶어한다고 확신한다. 하지만 우리 경제가 미국 경제에 상당히 의존하고 있다는 점을 인정하는 것은 불행한 일이다." Nesto의 컨설팅 경제학자는 Canadian Mortgage Professional에 말했다. “그래서 나는 그들이 연준이 하고 있는 일을 매우 철저하게 살펴보고 있으며 우리 자신의 정책을 촉구하고 있다고 확신한다. “놀랍게도 지금은 약간의 격차가 있고 캐나다와 미국의 정책 금리 사이에는 한동안 그랬지만 장기적으로 금리에 큰 변화는 보이지 않았다.”
연준의 자금 금리는 현재 은행 금리보다 50bp 높은 5.25%~5.5% 범위에 있지만, 가까운 시일 내에 어느 중앙은행이 다른 중앙은행의 접근 방식에서 극적으로 벗어날 가능성은 거의 없어 보인다. Gosselin은 "이자율은 요인 중 하나일 뿐이며 연준과 캐나다 은행의 정책 금리 사이에 0.5포인트 차이가 있지만 안정적으로 유지되고 있다"라고 말했다. “따라서 격차가 실제로 확대된다면, 즉 어느 시점에 1% 포인트 차이가 있었다면 환율에 영향을 미칠 수 있다. "하지만 단기적으로는 72~76센트 정도에 머물 것 같다."
캐나다 은행과 연준은 모두 인플레이션을 2%로 낮추겠다는 목표를 확고히 유지했으며, 지난 1년 동안 양국의 소비자 물가 지수가 크게 둔화되었다는 사실에도 불구하고 어느 기관도 추가 금리 인상을 배제하지 않았다. 이는 2%가 너무 낮은 목표인지 여부에 대한 논쟁을 불러일으켰지만 Gosselin은 지금은 큰 변화를 고려할 때가 아니라고 말했다. 그는 "이는 유럽중앙은행인 연준과 합의한 수치이자 국제 기준"이라며 "우리가 다른 수치를 채택하는 것은 이상할 것 같다"고 말했다. “장점이 있다고 생각하지만, 어려울 때는 목표를 재협상해야 할 때라고 생각한다.
