6월 셋째주
부동산/모기지 소식
Jun 18, 2023 by 박구용
Canadian Real Estate Market Strength Unlikely To Last: RBC
지속되지 않을 것 같은 캐나다 부동산 시장: RBC
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-market-strength-unlikely-to-last-rbc/
캐나다 부동산 가격이 겨우 1년 동안 지속된 조정 후 급등세로 돌아섰다. 그러나 가격 상승을 수반하는 모멘텀은 최근 캐나다 은행(BoC)의 금리 인상 이후 오래 지속되지 않을 것으로 예상된다. 국내 최대 은행인 RBC는 마침내 더 많은 공급이 나타나기 시작하는 시점에 금리 상승이 수요를 제한할 것으로 예상하고 있다. 그 결과 훨씬 더 균형 잡힌 시장이 될 것이며 중앙 은행의 기대 완화와 함께 다시 나타난 신용 중심의 가격 상승을 진정시키는 데 도움이 될 것이다.
캐나다 부동산 가격은 지난 몇 개월 동안 상승세를 보였다. 전국 주택가격지수(HPI)는 5월 벤치마크가 2.1% 상승했지만 작년보다 8.5% 낮은 수준을 유지했다. 지난 2개월 동안 가격은 무려 4.1%나 약 $30,000 상승했다. 활기 넘치는 몇몇 도시뿐만 아니라 캐나다 전역의 일반 주택 가격이 두 달 만에 거의 취업자의 연간 세후 소득만큼 상승했다. RBC의 수석 이코노미스트인 Robert Hogue는 "캐나다 은행이 올해 초 금리 인상 캠페인을 일시 중지했을 뿐인데 이번 봄에 실질적으로 수요를 다시 불러일으킨 것으로 보인다"고 설명했다. 그러나 그는 최근 시장의 변화가 주택 가격 상승을 다시 누그러뜨릴 것으로 예상한다.
중앙 은행의 일시 중지 통지 직후 바이어들은 막대한 예산 증가와 함께 시장으로 돌아 왔다. 주택 판매는 5월에 5.1% 증가했으며 RBC는 주택 거래량이 2020년 2월 계절 조정 거래량보다 6% 낮은 수준에 불과하다고 밝혔다. 재고 문제는 (드디어) 완화되기 시작했지만 시장은 여전히 초과 수요를 보고 있다. 신규 리스팅은 지난 달 6.8% 증가했으며 이는 판매 증가율 5.1%보다 훨씬 큰 수치다. 이것은 압력을 낮추는 데 도움이 되었지만 RBC는 여전히 신규 매물 대비 판매 비율을 균형 잡힌 시장보다 약 8포인트 높은 68%로 추정한다. 시장 안정을 위해 공급이 증가하거나 수요가 식거나 둘의 조합이 필요하다는 것이다. Hogue는 "지난 달 전국적으로 새로운 상장이 급증하면서 대부분의 시장에서 수요-공급 조건이 완화되었다."라고 말했다. “그러나 구매자에게 유리하게 저울을 기울이기에는 충분하지 않았다. 사실, 이 시점에서 판매자는 계속해서 더 강한 매물을 잡으려고 했고, 이것이 최근 가격이 상승한 이유다.”
캐나다 최대 은행은 최근 가격 모멘텀이 오래 지속되지 않을 것으로 보고 있다. Hogue는 "현재 시장의 강세는 올해 남은 기간 동안 지속되지 않을 것으로 보인다."라고 말했다. "6월 캐나다 중앙은행(BoC)의 (약간) 놀라운 금리 인상과 추가 통화 정책 긴축에 대한 전망이 속도를 누그러뜨릴 가능성이 높다." 오버나이트 금리는 일반적으로 변동금리 모기지에만 영향을 미치지만 6월 인상은 채권 수익률에 대한 기대치를 높이는 데 도움이 되었다. 이것은 고정 기간 모기지 금리를 높이고 레버리지를 낮추고 자금을 제한한다. 이는 1월의 "조건부 중단" 발표 이후 모기지 금리 하락으로 인한 최근 주택 가격 급등을 역전시킬 수 있다.
Some Canadian mortgage holders extending amortization periods by more than double: Expert
할부 상환 기간을 두 배 이상 연장하는 일부 캐나다 모기지 보유자
캐나다인들이 계속해서 높은 차입 비용에 대처함에 따라 한 모기지 전문가는 일부 주택 소유자들이 상환 기간을 일반적인 25년의 두 배 이상으로 연장했다고 말했다. Ratesdotca의 모기지 및 부동산 전문가인 Victor Tran은 목요일 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 캐나다 은행이 2022년 3월에 금리를 인상하기 시작한 이후 그의 고객 중 일부가 모기지 상각을 대폭 연장했다고 말했다. 그는 "극단적인 경우 70년, 80년, 심지어 90년까지 할부 상환이 있는 고객을 많이 봤다"며 "그들의 지불금이 원칙에 전혀 부합하지 않기 때문"이라고 말했다. "대금 지급액이 엄격하게 은행에 이자를 지급하는 것일 뿐 원금은 전혀 지급하지 않기 때문이다."
캐나다 금융소비자청(Financial Consumer Agency of Canada)에 따르면 할부 상환 기간이 길수록 상환액은 낮아지지만 주택 소유자가 모기지 상환에 시간이 오래 걸리면 더 많은 이자를 지불하게 됩된다. Tran은 모기지 소유자가 원금 잔액에 대해 추가 지불을 선택함으로써 상환 기간을 줄일 수 있다고 말했다. 그러나 모기지 이자를 지불하기로 선택한 사람들은 기본적으로 "은행에 임대료를 지불하는 것"이라고 그는 말했다. Tran에 따르면 A-대출 기관에서 사용할 수 있는 최대 상각 기간은 30년이다. 그러나 그는 금리 상승 환경으로 인해 “대출 기관이 자동으로 할부 상환을 연장했다”고 말했다. 캐나다의 A-대출 기관에는 연방 규제를 받는 주요 은행이 포함된다.
LowestRates.ca에 따르면 모기지를 신청하는 사람들은 스트레스 테스트를 받게 된다. Tran은 지난 1년 동안 주택 소유자들이 모기지 이자만 지불하고 더 높은 지불금의 영향을 피하면서 집에 머물 수 있었다고 말했다. 그러나 그는 이것이 일시적인 해결책일 뿐이라고 말했다. “주택 소유자에게 큰 충격이 될 것이며 이에 대비해야 한다. 조만간 대출 기관은 이러한 고객에게 원금 잔액을 지불하도록 강요해야 할 것이다.”라고 그는 말했다. Tran은 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)가 대출 기관이 모기지 보유자에게 이자가 아닌 대출 원금에 대한 지불을 강제하도록 요구하는 변경 사항을 만들 것이라고 말했다. “이제 1년 정도 됐는데, 더 일찍 할 수 있었을 것 같아요. 하지만 조만간 새로운 규정이 시행될 것이라고 생각한다”고 말했다. “그렇지 않으면 상각이 70년, 80년 또는 심지어 90년 동안 높은 수준으로 유지된다면 이러한 모기지를 자녀에게 물려줄 수 있는 세대 간 모기지가 생길 수 있을 것이다."
“Rebound In The Resale Market” Pushes Canadian Home Prices Up In May
"재판매 시장의 반등"으로 5월 캐나다 주택 가격 상승
봄에는 캐나다 주택 시장이 전반적으로 반등했다. 5월에만 매매가 국내 시장의 70%에서 상승세를 보였고 분명한 수요의 부활과 함께 집값도 랠리를 펼쳤다. 월요일 발표된 5월 지수는 4월 대비 1.6% 상승한 것으로 나타났다. 그러나 더 주목할만한 것은 조정된 지표로 0.6% 상승하여 11개월 만에 처음으로 월간 증가를 기록했다.
National Bank Financial의 수석 자산 고문이자 포트폴리오 매니저인 Daren King은 오늘 아침 보고서에서 “부동산 가격의 이러한 반전은 특히 지난 4개월 동안 재판매 시장의 반등에 기인한다. "이러한 회복은 시장에서 주택 공급 부족을 강조하고 있는 기록적인 인구 증가를 배경으로 일어나고 있다." 그는 수요 관련 압력이 지속될 것이라고 덧붙였다. “5월 국내 주택 착공이 3년 만에 최저 수준으로 떨어진 상황에서 시중 부동산 부족 현상이 단기간에 해결될 것이라고 믿을 이유가 없다. 그러나 최근 몇 주 동안 캐나다 은행이 통화 긴축 주기를 재개하고 예상되는 경제 성장 둔화가 올해 말 물가 상승을 완화할 수 있다.”
월간 기준으로 지수가 고려한 11개 CMA 중 8개가 상승세를 기록했으며 토론토가 1.6% 상승했으며 위니펙(+1.5%), 빅토리아(+1.3%), 에드먼턴이 그 뒤를 이었다. (+1.3%), 퀘벡 시티(+1.2%), 몬트리올(+1.0%), 해밀턴(+0.5%), 캘거리(+0.1%). 또한 지수에 포함되지 않은 20개 CMA 중 10개에서 가격 상승이 관찰되었으며 Sudbury(+4.9%), Guelph(+4.7%) 및 Kingston(+4.6%)에서 가장 눈에 띄는 성장을 보였다.
반면 Halifax, Vancouver 및 Ottawa-Gatineau는 각각 2.6%, 1.2% 및 0.3%의 가격 하락을 보였다. 지수에는 포함되지 않았지만 브랜트포드(-8.1%)와 셔브룩(-4.5%)도 눈에 띄게 감소했다. 전년 대비 지수는 5월에 7.6% 하락했으며 보고서는 "지난 달에 기록된 기록적인 하락보다 더 작은 연간 감소"라고 지적했다. 그럼에도 불구하고 지수에서 고려된 11개 CMA 중 캘거리(+8.3%), 에드먼턴(+4.9%) 및 퀘벡시티(3.1%)에서 증가가 관찰되었다. 반대로 가격은 해밀턴(-16.8%), 토론토(-10.3%), 오타와-가티노(-9.5%)에서 뒤처졌다. 지수에는 포함되지 않았지만 Saint John(+7.2%) 및 Trois-Rivières(+3.9%)를 포함한 4개의 CMA에서 연간 상승이 기록되었다. 한편, Brantford(-21.9%), Peterborough(-18.5%), Oshawa(-17.7%), Abbotsford-Mission(-17.4%)의 가격은 급격하게 떨어졌다.
The Housing Market Is Still Hot But Likely to Cool - Toronto Area Real Estate Market Update - June 2023
주택 시장은 여전히 뜨겁지만 냉각될 가능성이 있음 - 토론토 지역 부동산 시장 업데이트 - 2023년 6월
전년 대비 5월 토론토 지역 주택 평균 가격은 $1,472,879로 작년 같은 달보다 2% 상승했다. 지난달 집값 중간값은 129만5000달러로 지난해보다 4% 올랐다. 지난해 6월 이후 처음으로 집값이 전년동기 대비 상승했다. 5월 주택 판매는 전년 대비 18% 증가했으며, 이는 전년 대비 판매가 증가한 2021년 11월 이후 처음이다. 신규 주택 리스팅은 19% 감소했으며, 월말에 판매 가능한 주택 또는 활성 리스팅은 작년에 비해 25% 감소했다. 이러한 수요와 공급의 불균형은 매월 판매 수 대비 재고를 측정하는 MOI(재고 월)에 반영된다. 5월 주택 MOI는 1.3 MOI로 비교적 보합세를 유지해 공급 상황이 타이트함을 나타낸다. 5월 토론토 지역의 콘도(콘도) 평균 가격은 $778,428로 작년보다 2% 하락했다. 5월 콘도 중간 가격은 $700,000로 작년보다 3% 하락했다. 5월 콘도 판매는 작년보다 39% 증가한 반면 신규 콘도 매물은 작년보다 14% 감소했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 12% 감소했다. MOI는 5월에 1.6 MOI로 변동이 없었으며 이는 콘도에 대한 공급이 주택보다 약간 덜 제한적이라는 것을 나타났다.
The Hottest Toronto Real Estate Markets by Dollar Volume this Spring 2023
2023년 봄 달러 거래량 기준 가장 인기 있는 토론토 부동산 시장
https://www.zoocasa.com/blog/toronto-dollar-volume-may-2023/
작년은 토론토의 주택 구매자와 판매자 모두에게 격동의 시간이었다. 모기지 이자율이 상승했다가 식었다가 다시 오르면서 캐나다 전역에서 주택 가격이 변동했다. 작년에 판매량과 가격이 떨어지기 시작했지만 둘 다 지난 몇 달 동안 부활했다. 토론토 지역부동산위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 지난 5월에 비해 토론토 시에서 지난 달 매매가 24.7% 증가한 반면 가격은 4월에서 5월 사이에 3% 증가하는 등 월 단위로 살금살금 올랐다.
Zoocasa는 최소 10건의 거래가 발생한 각 토론토 와드를 분석하여 집에 가장 많은 돈이 지출된 곳을 알아냈다. 알아보기 위해 2022년 5월부터 2023년 5월까지 각 토론토 지역의 달러 거래량을 비교했다. 총 금액은 판매된 모든 부동산 가격의 합계를 나타내며 판매된 주택 수에 평균 주택 가격을 곱하여 계산할 수도 있다.
2022년 5월은 은행의 첫 번째 금리 인상 직후였다. 당시 반응은 최소한의 차입 비용이 지속된 후 구매자가 시장 분석을 위해 한 걸음 물러서면서 약간의 가격 하락이었다. 실제 감소는 판매 건수에서 느껴졌다. 작년 4월보다 5월에 거래된 주택이 11.4% 감소했다. 금리 인상이 계속되면서 그 주제는 계속되었다. 하지만 지난주까지만 해도 금리가 4.5%대를 유지하면서 매수자들이 좀 더 안심하고 시장에 뛰어들면서 집값과 매매가 오르기 시작한 모양새다. 이러한 달러 거래량 증가의 확산이 있었던 이유는 2023년 현재까지 차입 비용이 더 예측 가능하기 때문일 가능성이 높다.
지출 금액이 증가한 22개 지역과 비교하여 12개 토론토 지역에서만 달러 규모가 감소했다. 하지만 여기서는 판매량보다 가격이 더 큰 역할을 합했다는 것을 알 수 있다. W02에서는 올해 5월에 작년에 비해 프리홀드 주택이 더 팔렸지만 지출액은 6.2% 증가했다. E09에서는 2022년 54건에 비해 올해 5월 47건의 프리홀드 판매가 있었으며 여전히 달러 거래량이 약 1% 정도 약간 증가했다. 달러 거래량의 가장 큰 증가는 거래량이 199% 증가한 C13 지역에서 발생했다.
타운하우스와 아파트 모두 콘도 시장도 비슷한 상황이다. 단 6개 지역에서만 주택 구입 비용이 증가한 23개 지역에 비해 감소했다. 이것은 작년에 더 저렴한 부동산 유형으로 콘도의 인기가 높아졌기 때문일 가능성이 더 높으며, 도시에서 프리홀드 주택이 엄청나게 비싸고 대출 비용이 더 높기 때문이기도 하다. 거래량이 가장 많이 증가한 지역은 C12 지역으로, 2022년 5월에 비해 2023년 5월 지출 금액이 무려 169%나 증가했다. 구매자 심리는 부동산 시장에서 큰 역할을 한다. 금리와 가격 측면에서 조건이 더 까다로워졌음에도 불구하고 이전에 꺼려했던 구매자들은 상승하는 모기지 금리의 현실에 적응하고 방관하고 있는 것 같다.
Canada housing starts likely to remain sluggish, suggests CHBA chief
캐나다 주택 착공은 부진한 상태를 유지할 가능성이 있다고 CHBA 청장은 제안한다.
금리 상승은 캐나다 주택 시장 회복을 식힐 수 있으며 잠재적 구매자가 다시 옆으로 물러날 경우 주택 착공에 부담을 줄 수도 있다. 캐나다 주택건설협회(CHBA) Kevin Lee, CEO는 캐나다 모기지 프로페셔널과의 인터뷰에서 5월 주택 착공 건수 감소에 놀라지 않을 수 없다고 말했다. 2022년 내내 상승하기 시작했다. Lee에 따르면 캐나다 중앙은행(BoC)이 금리 인상을 잠시 중단함에 따라 올해 1분기 건축업체 신뢰도가 소폭 증가했지만, 금리 인상 환경으로의 복귀는 시장 활동 및 주택 착공 둔화 신호일 가능성이 높다. “1분기 주택 시장 지수에서 금리 인상이 중단되면서 우리가 본 것은 HMI 지표 자체와 함께 약간의 반등이었다. 여전히 낮았지만 금리가 중단되면서 사람들이 영업소로 돌아오고 시장이 약간 회복되기 시작할 것이라는 기대가 생기기 시작했다는 것을 알 수 있었다.”라고 그는 말했다. "우리는 이번 4분의 1 포인트 금리 인상으로 어떤 일이 일어날지 지켜보겠지만 확실히 시장에 올바른 신호를 보내지 않고 있으며 지난 해 동안 금리 인상이 그랬던 것처럼 더 많은 사람들을 방관하게 한다면 그것은 단지 우리를 주택 착공에 뒤처지게 할 것이다.”
밴쿠버, 토론토, 몬트리올 모두 현저한 둔화를 보이는 등 전국의 연간 주택 착공 속도는 지난 달에 비해 5월에 23% 급감했다. 그것은 국가 주택청이 이미 2023년 주택 건설에 대한 예측을 하향 조정하고 2024년도 예상보다 훨씬 떨어질 것이라고 밝혔기 때문에 오랫동안 더 많은 재고를 요구해 온 국내 시장에 암울한 소식이었다. Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)은 올해 약 212,000채, 2024년에는 224,000채가 공급될 것으로 예상하며, 이는 2021년 달성한 271,000채보다 크게 감소한 것이다. CMHC는 2030년까지 기존 목표에 더해 350만 채의 저렴한 주택이 추가로 필요하다고 말했지만 그 목표를 향한 진전의 조짐은 거의 없다고 Lee는 말했다. "우리는 지금 우리가 그 방향으로 향할 것이라는 징후가 전혀 없다."라고 그는 말했다. "사실, 높은 이자율과 더 많은 시작을 지원하기 위한 다른 정책 수단이 없는 상황에서 우리는 가까운 미래에 계속해서 뒤쳐질 것이다." Lee에 따르면 주택 건설업자들은 지자체 수준에서 관료주의에 계속해서 발목을 잡고 있으며 높은 건설 비용은 주택 건설 속도를 높이는 데 여전히 만만치 않은 장애물이라고 한다.
목재 비용은 COVID-19 대유행 기간 동안 급증한 후 헤드라인을 장식했으며, 그 최고치에서 떨어졌음에도 불구하고 여전히 어려움을 겪고 있다. “우리가 대유행을 통해 본 것은 목재 가격이 급등했고 모두가 그것을 추적하고 있었다는 것이다.”라고 Lee는 말했다. "그것이 상당히 내려갔지만, 대유행 이전보다 여전히 높다." 그것은 또한 다른 건축 자재의 비용도 상승했다는 사실을 무색하게 만드는 경향이 있다고 그는 말했다. "사람들에게는 덜 분명했지만 건축업자와 개조업자에게는 매우 분명한 사실은 다른 모든 것은 가격 측면에서 더 느리게 상승했지만 다른 모든 재료는 합산하면 상당한 금액이 된다는 것이다."라고 그는 설명했다. “주택 시장 지수를 통해 우리는 건설 비용을 추적한다. 전국적으로 목재 비용은 대유행 이전에 비해 일반 가정에서 여전히 약 $24,000 증가했지만 지난 몇 년 동안 꾸준히 상승한 다른 재료는 약 $43,000 증가했다. 건축 자재만 67,000달러다.” 인건비도 치솟았는데, CHBA의 데이터에 따르면 팬데믹으로 인해 인건비가 약 26% 증가했으며 새 주택을 짓는 데 어려움이 가중될 뿐이다. 따라서 Lee는 “신축 주택 건설 비용에 많은 부담이 있다”고 말했다.
