6월 둘째 주

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[6월 둘째주 부동산/모기지 소식] 거래는 늘었는데 가격은 왜 안 오를까 — 5월 GTA 시장, 지금 정확히 어디 서 있나 .

최근 몇 달 동안 GTA 부동산 시장을 바라보며 많은 분들이 같은 질문을 하고 있습니다.

"시장이 살아나는 것 같은데 지금이 바닥인가요?"

5월 시장 데이터가 발표되면서 다시 한번 이런 질문이 쏟아지고 있습니다.

표면적으로만 보면 시장은 분명 좋아졌습니다.

거래량은 지난해보다 6% 이상 증가했고, 올해 들어 세 달 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

그런데 이상한 점이 있습니다.

거래는 늘었는데 가격은 오르지 않고 오히려 떨어지고 있습니다.

평균 거래가격은 지난해보다 약 4.6% 하락했고, 벤치마크 가격도 하락세를 이어가고 있습니다.

왜 이런 현상이 발생할까요?

그 이유는 지금 시장이 회복 국면에 진입하고는 있지만 아직은 완전한 셀러 마켓이 아니기 때문입니다.

실제로 많은 바이어들이 금리 인하 기대감과 가격 조정으로 다시 시장에 진입하고 있습니다.

하지만 동시에 매수자들은 예전과 달리 조급하지 않습니다.

충분한 매물이 존재하고 있고, 협상 여지도 여전히 크기 때문입니다.

원하는 가격에 사지 못하면 기다리겠다는 바이어들이 많습니다.

반대로 셀러들은 여전히 2021~2022년의 기억을 갖고 있습니다.

그러나 시장은 이미 달라졌습니다.

최근 발표된 자료에 따르면 2022년 시장 정점에서 구입한 온타리오 주택의 약 3분의 1이 재판매 과정에서 손실을 기록했습니다.

특히 콘도 시장에서는 이러한 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

이것은 우리에게 중요한 교훈을 줍니다.

부동산은 결국 실수요와 현금흐름이 뒷받침되어야 한다는 것입니다.

그렇다면 지금은 바이어에게 좋은 시장일까요?

저는 "그렇다"고 생각합니다.

하지만 모든 지역과 모든 주택 유형이 그렇지는 않습니다.

현재 시장은 하나의 시장이 아니라 두 개의 시장으로 나뉘어 움직이고 있습니다.

입지가 좋고 공급이 제한적인 단독주택이나 우수한 타운하우스는 거래가 빠르게 이루어지고 있습니다.

반면 공급이 많은 콘도 시장은 여전히 가격 압박을 받고 있습니다.

따라서 바이어는 무조건 기다리는 전략보다는 좋은 매물이 나왔을 때 협상력을 활용하는 전략이 중요합니다.

셀러 역시 과거의 가격이 아니라 현재 시장이 받아들일 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

흥미로운 점은 공급이 빠르게 줄어들고 있다는 것입니다.

만약 앞으로 거래량 증가가 계속되고 공급 감소가 이어진다면 올해 하반기에는 가격 하락세가 멈추고 안정화될 가능성도 있습니다.

다만 아직까지는 시장의 주도권이 셀러에게 넘어갔다고 말하기는 어렵습니다.

지금 GTA 시장은 "회복"과 "조정"이 동시에 진행되는 매우 특이한 국면에 있습니다.

그래서 지금 시장을 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.

"시장은 분명 좋아지고 있지만, 아직은 바이어가 웃을 수 있는 시장이다."

앞으로 몇 달 동안 거래량 증가가 이어질지, 아니면 다시 관망세가 나타날지가 2026년 하반기 시장의 방향을 결정할 가장 중요한 변수로 보입니다.

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거래 6% 증가, 하지만 25년 중 3번째로 약한 5월이었다

5월 GTA 주택 시장은 숫자만 보면 나쁘지 않아 보입니다. TRREB 기준 총 6,583건이 거래됐고, 작년 같은 달보다 6.3% 늘었습니다. 3개월 연속 증가세이고, 계절 조정 기준으로는 4월보다 10%나 뛰었으니까요.

그런데 잠깐. 이게 좋게 들리는 건 비교 대상이 워낙 약해서입니다. 사실 5월 거래량은 지난 25년 중 세 번째로 낮은 수준이었어요. "작년보다 나아졌다"는 말이 위안이 되려면 작년이 나쁘지 않아야 하는데, 작년 자체가 20년 만에 가장 침체된 해 중 하나였습니다. 그러니 이 숫자를 회복 신호로 읽기엔 아직 이릅니다. betterdwelling

가격도 마찬가지입니다. 평균 매매가는 $1,069,700으로 작년 대비 4.6% 하락했고, 일반적인 주택을 대표하는 컴포지트 벤치마크 기준으로는 6.7% 내렸습니다. 매달 조금씩 오르고는 있지만 2022년 2월 최고가 대비로는 여전히 26%, 약 $33만 달러 아래입니다. 많이 올라야 할 길이 남아있어요. bnnbloombergbetterdwelling

"회복의 시작"이라고 부르기엔 이른 이유

시장이 좋아지고 있다는 신호를 찾으려는 분들도 계시겠지만, 냉정하게 보면 지금은 여전히 바이어 시장입니다. Realosophy의 존 파살리스 대표는 이렇게 표현합니다. 지금 시장은 바닥을 향해 천천히 방향을 잡아가는 모습에 가깝다. 특히 저층 주거지(로우라이즈) 쪽이 그렇고, 콘도 시장은 여전히 훨씬 더 많은 재고를 소화해야 하는 상황이다. movesmartly

실제로 로우라이즈(단독, 세미, 타운하우스) 활성 리스팅은 2019년 대비 약 10% 높은 수준이지만, 콘도 활성 리스팅은 2019년 대비 무려 127% 많습니다. 즉, 단독주택 시장은 균형을 향해 가고 있지만 콘도 시장은 공급 과잉 문제가 훨씬 더 깊고 길 수 있다는 뜻이에요. movesmartly

수치로 보면, 5월 단독주택 평균가는 $1,272,900으로 작년보다 4% 낮고, 콘도 평균가는 $660,720으로 6% 하락했으며 중위가(median)는 $580,000으로 7% 내렸습니다. 바이어 입장에서 협상력은 분명히 있습니다. 다만 그 협상력이 셀러에게 어느 정도의 손실을 요구하는 시장이라는 점도 알아야 합니다. movesmartly

2022년에 산 집, 팔면 손해다 — 충격적인 Teranet 데이터

이번 주 가장 가슴 아픈 뉴스입니다. 온타리오 부동산 등기를 관리하는 Teranet의 최신 데이터에 따르면, 2022년에 구입해 2025년에 되판 매물의 36.6%가 손실 매매였습니다. 셋 중 하나가 손해를 보고 판 거예요. realestatemagazine

브램턴에서 실제 있었던 사례 하나. 한 매도인은 2022년 2월에 $220만에 구입한 4베드 단독주택을 최근 $125만에 팔아, $95만의 손실을 봤습니다. 43%가 사라진 겁니다. "집이 클수록 문제도 크다"는 현장 에이전트의 말이 괜한 말이 아닙니다. realestatemagazine

파워 오브 세일(임의 경매) 건수도 2022년 600건 미만에서 2025년 2,979건으로 약 400% 급증했습니다. 높은 금리에 버티다 못한 분들이 시장에 강제로 나오고 있는 거예요. realestatemagazine

셀러분들께는 솔직하게 말씀드려야 합니다. 지금 시장에서 2022년 가격을 기대하고 내놓으면 팔리지 않습니다. 현재 비슷한 매물 기준으로 가격을 잡으셔야 해요.

그런데 역설적으로, 이 상황이 생애 첫 주택 구입자에게는 기회가 되고 있습니다. Teranet 보고서에 따르면 온타리오 첫 주택 구입자의 평균 나이가 40세까지 올라갔지만, 가격 하락 덕분에 오랫동안 관망하던 분들이 시장에 진입하고 있습니다. realestatemagazine

신규 분양 세금 감면, 재판매 시장에 변수가 됐다

온타리오 정부가 올해 봄, $100만 이하 신규 주택에 HST를 면제하는 정책을 시행했습니다. 최대 $13만까지 절약할 수 있는 이 혜택이 나온 뒤, 5월 GTA 재판매 시장에서 경쟁 입찰(오버비딩) 비율이 13%에서 7%로 뚝 떨어졌습니다. wahi

일부 바이어들이 재판매 매물 대신 신축 또는 프리컨스트럭션 쪽으로 눈을 돌리고 있을 가능성이 있습니다. 실제로 단독주택 신축 판매는 10년 평균보다 22% 높게 나왔고, 반면 신규 콘도 판매는 10년 평균보다 88% 낮은 수준입니다. wahi

즉, 정부 인센티브가 재판매 단독주택 수요를 일부 신축으로 빼가고 있을 수 있어요. 재판매 셀러 입장에서는 경쟁자가 하나 더 생긴 셈입니다.

은행도 AI 시대로 — TD, 모기지 심사에 AI 도입

TD 은행이 모기지와 HELOC(주택담보대출) 신청 심사에 '에이전틱 AI(Agentic AI)'를 도입했습니다. 이 AI는 고객 서류를 분류하고, 소득을 계산하고, 정책 요건을 검토해 심사 요약 보고서를 자동으로 작성합니다. 기존 평균 15시간 걸리던 심사 과정이 3분 미만으로 줄어들 것으로 예상됩니다. storeys

TD 측은 이것이 부동산 담보대출 전반을 디지털 전환하는 첫 걸음이라고 밝혔습니다. 모기지 승인 속도가 빨라진다면 바이어 입장에서는 확실히 반가운 소식이에요. 특히 경쟁 오퍼 상황에서 사전 승인(pre-approval) 속도가 결정적인 변수가 될 때가 많으니까요.

캘거리는 오르고, 토론토는 내리고 — 같은 금리, 다른 현실

캐나다 중앙은행은 기준금리를 2.25%로 4번 연속 동결했습니다. 현재 최저 5년 고정금리는 약 4.09%, 변동금리는 약 3.35% 수준입니다. 금리는 전국 어디서나 같습니다. deeded

그런데 캘거리와 토론토의 방향이 완전히 다릅니다. 캘거리 벤치마크 가격은 4월 기준 $568,800으로 전월 대비 0.6% 올랐고, 단독주택 재고는 2.5개월 미만으로 셀러 우위 시장을 유지하고 있습니다. 반면 GTA 평균 매매가는 4월 기준 $1,051,969로 전년 대비 4.9% 하락하며 여전히 조정 중입니다. deeded

차이는 금리가 아니라 수요와 공급, 그리고 심리에서 옵니다. 캘거리는 앨버타주로의 인구 유입, 상대적 저렴한 집값, 에너지 경기가 시장을 떠받치고 있어요. GTA는 수년간의 가격 급등 후유증과 콘도 공급 과잉이 여전히 발목을 잡고 있습니다.

GTA에서 기다리는 분은 협상력이 있습니다. 하지만 캘거리 단독주택에 관심 있는 분이라면 기다리다가 타이밍을 놓칠 수도 있어요. 시장은 지역마다 다릅니다.