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🏡[6월 둘째주 부동산/모기지 소식] 광역토론토 5월 부동산 시장: 판매 급감·재고 급증에도 가격 소폭 반등 

2025년 5월, 광역토론토 부동산 시장은 판매량이 전년 대비 13.3% 감소하며 25년 만에 최저치를 기록했습니다. 

그러나 TRREB(토론토 부동산위원회)의 종합 벤치마크 주택 가격은 0.3% 상승하여 $1,012,800을 기록하며 2월 이후 처음으로 반등했습니다. 

이는 높은 재고와 약한 수요 속에서도 일부 고가 주택의 거래가 가격 상승을 이끈 결과로 분석됩니다.

5월 신규 매물은 21,819채로 전년 대비 14% 증가하였으며, 이는 2017년 이후 가장 많은 수치입니다. 

이로 인해 판매 대비 신규 매물 비율(SNLR)은 28%로 떨어져 매수자 우위 시장을 나타내며, 가격 하락 압력이 지속될 가능성이 있습니다.

실제로, 제가 리스팅한 매물을 쇼잉한 바이어 리얼터에게 쇼잉이 어떠했는지 피드백을 요청했습니다.

그랬더니, 바이어가 리스팅가격보다 10만불 정도 낮은 가격에 컨디션을 모두 넣을 생각이라고 응답했습니다.

그래서 제가 컨디션은 얼마든지 넣어도 되지만, 대신 가격은 그렇게 못 깎아 준다고 말했습니다.

그랬더니, 그럼 최대한 깎을 수 있을 만큼 가격을 인하한 판매가격을 셀러에게 받아오라고 것입니다.

즉, 바이어는 계속 다른 매물들을 구경하고 있을 것이니, 최대한 가격을 낮추어 오면 한번 생각해 보겠다는 것입니다.

네, 바이어가 원하는 가격을 오퍼에 적어서 제출하면, 셀러가 고려해 보는 것이 아니라...

바이어가 셀러에게 판매가능한 가격을 가져오면 생각해 보겠다는 말입니다.

셀러의 입장에서는 어이없는 상황들이 지속되고 있는 요즘의 광역토론토 주택시장의 현실이네요.

남은 한주도 무엇보다 건강하시기를 소망합니다.

감사합니다.

광역토론토 5월 부동산 시장: 판매 최저·재고 급증 속 가격 소폭 반등

광역토론토 부동산 시장은 5월 판매가 25년 만에 최저 수준으로 급감하고 재고가 41.5% 급증하며 매수자 우위 시장으로 전환됐습니다. 그럼에도 불구하고 TRREB의 종합 벤치마크 주택 가격은 0.3% 상승하며 2월 이후 처음 반등했습니다. 시장 불확실성이 크지만, 높은 재고와 약한 수요가 향후 가격 하락 압력으로 작용할 가능성이 큽니다.

토론토 주택 경제성 위기: 개발비 부담·정책 실패가 집값 상승 부추겨

토론토는 높은 개발비용, 느린 승인 절차, 수십 년간의 정책 실패로 인해 세계 최악의 주택 경제성을 겪고 있으며, 인구 급증과 부족한 주택 공급이 문제를 심화시키고 있습니다. 연방 정부의 GST 면제 정책도 고가 주택이 많은 토론토에는 제한적 효과에 그치며, 개발비와 세금 부담이 집값 상승의 주된 원인으로 지목됩니다. 전문가들은 구역 설정 완화와 세금·수수료 개편 등 긴급한 정책 변화 없이는 주택 경제성 회복이 어렵다고 경고합니다.

토론토 임대시장 2025년 1분기 인센티브 급증: 수요 둔화·신규 공급 영향

2025년 1분기 광역토론토 임대시장에서는 약 63%의 건물이 임대 인센티브를 제공하며, 이는 전년 대비 두 배 증가한 수치입니다. 수요 둔화는 이민 감소와 낮은 이직률, 그리고 대규모 신규 공급에 기인하며, 특히 신축 고가 주택에 인센티브가 집중되고 있습니다. 전문가들은 공급 부족과 인구 증가율 변화에 따라 인센티브 제공 추세가 달라질 것이라고 전망합니다.

2025년 5월 토론토 주택시장, 판매·가격 동반 하락에 재고 급증

 2025년 5월 토론토 콘도 판매량은 전년 대비 23% 감소하고 가격도 7% 하락했으며, 재고는 8개월치로 급증해 수요 대비 매물이 크게 많아진 상태입니다. 전체 주택 판매도 4개월 연속 감소하며 30년 내 최저 수준을 기록했고, 다운타운 지역도 수요가 급격히 식어 거래가 부진합니다. 글로벌 경제 불안과 고용 불확실성으로 주택 구매 심리가 위축되어 당분간 시장 약세가 이어질 전망입니다.

캐나다 주택 시장 둔화와 모기지 갱신 압박 심화

캐나다 주요 도시의 주택 가격 하락과 재고 증가로 주택 시장이 냉각되고 있으며, 특히 팬데믹 기간 낮은 금리로 체결한 모기지 갱신 시점에 다다른 소유주들은 높은 이자율로 월 납부액이 크게 증가해 재정 압박을 받고 있습니다. 동시에 임대료 하락과 콘도 시장 침체가 투자자 수익률을 떨어뜨리며, 부채 연체율 급증으로 많은 가구가 재정적 어려움을 겪고 있습니다. 이에 따라 주택 소유자와 구매자는 시장 변화에 따른 신중한 재정 계획과 모기지 갱신 전략이 필수적입니다.

캐나다 중앙은행, 금리 동결과 신중한 금리 인하 전망

캐나다 중앙은행은 무역 전쟁과 인플레이션 우려로 기준금리를 동결하며, 금리 인하에 신중한 입장을 유지하고 있습니다. 모기지 연체율이 상승하는 가운데 고용 시장 악화가 경제 리스크로 지목되며, 추가 금리 인하는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주택 구매자와 소유자는 당분간 대출 비용 급감에 기대하지 않는 것이 바람직합니다.

캐나다 첫 주택 구매자 지원 정책과 하락하는 주택 시장 현황

새 총리는 첫 주택 구매자에게 새 주택 구매 시 부가가치세(GST) 5% 환급 혜택을 제공하는 법안을 도입해 시장 진입을 돕고 있습니다. 한편, 토론토 및 광역 밴쿠버에서는 주택 공급 증가와 수요 감소로 주택 판매가 크게 줄고 가격이 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 임대 시장에서는 집주인들이 월세 면제, 무료 Wi-Fi 등 다양한 인센티브를 제공하며 경쟁이 심화되고 있습니다.

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Toronto Real Estate Prices Climb Despite Worst May On Record

토론토 부동산 가격, 사상 최악의 5월에도 불구하고 상승세 지속 

https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-prices-climb-despite-worst-may-on-record/

광역토론토 부동산은 사상 최악의 5월을 보냈지만, 가격만 보면 알 수 있습니다. TRREB의 종합 벤치마크 가격(즉, 일반 주택)은 5월에 상승했습니다. 네, 상승했습니다. 사상 최고 수준의 재고와 판매 부진으로 인해 5월 시장이 사상 최악의 실적을 기록했다는 점을 감안하면 이러한 상승은 예상치 못한 결과입니다. 

믿기 어렵겠지만 지난달 광역토론토 주택 가격이 상승했다고 TRREB가 발표했습니다. 5월 종합 기준 가격은 0.3%(+$3,400) 상승한 1,012,800으로 2월 이후 처음으로 상승했으며, 4월의 하락세를 반전시켰습니다.

작년보다 4.5%(-47,600달러) 낮은 가격이지만, 4월보다는 개선된 수치입니다. 자산 가격은 일직선으로 움직이지 않기 때문에 한 달 동안의 방향 전환은 새로운 추세일 수도 있고 기존 움직임의 잡음일 수도 있습니다. 몇 달 동안은 명확하지 않겠지만, 수요 및 재고 측정과 함께 볼 때 이것이 어떻게 진화하는지 지켜볼 가치가 있습니다. 

광역토론토 부동산 판매는 수십 년 만에 가장 약한 수준 중 하나로 떨어졌습니다. 5월 TRREB에서 판매된 주택은 작년보다 13.3% 감소한 6,244채에 불과했습니다. 물리적으로 주택 구매를 제한한 2020년 봉쇄 조치를 제외하면 25년 만에 최악의 5월이었습니다. 

구매자는 여전히 관망세를 보이고 있지만, 판매자는 사상 최대 규모의 매물을 서둘러 내놓고 있습니다. 5월 신규 매물 수는 작년보다 14% 증가하여 21,819채에 달했습니다. 2017년에는 5월에 더 많은 매물이 쏟아졌을 뿐입니다. 온타리오 주정부가 비거주자 투기세를 도입한 지 한 달 만에 급등세를 보였고, 이로 인해 재고가 급증하고 주택 가격이 급격히 조정되었습니다.

판매 약세와 재고 급증으로 주요 수요 지표가 사상 최저 수준으로 떨어졌습니다. 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)은 5월에 전년 동월의 37%에서 28%로 하락했습니다. 이 수준에서 업계에서는 가격 하락이 예상되는 매수자 시장으로 간주합니다. 또한 일반적으로 주택 수요의 성수기인 5월에 사상 최저치를 기록했습니다. 

광역토론토의 기존 주택 재고가 예상치 못한 수준에 도달했습니다. TRREB는 5월에 작년보다 41.5% 증가한 30,964건의 매물이 등록되었다고 보고했습니다. 이는 1995년 5월에 근접한 기록으로 한 달 중 가장 높은 수치입니다. 이 시기는 90년대 중반 부동산 폭락기였으며, 토론토 부동산의 마지막 대규모 조정으로 22년간의 실질 주택 가격 침체가 이어지던 시기였습니다.

TRREB의 최신 보고서는 역사적으로도 약세를 보이고 있는 신규 주택 판매 추세를 반영하고 있습니다. 두 부문 모두 재고가 증가하고 있는 반면, 실업률 상승과 청년층 유출 등 거시 지표가 전반적으로 약화되는 조짐을 보이고 있습니다.

가격 인상은 이러한 환경과 맞지 않지만, 물량이 적을 때는 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 일부 고가 매물이 움직임을 왜곡할 수 있지만, 이는 움직이지 않은 기록적인 수의 매물을 설명하지 못합니다. 

Toronto housing among least affordable on this global index. Here’s what experts say needs to change

토론토의 주택 가격은 이 글로벌 지수에서 가장 저렴한 편에 속합니다. 전문가들이 말하는 변화의 필요성은 다음과 같습니다. 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/06/08/toronto-housing-among-least-affordable-on-this-global-index-heres-what-experts-say-needs-to-change/

새로운 글로벌 지수에 따르면 토론토는 주택 경제성 측면에서 세계 최악의 도시 중 하나이며, 전문가들은 이 문제에 대해 수십 년간의 정책 실수, 개발 지연, 압도적인 인구 수요를 원인으로 꼽고 있습니다.

옥스포드 이코노믹스의 2025 글로벌 도시 지수에 따르면 토론토의 비싼 부동산 시장으로 인해 주민들은 "전 세계 거의 모든 도시의 주민들보다 소득의 더 많은 부분을 주택에 지출하고 있다"고 합니다.

최근 연방 정부는 100만 달러 미만의 첫 주택 구매에 대해 부가가치세(GST)를 폐지하겠다고 약속했지만, 비평가들은 제한적인 주택 정책, 비싼 개발 비용, 느린 승인으로 인해 대부분의 구매자가 접근하기 어려운 시장이 만들어졌다고 주장합니다.

토론토 지역 부동산 위원회의 최신 데이터에 따르면 토론토 지역의 주택 평균 가격은 5월에 전년 대비 4% 하락했지만 여전히 110만 달러 이상을 기록했습니다.

"지난 20년 동안 토론토의 인구는 35% 증가했지만 저렴한 주택은 이를 따라잡지 못했습니다. 그 결과? 가족들의 생활비가 너무 비싸지고 있습니다."라고 올리비아 차우 토론토 시장은 금요일 기자 회견에서 말했습니다. "젊은이들은 내 집 마련의 꿈을 포기하고 있습니다." 

토론토시는 일부 프로젝트에 대해 최소 20%의 유닛이 저렴할 경우 개발비를 연기해주는 프로그램을 운영하고 있습니다.

그러나 이 프로그램에 대한 수요가 시의 자금 지원 능력을 훨씬 초과했고, 그 결과 약 70개 개발업체의 총 30만 가구에 달하는 신규 프로젝트가 '삽질 준비'를 마치고 다른 정부 차원의 자금 지원을 기다리며 '파이프라인에 대기 중'이라고 Chow는 말합니다.

토론토에서만 개발 비용이 새 주택 가격에 10만 달러 이상 추가될 수 있으며, GTA의 일부 지역에서는 개발 비용이 그 두 배가 될 수 있다고 토론토 메트로폴리탄 대학교의 선임 연구원 Frank Clayton은 말합니다.

마크 카니 총리는 이전에 지방 자치 단체가 주정부가 분배 할 수있는 추가 지불을 통해 이러한 수수료를 50 % 줄이도록 지원하겠다고 약속했지만 이러한 투자에 대한 일정을 제공하지는 않았습니다.

클레이튼은 "지자체에서 20만 달러를 선불로 받으면 개발업자는 가격을 올려서 20만 달러가 궁극적으로 집값에 반영되도록 해야 합니다."라고 말했습니다. "비용을 감당할 수 없다면 건축업자는 집을 짓지 않을 것입니다." 

클레이튼은 토론토의 위기를 초래한 세 가지 주요 원인으로 높은 수수료, 제한적인 계획 규정, 끊임없는 수요(후자는 부분적으로 이민으로 인한 것)를 꼽았습니다. 작년에만 약 30만 명의 신규 이민자가 이 지역에 도착하면서 주택 공급에 대한 압박이 더욱 커졌습니다.

"부지가 필요합니다. 구역화된 부지가 필요하고, 서비스가 제공되는 부지가 필요합니다."라고 클레이튼은 말합니다. "계획 시스템은 수요 변화에 매우 민감하게 반응하지 않습니다." 

GTA의 신규 주택 판매는 부분적으로는 주택 착공이 크게 감소한 탓에 4월에 7개월 연속 사상 최저치를 기록했습니다.

건물 산업 및 토지 개발 협회(BILD)의 사장 겸 CEO인 데이브 윌크스는 시스템을 고칠 시간이 얼마 남지 않았다고 말합니다.

"우리는 실제 시장의 결과를 보고 있습니다. 8만 명이 GTA를 떠났습니다."라고 윌크스는 말합니다. "우리가 더 오래 기다릴수록 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 더 오래 걸릴 것입니다."

윌크스는 주택세, 특히 1991년 이후 개정되지 않은 통합판매세(HST) 공식에 대한 긴급한 조치를 촉구하고 있습니다.

"지금 당장 HST를 변경하는 것이 우리가 할 수 있는 가장 즉각적인 일입니다."라고 윌크스는 말합니다. "그렇게 하면 첫 100만 달러 구매에 대한 비용을 13퍼센트까지 크게 낮출 수 있습니다."

그는 또한 100만 달러 미만의 주택에 대해서만 GST를 면제하겠다는 연방 정부의 계획은 평균 판매 가격이 그보다 훨씬 높은 토론토와 같은 고비용 도시에서는 맞지 않는다고 경고했습니다.

"100만 달러 미만은 GTA에서 구입할 수 있는 주택 유형이 아닙니다."라고 그는 강조했습니다. 

토론토 지역 부동산 위원회의 최고 정보 책임자인 제이슨 머서는 경제성이 기술적으로는 개선되었지만 신규 건설이 너무 적으면 이러한 추세가 역전될 수 있다고 경고합니다.

"2년 전만 해도 많은 가구가 자격을 갖추지 못했을 것입니다."라고 머서는 말합니다. "오늘날에는 가격이 낮아지고 이자율이 낮아졌기 때문에 많은 가구가 자격을 갖출 수 있다고 주장하고 싶습니다."

하지만 머서는 결국 수요가 반등할 것이며, 공급이 이를 따라잡지 못하면 가격이 다시 오를 것이라고 말합니다.

"우리는 인구 증가를 충족하기 위해 주택 공급을 제대로 따라잡지 못했습니다."라고 그는 말합니다. "공공 정책의 관점에서 볼 때, 우리는 새로운 주택이 지속적으로 공급될 수 있는 방법을 모색하고 싶습니다." 

클레이튼은 위기의 뿌리가 온타리오주가 그린벨트 설정 등 토지 이용의 초점을 환경 보호로 전환한 2000년대 초반으로 거슬러 올라간다고 말합니다.

그는 이 정책이 주택을 지을 수 있는 곳을 제한하고 성장 관리 계획에 지나치게 많은 권한을 부여하여 대부분의 사람들이 원하는 주택 유형인 타운하우스와 단독주택을 억제했다고 주장합니다.

"우리는 경쟁력 있는 토지 공급을 확보해야 합니다."라고 클레이튼은 말합니다. "경쟁이 있으면 가격이 많이 오르지 않기 때문입니다."

건설 속도를 높이기 위한 최근 온타리오주 법안을 비롯해 이 문제를 해결하기 위한 모든 수준의 정부 차원의 노력에도 불구하고 대부분의 전문가들은 구역 설정과 수수료, 세금과 일정에 이르기까지 광범위하고 긴급한 정책 변화가 없다면 주택 경제성이 의미 있게 회복되지 않을 것이라는 데 동의합니다.

"논의의 시간은 끝났습니다. 이제는 행동으로 옮겨야 할 때입니다."라고 윌크스는 말합니다. 

Incentive City: How Toronto Landlords Are Filling Units Amid Low Demand

인센티브 도시: 토론토 임대인들이 낮은 수요 속에서 유닛을 채우는 방법 

https://storeys.com/rental-incentives-landlords-toronto/

지난 몇 달 동안 토론토의 아파트로 이사했다면 임대 계약서에 펜을 대고 서명을 할 수 있는 일종의 인센티브를 제공받았을 가능성이 높습니다. 실제로 이 확률은 약 63%이며, 이는 광역토론토 및 해밀턴 지역(GTHA)에서 2025년 1분기에 인센티브를 제공한 건물의 비율로 2024년 1분기에 제공한 금액의 두 배에 해당합니다. 

Rentals.ca의 커뮤니케이션 담당 부이사 Giacomo Ladas는 수요 감소는 몇 가지 요인과 관련이 있으며, 그중 하나는 이민 대상자 감소라고 말합니다.

"GTA와 같은 대규모 시장에서는 인센티브가 임대 수요 둔화 추세에 대한 대응책이며, 이는 국제 인구 증가 감소로 인해 더 많이 발생하고 있습니다."라고 Ladas는 스토리에 말합니다. "아무도 이사하지 않습니다. 이것이 또 다른 큰 부분입니다. 이직률이 매우 낮고 사람들이 훨씬 더 오래 머물고 있습니다."

게다가 역사적인 신규 공급 물량이 시장에 쏟아져 나오고 있으며, 그 중 상당수가 솔직히 감당할 수 없는 가격을 제시하고 있습니다. "[...] 지금 우리에게 정말 필요한 것은 학생용 임대주택이나 원룸처럼 사람들이 감당할 수 있는 새 주택입니다."라고 Ladas는 말합니다. 

모든 요인을 고려했을 때, 아무도 이사하지 않는 팬데믹 상황에서 인센티브가 팬데믹 수준에 도달할 정도로 수요가 급감했습니다. "이는 코로나19 기간 동안 부동산 관리자와 집주인이 사람들이 아파트에서 이사하도록 하기 위해 할 수 있는 모든 것을 시도했던 상황과 매우 유사합니다."라고 Ladas는 말합니다.

동시에 모든 유닛 유형이나 부동산에 대해 동일한 비율로 인센티브가 제공되지는 않습니다. 멘키스 디벨롭먼트의 임대 스위트 관리 디렉터인 킴벌리 시어스는 수요가 많은 스튜디오와 원룸, 임대료가 통제되는 건물에 대해서는 인센티브가 가장 필요하지 않다고 말합니다. 반대로 임대료 통제 기능을 제공할 수 없는 공실이 많은 신축 건물은 인센티브를 더 많이 사용할 가능성이 높습니다.

멘키스에서는 인센티브를 일상적으로 사용하는 것보다 전략적으로 사용한다고 Sears는 말합니다. "[매물이] 시장에 나온 지 며칠이 지났는지, 트래픽과 세입자 피드백은 어땠는지, 재고 수준과 시장 흡수율은 어떤지 등을 평가합니다. 이러한 정보를 통해 리스팅을 진행할 때 경쟁 환경이 어떤지 파악할 수 있습니다."라고 스토리에 설명합니다. 

시어스는 멘키스가 숙소를 마케팅할 때 건물에 이미 포함된 혜택에 집중할 것이라고 말합니다. 예를 들어, 슈가 워프 콘도에서는 콘도 요금에 Wi-Fi와 UNITY 피트니스 이용이 포함되어 있습니다. "따라서 추가적인 추가 기능을 요청할 필요 없이 이미 의미 있는 가치를 제공하고 있습니다."라고 설명합니다.

헤이즐뷰 프로퍼티에서도 마찬가지로 필요에 따라 기존 가치를 향상시키는 방법으로 인센티브를 제공합니다. "인센티브는 단순히 스위트룸을 채우기 위한 것이 아니라 탁월한 가치를 제공하고 장기적인 입주자 만족도를 높이며 경쟁이 치열한 오늘날의 시장에서 잠재 임차인을 유치하는 데 도움이 되는 전략적 도구입니다."라고 Hazelview의 매니징 파트너이자 자산 관리 책임자인 Imraz Samim은 스토리에 설명합니다. "또한 사람들이 진정한 집처럼 느낄 수 있는 환경을 조성하기 위해 잘 설계된 편의시설과 커뮤니티 공간에 투자하며, 이 모든 것을 숨겨진 비용 없이 제공합니다." 

특정 헤이즐뷰 부동산에서 제공하는 인센티브에는 무료 Maple 가상 건강 관리, Sleep Country Canada, The Brick, EQ3 가구, 이삿짐 회사 CARGO CABBIE의 할인, 그리고 1개월에서 2개월 무료 임대료와 같은 전통적인 혜택이 포함됩니다.

수요가 진정되지 않는 한 임차인은 임대료 하락과 인센티브 혜택의 혜택을 계속 누릴 수 있지만, Rentals.ca의 Ladas는 현재 발생하고 있는 공급 격차가 수요를 따라잡으면 추세가 반전될 것으로 예상합니다.

"우리는 공급이 많지 않은 시점에 매우 근접해 있습니다. 그렇게 되면 공급이 수요를 충족시키기에 충분하지 않을 때 인센티브가 사라지게 될 것입니다."라고 그는 말합니다. "시장에 공급이 계속 공급되고 있고 인구 증가율이 여전히 감소하고 있기 때문에 인센티브는 계속 유지될 것으로 생각하지만, 이러한 요인 중 하나라도 변하면 인센티브가 조금 줄어들 것으로 예상합니다." 

Toronto’s Spring Housing Market Is Dead on Arrival

토론토의 봄 주택 시장은 도착하자마자 죽었다 

https://www.movesmartly.com/articles/torontos-spring-housing-market-is-dead-on-arrival

5월의 최신 데이터는 암울한 그림을 그려줍니다. 콘도 판매량은 전년 대비 23% 감소했으며, 가격은 7% 하락했습니다. 재고는 거의 8개월치 공급량으로 증가했으며, 이는 매물이 구매자 수요를 훨씬 앞지르고 있다는 분명한 신호입니다.

주택 시장은 그다지 강세를 보이지 않고 있습니다. 판매량은 작년에 비해 5% 감소했지만, 이는 30년 만에 최저치를 기록한 판매 활동의 4개월 연속 감소입니다. 1996년 5월에 판매된 주택 수가 2025년 5월에 판매된 주택 수보다 더 많다는 뜻입니다.

불과 몇 달 전만 해도 강력한 수요와 여러 건의 오퍼를 보였던 다운타운 지역도 눈에 띄게 냉각되었습니다. 오퍼의 밤은 점점 더 많이 실패하고 있으며, 주택은 판매자의 예상보다 더 오래 시장에 나와 있습니다.

이는 단순히 주택 시장만의 이야기가 아닙니다. 이는 광범위한 경제 불안의 반영입니다. 글로벌 불확실성이 커지고 고용 안정에 대한 우려가 커지면서 주택 구매 예정자들이 주택 구매를 주저하고 있습니다. 사람들은 소득이나 고용에 대한 걱정이 있을 때는 주택 구입과 같은 중요한 재정적 결정을 내리지 않는 경향이 있습니다.

이러한 자신감이 언제 회복될지는 누구나 추측할 수 있습니다. 그때까지는 토론토 주택 시장의 약세가 지속될 것으로 예상됩니다.

Renewing Your Mortgage in 2025: How Much More You’ll Pay, Plus 5 Things to Consider

2025년 모기지 갱신: 추가 납부액 및 고려해야 할 5가지 사항 

https://www.zoocasa.com/blog/renewing-mortgage-in-2025/

캐나다의 주택 시장이 냉각되고 있으며, 임기 말에 접어든 주택 소유자 10명 중 6명에게는 문제가 될 수 있습니다. 토론토, 밴쿠버, 프레이저 밸리, 키치너-워털루 등 주요 지역의 주택 가격이 하락하고 있으며, RBC에 따르면 토론토의 MLS 주택 가격 지수는 12월 이후 4.4%, 밴쿠버는 전년 대비 1.8% 하락한 것으로 나타났습니다. 캘거리도 5년 만에 처음으로 연간 가격 하락을 기록했습니다.

재고가 증가하고 구매자가 레버리지를 확보함에 따라 주택 가격은 계속 하락할 것으로 예상됩니다. 이는 구매자에게는 좋은 소식이지만, 현재 주택 소유주에게는 자산이 줄어들고 재융자가 어려워지며 대출을 갱신하거나 새로운 대출 기관으로 전환할 때 옵션이 제한될 수 있습니다. 경우에 따라 계약금이 적은 주택 소유자는 마이너스 에퀴티에 직면할 수도 있습니다. 모기지 갱신 기한이 곧 다가온다면 지역 시장이 어떻게 변화했는지 이해하는 것이 그 어느 때보다 중요합니다.

주카사는 2020년 6월 26개 주요 시장의 평균 주택 가격을 분석하여 오늘날의 높은 이자율로 모기지를 갱신할 때 캐나다인이 얼마나 더 많은 비용을 지불해야 하는지 추정했습니다. 이 비교에서는 2020년 기준 5년 고정 이자율 4.94%와 현재 이자율 6.49%를 사용했으며, 계약금 10%에 CMHC 보험이 포함되었다고 가정했습니다. 월 모기지 페이먼트는 CMHC 모기지 계산기를 사용하여 계산했으며, 잔액과 예상 2기 페이먼트는 TD 모기지 계산기를 사용하여 결정했습니다. 

분석 대상 26개 부동산 시장 중 프레이저 밸리는 갱신 시 모기지 페이먼트가 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 이 지역은 토론토나 밴쿠버 같은 주요 도시보다 평균 주택 가격이 낮지만 모기지 비용이 매년 가장 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 그 이유는 프레이저 밸리의 월 페이먼트가 4,182달러로 낮았기 때문에 금리가 인상되면 월 208달러만 인상되어도 거의 5%의 인상으로 이어지기 때문입니다. 1년 동안 2,496달러를 추가로 부담해야 하는 셈입니다.

광역 밴쿠버의 경우 평균 모기지가 973,808달러인 경우 월 페이먼트가 5,630달러에서 5,762달러로 132달러 인상되어 연간 총 1,584달러가 더 늘어납니다. 프레이저 밸리만큼 가파르지는 않지만, 대출 금액이 높다는 것은 밴쿠버 주민들이 10년 후에도 여전히 $778,836의 모기지 부채를 떠안고 있다는 것을 의미합니다. 

한편, 광역토론토의 주택 소유자는 10년 후 남은 모기지가 691,000달러에 불과한 상태에서 월 117달러(또는 연간 1,404달러)를 추가로 지불하고 있습니다.

전국적으로 이러한 패턴이 반복됩니다. 보고서에서 분석한 모든 지역 중 빅토리아, 해밀턴-벌링턴, 키치너-워털루를 포함한 7개 지역에서 연간 모기지 페이먼트가 총 1,000달러 이상 증가할 것으로 예상됩니다. 캘거리, 오타와, 몬트리올, 핼리팩스를 포함한 14개 지역은 연간 500~999달러의 중간 수준의 인상을 고려하고 있습니다. 썬더베이, 퀘벡시티, 트루아-리비에르 등 나머지 5개 지역은 연간 500달러 미만의 최소한의 인상률을 적용받게 됩니다. 

사귀네와 세인트 존의 경우 연간 인상액은 324달러 또는 300달러로 하루에 1달러에 불과합니다. 그러나 프레이저 밸리와 같이 이미 주택 가격이 상승한 지역의 경우 이러한 변화는 가계 예산에 더 큰 변화를 가져옵니다. 이는 주택 구매자에게 중요한 점을 강조합니다. 주택의 스티커 가격만이 중요한 것이 아니라는 점입니다. 장기적인 대출 비용은 거주 지역과 이자율이 불가피하게 변경될 때 예산에 얼마나 여유가 있는지에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

이 보고서를 염두에 두고 캐나다 주택 소유자가 재정 계획을 세울 때 고려해야 할 몇 가지 필수 요소를 추가로 소개합니다. 

1. 리뉴얼의 물결이 몰려오고 있습니다. 

모기지 갱신 시기가 곧 다가온다면 여러분은 혼자가 아닙니다. 캐나다 중앙은행의 2025년 금융 안정성 보고서에 따르면 캐나다의 모든 미결제 모기지 중 약 60%가 2025년 또는 2026년에 갱신 시기가 도래할 것으로 예상됩니다. 이 중 대부분은 금리가 역사적으로 낮았던 팬데믹 기간에 확보한 5년 고정금리 모기지입니다. 따라서 많은 가구의 월 페이먼트가 인상될 것이며, 일부 가구는 큰 폭의 인상을 경험하게 될 것입니다.

그러나 은행은 지난 1년간의 금리 하락으로 인해 평균 인상 폭은 이전에 예상했던 것보다 작을 것으로 예상하고 있습니다. 이러한 변화는 주택 소유주에게 재무 전략을 재평가할 기회를 제공합니다. 조기 재융자, 더 나은 조건 협상, 대출 기관 전환 등 사전 계획은 큰 차이를 만들 수 있습니다.

2. 연체율이 빠르게 상승하고 있습니다. 

캐나다에서 부채 상환을 연체하는 일이 점점 더 흔해지고 있습니다.  캐나다의 부채 위기 증가와 기록적인 연체율이라는 제목의 Money.ca 보고서에 따르면 2024년 3분기 비모기지 부채 연체율은 전년 동기 대비 19.14% 증가하여 전국적으로 1.43%를 기록했습니다. 이러한 급증은 특히 주택 및 생활비가 가장 높은 토론토, 밴쿠버, 몬트리올과 같은 도시 중심지에서 가계의 재정적 압박이 가중되고 있다는 신호입니다.

18~25세의 청년층은 연체율이 24.3%까지 치솟고 평균 부채가 8,345달러에 달하는 등 가장 가파른 어려움에 직면해 있습니다. 은퇴를 앞둔 예비 은퇴자(56~65세)도 어려움을 겪고 있습니다. 이 그룹의 연체율은 16.9% 상승했으며 평균 부채는 3만 달러를 넘어섰습니다. 인플레이션, 임금 정체, 높은 이자율의 조합으로 인해 더 많은 캐나다인이 청구서를 지불하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 결국, 캐나다인 4명 중 1명은 소득에 관계없이 하우스푸어가 되고 있습니다.

3. 모기지 갱신으로 부채 증가 

전국의 캐나다인들은 식료품 및 가스 가격 상승뿐만 아니라 점점 더 높아지는 모기지 비용으로 인해 압박을 느끼고 있습니다. 높은 이자율은 주택 소유주, 특히 저금리 팬데믹 기간 이후 갱신에 직면한 주택 소유주에게 큰 타격을 주고 있습니다.

Equifax Canada의 새로운 보고서에 따르면 총 소비자 부채가 전년 대비 4% 증가한 2조 5,500억 달러로 급증하면서 재정적 부담이 커지고 있습니다. 140만 명 이상의 캐나다인이 최소 한 번 이상 신용 카드 대금을 연체했으며, 모기지 연체율은 2009년 이후 최고 수준에 도달했습니다.

원동력은 무엇일까요? 팬데믹 시대의 대출자들이 만기가 도래함에 따라 모기지 갱신 건수가 57.7% 급증하는 등 모기지 갱신 물결이 이어지고 있습니다. 대출자의 약 30%가 대출 기관을 변경했으며, 이 중 절반에 가까운 대출자가 더 나은 금리를 찾아 빅 5 은행을 옮겼습니다.

한편, 첫 주택 구매자는 전년 대비 40% 증가하여 시장에 복귀했지만, 대출 금액이 높아지면서 경제성의 한계를 시험하고 있습니다. 에퀴팩스에 따르면 현재 온타리오주는 모기지 및 신용 연체율에서 캐나다를 선도하고 있으며, 앨버타와 퀘벡이 그 뒤를 잇고 있습니다.

4. 주요 도시에서 임대료 하락 

Rentals.ca의 2025년 4월 데이터에 따르면 캐나다에서 가장 비싼 도시에서 임대료가 놀랍게도 하락했습니다. 토론토의 원룸 임대료는 전년 대비 5.8% 하락한 2,317달러, 밴쿠버 임대료는 4.2% 하락한 2,536달러로 나타났습니다. 이러한 변화는 높은 비용으로 인해 세입자가 더 오래 머물거나 더 유리한 임대 조건을 협상하게 된 임대 시장이 더 부드러워졌음을 시사합니다. 임대인의 입장에서는 공실 위험이 높아지고 경쟁이 치열해지며 마진이 줄어드는 것을 의미하며, 특히 모기지 페이먼트가 상승하거나 계약 갱신을 앞두고 있는 임대인의 경우 더 큰 어려움을 겪게 됩니다. 임대 수익이 더 이상 비용을 충당하지 못하면 일부 임대인은 부동산을 매각해야 할 수도 있습니다. 

5. 콘도 시장 냉각 

2024년 초부터 토론토의 콘도 시장은 가격 하락과 공실 증가가 헤드라인을 장식하면서 주목을 받아왔습니다. 토론토 지역 부동산 위원회의 2025년 1분기 보고서는 이제 많은 사람들이 의심했던 것처럼 시장이 큰 변화를 겪고 있음을 확인시켜 줍니다. 보고서에 따르면 광역토론토 지역의 콘도 아파트 판매량은 전년 대비 21.7% 감소한 총 3,794채로 집계되었습니다. 반면 신규 매물은 25.2% 급증하여 14,544건을 기록했습니다. 평균 판매 가격은 전년 동기 대비 2.2% 하락한 680,146달러로 떨어졌습니다.

전반적으로 임대 수익 압박이 투자자의 현금 흐름을 약화시키고 있습니다. 캐나다 주택 통계 프로그램(CHSP)에 따르면 온타리오주 콘도미니엄 아파트의 41.9%가 투자자가 소유하고 있기 때문에 이는 시장에서 중요한 역할을 합니다. 궁극적으로 이는 더 많은 레버리지 집주인이 강제 매각에 의존하도록 부추기고 이미 연화되고 있는 시장에 공급을 추가할 수 있습니다. 

Bank of Canada likely to cut again in 2025 – but don’t expect rates to nosedive 

캐나다 은행은 2025 년에 다시 인하 할 가능성이 있지만 금리가 급락 할 것으로 기대하지 마십시오. 

https://www.mpamag.com/ca/news/general/bank-of-canada-likely-to-cut-again-in-2025-but-dont-expect-rates-to-nosedive/538248

연말까지 캐나다 중앙은행의 추가 금리 인하가 예정되어 있지만, 주택 소유자와 주택 구매자는 조만간 대출 비용이 급락할 것으로 기대해서는 안 됩니다.

중앙은행은 수요일 결정에서 기준금리를 동결하기로 결정했는데, 이는 지난 6월까지 7차례 연속으로 금리를 인하한 데 이어 두 번째로 금리를 동결한 것입니다.

몬트리올 은행(BMO)의 수석 이코노미스트 더그 포터(사진 위)는 여전히 중앙은행이 앞으로 몇 달 안에 금리 인하로 돌아갈 것으로 예상하지만, 최근 캐나다 모기지 전문가에게 서두르지 않을 것이라고 말했습니다.

"중앙은행은 제가 예상했던 것보다 금리 인하에 대해 조금 더 신중하고 앞을 내다보고 있습니다."라고 그는 말했습니다. "그들은 무역 전쟁의 결과로 인플레이션이 발생할 가능성에 대해 계속 우려해 왔기 때문에 항상 약간 신중한 입장을 취해 왔습니다. 하지만 미래지향적인 성명을 보면 [수요일에] 올바른 결정이 무엇인지에 대해 의심의 여지가 없는 것처럼 들렸습니다. 

"운영위원회에서 금리를 동결하기로 분명한 합의가 이루어졌다고 합니다. 그리고 다음 금리 방향에 대한 견해가 엇갈리고 있습니다. 저희는 연준의 금리 인하가 아직 끝나지 않았으며 앞으로 더 많은 금리 인하가 있을 것으로 보고 있습니다. 그러나 이는 적어도 금통위에서는 완전히 분명해 보이지는 않습니다."

이러한 신중론의 이유는 분명합니다. 도널드 트럼프의 무역 전쟁이 계속되면서 앞으로 몇 달 동안 인플레이션이 급등할 것이라는 전망 때문입니다. 4월 소비자물가지수(CPI)의 하락에도 불구하고 핵심 인플레이션 지표가 상승하는 등 기저 물가 압력은 이미 예상보다 더 높은 것으로 입증되었습니다.

포터는 무역전쟁이 성장에 미치는 부정적인 영향이 궁극적으로 심각한 인플레이션 압력을 억제하는 한편, 에너지 가격은 당분간 낮은 수준을 유지할 것으로 예상한다고 말했습니다. 

하지만 코로나19 팬데믹 기간 동안 최저 금리로 인플레이션이 치솟았던 2022년의 기억이 중앙은행을 신중한 분위기로 이끌 수 있습니다.

"저는 앞으로의 인플레이션에 대해 특별히 걱정하지 않습니다. 결론은, 저는 여전히 중앙은행이 궁극적으로 금리를 더 인하할 것이라고 생각합니다."라고 그는 말했습니다. "하지만 시간이 걸릴 것입니다. 연준은 추가 인하를 서두르지 않을 것입니다." 

중앙은행은 7월 말까지 다음 결정을 위해 회의를 열 예정이 없으므로 다음 통화 전에 두 개의 일자리 보고서와 두 개의 인플레이션 수치가 더 있다는 이례적인 이점이 있습니다.

포터는 두 달 동안의 경제 데이터의 "전체 슬레이트"는 경제가 트럼프의 관세에 어떻게 반응하고 있는지 평가할 충분한 시간과 증거를 제공 할 것이라고 말하면서 BMO는 현재 7월 결정의 가장 가능성있는 결과로 인하를보고 있다고 말했습니다.

그러나 이번 주 철강 및 알루미늄 수입에 대한 관세가 두 배로 인상된 트럼프의 글로벌 관세 전쟁에 스며든 혼란은 특히 고용에 대한 위협과 대량 해고에 대한 두려움이 커지고 있는 상황에서 어떤 것도 당연시할 수 없음을 의미합니다. 

올해 1분기 모기지 연체율은 온타리오와 브리티시컬럼비아에서 급증했으며, 포터는 고용 시장의 심각한 악화가 이러한 추세에 특히 우려할 만한 요인이 될 수 있다고 말했습니다.

"연체율의 상승 추세는 그리 놀라운 일이 아닙니다. 사람들은 지난 몇 년 동안 갱신 위험을 경고해 왔습니다."라고 그는 말했습니다. "그리고 최근 몇 달 동안 적어도 어느 정도는 2020년에 5년 만기 모기지를 받은 사람들이 이제 꽤 심각한 소식에 직면하기 시작했다는 것을 알기 시작했습니다.

"우리는 이런 상황이 올 것이라는 것을 꽤 오랫동안 알고 있었으며, 이로 인해 스트레스가 조금 더 커질 것입니다. 하지만 더 큰 위험은 고용 시장이 눈에 띄게 약화되는 것이라고 생각합니다. 저는 연체율 상승에 대한 우려와 그것이 의미하는 바가 훨씬 더 걱정됩니다." 

Bank of Canada Holds Overnight Rate, and Toronto Home Sales Plummet

캐나다 은행, 야간 금리 유지, 토론토 주택 판매 급감 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-115/

스타터 홈이 반드시 수리공이어야 한다고 누가 말했나요? 마크 카니는 아닙니다. 사실, 새 총리는 첫 주택 구매자가 새로운 부동산을 통해 시장에 더 쉽게 진입할 수 있도록 하겠다는 선거 공약을 잘 이행하고 있습니다. 지난주 말 총리는 선거 기간 동안 자주 들었던 표현을 빌리자면, 첫 주택 구매자를 위해 새 주택에 대한 세금을 "도끼질"하는 법안을 소개했습니다. 이 법안이 통과되면 첫 주택 구매자는 새 주택 구매 시 납부하는 부가가치세(GST) 부분에 대해 5%의 환급을 받을 수 있습니다. 

집주인들이 세입자에게 공짜 선물을 쏟아내는 지금 토론토에서 임대하는 것은 마치 오프라 윈프리 쇼의 방청객이 된 것 같은 기분입니다. 경쟁이 치열해지면서 집주인들이 월세 면제, 무료 Wi-Fi, 기프트 카드, 심지어 개인 의료 서비스까지 제공한다는 보도가 나오고 있습니다. Urbanation에 따르면 1분기 말 현재 GTHA에 비어 있는 임대 주택이 작년 동기 대비 29% 증가한 6,500채로 추정되는 시장 상황을 고려하면 이들의 절박함은 충분히 이해할 수 있습니다. 이 보고서에 따르면 63%의 건물이 임차인 인센티브를 제공하고 있으며, 이는 작년보다 두 배 이상 증가한 수치입니다. 

또 다른 금리 인하를 기다리시는 분들은 조금 더 기다려야 할 것 같습니다. 지난주 놀랍게도 긍정적인 GDP 지표가 발표된 후 캐나다 중앙은행은 기준금리를 현재의 2.75%로 유지하기로 결정했기 때문입니다. 캐나다 중앙은행에 따르면 불확실성은 여전히 높지만 경제는 놀라울 정도로 회복력을 유지하고 있습니다. 수요일 성명에서 캐나다 중앙은행은 우리와 마찬가지로 관세를 좋아하는 세계 지도자가 다음에 어떤 조치를 취할지 알 수 없으며, 그 동안에는 약간 다른 단어를 사용하더라도 과감한 조치를 취하는 것을 두려워한다고 설명했습니다. 

시장 역학을 이해하는 것은 복잡할 수 있지만, 주택 공급은 급증하는 반면 수요는 감소하는 GTA에서는 수학에 낙제한 사람이라도 방정식을 풀 수 있습니다. 그게 무슨 뜻인지 아시죠? 집값이 하락하고 있다는 것입니다. 토론토 지역 부동산위원회에 따르면 5월 신규 매물은 작년에 비해 14% 증가한 반면, 주택 판매는 13.3% 감소하여 세상이 끝났다고 생각했던 2020년 이후 최악의 5월이자 2002년 이후 두 번째로 주택 판매량이 감소한 것으로 나타났습니다. 그 결과 주택 가격은 작년보다 4% 하락하여 평균 110만 달러가 하락했습니다. 

역사적으로 고가였던 캐나다의 다른 시장도 침체기를 맞고 있기 때문에 토론토에서만 구매자들이 마지막 웃음을 짓고 있는 것은 아닙니다. 광역 밴쿠버 부동산 중개업자에 따르면 지난달 주택 판매량은 2024년 5월에 비해 18.5% 감소했으며, 10년 평균보다 30% 이상 낮은 수치입니다. 동시에 재고는 작년보다 거의 4% 증가했으며 10년 평균보다 거의 46% 높았습니다. 공급 증가와 수요 감소로 인해 전월 대비 0.6%, 지난 12개월 대비 3% 가까이 하락한 가격이 하락 압력을 받고 있습니다.