4월 둘째 주

부풀려진 부동산 가격이 영원하지 않는 이유

https://betterdwelling.com/how-quantitative-ease-inflates-real-estate-prices-and-why-it-doesnt-work-forever/

Better Dwlling에 따르면, 양적완화(Quantitative Ease; QE)에 대해서 많은 사람들이 잘 못 이해하고 있다고 지적했습니다. 특히, 주택 가격을 상승시키고 반대로 주택 하락을 예방한다고 생각하고 있는데, 주택가격을 상승시키는 것은 명백하지만, 하락을 예방 할지에 대해서는 논란의 여지가 많습니다. 왜냐하면 양적완화로 인해 비효율성이 시장을 불안하게 할 수 있기 때문입니다.

공급과 수요의 법칙은 주택시장 뿐만 아니라, 신용(Credit)이슈에서도 적용이 됩니다. 하지만, 대부분의 사람들은 이 부분에 대해서는 간과하는 경향이 있습니다. 많은 사람들이 어떤 상품을 원할 때 가격은 상승하게 됩니다. 하지만 이와 같은 가격 상승에도 기꺼이 지불할 것 인가에 대한 한도가 정해져 있는 것이 사실입니다.

양적 완화는 중앙은행이 채권 또는 모기지 증권을 구매하는 것을 말합니다. 무제한 자본을 보유한 정부의 이와 같은 구매는 채무상품에 대한 수요을 창출하게 됩니다. 즉 수요를 창출함으로써 가격을 높이고 이러한 상품의 수익률을 높이게 됩니다. 그리고 이 수익률은 빌려준 자본에 대한 수익률이라고 볼 수 있습니다.

다시 원점으로 돌아와서, 저렴한 부채를 공급함으로서 기업과 가계가 더 많은 부채를 지게 되고, 더 더 많이 빌릴 수록 단기적으로 수익률은 상승하게 됩니다. 이와 같은 일련은 과정은 부채가 쌓이고 더 시상 효과가 없을 때까지 단기적으로는 경제를 부양할 수 있습니다.

부채 비용을 낮추는 것은 수요를 창출하고 예산을 증가시킵니다. 여기에 낮은 이자율은 다운페이의 필요 액수도 상대적으로 감소시키는 역할을 하기 때문에, 이 기회를 이용하려는 수요를 더욱 증폭시키게 됩니다.

일본의 예를 들면, 일본 부동산 시장은 양적 완화의 장기적인 효과를 보여준 유일한 시장입니다. 1990년대 부동산시장의 과열로 인해, 1999년까지 거의 제로 금리 정책으로 전환되었습니다. 2001년에 양적완화를 시도했지만, 금리를 더 하락할 수 있는 여력이 없었고, 사실상 효과가 없었습니다.

어떤 사람들이 일본의 부동산 시장 하락은 인구가 감소해서라고 말하고 있는데, 실제로 일본의 인구 증가 중단은 거대한 부동산 시장의 거품 붕괴 이후에 시작되었습니다. 불안정한 거주환경과 임금 상승에 비해서 훨씬 빠른 자산 가치가 출산율을 감소시켰다는 의견에 설득력이 있는 부분입니다.

올해 말 냉각 예정, 조치 필요없음: Scotiabank.

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-to-cool-later-this-year-no-urgency-for-measures-scotiabank/

ScotiaBank의 수석 경제학자 Jean-Francois Perrault는 현재 과열된 부동산 시장에 대해서, 정부가 적극적인 초치가 아닌 관망하는 접근 방식을 취해야 한다고 말했습니다. 그러면서 정부의 성급한 결정은 기존 주택 소유주에게 불공정하게 불이익을 줄 수 있다고 경고하면서, 재고가 증가하면 자체적으로 문제가 해결 될 수 있기 때문에 기다려야 한다고 제안했습니다.

Perrault는 봄 시장과 높은 판매가격이 결합된 결과로 인해서 리스팅이 상승할 것이라 예상하면서, 연말까지 재고 수준이 상승하고 수요가 정상화되면서 부동산 시장을 냉각 시킬 것이라고 말했습니다. 따라서 정책 입안자들은 조치를 취하기 전에 향후 몇 주 동안 매물들의 판매량 등을 비교하여 어떻게 변화될 것인지 주시하면서 기다려야 한다고 언급했습니다.

한편으로 그는, First Time Homebuyer Credit 또는 Home Buyers Plan의 확장과 같은 경제성을 높이기 위한 조치는 총체적 수준에서 경제성에 중대성을 미치지 않을 것이라는 말도 추가 했습니다.

중앙은행에 대한 비난

https://betterdwelling.com/a-large-canadian-bank-just-blamed-the-bank-of-canada-for-the-property-bubble/

BMO의 경제학자 Robert Kavcic는 캐나다는 정상에 비해서 많은 양의 재고가 시장에 출시되고 있다면서, 재고가 부족하다는 믿음에도 불구하고 새로운 리스팅이 정상 보다 약 10-15% 빠르게 시장에 출시되고 있다고 밝혔습니다.

토론토 주택판매는 3월에 두 배, 평균 가격은 110만 달러에 도달.

https://www.bnnbloomberg.ca/toronto-home-sales-double-in-march-average-price-hits-1-1m-1.1586410

https://storeys.com/average-price-detached-home-905-march-2021/

토론토 부동산협회의 자료에 따르면, 지난 달 GTA지역에서 15,652건의 부동산 판매가 발생했으며 이는 전년 대비 97% 증가한 수치로, 3월 하반기에만 전년 대비 174% 증가했다고 밝혔습니다. 또한 3월 평균 판매 가격은 활성 리스팅이 0.7% 감소함에 따른 재고부족으로 전년 대비 21.6% 상승한 $1,097,565를 기록했습니다.

Mississauga, Hamilton, Oakville를 포함한 소위 905 지역에서 전체 10,418건의 거래 중 단독주택 판매가 6,127건으로 전년 대비 111.6% 증가했습니다. 특히 905 지역의 단독 주택가격은 3월 평균 132만 달러로 매년 31.4% 상승하며 지난 12개월 동안 $314,571, 매월 $26,214가 증가했습니다. 반면, 토론토에 위치한 단독 주택의 평균가격이 19.2% 상승한 175만 달러로, 지난 12개월 동안 $285,000, 매월 $23,700가 증가했습니다.

• 규제조치(예, 양도소득세) VS 공급확대

토론토의 주택이 이미 비싸다고 생각했다면 잠시만 기다리십시요: CIBC

https://storeys.com/toronto-real-estate-market-prices-benjamin-tal/

최근 CIBC의 경제학자 Tal과의 인터뷰에 의하면, 캐나다 주택 시장은 우리가 생각하는 방향으로 가고 있지 않다고 말하면서, 가격은 계속 상승할 것이며, 뉴욕이나 런던과 같은 다른 대도시와 같이 발전될 가능성이 있다고 말했습니다. 하지만 그러면서도, 우리가 그 상태에 도달 할 때까지 우리는 시장이 현재 어디에 있는지 이해 해야 한다고 말했습니다.

Tal은 외곽을 향한 강한 수요에 비해서 침체기를 겪었던 Resale 콘도 시장이 변화하고 있는 점을 먼저 언급했습니다. 그 변화의 가장 큰 원인으로 너무 비싸져 버린 단독 주택 가격과 코비드 상황이 해소될 것이라는 기대감의 반영을 들었습니다. 그러면서 투자자들이 이러한 추세를 받아들이고 있으며 현재의 저금리를 활용하는 투자자들의 활동이 가속화되기 시작했으면, 그 결과 임대료가 다시 상승할 것이라고 믿고 있다고 말했습니다.

또한 주택 시장의 경우, 단기적 관점에서 도시의 주택 가격이 전년 대비 20% 상승하고 있으며 이는 지속 가능하지 않다고 말하면서, 2022년과 2023년은 2019과 유사한 모습을 보일 것이며, 임대 유닛에 대한 수요가 재개 될 것이라고 밝혔습니다.

하지만 장기적인 관점에서 GTA 주택시장의 펀더멘털은 더 높은 가격과 일치하므로, 지금 토론토의 주택가격이 감당이 되지 않는다면 일단 기다리라고 언급했습니다. 런던과 맨해튼과 같은 도시들을 볼때, GTA 역시 계속해서 인구가 증가할 것이라는 점을 감안할 때 공급은 계속 문제가 될 것이라고 예상되기 때문입니다.

과열이 예상되는 416 콘도시장

https://www.canadianrealestatemagazine.ca/news/416-condo-market-will-be-on-fire-in-april-334590.aspx

최근 토론토 부동산협회의 3월 통계자료에 따르면, 토론토 콘도 판매량은 87.9% 증가한 2614개로 상승했지만, 평균 가격은 실제로 0.7% 하락한 $707,835로 나타났습니다.

하지만, Balikoti Real Estate Group의 Alex Balikoti에 따르면, 이는 현실을 제대로 대변해 주지 못하고 있다면, 지금은 작년 코비드 상황 전과 동등한 수준이 되었다고 말했습니다. 특히 토론토 콘도에 대한 재고 수준이 정상으로 돌아왔는데, 지난 3월에만 2,600개의 콘도가 판매된 상황을 볼때, 4월은 더욱 활발할 것으로 예상된다고 말했습니다. 또한 토론토 핵심에 위한 몇 몇 콘도 프로젝트들이 몇 주 만에 완판되었고, 건설사들이 Sqft당 $1,600까지 가격을 인상하고 있다고 덧붙였습니다.

특히 지난달에 2600개의 판매가 있었고, 현재는 2600개 미만의 재고가 남아 있기 때문에, 추가 공급이 빠르게 수혈 되지 않는다면 빠르게 재고가 소진될 것이라고 예상했습니다.

엄격한 모기지 규정 제안: OSFI

https://www.bnnbloomberg.ca/osfi-proposes-tighter-mortgage-rules-amid-very-strong-forces-1.1587688

https://betterdwelling.com/canadian-bank-regulator-readies-to-reverse-extra-pandemic-mortgage-leverage/

https://financialpost.com/real-estate/tightening-mortgage-stress-test-could-have-fast-impact-on-housing-market-rbc-ceo-says

https://storeys.com/mortgage-stress-test-explained/

https://www.bnnbloomberg.ca/trudeau-likely-just-getting-started-in-bid-to-ease-housing-fever-1.1588126

캐나다 금융감독원(OSFI)은 지난 목요일에 B-20 스트레스 테스트에 대한 새로운 컨설팅을 시작했습니다. 이 제안에 따르면, 무보험 모기지에 대해 최소 적격 금리를 계약 금리에 2% 또는 5.25% 중 더 높은 금액을 더한 것으로 한다는 내용입니다. 또한 매년 적격 요율을 재검토 할 것을 제안하고 있다고 밝혔습니다.

금융감독원의 관리자인 Jeremy Rudin에 따르면, 현재 금융감독원의 가장 큰 관심사는 코로나 사태 이전의 재정 상태로 돌아갈 경우에 대비하여 금융 시스템이 준비되어 있는지 확인하는 것이라고 했습니다. 그리고 새로운 컨설팅은 5월 7일까지 의견을 수렴할 예정이며, 6월 1일 발효되는 수정된 규정을 포함한 최정 수정안에 대한 제안을 5월 24일까지 발표 할 것이라고 인터뷰에서 밝혔습니다.

한편으로 Jeremy Rudin은 이러한 조치가 주택가격에 영향을 주는 것이 아니라, 대출 기관의 안정성을 보장하기 위한 것이라고 말했습니다. 그러면서 마지막으로 금융감독원이 하고자 하는 일은 금융 시스템의 안정성을 강화하는 것이며, 이러한 조치가 집값 자체에 중요하거나 지속적인 영향을 미칠 것이라고는 생각하지 않습니다.

현재 스트레스 테스트에서는 20% 다운페이를 했을 경우, 계약금리에 2%를 추가하거나, 4.79%의 이자율을 감당할 수 있는지가 기준입니다.

Why? 금리가 상승 할 것으로 예상하고 사람들이 금리가 올라간 후에도 모기지를 지불 할 가격이 있는지 확인하기 위함.

한편, 정부가 과열된 주택 시장에 대한 강력한 조치가 시행해야 한다고 촉구하고 있는 몇 몇 은행의 경제학자들은 더 많은 조치가 필요하다고 말하고 있습니다. 왜냐하면 이 정도의 조치로는 시장의 분위기와 심리가 그다지 많이 변하지 않을 수 있다고 보고 있기 때문입니다. BMO의 Bobert Kavcic는 투자자들에 대한 보고서에서 1백만 달러 모기지의 구매력이 새로운 모기지규정에 따라 4만5천불 정도 줄어 들 것이라고 추정했습니다. 따라서 이 정도의 조치만으도 주택 시장을 필요한 만큼 냉각 시킬 수 있을지 의문이라고 밝혔습니다.