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🏡[8월 셋째주 부동산/모기지 소식] 주택시장의 회복은 아직이지만, 움직이는 모멘텀 .

주간 부동산/모기지 소식 뉴스레터를 시작하고 나서,

한국의 어머님이 돌아가셨을때를 제외하고는

여름에 캠핑을 갔을때도 매주 업로드를 했었습니다.

그런데, 지난 주는 너무 거래가 많았네요.

거의 매일 오퍼를 쓰고, 쇼잉과 상담으로 정말 정신이 없었습니다.

하지만, 전체적인 실제 광역토론토 주택시장은 회복되었다고 보기는 어려운 상황입니다.

물론 지난 7월 주택판매량이 전년 대비 10.9% 증가하면서 4개월 연속 증가세를 보였지만,

출발점 자체가 매우 낮았기 때문에 여전히 과거 평균보다는 훨씬 낮은 수준입니다.

따라서 이와 같은 주택판매량이 증가한 이유는 단순한 회복이라기 보다는, 계속적인 가격 하락으로 인해서 구매자의 진입 장벽이 낮아진 결과입니다.

실제로 지난 주에 체결된 몇몇 거래는 보면, 모두 2022년 고점 대비 20만불에서 30만불 이상씩 가격이 하락이 하락되어 판매되었습니다.

• 타운하우스: 고점, 90만불 => 구매 67만불

• 단독주택: 고점, 130만불 => 구매 100만불.

다만 여기서 한가지 눈여겨 보아야 할 것이 바이어와 셀러의 심리입니다.

거래가 이루어 지게 되는 포인트는,

셀러와 바이어의 기대치가 어느 정도 교차하는 범위에 있을때입니다.

즉, 셀러는 현실을 인정하고, 바이어는 셀러의 입장을 어느정도 인정하면서 거래가 이루어지게 되는 것이죠.

결국 지금의 판매량 증가는 심리적 반응이지, 적극적 수요가 완전히 회복되었다고 보기는 어렵습니다.

금리인하가 함께 따라주지 않은 상황에서, 아직 시장은 신뢰와 확인이 많이 부족한 상태입니다.

하지만, 완전히 죽어 있던 모멘텀이 슬금 슬금 살아나고 있는 것은 사실이네요.

해가 부쩍 짧아짐을 느끼는 요즘입니다.

남은 여름 모두들 건강하고 평안하시길 소망합니다.

감사합니다.

#광역토론토부동산 #토론토부동산시장 #캐나다부동산 #부동산뉴스레터 #주택시장동향 #토론토주택매매 #바이어심리 #셀러심리 #부동산가격하락 #주택구매기회 #모기지뉴스 #캐나다생활 #박셰프의부동산이야기 #토론토리얼터 #부동산칼럼 #여름의끝

Canadian Home Sales To Stay Weak Until Prices Drop—Voluntary Or Forced: BMO 

캐나다 주택 판매, 자발적 또는 강제적으로 가격이 하락할 때까지 약세를 유지할 것입니다: BMO 

https://betterdwelling.com/canadian-home-sales-to-stay-weak-until-prices-drop-voluntary-or-forced-bmo/

1. 매매 시장 약세는 계속될 전망

• BMO Capital Markets는 캐나다 부동산 시장이 **매도자-매수자 간 기대 가격 차이(bid-ask spread)**가 좁혀지지 않는 한, 전체적으로 여전히 저조한 상태로 유지될 것이라고 분석합니다
  
  

2. 토론토는 소폭 회복 중

• 토론토의 7월 주택 매매는 전년 대비 10.9% 증가하며 시즌얼 조정 기준 4개월 연속 증가세를 보였으나, 출발점 자체가 매우 낮았기 때문에 여전히 과거 평균보다는 훨씬 낮은 수준입니다
  
  

3. 매도자가 먼저 가격을 인하해야 회복 가능

• Robert Kavcic 수석 이코노미스트는 타협이 없는 상태에서는 시장 거래가 성사되기 어렵다고 강조합니다. 그는 세 가지 시나리오를 제시했는데:

  1. 강제 매각 (forced selling): 경기 침체, 실직, 채무불이행 등으로 매도자가 어쩔 수 없이 낮은 가격에 매각하게 되는 상황.

  2. 모기지 금리 인하

  3. 자발적인 가격 인하

• 이 중 강제 매각은 현실성이 낮고, BMO는 자발적인 가격 인하가 가장 현실적인 옵션이라고 평가합니다
  
  

해석 및 시사점

• 근본적인 문제 진단: 단순히 매매가 늘어난다는 것만으로 회복을 의미하지 않습니다. 매도자 기대 가격이 아직 높아, 가격이 현실화되지 않으면 시장이 정체될 수밖에 없습니다.

• 시장 회복의 조건: 가격 인하뿐 아니라, 금리 인하 등 금융 여건 변화가 동시에 이루어져야 시장이 살아날 기반이 마련될 것입니다.

• 정책 및 전략 대응: 시장 회복을 위해서는 경기 안정, 금리 완화와 동시에 매도자들이 수정된 가격 전략을 적극적으로 고려해야 합니다.

As real estate market across Canada sees ‘gradual recovery’ prices in Ontario will remain ‘under pressure:’ report 

캐나다 전역의 부동산 시장이 '점진적인 회복'을 보임에 따라 온타리오의 가격은 여전히 '압박'을 받을 것입니다. 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/08/13/as-real-estate-market-across-canada-sees-gradual-recovery-prices-in-ontario-will-remain-under-pressure-report/

1. 캐나다 부동산 시장, 점진적 회복세 시사

• 전반적으로 매수 심리가 완만하게 돌아오며 회복 국면에 접어들고 있습니다. 경제 불확실성이 일부 완화되고 금리 인하 효과가 나타나면서, 주택 거래가 서서히 다시 활성화되고 있습니다.
  
  

2. 온타리오 주택 가격, 당분간 압박 지속

• 온타리오(및 B.C.)는 여전히 공급 과잉·높은 재고·낮은 구매력 등으로 인해 가격 하방 압력이 강하게 작용하고 있습니다. 특히, 다시 물건을 내놓는 매물 증가로 인해 매수자들이 더욱 유리한 조건에서 협상할 수 있는 상태입니다.

• RBC는 2025년 하반기부터 2026년까지 온타리오와 B.C. 지역에서 가격 하락세가 지속될 가능성이 크다고 전망하며, 이후에야 차차 안정을 찾을 수 있을 것으로 보고 있습니다.
  
  

3. 지역 간 회복 격차 – 온타리오와 B.C.는 약세

• 반면, 프레리 지역, 퀘벡, 대서양 연안 일부 지역은 공급과 수요가 비교적 균형을 이루면서 2025~2026년 동안 완만한 가격 상승이 가능할 것으로 분석됩니다.

해석 및 시사점

• 캐나다 전체적으로는 주택시장 회복의 움직임이 있지만, 온타리오 주는 구조적인 공급 과잉과 높은 재고로 인해 당분간 가격 압박이 이어질 가능성이 큽니다.

• 향후 가격 안정 또는 회복을 위해서는 금리 인하, 주택 수요 회복, 판매자들의 가격 조정 인식 변화 등이 함께 이루어져야 합니다.

• 특히 아닌 지역은 지역별 수급 구조가 크게 달라 온타리오와 B.C.만을 중심으로 한 시장 회복 전략은 신중히 설계되어야 합니다.

There Are More Homes For Sale In Ontario Right Now Than Any Time Since 2010 

현재 온타리오주에서 판매 중인 주택 수가 2010년 이후 어느 때보다도 많습니다.

https://storeys.com/homes-sale-ontario-since-2010/

현재 온타리오 주의 진열 물량(active listings)이 66,820건으로, 2010년 이래 가장 높은 수준입니다. 당시(2010년 6월)의 진열 물량은 67,859건이었습니다

그러나 당시의 판매량은 대략 64,448건이었으나, 2025년 6월의 판매량은 고작 16,961건에 불과해 시장 수요 회복은 뚜렷하지 않은 상황입니다

RBC의 전망에 따르면, 2025년 온타리오의 전체 주택 판매량은 159,400건으로, 전년 대비 9.3% 감소하며 2017년 이후 최저치 수준이 될 수 있습니다

평균 주택 가격도 하락세를 보이고 있습니다.

• 2025년 평균 가격은 약 $901,200, 이후 2026년에는 $888,500까지 더 낮아질 것으로 예측됩니다

• 현재까지 2024년 대비 연초 ~ 7월 누적 평균 가격은 약 3.5% 하락한 $847,030 수준입니다
  
  

GTA(대토론토 지역)의 평균 주택 가격도 매우 높은 수준인데, 2025년 7월 기준 약 $1,051,719로 측정되었습니다. 이는 2019년 7월의 가격($806,755)보다 훨씬 높은 수준입니다.

시장 상황을 요약하면, 공급 과잉에 따른 매도자보다 구매자에게 유리한 시장(buyers’ market) 구조가 형성되어 있으며, 가격 하락 압력은 2026년 초까지 이어질 가능성이 큽니다

Early Signs of Recovery in GTA Low-Rise Market? - August 2025 Move Smartly Toronto Real Estate Market Report 

GTA 저층 시장 회복의 초기 신호? - 2025년 8월 스마트하게 이사하기 토론토 부동산 시장 보고서 

https://www.movesmartly.com/articles/early-signs-of-recovery-in-gta-low-rise-market-august-2025-move-smartly-toronto-real-estate-market-report

1. GTA 저층 주택 시장: 회복의 조짐

• 2025년 7월 GTA 저층(단독, 반단독, 타운하우스 등) 주택 매매 건수가 3,853건으로, 전년 동기 대비 16% 증가했습니다. 이는 최근 20년 최저 수준이었던 판매량보다 확연히 높아진 것이며, 2017년 수준을 넘어섰고, 2018년 대비 8% 낮은 수준에 해당합니다 

• 현장에서는 지난 몇 달간 거의 거래가 없던 저층 주택들이 쇼잉과 오퍼가 눈에 띄게 늘어나는 모습을 보이고 있다고 합니다. 이러한 수요 증가는 가을에도 이어질 전망이지만, 극적인 반등은 아니며 여전히 완전히 회복된 상태는 아니다라는 분석입니다

2. 콘도 시장

• 매매량은 전년 대비 5% 증가, 신규 매물은 2% 감소, 활성 매물은 18% 증가했습니다

• 평균 거래 가격은 CAD 673,352, 중간 가격은 CAD 610,000으로, 전년 대비 각각 –9% 및 –8% 하락, 특히 이번 싸이클에서 가장 큰 연간 하락폭을 기록했습니다 

• MOI는 6.5개월로 조금 줄었으며, 리스트 가격 초과 판매 비율은 **16%**로 나타났습니다

3. 해석 및 시사점

• 저층 주택 시장 회복 신호: 7월에 저층 주택들의 매매량이 크게 증가하고, 실제 오퍼와 쇼잉도 활발해졌다는 사실은, 시장이 깊은 정체 상태에서 조금씩 회복 국면으로 전환하고 있음을 시사합니다.

• 그러나 가격은 여전히 하락세: 평균 및 중간 가격이 모두 전년도보다 약 6% 하락했고, 재고도 크게 늘어나면서 구매자 우위 (buyers’ market) 상황이 지속되고 있습니다.

• 콘도 시장은 여전히 고전: 매물은 늘었지만, 가격은 더욱 빠르게 하락하고 있어, 매도자들이 매도보다 임대를 선택하는 움직임도 강하게 나타납니다. 15~20% 가격 낮춤 사례도 포착되고 있습니다, 이는 해당 단지 전체에 영향을 미칠 수 있는 신호로 주목됩니다

Foch: Canadian home sales are rising because prices are falling 

Foch: 캐나다 주택 판매는 가격 하락으로 인해 증가하고 있습니다. 

https://realestatemagazine.ca/foch-canadian-home-sales-are-rising-because-prices-are-falling/

1. 판매 증가 vs. 회복의 진정성

• 캐나다 전역, 특히 GTA(Greater Toronto Area)에서 주택 매매량이 증가하는 이유는 단순한 회복이라기보다, 가격 하락으로 인해 구매자 진입 장벽이 낮아진 결과입니다.
  
  

2. 가격 하락이 구매 심리를 자극

• GTA의 평균 주택 가격은 1,051,719달러로 –5.5% 하락했고, 특히 콘도 가격은 –9.3%, 타운하우스 및 세미 / 단독 주택도 각각 –7.4%, –2.3%, –5.4% 정도 하락하며 구매력 회복에 기여했습니다.
  
  

3. 공급 과잉, 오랜 매물 체류

• 활성 매물 수는 연간 기준 +26.2% 증가, 30,000건 이상으로 최근 몇 년 중 가장 높은 수준입니다.

• 신규 매물 증가율은 +5.7%에 불과해, 주로 오래 남아 있는 매물이 포진해 있다는 것을 의미합니다.

• 평균 매물 체류 기간도 25% 증가하여 거래 속도가 크게 느려졌습니다.
  
  

4. 콘도 시장의 충격

• 특히 콘도 시장이 가장 큰 타격을 받았으며, 905 지역에서 –10% 이상, 토론토 핵심지역에서는 –9% 정도 가격 하락이 관측됩니다.
  
  

5. 회복은 ‘기회적 반등’, 시장은 여전히 망설임 상태

• 매매가 늘어난 것은 ‘심리적 반응(reaction)’이지, ‘적극적 수요(proactive demand)’의 완전한 회복은 아니라고 Foch는 분석합니다.

• 금리 인하가 일어나지 않은 상황에서, 아직 시장 신뢰(confidence)와 확신(conviction)이 부족한 상태라고 평가합니다

Late-Summer Housing Momentum Favours Smaller Cities: CREA 

늦여름 주택 모멘텀은 소도시를 선호합니다: CREA 

https://www.zoocasa.com/blog/crea-july-2025/

1. 7월 주택시장 회복 조짐

• 캐나다 전역에서 주택 매매량이 7월에 전월 대비 3.8% 증가했으며, 이는 3월 이후 네 달 연속 상승세를 나타냅니다.

• 이러한 흐름은 인플레이션 이후 시장 회복의 가장 뚜렷한 신호로 평가되고 있습니다.
  
  

2. 가격 안정 및 매물 현황

• 주택 가격은 전반적으로 안정세를 보이고 있으며, 기존 하락폭이 축소되고 있습니다.

• 재고 수준은 줄어들고(4.4개월), 판매 속도는 다소 빠른 편입니다. 이는 매도자와 매수자 간 균형에 가까워지고 있음을 의미합니다.
  
  

3. 소도시 중심의 회복

• 이번 회복은 **소규모 도시(affordable, smaller cities)**에서 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다.

• Zoocasa는 “Late-Summer Housing Momentum Favors Smaller Cities”라는 제목으로, 이러한 회복 흐름을 지역적 성격으로 분석했습니다.
  
  

4. 향후 전망 및 변수

• CREA의 수석 이코노미스트 Shaun Cathcart는, “7월에 네 달 연속 상승 폭이 거의 4%라는 것은 인플레이션 위기 이후 예고됐던 회복이 드디어 오고 있는 것으로 보인다”라고 평가했습니다.

• 다만, **9월부터 쏟아져 나올 가능성이 있는 신규 매물(supply wave)**에 대해 매수자들이 어떻게 반응할지가 향후 관전 포인트입니다.

New inventory, plunging demand could keep Toronto's condo market in crisis mode 

신규 재고, 수요 급감으로 토론토 콘도 시장이 위기 모드에 빠질 수 있습니다. 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/new-inventory-plunging-demand-could-keep-torontos-condo-market-in-crisis-mode/546234

1. 가격 하락세 지속

• 토론토 및 인근 지역의 콘도 평균 가격이 전년 대비 9.3% 하락하며 시장 위기가 더욱 심화되고 있습니다
  
  

2. 판매량 큰 폭 감소

• 올해 누적 기준 콘도 판매량이 전년 대비 18% 감소해, 수요 위축이 뚜렷하게 드러났습니다.
  
  

3. 공급 과잉 전망

• Urbanation에 따르면 2025년 하반기까지 약 17,117개의 콘도가 새롭게 완공될 예정이며, 이는 공급 과잉을 더욱 악화시킬 전망입니다
  
  

4. 첫 주택 구매자에게는 기회?

• 가격 하락은 일부 첫 주택 구매자들의 매수 접근에 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 아직 시장 전체 회복에 대한 확신은 부족하다는 의견입니다

시사점 및 해석

• 토론토 콘도 시장은 당분간 회복이 요원해 보입니다. 공급 과잉 우려가 더해지며, 오히려 가격·거래량 모두 추가 하락 압력을 받을 가능성이 큽니다.

• 첫 주택 구매자에게는 매입 기회가 될 수 있지만, 많은 구매자들이 “가격이 더 낮아질지 모르겠다”는 우려로 매수 결정을 지연하는 모습도 나타나고 있습니다.

• 향후 주의 깊게 봐야 할 변수로는 금리 변화, 이민 수요 회복, 렌트 시장 흐름, 콘도 장기 구매자들의 심리 회복 등이 있습니다.

Canadian Homebuyers Unfazed by Tariff Threats: Wahi Survey 

관세 위협에 당황하지 않는 캐나다 주택 구매자들: Wahi 설문조사 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/canadian-homebuyers-unfazed-by-tariff-threats/

• Wahi의 최근 설문에 따르면, 미국과의 무역 긴장(관세 위협)에도 불구하고 캐나다 주택 구매자들의 계획에는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났습니다.

• "향후 2년 내 집을 구매할 계획이 있는 이들 중 약 79%는 관세 이슈가 구매 계획에 영향을 주지 않는다"고 응답했습니다.

• 16%만이 관세 문제로 인해 구매 가능성을 다소 낮췄다고 했고, 4%는 오히려 관세 상황이 구매를 더욱 서두르게 만들었다고 응답했습니다.

• Wahi 경제학자 Ryan McLaughlin은 “일부 구매자들은 더 신중해질 수 있지만, 대부분은 미국의 외교 정책이 주택 구매 의욕을 꺾지는 않을 것 같다”고 해석했습니다.

• 여기에 더해, 2025년 7월은 GTA(대토론토 지역)에서 2021년 이후 가장 활발한 매매 활동이 있었던 시기로 나타났습니다, 이는 실제 거래 데이터가 구매 의지를 뒷받침하는 신호로 분석됩니다

해석 및 시사점

• 거시 경제 불확실성이 있어도, 많은 캐나다 구매자들은 주택 구매 계획을 유지하거나 변함없이 추진하고 있음을 확인할 수 있습니다.

• 관세가 지역별로 다르게 영향을 미칠 수는 있으나, 전국적으로는 구매 심리가 견고한 편입니다.

• **실제 시장 데이터(특히 GTA)**도 구매 의지 유지 및 활발한 거래를 뒷받침하고 있어, 시장이 완전히 위축되었다는 우려는 과도한 해석일 수 있습니다.