9월 넷째주
부동산/모기지 소식
Sep 22, 2024 by 박구용
Toronto Real Estate Is Collapsing Much Faster Than Most Realize
토론토 부동산은 대부분이 생각하는 것보다 훨씬 빠르게 붕괴되고 있다
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-is-collapsing-much-faster-than-most-realize/
캐나다 최대 부동산 시장이 캐나다 최대 은행의 골칫거리로 변하고 있다. 어제 우리는 RBC의 광역 토론토 지역(GTA) 모기지 포트폴리오에서 2024년 3분기에 심각한 모기지 연체(90일 이상)가 급증했다고 언급했다. 요즘 토론토 부동산은 지루해 보일 수 있지만 기초에 균열이 매우 빠르게 나타나기 시작했다. 이 지역의 주택 가격은 이에 대한 반응으로 거의 움직이지 않아 많은 사람들이 이 문제를 무시하게 되었다. 그러나 판매자들이 가격을 낮추기는커녕 연체에 빠지고 있다는 사실은 훨씬 더 불안한 추세를 드러낸다.
2024년 3분기 GTA 포트폴리오의 심각한 연체율은 0.27%로 증가했다. 이는 전 분기보다 무려 42% 증가한 수치로, 현재 작년보다 170% 높은 수치다. 이는 은행의 전국 평균보다 약간 높으며, 2017년 미니 외국인 구매자 거품으로 거슬러 올라가는 것보다 높다. 더욱 시급한 문제는 이러한 고장이 발생하는 속도다.
은행의 GTA 포트폴리오에 따르면 연체율은 지난 2년 동안 575% 증가했다. 2020년 이후 얼마나 많은 차입이 발생했는지 고려하면, 이는 2020년 이전보다 절대 가치로 훨씬 더 많은 모기지다
철저한 조사 기간 동안 연체를 완화하기 위한 정부 도구는 부분적으로 이러한 움직임을 뒷받침하고 있다. 임시로 국가가 승인하는 자원을 통해 연체율을 인위적으로 낮추는 것은 문제를 제거하지 못한다. 문제를 지연시킬 뿐이고 결국 부정적인 결과를 증폭시키게 되었다. 문제가 확산되기보다는 더 적은 피해를 입고 탈출할 수 있었던 다른 사람들의 문제가 증폭될 것이다. 모기지 연체는 주로 유동성 문제라는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 사람들은 채무 불이행이 발생하기 전에 매도하려고 시도하지만, 채무 불이행에 실패한 후에야 채무 불이행을 하게 된다.
부동산에는 항상 구매자가 있지만, 먼저 연체 상태에 빠진다는 것은 그 가격이 현실적으로 고려할 수 없는 수준이라는 것을 의미한다. 가격이 크게 하락하지 않았다는 사실은 이러한 모기지의 대부분이 자신의 자산이 소진되는 것을 목격하고 더 낮은 가격에 판매하기 위해 비용을 지불해야 하는 최근 구매자(대부분 투자자)일 가능성이 있음을 나타낸다. 대부분의 사람들은 캐나다가 자본 완충 효과를 창출하기 위해 수요 유도 계획에 참여할 것으로 예상한다. 수요 유도 계획은 판매자가 가격을 낮추는 대신 가격이 올라갈 수 있도록 더 많은 신용을 얻을 수 있도록 하여 더 많은 구매자를 창출하는 자극의 한 형태다. 자본 완충은 수요가 영원히 지속되지 않을 것임을 알면서 수요가 창출되는 곳이지만 위험도가 높은 차용자 그룹에서 위험도가 낮은 차용자 그룹으로 위험을 이전한다.
미국은 대불황 당시 이 전략을 사용했는데, 투자자는 최종 사용자보다 일정이 짧고 동기가 낮기 때문에 채무 불이행 가능성이 더 높다고 설명했다. 그러나 최종 사용자는 자신의 보호소에 대한 불이행을 피하기 위해 고군분투할 것이며 필요한 경우 부정적인 형평성을 극복할 수 있는 더 오랜 기간을 갖게 된다. 어쨌든 이는 모기지 연체와 동일한 문제다. 지연하는 것은 쉬운 부분이다. 발생 시간이 길어질수록 증폭된 결과를 처리하는 것이 문제가 된다. 처음에는 조금, 그 다음에는 한꺼번에. 시장의 이전 문제 중 대부분은 제거되지 않고 지연되었을 뿐이다. 지금 사람들이 기대하는 것은 도덕적 해이의 교과서적인 예다. 몇 가지 문제가 대두되고 있으며 정책 입안자들은 문제를 다시 지연시키려고 시도할 가능성이 높다. 그러나 지연은 위험이 없는 것은 아니며 가구에 더 많은 스트레스를 가하고 효율성을 회복하기 위해 더 큰 수정이 필요하다. 그것은 효과가 있는 전략이다다. 물론 그렇지 않을 때까지. 그 날이 곧 올지는 확실하지 않지만 경제가 너무 붕괴되어 수백억 달러의 부양책으로도 고칠 수 없을 때 어떤 모습인지 보고 싶어하는 사람은 아무도 없다.
Fed Is About to Get Validation for Its Jumbo Rate Cut
연준은 점보 금리 인하에 대한 검증을 곧 받을 예정이다.
연준이 선호하는 가격 지표와 소비자 수요에 대한 스냅샷은 중앙은행의 공격적인 금리 인하와 경제가 여전히 강세를 유지하고 있다는 제롬 파월 의장의 견해를 모두 확증하는 것으로 보인다. 경제학자들은 8월 개인소비지출 물가지수가 3개월 만에 두 번째로 0.1% 상승에 그쳤다고 보고 있다. 인플레이션 게이지는 아마도 1년 전보다 2.3% 상승했을 것이다. 이는 2021년 초 이후 가장 작은 연간 상승률이며 중앙은행의 목표인 2%보다 한 단계 높은 수치다. 1년 전보다 인플레이션이 둔화되는 것은 에너지 하락, 식품 가격 하락, 핵심 비용 완화를 반영한다. 식품과 연료를 제외한 PCE 가격은 아마도 3개월 동안 0.2% 상승했을 것으로 이코노미스트들은 정부 데이터가 금요일에 발표될 것으로 예상하고 있다.
올해 초부터 인플레이션 압력이 완화되면서 연준 정책입안자들은 9월 18일 금리를 0.5%포인트 낮출 수 있을 만큼 충분한 자신감을 갖게 되었다. 이번 삭감은 4년여 만에 처음 있는 일이며, 고용 시장 악화를 막기 위한 중앙은행 정책의 중심축이 됐다. 투자자들은 다음 주에 다수의 연준 관계자들의 발언을 분석할 것이다. 8월 인플레이션 수치에는 개인 지출 및 소득에 대한 데이터가 수반될 것이며, 경제학자들은 가계 지출이 또 한 번 견고한 진전을 이룰 것으로 예상한다. 지속적인 소비자 지출 증가는 경제가 계속 확장될 가능성을 높이는 데 도움이 된다. 기타 경제 데이터에는 8월 신규 주택 판매, 2분기 국내 총생산(GDP), 2019년 연간 GDP 개정, 주간 실업 수당 청구, 8월 내구재 주문 등이 포함된다.
Bloomberg Economics에서는 다음과 같이 말한다. “우리의 견해로는 연준의 점보 삭감이 연착륙 가능성을 높이지만 결코 연착륙을 보장하지는 않는다. 우리의 기준은 실업률이 2024년 말까지 4.5%에 도달하고 내년에는 5%로 상승하는 것이다.” 캐나다에서는 7월 GDP 데이터와 8월 플래시 추정치가 3분기에 약한 성장을 보일 것으로 예상되는데, 이는 캐나다 은행의 연간 성장률 2.8% 전망보다 낮을 가능성이 높다.
GTA Reaches New "Historical Low" With Fewer Than 500 New Home Sales In August
GTA, 8월 신규 주택 판매가 500건 미만으로 새로운 "역사적 최저" 도달
https://storeys.com/historically-low-gta-home-sales-bild/
건축 산업 및 토지 개발 협회(BILD)에 따르면 7월 GTA 신규 주택 매매가 "사상 최저"인 달 이후 8월에는 464건의 거래만 기록하면서 새로운 수준으로 떨어졌다. 이는 새로운 "역사적 최저"다. BILD의 커뮤니케이션 및 이해관계자 관계 SVP인 Justin Sherwood는 "8월의 새로운 주택 매매 데이터는 건축 비용을 너무 높게 만드는 심각한 구조적 문제로 어려움을 겪고 있는 주택 시장의 냉혹한 상황을 보여준다. "라고 말했다. 비용은 지나치게 높은 정부 세금 및 수수료로, GTA의 평균 단독 주택 새 주택 비용에 평균 355,000달러가 추가된다."
건축 산업 및 토지 개발 협회(BILD)에 따르면 7월 GTA 신규 주택 매매가 "사상 최저"인 달 이후 8월에는 464건의 거래만 기록하면서 새로운 수준으로 떨어졌다. 이는 새로운 "역사적 최저"다. BILD의 커뮤니케이션 및 이해관계자 관계 SVP인 Justin Sherwood는 "8월의 새로운 주택 매매 데이터는 건축 비용을 너무 높게 만드는 심각한 구조적 문제로 어려움을 겪고 있는 주택 시장의 냉혹한 상황을 보여준다. "라고 말했다. 비용은 지나치게 높은 정부 세금 및 수수료로, GTA의 평균 단독 주택 새 주택 비용에 평균 355,000달러가 추가된다." 8월의 수치를 2023년 8월보다 46%, 10년 평균보다 73% 크게 낮추는 것은 이러한 높은 비용 때문이다. 판매된 유닛 중 235채는 콘도미니엄 아파트로 전년 대비 61% 감소했으며 10년 평균보다 81% 낮았다.
이는 주로 토론토와 GTA의 정체된 콘도 시장으로 인해 극적인 감소를 보였다. 신규 단독 주택 판매는 299건으로 약간 좋아져 전년 대비 14% 감소했지만 여전히 10년 평균보다 56% 낮다. 역사적으로 낮은 판매율에도 불구하고 신규주택 잔여재고는 7월 21,660유닛에서 8월 21,296유닛으로 소폭 감소했다. 여기에는 콘도미니엄 아파트 17,233채와 단독주택 4,063채가 포함되어 14.5개월의 높은 재고 수준을 나타낸다. 그러나 BILD는 이러한 높은 재고 수준이 새로운 빌드 릴리스의 호황을 나타내는 것이 아니라 오히려 극도로 낮은 판매량의 결과라고 지적한다.
보도 자료에서는 "이자율이 낮아지면 판매가 회복되지만 신축 건물이 회복되는 데 시간이 더 걸리고 향후 수급 불균형이 발생할 수 있기 때문에 이는 건전하지 못한 상황"이라고 보도했다. 실제로 캐나다 모기지 주택 공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)에 따르면 7월부터 8월까지 토론토와 같은 도심 지역의 신규 주택 착공 건수는 24% 감소했다. “위기는 현실이며 앞으로 몇 년 안에 일자리 감소, 새 주택 감소, 복합적인 경제성 문제로 인해 반영될 것이다. 우리는 주정부와 연방정부의 지원을 받는 GTA 전역의 지자체가 신규 주택 건설에 대한 비용을 통제하고 낮추어 업계가 직면한 근본적인 문제를 해결하기 위한 즉각적인 조치를 취할 것을 촉구하고 있다."라고 Sherwood는 말한다. "이보다 더 큰 문제는 없다. 우리 지역은 주택보다 더 중요하며 우리 모두는 우리 지역이 직면한 경제성 문제에 대한 채널을 바꾸기 위해 과감한 조치를 취할 책임과 기회를 가지고 있다.” 새 콘도미니엄 아파트의 새로운 기준 가격은 $1,031,356로 지난 12개월 동안 5% 하락했으며, 단독 주택의 경우 $1,598,852로 7% 하락했다.
Cut to Hike and Back Again: The Bank of Canada’s 2022-2024 Rate Timeline
하이킹을 하고 다시 돌아오다: 캐나다 은행의 2022-2024 금리 타임라인
https://www.zoocasa.com/blog/bank-of-canada-2022-to-2024/
미래를 예측할 수 있는 방법은 없지만, 현명한 추측을 하는 가장 좋은 방법은 과거를 살펴보는 것이다. 우대금리는 모기지 비용을 결정하는 데 중요한 역할을 한다. 변동금리 모기지를 갖고 있는 경우 이자율은 우대금리와 직접적으로 연결된다. 우대금리가 올라가면 모기지 이자율도 올라가서 월 페이먼트도 높아진다. 반면 우대금리가 낮아지면 지급액도 낮아진다. 우대 금리는 정기적으로 변경되며 대출 기관은 이러한 변경 사항을 차용인에게 전달하여 모기지 비용이 오르락내리락하게 된다.
고정금리 주택담보대출은 일관된 지불로 안정성을 제공하지만 우대금리는 간접적으로 영향을 미칩니다. 우대금리가 인상되면 차입 비용이 높아지는 것을 의미하는 경우가 많습니다. 결과적으로 대출 기관은 증가된 대출 비용을 반영하기 위해 새로운 고정 금리 모기지의 이자율을 인상할 수 있습니다. 고정 금리로 고정하면 지불금이 변경되지 않더라도 우대 금리가 높으면 미래의 차용인은 더 높은 금리를 직면할 수 있습니다. 우대 금리는 모기지 적격성에도 영향을 미칩니다. 우대금리가 높으면 대출 기관은 이자율을 인상하여 차용인의 월별 지불액이 높아집니다. 이로 인해 소득 대비 부채 비율이 높아져 모기지 자격을 갖추기가 더 어려워질 수 있습니다. 대출 기관은 또한 우대 금리가 인상되면 기준을 강화하여 일부 구매자가 승인을 받기가 더 어려워질 수 있습니다. 모기지 지불금은 우대 금리와 얼마나 밀접하게 연관되어 있기 때문에 금리 변화를 모니터링하고 잠재적인 재정적 영향에 대한 최신 정보를 얻는 것이 중요합니다.
2010년 9월부터 2015년 2월 사이에 캐나다의 우대금리는 소폭의 변화를 겪었습니다. 2010년에는 3.00%로 상승했다가 2015년에는 2.85%로 소폭 감소했습니다. 이 기간은 2008년 금융 위기에서 시장이 회복되면서 경제 안정이 반영된 기간입니다. 2017년 7월부터 2018년 10월까지 0.25%의 지속적인 증가로 인해 금리는 더욱 강력한 경제 성장과 인플레이션 통제 노력에 힘입어 2.70%에서 3.95%로 높아졌습니다. 2020년 초, 코로나19 팬데믹에 대응하여 우대 금리는 한 달 만에 3.45%에서 2.45%로 급격하게 떨어졌으며, 글로벌 불확실성이 있는 이 기간 동안 경제적 유동성을 제공하기 위해 두 차례에 걸쳐 0.50%의 급격한 인하를 실시했습니다.
2022년 중반부터 2024년까지 토론토 부동산 시장은 급격한 금리 인상의 직접적인 영향으로 판매량이 급격히 감소했습니다. 인플레이션을 완화하기 위한 이러한 인상은 구매자 활동에 심각한 영향을 미쳤습니다. 2022년 3월부터 2022년 7월까지 온타리오 주에서 가장 바쁜 시장의 판매량은 10,862개에서 5,250개로 절반 이상 감소했습니다. 이는 차입 비용이 높아지면 구매자, 특히 레버리지가 높거나 변동 금리 모기지에 의존하는 구매자의 시장 진입이 더 어려워진다는 분명한 신호였습니다. 가장 큰 매출 감소는 2022년 여름 토론토에서 발생했습니다. 2022년 3월 우대 금리 2.70%로 시장은 여전히 강력한 활동을 경험하고 있으며 매출은 10,862건 이상에 달했습니다.
그러나 캐나다 은행이 2022년 내내 금리를 인상하면서(7월까지 4.70%, 9월까지 5.45%에 도달) 대출 비용이 급증했고 구매자가 더 큰 대출을 받기가 어려워졌습니다. 2022년 12월까지 판매량은 3,090대라는 최저점에 도달했는데, 이는 2022년 3월 수준보다 70% 이상 감소한 수치입니다. 이러한 급격한 하락은 많은 구매자가 주택 검색을 일시 중지하거나, 경제성을 재평가하거나, 이자율이 상승하여 그 달에 6.45%에 도달함에 따라 시장에서 가격이 완전히 하락했기 때문일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 2023년 초 토론토 시장에서는 매출이 완만하게 반등했습니다. 2023년 3월까지 매출은 6,896대로 회복되었는데, 이는 주로 구매자들이 고금리 환경에 적응하면서 시장에 다시 진입했기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 이러한 회복세는 일관되지 않았으며, 2023년 전체 판매량은 요금 인상 전 수준을 훨씬 밑돌았습니다. 이자율은 2023년 내내 계속 상승하여 6.70%~7.20% 정도를 맴돌며 판매 둔화에 기여했습니다. 예를 들어, 2023년 5월 판매량이 잠시 증가한 후(최대 9,012대), 해가 갈수록 시장은 다시 둔화되어 2023년 7월에는 판매량이 4,870대, 2023년 9월에는 4,642대로 감소했습니다. 판매량은 더 이상 급격하지 않았지만 2022년 말 최저치를 기록했지만, 그해 초 금리 인상 전 기간보다 훨씬 낮은 수준을 유지했습니다. 2024년에도 판매량은 여전히 불안정했습니다. 2022년 최저점에 비해 판매량이 일부 회복되었지만 시장은 여전히 최고 수준과는 거리가 멀었습니다. 2024년 3월 매출은 6,560건에 달했는데, 이는 2022년 3월 수준보다 40% 낮은 수치입니다. 2024년 초에 계속해서 우대금리가 7.20% 상승한 것이 판매 활동을 억제하는 역할을 했습니다. 우대금리가 2022년 3월 2.70%에서 2024년 초 7.20%로 가파르게 오르면서 예비 구매자들의 모기지 상환액이 크게 뛰었기 때문이다. 한편, 2020~2021년 저금리 환경에서 예산을 늘리는 구매자는 대출 기관이 정한 스트레스 테스트 요구 사항을 충족하기가 점점 더 어려워지고 있음을 알게 되었습니다.
앞을 내다보면, 2022~2024년의 높은 수준에 따른 최근 금리 하락은 주택 시장에 새로운 문을 열 수 있습니다. 토론토 부동산 시장은 거래량이 크게 감소했음에도 불구하고 안정적인 평균 주택 가격을 유지하며 회복력을 보였습니다. 2022년 3월부터 2022년 7월까지 평균 가격은 $1,298,666에서 $1,073,213로 17% 감소했습니다. 2022년 7월부터 2024년 8월까지 가격은 등락했지만 급격한 붕괴는 경험하지 않았습니다. 2022년 중반부터 2024년까지 부동산 시장은 급격한 금리 상승으로 인해 매매량이 급격하게 감소한 것이 특징이었습니다. 2022년 12월 판매량은 2022년 3월 10,862건에서 3,090건으로 감소해 최저점에서 71% 감소했습니다. 그럼에도 불구하고 평균 가격은 상대적으로 안정세를 유지했으며 완만하게 하락했습니다. 매출은 소폭 회복됐지만 금리 인상 전 수준을 훨씬 밑도는 수준을 유지해 차입비용 상승이 시장에 장기적으로 미치는 영향을 입증했다.
2024년 8월까지 토론토의 평균 가격은 1,074,425달러로 안정되었습니다. 이는 금리 인상으로 인한 어려움을 견딜 수 있는 시장의 능력을 반영합니다. 많은 판매자가 2022년 초 시장 정점 이후 높은 가격 기대치를 고수하여 거래가 줄어들었지만 가격은 크게 떨어지지 않고 안정적으로 유지되는 교착 상태를 겪었습니다. 또한, 투자자 활동은 토론토 주택 시장에서 중요한 원동력이며, 투자자들은 고금리 환경에도 불구하고 장기적인 가치를 인식하고 있습니다. 이는 임대료 수요가 높은 도시인 토론토에서 특히 두드러지며, 치솟는 임대료로 인해 부동산이 점점 더 매력적인 투자 옵션이 되었습니다. 캐나다 어디에서 부동산을 사고 팔든, 낮은 차입 비용은 구매자의 관심을 다시 불러일으키고 시장 활동을 촉진하여 주택 구매자와 투자자에게 최고의 기회를 제공합니다.
이제 금리가 하락하고 있어 부동산시장은 억눌린 수요와 경제성 개선으로 매매활동이 회복될 가능성이 높다. 이러한 반등은 점진적이면서도 꾸준할 것이며, 구매자는 시장으로 돌아오고 판매자는 자신의 주택 매물 목록에 더 자신감을 갖게 될 것입니다. 수요가 증가함에 따라 가격은 안정되거나 완만한 성장을 보일 가능성이 높지만, 시장은 지난 몇 년간의 열광적인 활동에 비해 더 균형 잡힌 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 경제학자들은 낮은 금리가 2025년까지 계속되어 더욱 건강하고 활동적인 주택 시장을 창출할 것으로 예측합니다. 그러나 성장 속도는 금리가 얼마나 빨리 하락하는지와 공급이 증가하는 수요를 충족시킬 수 있는지 여부에 따라 달라집니다. 한편, 현재의 고금리 환경은 구매자에게 저렴한 부동산 가격과 보다 실질적인 협상력이라는 고유한 이점을 제공합니다.
Why are many borrowers still opting against variable rates?
왜 많은 대출자들이 여전히 변동금리를 선택하고 있나?
최근 몇 달간 캐나다에서는 중앙은행의 금리 인하로 인해 4년 만에 처음으로 변동금리가 하락했다. 따라서 추가 하락이 예상되는 지금은 모기지 브로커가 고객들에게 변동 옵션을 권유하기 시작할 때인가? 토론토에 본사를 둔 한 브로커에 따르면, 하락세가 진행 중일 수도 있지만 변동 측면에서 금리는 대부분의 차용인을 이러한 모기지 유형으로 움직일 만큼 충분히 떨어지지 않았다고 말한다. CityCan Financial의 Paul Meredith는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 2022년에서 2023년 사이에 캐나다 은행이 예상치 못한 공격적인 일련의 금리 인상으로 인해 얼마나 많은 모기지 보유자가 손실을 입었는지 알기 때문에 일부 주택 소유자와 구매자는 가변 옵션에 대해 여전히 경계하고 있다고 말했다. 코로나19 팬데믹 초기에 은행이 자체 기준 금리를 극적으로 인하하고 2022년 초까지 낮은 수준을 유지하면서 변동 금리가 급락했지만, 인플레이션이 급등하자 중앙은행은 총 475 베이시스 포인트에 달하는 엄청난 금리 인상을 도입했다. Meredith에 따르면, 수많은 주택 소유자의 모기지 비용이 급등한 이러한 추세로 인해 많은 대출자와 희망 구매자가 특정 모기지 유형에 대해 신중한 접근 방식을 취하게 되었다. “사람들은 여전히 변동금리를 기피하고 있다.”라고 그는 말했다. “지난 4년 동안 일어날 것으로 예상했던 일이 정확히 일어나지 않았기 때문에 변동금리가 사람들의 입에 나쁜 인상을 남겼다고 생각한다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 3차례 연속 25베이시스 포인트를 인하하면서 주요 은행들도 우대금리를 인하했지만 대유행 기간에 비해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. Meredith에 따르면 이는 대출자가 모기지 금리를 안정적으로 유지하면서 변동 측면의 추가 하락 가능성을 주시할 수 있는 단기 고정 금리가 여전히 가장 인기 있는 옵션임을 의미한다. “이자율이 떨어졌음에도 불구하고 변동금리 모기지에는 여전히 지불해야 할 프리미엄이 매우 크다.”라고 그는 설명했다.
“그래서 사람들은 여전히 변동금리 주택담보대출을 약간 주저하고 있다. 결국에는 인기를 다시 얻을 수도 있지만 아직은 그 수준에 도달하지 못했다. 지금은 90%가 [고객이 선택하는] 3년 고정 상품이라고 말하고 싶다.” 고정 금리는 여전히 전염병 최저치보다 훨씬 높은 추세를 보이고 있지만 노동 시장 둔화와 경제 전망 어두워짐에 따라 최근 몇 달 동안 하락했다. 고정 금리에 큰 영향을 미치는 5년 만기 캐나다 정부 채권은 10월 최고치인 4.3%에서 이 글을 쓰는 시점의 약 2.74%로 떨어졌으며, 추가 하락 가능성도 있다.
이러한 요금 인하는 고정 대 변동 논쟁에서 큰 진전을 이루지 못했고 많은 잠재 구매자가 주요 시장에서 물러나도록 설득하지도 못했다. RBC 최근 분석에서 현재까지 중앙은행의 금리 인하 이후 "대체로 조용한" 반응이 나타난 것으로 나타났으며 토론토, 밴쿠버, 몬트리올, 캘거리, 에드먼턴을 포함한 도시에서는 소폭 인상만 나타났다고 밝혔다. 캐나다 은행의 추가 조치가 나올 때까지 은행 수석 이코노미스트인 로버트 호그(Robert Hogue)에 따르면 이러한 추세는 바뀔 조짐이 거의 보이지 않을 것이라고 한다. 그는 보고서에서 “구매자들이 계속해서 높은 소유 비용과 열악한 경제성과 씨름하고 있기 때문에 실질적인 방식으로 수요를 자극하려면 더 깊은 요금 인하가 필요할 것”이라고 지적했다. 모기지 전문가와 대출자 모두에게 좋은 소식은 이러한 삭감이 곧 이루어질 것이라는 것이다. 가장 최근 금리 결정에서 은행의 표현은 금리 인하를 계속할 것임을 시사했다. 그리고 지난 몇 달 동안 놀라울 정도로 약한 경제 데이터는 은행이 공격적으로 움직일 수도 있다는 것을 의미한다.
Feds Announce New Mortgage Rules, and the War on Inflation May Be Over
연준은 새로운 모기지 규정을 발표하고 인플레이션 전쟁은 끝날 수도 있다
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-80/
최선의 노력에도 불구하고 캐나다인들은 적어도 주택 선호도에 있어서는 부모가 될 정도로 성장했습니다. Wahi의 최근 조사 결과에 따르면 가격과 이자율에서 콘도 붐에 이르기까지 국가 주택의 경제 및 구성에 큰 변화가 있었음에도 불구하고 대부분의 사람들은 여전히 교외에 있는 단독 주택을 꿈꾸고 있습니다. 전체적으로 캐나다인의 64%는 단독 주택을 최고의 선택으로 꼽았고, 38%는 교외에 살고 싶어했으며, 34%는 도시 생활을 선호하고 추가로 28%는 시골 생활을 선택했습니다. 또한 43%는 침실 3개를 선호하고, 64%는 새롭게 개조된 집을 원합니다.
캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)의 새로운 보고서에 따르면 낮은 금리와 가격은 시장을 재부팅하는 데 거의 도움이 되지 않았으며 지난 달 전국 주택 판매는 지난 8월에 비해 1.3% 증가하는 데 그쳤습니다. 8월 전월 대비 재고는 1.1% 증가했고, 가격은 기본적으로 변동이 없었지만 지난해보다 3.9% 하락했다. 최근 몇 달간 비슷한 예측이 실현되지 않았음에도 불구하고 CREA는 앞으로 몇 달 동안 더 많은 요금 인하로 일시 정지 버튼이 풀릴 것이라고 확신하고 있습니다.
인플레이션 지표는 8월에 연간 2%의 물가 상승률을 보여 2021년 2월 이후 가장 느린 속도로 기록되었습니다. 또한 캐나다 은행의 목표 범위 중간에 있는 수치이기도 합니다. 기관은 연료비, 여행비, 의류 및 신발 비용이 낮아진 덕분에 가격 상승률이 크게 하락했다고 생각합니다. 금리가 느리고 꾸준한 속도로 하락하고 있는 가운데, 인플레이션이 급격하게 하락함에 따라 전문가들은 연말 이전에 '대규모' 금리 인하를 예상하고 있습니다.
알베르트 아인슈타인은 광기를 “같은 일을 반복하면서 다른 결과를 기대하는 것”이라고 정의한 적이 있습니다. 만약 그가 오늘 여기에 있었다면, 그 유명한 이론 물리학자는 캐나다의 새로운 모기지 규정이 온전한 정신을 향한 유망한 조치라고 평가했을 것입니다. 이번 주에 연방 정부는 "수십 년 만에 가장 중요한 모기지 개혁"을 발표했습니다. 이러한 변경 사항에는 보험 모기지 한도를 100만 달러에서 150만 달러로 높이고 모든 최초 구매자에게 30년 분할 상환 혜택을 확대하는 것이 포함됩니다. 정부는 이러한 변화가 특히 젊은 캐나다인들 사이에서 주택 소유를 더욱 저렴하게 만들기 위한 것이라고 밝혔습니다.
Foreign homebuyer ban fails to curb prices or boost inventory, Royal LePage finds
Royal LePage는 외국인 주택 구입 금지 조치가 가격을 억제하거나 재고를 늘리는데 실패했다고 밝혔다.
Royal LePage의 최근 보고서에 따르면 캐나다 주택에 대한 외국인 소유를 금지하는 연방정부의 조치는 가격을 실질적으로 낮추거나 시장 재고를 늘리는 데 실패했다고 합니다. Royal LePage의 Phil Soper 사장 겸 CEO는 캐나다인을 위해 주택을 보다 저렴하게 만들려는 의도에도 불구하고 이번 금지 조치가 부동산 시장에 예상되는 변화를 가져오지 못했다고 말했습니다. 2023년 1월 발효된 이 금지령은 당초 2년으로 예정됐으나 크리스티아 프리랜드(Chrystia Freeland) 재무장관에 의해 2027년 1월 1일까지 연장되었습니다. 이 금지령의 목적은 주택이 투기적 금융 자산이 되는 것을 방지하고 주택이 주택을 이용할 수 있도록 보장하는 것입니다.
그러나 경제학자와 부동산 중개업자들은 외국인 구매자가 전체 주택 구매에서 차지하는 비중이 적고, 실제 문제는 공급 부족에 있다고 주장하며 금지령을 비판해 왔다. Soper는 보고서에서 “2년이 지난 지금 외국인 구매자에 대한 금지 조치는 우리가 예상했던 것처럼 캐나다 주택 가격에 사실상 아무런 영향을 미치지 않았습니다.”라고 말했습니다. “해외 구매자 금지 조치를 연장한다고 해서 캐나다인들이 주택에 더 쉽게 접근할 수 있는 것은 아닙니다.” 금지 조치가 가격이나 재고에 실질적인 영향을 미치지는 않았지만 일부 부유한 시장에서는 수요가 감소했습니다. 이 발견은 금지령이 주택이 "투기적 금융 자산 클래스"가 되는 것을 방지할 것이라는 Freeland의 입장과 모순됩니다. 외국인 구매자는 일반적으로 대출 규정 및 금리 변화의 영향을 덜 받는 고급 부동산에 중점을 둡니다. Soper는 "명품 시장 부문의 많은 구매자는 높은 레버리지 모기지를 요구하지 않습니다."라고 말했습니다. “매우 많은 계약금을 지불하거나 전액 현금으로 구입한 값비싼 주택을 보는 것이 일반적입니다.”
Royal LePage에 따르면 고급 부동산 가격은 주류 주택에 비해 안정적으로 유지되었으며, 2024년 첫 8개월 동안 고급 주택 중간 가격이 8.6% 상승한 핼리팩스에서 가장 큰 상승세를 보였습니다. 토론토는 3.9% 상승했습니다. 밴쿠버와 몬트리올은 각각 1.8%와 2.8%의 소폭 감소를 보였습니다. Soper는 캐나다의 주택 시장은 주로 고급 시장과 기타 부문 모두에서 국내 구매자에 의해 주도되고 있다고 지적했습니다. 외국인 소유가 아닌 계속되는 공급 부족으로 인해 가격이 계속 상승하고 있습니다.
“캐나다 주택 시장의 재고 부족은 초급 자산 등급에만 국한되지 않습니다. 구매자의 관심이 대부분 캐나다인에게서 나오므로, 명품 시장이든 다른 곳이든 공급이 주택 수요를 충족시키지 못하는 한 가격 상승 압력은 계속될 것입니다.” 이번 주 초 Freeland는 주택 구입 가능성을 개선하고 신규 건설을 장려하기 위한 모기지 규정 조정을 발표했습니다. 그러나 Royal LePage의 보고서에 따르면 공급 문제가 해결될 때까지 외국인 구매자 금지와 같은 이러한 조치는 주택 가격을 높이는 데 제한적인 영향을 미칠 것입니다.
