5월 셋째 주
부동산/모기지 소식
May 15, 2022 by 박구용
Toronto Market Update: Significant Data Changes as Market Cools
토론토 시장 업데이트: 시장 냉각에 따른 중요한 데이터 변경 사항
https://www.movesmartly.com/articles/toronto-market-update-significant-data-changes-as-market-cools
4월 주택 판매는 3월 대비 26% 감소, 이 기간은 일반적으로 판매가 증가하는 추세인데, 교외 단독주택의 평균 가격은 지난 두 달 동안 하락. 주택 판매는 전년 대비 44% 감소. 4월 주택 평균 가격은 2월의 1,679,429달러에서 1,527,743달러로 하락했지만 작년보다 17% 상승. 4월 주택 중간값은 $1,348,94로 2월의 $1,485,000보다 하락했지만 작년보다 18% 상승. 4월의 신규 주택 목록은 작년에 비해 14% 감소했지만, 4월 말에 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 3월 말에 비해 7% 증가.
4월 콘도 평균 가격은 81만9698달러로 3월 84만444달러에서 하락. 평균 가격은 작년보다 16% 상승. 4월 콘도 중간값은 $750,000로 작년보다 16% 상승했지만 전월의 $777,000보다는 하락. 새로운 콘도 매물은 작년보다 7% 감소했지만 2019년과 2020년의 새로운 목록 볼륨보다 훨씬 앞서 있다. 콘도의 활성 매물수는 작년에 비해 10% 증가.
RBC Makes Another Upward Revision To Its Bank of Canada Rate Forecast
RBC, 캐나다 은행 금리 전망에 대한 또 다른 상향 수정
https://betterdwelling.com/rbc-makes-another-upward-revision-to-its-bank-of-canada-rate-forecast/
캐나다 중앙은행(BoC)은 지난달 중립금리를 다시 인상했는데, 이는 더 높은 금리가 필요할 수 있음을 의미 => 중립 정책 금리는 통화 부양책을 제공하지도 않고 경제의 신용을 제한하지도 않는 경우. 4월 통화정책 보고서에서 중앙은행은 이를 2~3%로 예측했다. RBC는 이것이 이전 예측보다 0.25bps 높다고 발표함.
2000년 이후 가장 큰 4월의 50bp 인상 이후, 그들은 6월과 7월 회의에서 각각 50bp가 더 오를 것으로 예상. 이후 두 회의는 각각 25bp 인상될 것으로 예상. 연말이 오기 전에 은행은 2.5%를 기록할 것으로 보고 있는데, 이는 글로벌 금융 위기 이후 가장 높은 수치. 이는 2020년 3월 이전보다 완전히 75bp 높은 중립 범위의 중간에 있는 것. 그러면 극도로 낮은 금리와 낮은 인플레이션의 시대가 끝날 것이 됨.
BOC는 중립금리 이상으로 올라가야 할 수도 있다고 경고했지만 RBC는 이에 의존하지 않고 있다. 그들은 중앙 은행이 인플레이션이 하락하고 경제가 둔화되어 일시 정지될 것이라고 예측하고 있다. RBC의 수석 이코노미스트인 Josh Nye는 "...성장 둔화와 인플레이션으로 인해 BoC는 2023년까지 정책 금리를 안정적으로 유지할 것이라고 생각된다."라고 말하면서, 이제 인플레이션이 적어도 2024년까지는 목표치로 돌아오지 않을 것이라고 예측하고 있다. 인플레이션 상승은 경기 침체가 치명적으로 보이지 않는 한 금리를 인하할 가능성도 낮다는 것을 의미.
Rate hikes could lead to 10% fall in home prices: Capital Economics
금리 인상은 집값 10% 하락으로 이어질 수 있다.
캐피털 이코노믹스(Capital Economics)에 따르면 대출 금리가 인상되면 내년에 캐나다 주택 가격이 10% 하락하고 부동산 투자가 더 크게 감소. 캐피털 이코노믹스(Capital Economics)의 스테판 브라운(Stephen Brown) 캐나다 수석 이코노미스트는 월요일 고객에게 보낸 메모에서 "금리가 오르면 주택 매매가 일반적으로 가장 먼저 하락하는 도미노 현상이며 이번에도 다르지 않다"고 말했다. "판매가 급감하면서 더 이상 집값이 떨어질 것이냐가 문제가 아니라 얼마나 떨어질 것이냐가 문제다." 4월의 최신 주택 데이터에 따르면 토론토, 밴쿠버, 몬트리올을 포함한 캐나다 전역의 많은 주요 시장에서 높은 금리가 일부 잠재적 주택 구매자를 제외하고 의미 있는 판매 감소가 이미 진행되고 있다.
몬트리올 은행(Bank of Montreal)의 데이터에 따르면 더 높은 이자율과 변동 이자율(현재 신규 모기지론의 절반 이상을 차지함)에 대한 예상으로 지난 몇 개월 동안 고정 모기지 이자율이 급등. Stephen Brown은 주택 판매가 궁극적으로 2019년 팬데믹 이전 평균보다 25% 낮은 1분기 수준에서 절반으로 줄어들 것이라는 가정 하에 운영하고 있다고 말했다. 그는 "집값이 근본적인 펀더멘털로 정당화될 수 있는 수준을 훨씬 뛰어 넘었기 때문에 반드시 판매해야 하는 판매자의 경우가 아니라도, 이 긴축 주기 동안 가격이 10% 하락할 것으로 의심한다"고 덧붙였다.
그는 강제 판매나 주택 소유자가 절대적으로 필요에 따라 집을 팔아야 하는 상황에 대한 한 가지 안전 장치는 캐나다의 많은 변동 금리 모기지가 여전히 고정 지불 금액으로 제공된다는 사실에 주목했다. 가격 하락이 10%로 억제된다면 주택 투자 위축이 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 말했다. 그것이 경제 성장 속도의 둔화를 야기할 것이지만, 그는 그것이 GDP의 수축으로 이어질 것이라고 예측하지 않았다.
"그러나 집값이 우리가 예상하는 것보다 훨씬 더 많이 하락한다면(높은 수준을 감안할 때 분명히 배제되어서는 안 됨), 경기 침체는 거의 불가피할 것." 그러면서 Stephen Brown은 캐나다 은행이 부동산 투자자들이 금리에 얼마나 민감한지를 과소평가하고 있으며 금리 인상에 대한 현재 시장의 기대가 너무 공격적이라고 말했다. 그는 "정책 금리가 올해 말 2.5%에 도달하면 은행이 긴축 주기를 중단할 것으로 예상한다"고 말했다. "집값이 예상보다 훨씬 더 떨어지면 은행은 2023년에 정책을 완화할 것이지만 주택 주기가 다시 시작될 것을 두려워하여 금리를 0.25%까지 다시 인하할지는 의문." 이라고 언급했다.
As Rates Rise, Is This the Time for Condo Investors to Divest?
가격이 상승함에 따라 지금이 콘도 투자자들이 매각할 때?
https://storeys.com/rising-rates-condo-investors-divest/
지난 달 광역 토론토 지역(Greater Toronto Area)의 판매 급감에서 알 수 있듯이 이자율 상승은 주택 구입자들을 곤혹스럽게 만드는 것이 아니라, 임대 시장에도 영향을 미칠 수 있다.
One Group Real Estate의 중개인이자 설립자인 Nasma Ali
토론토 임대 재고의 대부분을 차지하는 투자자들이 콘도 임대 부동산을 매각하기 시작. 왜냐하면 그들이 주택 시장에서 약세를 보였기 때문. 임대에 대한 욕구는 토론토 시가 2021년 1월에 단기 임대 조례를 시행했을 때 이미 일부 전환하기 시작했으며, 콘도 부문이 전염병의 영향에서 회복하는 데 가장 느린 시장 부문이 입증되었을 때 더 떨어졌었다. 그 이후로 가격 상승의 여지가 있다고 믿고 있음에도 불구하,고 일부 유닛 보유자들을 겁먹게 한 최근의 금리 인상으로 인해 그 이후로 증폭되었다.
"투자자가 큰 폭락이 있을 것이라고 생각하는지 여부의 문제일 뿐"이라고 말했다. "종교처럼, 당신은 신을 믿든 믿지 않든, 투자자들도 마찬가지다. 그들은 붕괴가 있을 것이라고 믿거나 그렇지 않을 것이라고 믿는다." 2월 말에 하락하기 전에는 $950,000 이상의 가격 콘도는 구매자의 관심을 덜 받았는데, 오늘날에는 최소 $750,000 이상의 아파트에 대해서도 마찬가지.
인플레이션과 경기 침체의 가능성으로 인해 일부 투자자들은 집을 현금화해야 한다고 확신. 특히 코로나바이러스 위기 이전에 유닛을 구입했고 폐쇄 직후 세입자와 임대차 계약을 재협상해야 했던 집주인은 더욱 그렇다. 요컨대, 토론토의 콘도 집주인에게는 힘든 2년이었으며 상황이 호전되기는 했지만 특히 전염병을 겪은 후 다시 상황이 악화될 수 있다는 불안에 놓여있다.
"코로나 사태 이후 많은 세입자들이 임대료를 내지 않거나 할인을 요구하기 시작했기 때문에 많은 투자자들이 다소 충격을 받았다". “그 직전에 산 사람들은 더 이상 현금 흐름이 긍정적이지 않았고 때로는 팔고 싶어도 세입자가 쇼잉을 허용하지 않았다. 다른 많은 사람들이 캐나다 부동산에서 돈을 빼서 미국 부동산에 투자하기 시작했다.”
부동산 중개인인 Nerses Sraidarian
장래의 콘도미니엄 투자자들은 오늘 시장에 뛰어드는 것을 주저하고 있고, 콘도 프로젝트를 분양받은 다른 사람들은 전매 시장에 내놓고 있다고 말했다. 집세를 내고 원금을 갚고 있으므로 장기적으로 항상 승리하지만 장기적으로 이러한 변동성을 견뎌낼 수 있는 위치에 있습니까? 하지만 너무 많은 자산을 소유하고 있다면, 전문가가 당신의 포트폴리오를 살펴보게 해야 한다.
"이자율이 올라가고 사람들이 시장 가격보다 비싸거나 더 이상 필요한 것을 감당할 수 없게 되면서 임대 풀에 추가될 것." GTA의 주택 판매는 4월에 전년 동기 대비 41.2%, 한 달 전보다 27% 급감했지만 주택의 기준 가격은 여전히 지난 12개월 동안 15% 상승한 $1,254,436.
RARE Real Estate Inc.의 Brett Starke
임대 수요가 더 강해질 것이기 때문에 지금은 집주인이 현금을 인출할 때가 아니라고 말한다. 토론토, 특히 다운타운 코어와 미미코(Mimico)에서 집주인은 뛰어난 신용 등급을 가진 세입자들에게 최대 6개월치 임대료를 선불로 요구하고 있다. COVID-19 대유행이 진정되면서 도시 생활이 다시 바람직해진 것은 사실이지만, Starke는 임대인의 경쟁 풀에 대한 또 다른 이유는 주택 소유가 더 많은 인구(추정적으로 잘 사는 사람들도 포함)에게 재정적으로 어려워 졌기 때문이라고 말한다.
-> “ 부부합산 소득이 $100,000-150,000인 사람들은 다운페이를 저축할 수 없거나 시장에 무슨 일이 일어나고 있는지 확신하지 못하고 다시 임대 풀로 빠져들게 된다. 즉, 역사적으로 구매했을 사람들이 이제 임대하고 있으며 임대 시장을 크게 지탱하고 있다.”라고 Starke가 말했다. “우리는 지금 시내 중심부에 있는 모든 임대 부동산에 대해 6~8개의 오퍼을 보고 있으며, 요구 가격보다 100~150달러 더 비싸게 될 것이다.”
-> "집주인은 5년 전만 해도 자신의 부동산을 구입할 수 있었을 놀라운 신용 점수와 소득을 가진 자격을 갖춘 세입자를 얻고 있다."라고 말했다.
Canadian Home Buyers Need $42,000 Per Year For Payments In Q1 2022: Desjardins
캐나다 주택 구매자는 2022년 1분기 지불을 위해 연간 $42,000 필요: Desjardins
Desjardins Affordability Index(DAI)는 2022년 1분기에 기록된 최악의 수준에 도달했는데, 이는 소득이 감소함에도 불구하고 주택 가격은 계속해서 더 과대평가되고 있음을 나타낸다.
DAI는 주택 조정의 위험을 평가하기 위해 설계된 역 구입 가능성 지수. 지수가 장기 평균 아래로 떨어지면 주택은 일반적으로 과대 평가. 고평가된 주택은 조정이나 침체에 취약.
아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 주택 구입 가능성은 빠르게 침식되고 있으며 DAI 역사상 최악. 이 지수는 2022년 1분기에 10.7포인트 하락하여 사상 최악의 경제성을 기록. 불행히도 지수는 2006년으로 거슬러 올라가지만 다른 지수는 상황이 실제로 얼마나 나쁜지를 보여준다. 경제성은 30년 동안 이 정도로 나쁘지 않았으며 더 나빠질 것. 지수의 장기 평균은 주택 가격이 얼마나 과대 평가되었는지를 보여준다. 2006년부터 경제성 지수는 평균 121.1로, 이는 경제성이 평균보다 25.3% 나쁘다는 것을 의미하며, 이는 상당한 과대평가를 의미.
집값 상승, 모기지 비용 상승, 소득 하락이 수렴되고 있다. 주택의 평균 판매 가격은 캐나다 전역에서 2022년 1분기에 9.2% 증가한 $782,204다. 한편, 같은 분기 평균 세후 가계 소득은 0.3포인트 하락한 95,061달러를 기록했다. 소득이 하락하는 동안 집값이 상승하는 것은 이례적인 역학 관계라고 말하기에 충분하고도 남는다.
소유 비용(모기지, 재산세 및 유틸리티)은 지난 분기에 급격히 증가했다. 평균 주택 지불액은 2022년 1분기에 11.6% 증가하여 연간 $42,220를 기록했다. 토론토나 밴쿠버가 아닌 캐나다 전역의 평균 집이라는 것을 기억해야 한다. 이와 같은 고공 비행 도시는 비슷한 소득 수준에서 훨씬 더 비싼 것을 확인 할 수 있다.
Desjardins의 수석 이코노미스트는 "평균 판매 가격이 향후 몇 분기 동안 완화될 것으로 예상."라고 설명. 다만 “최근 캐나다 중앙은행(BOC)의 양적 긴축과 정책금리 인상에 따른 모기지 금리 인상으로 주택담보대출이 부담될 것”이라고 덧붙였다. 가격이 자본 비용에 맞게 조정됨에 따라 경제성 감소는 일반적으로 일시적. 역사적으로 높은 이자율은 예산이 축소됨에 따라 주택 가격을 낮추는 결과를 가져왔다. 또한 더 높은 이자율은 기업과 같은 더 생산적인 영역에 자본을 보내는 경향이 있다. 낮은 이자율은 역사적으로 주택 가격을 부풀렸고 경제성을 개선하는 데 실패했다. 토론토 광역 주택 가격은 두 달 동안 더 높은 가격을 받은 후 이미 하락했다. 금리 인상이 피해를 입히기에는 너무 이르기 때문에 사고 방식의 변화와 관련이 있을 가능성이 높다.
Desjardins의 경제성 지수는 상당한 과대 평가를 의미하지만 요즘에는 무디스와 옥스포드 이코노믹스의 모델에서도 이 정도 규모의 가격 조정이 예상.
Low inventory, higher demand boosts Canadian new condo prices in Q1-2022
낮은 재고, 높은 수요로 인해 2022년 1분기 캐나다 신규 콘도 가격 상승
https://www.livabl.com/2022/05/low-inventory-demand-condo-prices.html
캐나다에서 새로운 콘도 아파트를 구입하는 비용은 구매자의 수요 증가와 시장 재고 감소 덕분에 2022년 1분기 동안 조금 더 인상되었다. 캐나다 통계청은 최근 2022년 1분기 신규 콘도 아파트 가격 지수(NCAPI) 보고서를 발표했다. 이 보고서는 새로 지어진 아파트 스타일의 콘도에 대한 개발자 판매 가격의 시간 경과에 따른 변화를 추적. NCAPI 보고서는 이제 캘거리, 몬트리올, 오타와, 토론토, 밴쿠버, 빅토리아, 에드먼턴, 핼리팩스, 퀘벡 등 9개 인구조사 대도시 지역(CMA)을 다룬다. 2022년 1분기에 9개 CMA에 대한 새로운 콘도 가격 종합은 2021년 4분기보다 1.8% 증가했습다. 9개 도시 시장 사이에서 토론토, 밴쿠버, 빅토리아, 퀘벡 시티의 신규 콘도 가격은 이전 분기에 비해 상승했다. 한편, Halifax, Ottawa 및 Edmonton에서는 가격이 하락했지만 몬트리올과 캘거리에서는 분기별로 변동이 없었다.
2021년 1분기와 비교하여 신규 콘도 가격은 7.3% 상승했으며, 이는 주로 토론토(8.9%)와 밴쿠버(8.3%)의 가격 상승에 기인한 추세. 신규 콘도 아파트 가격은 몬트리올(3.5%), 오타와(2.6%), 빅토리아(2.4%)에서 2분기 연속으로 더 느린 속도로 상승했다. 2022년 1분기에 캘거리는 전년 동기 대비 2.8% 증가한 신규 콘도 가격 인상을 5분기 연속으로 기록했다. 대유행의 결과로 캐나다 통계청에 따르면 2020년에서 2022년 사이에 부동산 수요가 더 큰 생활 공간으로 이동했으며, 이는 단독 주택에 비해 새로운 콘도를 더 저렴하게 구입할 수 있는 패턴이 었다. NCAPI 보고서는 "이로 인해 단독 주택 가격이 콘도 아파트 가격보다 더 빠르게 가속됐다"고 말했다. "기록적으로 낮은 주택 공급과 함께 판매 증가가 계속해서 가격을 인상하여 콘도미니엄 아파트를 토론토, 밴쿠버, 몬트리올, 오타와 및 빅토리아의 많은 구매자에게 상대적으로 더 저렴하게 만들었다."
분기별로 밴쿠버의 신규 콘도 가격이 다른 CMA에 비해 가장 많이 상승했으며, 2022년 1분기에는 4.2% 상승했다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면 이러한 성장은 재고 감소와 새로운 콘도 단위에 대한 지속적인 수요에 의해 촉진되었다. 재고 상황도 시간이 지남에 따라 개선되지 않았다. CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)의 데이터에 따르면 건설 중인 콘도 아파트의 재고는 2022년 1분기에 분기별로 4.7% 감소하여 3분기 연속 재고 감소세를 보였다. 더 높은 밴쿠버 임대료는 투자자들을 도시로 끌어들이고 있으며, 이로 인해 사용 가능한 주택 수가 줄어들고 새 콘도 가격이 상승했다.
보고서는 “단독 주택과 달리 콘도미니엄 아파트는 주택을 처음 구입하는 사람들에게 비교적 저렴한 옵션으로 남아 있을 뿐만 아니라 뜨거운 임대 시장에 뛰어들고 싶어하는 투자자들에게도”라고 지적했다. 밴쿠버 외에도 새 유닛의 비용은 토론토와 빅토리아에서도 눈에 띄게 높아져 가격이 2021년 4분기와 2022년 1분기 사이에 1.4%와 1.3% 인상되었다. BILD(Building Industry and Land Development Association)에 따르면 토론토는 1월과 2월에 평소보다 많은 신규 건설 판매를 보고했다.
Most Canadian Real Estate Gains Will Be Wiped Out Starting This Year: Oxford Econ
캐나다 부동산 수익 대부분 올해부터 없어질 것: Oxford Econ
캐나다 부동산 가격은 이미 성장이 둔화되기 시작했지만 이것은 시작에 불과. 옥스포드 이코노믹스(Oxford Economics)는 주택 가격이 24% 하락하여 2020년 초 이후 얻은 이익의 대부분을 쓸어버릴 것으로 보고 있다. 하락은 올해 시작되어 2024년까지 이어질 것으로 예상되며 느리지만 지속 가능한 .
의심할 여지 없이 정책 입안자들은 이미 가격 하락을 방지하라는 압력을 받고 있다. "집값 하락은 소비에 다소 부정적인 영향을 미칠 것"이라며 "그러나 그것이 경기 침체나 금융 시스템에 과도한 스트레스를 초래할 것으로 예상하지는 않는다"고 설명했다. "...가격 붐이 계속되면 심각한 경제적 결과와 함께 더 큰 폭락의 위험이 커진다." 또한 시장의 비효율성은 부의 감소 효과보다 소비를 감소시킬 가능성이 더 크다. 높은 인플레이션은 소비자가 더 적은 상품에 더 많은 비용을 지불하도록 하여 소비를 잠식.
