12월 넷째주
부동산/모기지 소식
Dec 26, 2023 by 박구용
Five-year fixed mortgage rates are falling as government bonds drop
국채 하락으로 5년 만기 고정 모기지 금리도 하락
일부 캐나다 고정 모기지 금리의 하락 추세는 열성적인 주택 구입자에게는 반가운 소식일 수 있지만, 부동산 전문가들은 주택 구입 능력 문제가 여전히 남아 있다고 경고한다. RATESDOTCA 부동산 전문가인 Victor Tran은 인터뷰에서 5년 고정 모기지 금리가 주택 모기지 대출 금리를 결정하는 정부 채권 수익률 하락과 함께 하락했다고 설명했다. Tran은 목요일에 BNNBloomberg.ca에 "우리는 몇 달 동안 고정 모기지 금리가 하락 추세에 있었다"라고 말했다. 그는 주택담보대출 금리 하락을 시장이 중앙은행 금리 인하를 곧 인하할 것으로 예상함에 따라 지난 몇 달 동안 지속되어 온 국채 시장의 하락과 연결시켰다. Tran은 이러한 추세가 계속되면 모기지 금리가 더 하락할 것으로 예상한다고 말했다. 그는 "이런 현상이 계속된다면 앞으로도 금리가 더 인하될 것"이라며 "내년에는 변동금리도 인하될 가능성이 있다"고 말했다.
Tran은 금리 하락이 잠재적인 주택 구입자들에게 고무적이라고 말했다. 그러나 그는 대부분의 사람들이 금리가 더 떨어지기를 기다리고 있다고 덧붙였다. Tran은 "캐나다에서는 여전히 주택 가격이 너무 높으며 대부분의 사람들에게 이 수준의 주택을 소유하는 것은 여전히 너무 비싸고 달성하기 어렵다"라고 말했다. 토론토 부동산 중개인 Davelle Morrison(Bosley Real Estate)은 Tran과 동일한 추세를 관찰했다고 말했다. 그녀는 대부분의 구매자들이 금리가 더 낮아지면 시장에 진입할 것으로 예상한다고 덧붙였다.
Market Byte: Downtown Condo Prices Dip Below $1,000 PSF
시장 규모: 다운타운 콘도 가격이 $1,000 PSF 아래로 하락
https://strata.ca/blog/market-byte-downtown-condo-prices-dip-below-$1000-psf
토론토 부동산 시장에서 주목할 만한 반전으로 시내 콘도는 2021년 1월 이후 처음으로 평방피트당(PSF) 1,000달러 아래로 떨어졌다. 현재 이곳의 콘도는 약 999달러 PSF에 판매되고 있다. 일련의 금리 인상과 캐나다 가구를 계속 압박하는 생활비 위기. 도심의 콘도 가격 하락은 확실히 주택 가격이 급등한 전염병으로 인한 광란 기간보다 시장이 약간 더 저렴하다는 것을 의미한다.
그러나 많은 구매자의 경우, 높은 대출 비용을 상쇄하기 위해 부동산 가치를 더 낮춰야 한다. 그리고 많은 경제학자들이 캐나다 은행이 2024년부터 금리를 인하하기 시작할 것이라고 예측하고 있는 가운데, 우려되는 점은 많은 구매자들이 시장으로 다시 몰려들어 2022년 초의 경쟁적인 달을 다시 겪게 될 것이라는 점이다.
2024년을 맞이하면서 온타리오 주는 2031년까지 150만 채의 신규 주택 건설 목표를 달성하기 어려운 상황에 직면해 있다. 예를 들어, 최근 일부 지방자치단체의 도시 경계가 변경되면서 더 이상 주택용으로 사용할 수 없는 토지가 더 많아졌다. 시장 수요는 지속적으로 더 많은 단독 주택을 요구해 왔다. 그러나 인프라 개발을 위한 토지를 식별하지 않고(지금도 건설하지 않음) 온타리오 주는 주택 목표를 달성할 가능성이 거의 없다. 따라서 부동산 가격을 보다 저렴한 수준으로 낮출 가능성은 희박한 상황에서 희소성 문제가 계속되고 있다. 사전 승인된 구매자의 경우 시내 콘도가 현재 $1,000 PSF 미만으로 판매되고 있다는 사실은 보기 드문 기회의 순간을 의미할 수 있다. 결국 이는 시내 주택이 무려 1,203달러 PSF를 기록했던 2022년 2월 시장 최고치에 비하면 눈에 띄는 감소세다.
Bank of Canada Warns Mortgage Payments Will Soar, But Still “Affordable”
캐나다 은행(Bank of Canada)은 모기지 상환액이 급증할 것이지만 여전히 “저렴한 수준”이라고 경고
캐나다 가구는 모기지 금리 갱신 위기에 대비하고 있지만 상황은 얼마나 심각할까? 캐나다 은행(BoC)은 향후 몇 년 동안 대다수 가구의 지급액이 증가할 것으로 추정한다. 그런데 정말 위기인가? 정책입안자들이 사용하는 경제성에 대한 지침을 따른다면 증가폭은 “저렴한” 범위 내에 있을 가능성이 높다.
BoC 모델은 대출자의 45%가 이미 비용 상승을 경험했다고 추정한다. 대출자의 약 80%는 2025년까지 현재 비용이 더 증가할 것으로 예상된다. 그러나 시장 예측이 정확하다면 상당수의 사람들은 비용이 감소할 가능성도 있다.
BoC 모델은 미래 금리가 어떻게 움직일지에 따라 그 정도가 달라진다. 2023년 10월 수준을 유지한다면 모기지 상환액 중앙값은 2027년까지 44% 증가하여 월 $1,700가 될 것으로 예상된다. 금리가 현재 시장 기대치를 따른다면 훨씬 낮은 수준입니다. 17.3% 증가하여 월 약 $1,600가 될 것으로 예상된다. 이것은 중앙값으로 절반은 더 높고 절반은 더 낮을 것이다.
"저렴한 주택"이라는 용어가 등장할 때 정책 입안자들은 실제로 저소득층을 위해 사용되는 국가 보조금 주택을 언급하지 않는다. 그들이 "저렴한" 주택을 발표할 때 일반적으로 해당 지역의 중간 가구 소득의 3분의 1 이하의 임대료를 받는 건물을 의미한다. 관대하게 2021년 인구조사의 세후 수치를 사용하면 그 금액은 월 $2,000에 이른다. 이는 모기지 붕괴를 일으킬 것으로 예상되는 중간 지불금보다 약 17% 높은 금액다. 밴쿠버에서는 연간 최소 가구 소득 150,000달러를 요구하는 "저렴한" 임대가 승인되었다. 저렴한 가격이라는 정의는 밴쿠버에서는 너무 제한적인 것으로 간주되어 최근 지역 정책 입안자들은 저렴한 가격이라는 용어를 완화하기로 결정했다. 그게 무슨 뜻인가? 그것은 이 글을 읽는 사람과 문제에 대한 그들의 관점에 달려 있다는 것이다
GTA “On The Cusp Of A Balanced Market” As New Home Sales Slow
GTA는 신규 주택 판매가 둔화되면서 "균형 잡힌 시장의 정점에 있다"
https://storeys.com/november-gta-new-home-sales/
광역 토론토 지역(GTA)의 신규 주택 판매는 2022년 후반기 최저치에 비해 개선되었지만, 봄철 금리 인하 소식이 구매자들을 동면에 빠뜨리면서 11월에는 잠잠한 상태를 유지했다. 건축산업 및 토지개발협회(BILD)의 새로운 보고서에 따르면 11월 GTA 전역에서 1,694개의 신규 주택이 판매되었으며, 이는 10월에 비해 상대적으로 "보통"이며 연간 13% 증가를 기록했다. 작년의 급격한 둔화에 비해 크게 증가했음에도 불구하고 Altus Group의 데이터에 따르면 이 수치는 10년 평균보다 54% 낮은 수준을 유지하고 있다.
저층, 중층, 고층 건물, 스택형 타운하우스, 로프트 유닛을 포함한 콘도미니엄 아파트가 11월 판매 주택의 대부분을 차지했으며 1,310채가 거래되었다. 이 수치는 전년 대비 7% 증가했지만 10년 평균보다는 51% 낮은 수치다. 연간 기준으로 단독주택은 2022년 11월보다 판매량이 41% 증가하는 등 더 좋은 성적을 거두었다. 단독, 연결, 반단독 주택과 타운하우스를 포함한 384개 주택은 다시 62% 낮은 수준을 유지하고 있다.
BILD의 커뮤니케이션 및 이해관계자 관계 SVP인 Justin Sherwood는 "이렇게 느린 판매 속도는 전적으로 현재 이자율 때문이다."라고 말했다. “우리는 시장에서 매우 중요한 시기에 있다. GTA 인구가 증가하고 있고 주택이 필요하지만, 오늘의 판매 둔화로 인해 가까운 미래에 주택 착공이 더디어지고 이는 시장에 새로운 공급이 방해받게 될 것이다.” 판매가 둔화되면서 총 신규 주택 잔여 재고는 20,706채로 줄어들었고, 그 중 17,000채 이상이 콘도였다. 이로 인해 2015년 12월 이후 처음으로 총 재고 수준이 최대 9개월에 이르렀고, GTA는 "균형 시장의 정점"에 올랐다. 그러나 총 재고가 매달 감소함에 따라 Sherwood는 균형 잡힌 시장은 판매 둔화로 인한 외관일 뿐이며 더 많은 주택이 시장에 나오는 것을 의미하지 않는다고 지적했다. 판매 둔화 속에 신규 단독 주택 기준 가격은 연간 8.5% 하락한 1,594,036달러로 떨어졌고, 새 콘도 아파트 가격은 전년 동기 대비 7.3% 하락한 1,040,295달러를 기록했다. Sherwood는 “요금이 적당하고 매출이 회복되면 공급 위기에 직면하게 될 것이기 때문에 우리는 잘못된 안전감에 빠져서는 안 된다.”라고 경고했다.
RBC on what inflation results mean for the Bank of Canada
인플레이션 결과가 캐나다 은행에 미치는 영향에 대한 RBC
https://www.zoocasa.com/blog/2024-canadian-predictions/
RBC Economics에 따르면 최근 인플레이션 수치는 잠재적인 금리 인하에 대한 캐나다 은행의 신중한 접근 방식이 타당함을 뒷받침한다. 캐나다의 11월 연간 인플레이션율은 3.1%로 10월 수준과 변동이 없었다. 캐나다 통계청은 이러한 정적 수치를 여행 가격 상승이 식품 가격 상승 둔화와 이동통신 서비스 및 연료유 가격 하락으로 상쇄되었기 때문이라고 밝혔다. RBC는 이 결과가 약간 "상향적인 놀라움"이었지만 이것이 캐나다에서 광범위한 완화를 보이는 인플레이션에 대한 이야기를 바꾸지는 않는다고 말했다. RBC는 분석에서 "가격 상승에 대한 보다 광범위한 '핵심' 지표는 11월에도 여전히 개선되었으며 단기 가격 압력에 가장 크게 기여한 일부 요인, 즉 모기지 이자 비용과 임대료가 실제로 예상보다 많이 완화됐다"고 밝혔다.
"어쨌든 오늘 발표는 인플레이션 수치가 여전히 '고정적'일 수 있다는 점과 BoC가 언제 금리 인하를 시작할지에 대해 생각하기 시작하면서 신중한 접근 방식을 계속 기대하는 이유를 상기시키는 역할을 한다." RBC는 2024년 중반까지 첫 번째 중앙은행 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있는데, 이는 "앞으로 몇 달간 CPI 수치가 추가로 완화될 것으로 예상되기 때문이다"
RSM 캐나다 경제학자 Tu Nguyen은 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 "현재 시점에서 통화 정책이 인플레이션의 주요 동인"이라고 말했다. Nguyen은 "2024년에 25베이시스 포인트 금리 인하가 4차례 이루어지고, 2025년에는 추가 인하가 3%에 이를 것으로 예상한다"고 말했다. 공급망이 더욱 복잡해지고 인건비가 높아지고 불확실성이 커지는 새로운 시대에는 중립 정책 금리가 3%가 될 가능성이 높다는 것이다.”
What’s to come in 2024? Home price predictions: Zoocasa
2024년에는 무엇이 나올까? 주택 가격 예측: Zoocasa
https://realestatemagazine.ca/whats-to-come-in-2024-home-price-predictions-zoocasa/
구매자의 불확실성과 낮은 경제성은 올해 주택 시장의 두 가지 주요 주제였으며, 그 중 상당 부분은 캐나다 은행(Bank of Canada)의 금리 인상 때문이었다. 전국적으로 재고가 평소 수준으로 증가했지만 동시에 판매는 둔화되었다. 그러나 인플레이션이 하락함에 따라 경제학자들은 금리 인상이 더 이상 없을 것이며 실제로 내년까지 금리가 하락할 것이라고 예측한다
Prices will continue to go down
지난 가을, 10월 전국 월간 판매량이 3.4% 감소한 것을 보면 많은 잠재 구매자들이 구매를 보류했다. 같은 기간 전국 평균 주택 가격은 4개월 연속 하락해 73만1100달러를 기록했다. Zoocasa의 기록 및 산업 관계 담당 중개인인 Lauren Haw는 다음과 같이 설명한다. “현재 많은 부동산 유형에 대한 입찰/요청 사이에 틈이 있다. 판매자는 긴급하지 않고 주저하는 구매자가 지출할 의사가 있는 가격에 비해 여전히 상당히 높은 가격을 책정하고 있다. 즉, 2024년 판매자는 판매를 위해 구매자가 선호하는 가격으로 내려가야 한다.” 규모를 축소하거나 위로 이동하거나 서두르지 않는 구매자는 구매를 지연하고 집에 더 오래 머물 가능성이 높다. 이로 인해 특히 입문 수준의 휴양용 부동산과 별장에서는 가격이 다소 낮아질 것이지만, Haw는 "훌륭한 학군에 있는 훌륭한 단독 주택의 가격이 상승할 수 있도록 주요 위치에 있는 가족용 주택에 대한 지속적인 압력이 계속될 것"이라고 지적한다. Haw는 "자연적으로 일회용인 비필수 부동산, 특히 팬데믹 기간 동안 과매도되고 추측된 부동산의 가격이 가장 크게 하락할 것"이라고 예측한다.
The impact of high interest rates is far from over
수많은 금리 인상의 경우, 그 효과가 시장 전반에 걸쳐 나타나기까지는 몇 달에서 1년 이상이 걸릴 수 있다. Zoocasa의 CEO인 Carrie Lysenko는 "2022년 3월 이후 캐나다 은행의 10번의 금리 인상은 인플레이션을 낮추려는 목표를 달성한 것처럼 보이지만 아직 완전한 영향은 느껴지지 않는다."라고 설명한다. 이는 금리가 예측대로 유지되더라도 이전 금리 인상의 영향은 여전히 커질 것임을 의미한다. Lysenko는 "매월 더 많은 현재 주택 소유자가 더 높은 금리로 모기지 갱신을 보게 될 것이며 더 많은 강제 판매로 이어질 가능성이 높다"라고 말한다. 예를 들어, 보고서에 따르면 2020년 토론토 주택 구입자의 평균 월 모기지 지불액은 1.64% 기준으로 2020년 9월 가장 좋은 금리 중 하나인 $3,737였다. 동일한 주택 구입자가 지금 갱신을 앞두고 있다면 월 모기지 지불금은 2023년 9월 금리 5.24%를 기준으로 $4,499로 뛰어오른다.
Everything can change by spring
현재 주택가격은 하락세를 보이고 있다. 이는 겨울의 전형적인 현상이며 일반적으로 봄 시장이 시작되기 전에 가격이 상승한다. 지난해 전국 평균 주택 가격은 3월에 855,800달러로 정점을 찍고 12월에 705,600달러로 최저치를 기록했다. 하지만 Haw는 아직 바닥에 도달하지 않았다고 생각한다.
Haw는 “바닥에 도달하고 가격이 다시 상승하기 시작하면 도시 중심부의 주택에 대한 잠재 수요가 다시 들어오기 위해 경쟁하면서 최고점으로 빠르게 상승할 것이다.”라고 Haw는 설명한다. 투자자들도 시장에 재진입할 가능성이 높다.
