4월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Apr 25, 2021 by 박구용
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캐나다 부동산, 수요 증가에서 공급 증가로 이동.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-moving-from-pent-up-demand-to-pent-up-supply/
캐나다 부동산협회(CREA)의 지난 3월 통계자료에 따르면, 새로운 주택 매물량이 3월 판매량 보다 빠르게 증가했습니다. 최근 엄청난 양의 판매가 실제로는 더 많은 매물증가량으로 충족되고 있습니다. 한편 이와 같은 기록적인 판매량은 억눌린 수요로 인한 것으로 볼 수 있지만, 매물 증가는 그렇지 않습니다. 따라서 이로 인해 매물량이 판매량 보다 더 오래 지속될 가능성이 있습니다. 그렇게 된다면, 정부의 개입 없이도, 부동산 시장의 과열 양상이 완화될 수도 있습니다.
지난 3월 캐나다 주택 신규매물량은 가장 높은 기록을 세웠는데, 전월 대비 7.45%, 작년 동월에 비해서는 50.72% 상승한 것으로, 이례적으로 많은 매물량이 한꺼번에 시장에 출시되었습니다.
한편 아래의 그래프를 통해 확인할 수 있듯이, 캐나다 주택 판매는 비정상적으로 높은 비율로 공급을 소비하고 있습니다. 전월에 비해서 5.22% 증가했고, 작년 동월에 비해서는 76.20% 증가했습니다.
The Sales to New Listings Ratio(SNLR): 118.53%(Dec) -> 72.63%(Mar), 주택과열에 대한 지나친 헤드라인 기사에 비하면 안정적인 시장.
주택 판매량의 급상승은 억눌린 수요 때문이지만, 현재 시장에 나오고 있는 매물들 역시 코비드 상황으로 억눌린 공급이라는 것입니다. 아무래도 수요에 비해서 공급 측면에서, 코비드 상황에서 주택이나 투자를 매각하는 것이 망설여 졌을 것이기 때문입니다. 이로 인해서 많은 판매자가 작년 말에 시장에 진입했고, 여기에 올해 엄청난 가격 상승에 현금화하려는 투자자이 결합하면서, 공급량을 지속적으로 증가시켰습니다.
고소득자를 위한 모기지 스트레스 테스트.
지난 4월 8일 OSFI의 모기지 스트레스 테스트 강화에 대한 발표 이후, 바로 다음 주 월요일에 Scotia Bank는 공개적으로 하지는 않았지만 최대 모기지 규모를 늘리기 위해 새로운 모기지 프로그램을 시작했습니다. 이 프로그램(Hush-Hush Pilot)은 특정 GDS 없이, TDS를 50%로 허용했습니다. 원래는 GDS:35%, TDS 42%로 했던 것과 비교하면, 이는 스트레스 테스트 강화의 영향을 상쇄하고도 남습니다.
조금 더 살펴보면, 우선 B.C, 온타리오, 퀘백 주에서 적용이 되며, 위험도가 낮은, 부부 합산 년 소득이 12만불 이상이 되어야 합니다.
OSFI에서 확인한 가이드 라인 B-20은 연방 규제 금융 기관(FRFI)이 TDS를 조정할 수 있도록 허용합니다. 그리고 이 수준에 제한을 두고 있지는 않지만, 위험에 대한 부채 상환 수준을 모니터링하고 있습니다. 이에 따라, 규제기관은 FRFI가 취할 수 있는 추가 위험을 관리하기 위해서 추가 조치를 취할 것으로 기대하고 있습니다.
예상보다 빠른 모기지 이자율 상승.
https://www.livabl.com/2021/04/higher-mortgage-rates-coming-sooner-canadian-economy.html
https://storeys.com/bank-of-canada-interest-rates-increase/
https://www.mortgagebrokernews.ca/news/bank-of-canada-makes-rate-announcement-355192.aspx
https://www.zoocasa.com/blog/bank-of-canada-april-2021-announcement/
지난 수요일 캐나다 중앙은행은 당분간 현재의 최저 수준인 0.25%의 금리를 유지할 것이라고 발표했습니다. 어떻게 보면 기존이 입장과 변함이 없는 것으로 보이지만, 가만히 살펴보면 달라진 분위기를 확인할 수 있습니다.
얼마 전까지 만해도 중앙 은행은 경제 회복을 지원하기 위해 2023 년까지 금리를 현 수준으로 유지하기로 약속 한 것처럼 보였습니다. 하지만 이번 발표에서, 중앙은행은 성장 전망을 상향 조정하고 금리 인상을 시작할 경제 여건이 2022년 하반기에 충족 될 것으로 예상한다고 밝히면서 기존의 일정을 변경했습니다.
이에 Ratehub.ca는 다른 소식들과 종합하여, 경제의 모든 부분에서 좋은 소식이 지속된다면, 캐나다인들은 예상보다 빨리 높은 모기지 금리에 대비해야 한다고 밝혔습니다.
50만불 더 비싸게 팔린, 동쪽과 서쪽의 주택 비교.
https://storeys.com/east-west-roncesvalles-riverdale-500-over-asking/
빈집 재산세가 캐나다 주택 가격에 영향을 미칠까요?
https://www.zoocasa.com/blog/budget-2021-vacant-property-tax/
외국인 비거주자의 캐나다 주택의 비생산적인 사용에 대한 세금은 무엇인가?
최근 4월 19일에 발표된 연방정부의 2021년 예산안에 따르면, 2022년 1월 1일부터, 비거주자 또는 외국인이 소유한 주거용 부동산의 가치에 대해 연간 1%의 세금을, 공실 또는 미 사용한 경우 적용하게 됩니다. 이 정책은 기본적으로 캐나다 내 주택의 생산적인 사용을 장려하고 비어있는 비거주자가 투기로 주택을 구입하는 것을 차단하는 것이 목적입니다.
이 세금을 집행하려면 캐나다 시민권 자나 영주권자가 아닌 모든 재산 소유자는 매년 재산의 현재 사용을 설명하는 신고서를 제출해야 하는데, 이 법안은 4 년 동안 7 억 달러의 수익을 올릴 것으로 추정됩니다.
캐나다 부동산 시장에 미칠 잠재적 영향
4월 초에 Zoocasa에 보고서에 의하면, 2017년 온타리오에서 시작된 비거주자 투기세; 외국인세(Non-Resident Speculation Tax)가 시행된 이후, 다음 분기에는 부동산 가격이 13% 하락했지만, 그 후 얼마 지나지 않아서 가격이 안정된 것으로 나타났습니다. 하지만 2017년에 시행된 외국인세와 2022년에 시행될 빈집세에는 차이가 있습니다. 외국인세는 주택 구매 가격의 15%인 반면에, 새로운 빈집세는 매년 1%이기 때문입니다. 즉, 2022년에 시행될 빈집세는 2017년에 발효된 외국인세에 비해서 세율이 낮기 때문에, 2017년 토론도 지역에서 볼 수 있었던 것과는 달리, 전국적으로 부동산 가치가 하락할 가능성이 낮다고 볼 수 있습니다.
물론 2017년 모기지 스트레스 테스트의 시행 이후, 일시적인 수요 감소가 있었고, TransUnion의 자료에 따르면 밀레니엄 세대에서 발행된 모기지 잔액이 2017년 4분기와 2018년 1분기 사이에 19.5% 감소했습니다. 또한 RateHub의 최근 분석에 따르면 소득이 $10만불이고, 다운페이를 20% 했을 경우, 모기지 스트레스 테스트 비율이 4.79%에서 5.25%로 상승하면서, 모기기 대출액이 5% 정도 감소할 것이라고 분석했습니다.
더 엄격한 모기지 기준, 블라인드 입찰 금지 필요, National Bank of Canada CEO.
https://www.bnnbloomberg.ca/consider-axing-blind-bids-to-cool-housing-national-bank-ceo-1.1594422
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