5월 셋째주
부동산/모기지 소식
May 17, 2024 by 박구용
Canadian Real Estate Prices Are Moving Sideways & That’s Not Good News
캐나다 부동산 가격이 옆으로 움직이고 있는데 좋은 소식은 아니다.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-are-moving-sideways-thats-not-good-news/
캐나다 부동산 가격은 약간의 조정을 거친 후 상승하기 시작했지만 아직 갈 길이 멀다. 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 종합 벤치마크 또는 일반적인 주택 가격이 4월에 상승했다. 그러나 주택 가격의 지속적인 횡보 추세만큼 완만한 상승세는 눈에 띄지 않았다. 구매자와 판매자 모두 금리 인하로 이 시장에 다시 불이 붙을 수 있는지, 아니면 또 다른 다리가 낮아지게 되는지 알아보기 위해 열심히 기다리고 있기 때문에 거래 범위를 좁혀 왔다.
캐나다 주택 가격은 약간의 강세 조짐을 보이며 소폭 상승했다. 일반적인 또는 벤치마크 주택 가격은 4월에 0.8%(+$6,200) 상승하여 $735,900를 기록했다. 그러나 가격은 작년보다 0.9%(-$6,700) 낮은 수준을 유지하고 있다. 작년보다 크게 낮지는 않지만 장기적인 추세는 고무적이지 않다.
추세가 적어도 판매자의 친구인지는 확실하지 않다. 현재 주택가격은 3개월 연속 상승했지만, 전월에 비하면 여전히 부족한 수준이다. 작년 성장률을 달성하지 못하면서 연간 금리가 다시 마이너스 영역으로 내려가는 데 도움이 되었다. 가격은 1년 전과 비교해 보합세를 유지하고 있지만 계절적 최대 성장이 작년을 능가할 것 같지는 않다는 점은 주목할 가치가 있다. 일반적으로 계절적 최고치의 감소 및 감소는 자산 가치에 좋은 신호가 아니며 하락 압력을 나타낼 수 있다. 연간 성장률은 1년이 채 안 된 시점(2023년 7월)에 이 정도로 최저였다.
눈에 띄는 수평 거래 범위 외에 차트에서 가장 눈에 띄는 것은 최고점이다. 지난달에 비해 소폭 상승했음에도 불구하고 벤치마크 가격은 2022년 3월 사상 최고치 대비 14.0%(-$119,900)다. 4월에 보인 소폭 상승에도 불구하고 이를 모두 회복하는 데는 상당한 시간이 걸릴 것이다. 캐나다 부동산 가격은 요즘 본질적으로 별로 좋지 다. 월별 성장은 황소에게는 긍정적인 발전이지만 계절적 기대치에는 전혀 미치지 못했습니다. 시간이 지남에 따라 벤치마크를 살펴보면 횡보 거래는 주택 구매자가 무엇을 기대해야 할지 확신하지 못한다는 것을 분명히 보여준다. 한편, 몇몇 시장에서는 낮은 판매량으로 인해 가격이 상승하는 모습을 보였으며, 요금 인하로 인해 가격 하락이 불붙을 것이라는 기대가 있었다.
Canada should boost mortgages with longer terms, Desjardins says
캐나다는 장기 모기지를 늘려야 한다고 Desjardins는 말한다.
캐나다 최대 금융협동조합에 따르면 캐나다는 갱신 기간이 더 긴 모기지를 더 많이 도입하기 위한 조치를 취해야 한다. Desjardins가 월요일 발표한 보고서에 따르면, 더 많은 모기지 옵션, 특히 10년 기간의 모기지 옵션은 이자율이 인상된 후 부채 의무를 갱신할 때 가구가 직면하는 '지급 충격'을 억제하는 데 도움이 될 것이라고 한다. 이는 또한 높은 차입 비용에 대한 경제의 민감도를 낮추고, 국가의 은행 감시 기관과 캐나다 은행이 지정한 소위 '마이너스 상각' 고정 지불 변동 상품의 현재 널리 퍼져 있는 사용 필요성을 줄일 가능성이 높다.
캐나다의 주택 구매자들은 훨씬 더 비싸기 때문에 10년 동안 금리를 고정하는 주택담보대출을 오랫동안 피해 왔다. 수석 이코노미스트 Jimmy Jean과 매크로 전략가 Tiago Figueiredo는 보고서에서 "10년 모기지 기간 고정 옵션이 더 널리 퍼져 있고 매력적이었다면 이를 선택한 가구가 지불 충격을 더 쉽게 감당할 수 있었을 것"이라고 말했다. 캐나다 모기지 시장은 5년 이하로 연장되는 단기 계약이 지배적이다. 이는 30년 모기지가 일반적인 미국과는 극명한 대조를 이룬다. 이는 급격한 금리 인상으로부터 자신을 보호하려는 캐나다 가구에 대한 옵션이 제한되어 있음을 의미한다. 캐나다인들은 전 세계적으로 차입 비용이 급증하는 가운데 다른 많은 국가보다 부채 부담을 감당하기 위해 더 많은 소득을 지출하고 있다고 저자들은 주장한다.
보고서에 따르면 캐나다에서 단기 모기지 옵션이 널리 퍼진 이유 중 하나는 대유행 이전 40년 동안 지속적으로 금리가 하락했기 때문이라고 한다. 가구는 금리가 더 자주 재설정되는 모기지 계약에 서명할 인센티브를 가졌다. 인터뷰에서 Jean은 10년 기간의 가용성을 확장하고 소비자의 비용을 낮추는 데 도움이 되는 단계를 설명했다. 그는 5년이 넘는 대출에 대한 기존 선불 벌금을 제한하도록 법안을 조정해야 한다고 말했다. 자금 조달 측면을 돕기 위해 국가는 "자체 상표" 주택 모기지 담보 증권 시장을 개발하고 더 많은 커버드 본드 발행을 허용해야 한다. Jean은 “해당 시장의 발전을 위한 여건이 성숙해지면 경쟁 압력으로 인해 대출 기관이 자연스럽게 그 방향으로 나아갈 것이다.”라고 말했다. "모기지 장부에 있는 위험을 관리하는 것도 그들에게 이익이 된다."
캐나다 은행은 전체 미결제 모기지 중 약 절반이 2022년 초 이후 더 높은 금리로 이월되었다고 밝혔다. 팬데믹 이전에 중앙은행은 모기지 혁신 문제를 탐구하기 시작했지만 이 계획이 이전보다 더 중요함에도 불구하고 중단되었다. 캐나다의 일부 대출 기관은 더 높은 지불금으로 어려움을 겪을 수 있는 변동 금리 모기지 대출자를 돕기 위해 미납 이자를 모기지 원금에 추가하거나 이자만 지불하도록 허용하는 창의적인 방법을 찾았다. “캐나다 정부는 이제 모기지 갱신 충격에 직면한 대출자들에 대해 관대함을 보여달라고 대출 기관에 촉구해야 하는 위치에 있다.”라고 보고서에서 저자는 말한다. “애초에 더 좋은 제품이 있었다면 이런 변명은 불필요했을 것이다.”
"Calm is Good" In Canada's Housing Market: BMO
캐나다 주택시장 "침착한 것이 좋다": BMO
https://storeys.com/bmo-economics-housing-market-crea/
캐나다의 봄 판매 시즌으로 접어들면서 보기 드문 평온함을 보이고 있다. 시즌은 일반적으로 바쁜 시즌이지만(아마도 그리 멀지 않은 과거(예: 전염병 시대)에는 혼란스러웠다고 설명할 수도 있음), 캐나다 부동산 산업은 휴식기에 있는 것으로 보인다. 그러나 BMO Economics의 수석 이코노미스트이자 경제학 상무이사인 Douglas Porter가 새로운 보고서에서 강조한 것처럼 "평온함"이 반드시 나쁜 것은 아니다. 이는 특히 높은 금리의 환경에서 가격 면에서 어느 정도 완화를 원하는 첫 주택 구입자에게 해당된다.
어제 캐나다 부동산 협회(CREA)의 최신 통계에 따르면 캐나다 주택 매매는 실제로 2024년 3월부터 4월 사이에 감소했으며 MLS를 통해 기록된 매매 건수는 1.7% 감소했다. 매출은 연간 10.1% 증가했다. CREA의 4월 주택 가격 지수는 변동 없이 연간 0.9% 하락했으며, 전국 평균 판매 가격은 전년 대비 1.8% 하락했다. Porter가 강조한 것처럼, 신규 매물이 2.8%나 "견고하게" 상승했음에도 불구하고 주택 판매가 감소했다.
Porter는 “이러한 탄탄한 신규 공급과 미지근한 수요의 결합으로 인해 가격이 전년도 수준보다 약간 낮아지는 데 도움이 되었다.”라고 썼다. "동시에 지난 달 주택 착공 건수는 240,200채로 소폭 감소했다. 이는 지난 해 평균보다 약간 낮지만 올해 우리의 (온건한) 기대치와 정확히 일치한다." 그럼에도 불구하고 구매자에게는 다양한 옵션이 있다.
포터는 캐나다의 월간 기존 매물 증가율이 6.5% 증가한 것을 "아마도 가장 주목할만한 데이터 포인트"라고 부른다. 이는 기록상 두 번째로 큰 월간 증가율이다. 그가 강조했듯이, 이로 인해 부동산 공급은 전염병 이전 이후 최고치를 기록했다. Porter는 “다른 말로 하면 지난달 재고가 4.2개월에 해당하며 이는 2020년 초 이후 최고치다.”라고 썼다. "CREA가 지적한 바와 같이, 대부분의 측정값은 시장이 대유행의 격동 이전 이후 어느 때보다 균형을 유지하고 있음을 시사한다." Porter는 특히 토론토나 밴쿠버와 같이 일반적으로 번화한 시장의 상대적인 평온함을 고려할 때 영업 활동이 전년 대비 10% 증가한 것은 "작은 놀라움"이라고 표현했다.
Porter는 "그러나 올해 부활절을 맞아 많은 중간 규모 도시에서 큰 반등이 일어나 헤드라인 집계를 높이는 데 도움이 되었다"라고 썼다. “도시 구성의 변화, 즉 가장 비싼 도시의 약한 활동은 평균 거래 가격이 전년 대비 1.8% 하락한 이유를 설명하는 데 도움이 된다. “ BMO Economics가 생성한 표에 따르면 캐나다의 9개 대도시 중 4월에 가격 하락이 보고된 도시는 하나도 없다. 게다가 4월에는 국내 26개 대도시 중 5개 도시에서만 가격 하락을 보고했다. Porter가 강조한 것처럼 그 중 4개가 온타리오 남부에 있었다. 그러나 품질 혼합을 조정하는 MLS 주택 가격 지수는 4월에 전월과 변동이 없었고 여전히 전년도 수준보다 0.9% 낮은 수준을 유지하고 있다."라고 Porter는 썼다. “전국 기준으로 보면 2022년 초에 도달한 사상 최고치보다 14% 낮은 수준이다.”
Rising interest rates and affordability concerns continue to impact Canadian homebuyers: CMHC
상승하는 이자율과 경제성에 대한 우려가 캐나다 주택 구입자들에게 계속 영향을 미치고 있다: CMHC
지난주 캐나다 모기지 주택 공사(CMHC)는 2024년 모기지 소비자 설문 조사를 발표했는데, 이 설문 조사에 따르면 경제성과 이자율 상승이 모기지 소비자에게 영향을 미치는 가장 큰 요인 중 일부임을 보여주었다. 1월에 CMHC는 지난 18개월 동안 모기지를 갱신 또는 재융자했거나 주택을 구입한 캐나다 전역의 최근 모기지 소비자 약 4,000명을 대상으로 설문조사를 실시했다.
CMHC의 고객 관계 관리 이사인 Sam Carnovale은 이렇게 말합니다. “주택 가격과 이자율에 대한 우려는 캐나다 주택 구입자들에게 계속해서 어려운 문제로 남아 있다. 우리는 소비자와 그들에게 서비스를 제공하는 모기지 전문가들이 공동 소유 계약 및 개조를 위한 재융자 등 주택 융자 문제에 대한 실행 가능한 솔루션을 촉진하기 위해 열심히 노력하고 있음을 확인하고 있다.”
전반적으로 모기지 환경은 작년과 꽤 비슷했는데, 지난 18개월 동안 캐나다인의 15%가 모기지를 받았는데, 이는 2023년의 16%와 비교된다. 주택 구입자의 63%는 과정 전반에 걸쳐 우려하거나 불확실하다. 대부분의 모기지 소비자(79%)는 여전히 주택이 좋은 장기 금융 투자라고 믿고 있다. 조사 대상인 18개월 동안 이자율은 수년 동안 볼 수 없었던 수준에 도달했다. 주택을 구입한 응답자 중 22%는 금리 상승이 계획보다 빨리 구입하려는 결정에 영향을 미쳤다고 답했으며, 13%는 주택 구입을 2023년보다 거의 3배나 연기했다고 답했다. 최초 구매자(18%)와 신규 구매자(26%)는 구매를 연기할 가능성이 가장 높았다. 2023년 조사와 비교하면 더 많은 모기지 소비자가 이자율 상승의 영향을 받았다(65% 대 50%). 주택 구입자가 계약금을 저축하는 데 평균 4.2년이 걸렸으며, 구매자의 30%가 비용을 보조하기 위해 Gift를 받았다. 전체 응답자의 12%는 룸메이트나 함께 살고 있는 성인 가족(배우자/파트너 제외)과 주택 구입을 공유했다.
Canadian Housing Market Balances as Rising Inventory Signals Prime Buying Opportunities: CREA
재고 증가로 인해 캐나다 주택 시장 균형이 프라임 구매 기회를 알리고 있다: CREA
https://www.zoocasa.com/blog/crea-april-2024/
캐나다 주택 구입자들은 올 봄 전국적으로 주택 재고 수준이 급등함에 따라 선택의 폭이 넓어져 혜택을 누리고 있다. 캐나다 부동산 협회(CREA)에 따르면 4월 전국 신규 매물은 91,754건으로 전년 동기 대비 34.9%, 전월 대비 20.7% 증가했다. 이는 4월 신규 매물 건수가 3년 만에 가장 높은 수치로 주택시장이 안정되고 있음을 시사한다.
“오랜 동면을 거쳐 이제 본격적인 봄마켓이 시작되었다. 매물 증가로 인해 팬데믹 이전부터 국가 차원에서 볼 수 있었던 가장 균형 잡힌 시장 상황이 조성되었다.”라고 CREA의 2024~2025년 이사회 의장으로 새로 임명된 James Mabey가 말했다. “모기지 금리가 여전히 높고 많은 사람들이 시장에 진입하기가 여전히 어렵다. 그러나 가능한 사람들에게는 쇼핑하고 시간을 갖고 협상을 할 수 있는 첫 번째 봄 시장이다. "
캐나다 전역의 판매자들이 올 봄에 자신의 부동산을 등록하기 위해 나오고 있으며, 이로 인해 해안에서 해안으로 새로운 목록이 유입되고 있다. 특히 온타리오의 몇몇 도시에서는 신규 매물이 71.3% 증가한 키치너-워털루와 같이 전년 대비 재고가 크게 증가했다. 광역 토론토, 오타와, 런던, 세인트 토마스, 해밀턴-벌링턴 역시 모두 전년 대비 인상적인 증가세를 보였다. 각각의 신규 매물은 38% 이상 증가했다. 캘거리, 에드먼턴 등 수요가 많은 시장의 재고 수준은 다른 도시와 같은 속도로 증가하지 않지만 신규 매물은 여전히 전년 대비 각각 11.3%, 12.8% 증가하고 있다. 전월 대비 신규 매물 증가도 전국적으로 경험되었으며, Halifax와 Vancouver가 각각 55.7%와 41.7%의 증가로 선두를 달리고 있다. 온타리오에서는 토론토, 해밀턴-벌링턴, 키치너-워털루를 포함한 거의 모든 주요 시장에서 신규 매물이 3월보다 20% 이상 증가했다.
높은 이자율은 캐나다인들이 봄 시장에 진입하는 것을 막지 못하고 있다. 월간 주택판매는 퀘벡시를 제외한 모든 주요 시장에서 증가했으며, 퀘벡시는 판매가 5.2% 감소했다. 전국 매출은 전월 대비 14.5%, 전년 대비 10.1% 증가했다. 레지나, 새스커툰, 위니펙, 에드먼턴 등 프레리 지역에서는 활동이 상당히 활발해졌으며, 월별 매출이 25% 이상 증가했다.
온타리오에서는 월별 매출 증가율이 그다지 높지는 않았지만 긍정적인 증가를 경험했다. 토론토에서는 전월 대비 매출이 8.4% 증가한 반면, 해밀턴-벌링턴에서는 판매가 15.1% 증가했다. 경쟁이 여전히 극도로 치열한 프레리 지역을 제외하면 캐나다의 많은 주요 시장에서는 신규 매물 대비 판매 비율이 45~65%로 균형 잡힌 상태를 유지하고 있다. 여기에는 해밀턴-벌링턴, 키치너-워털루, 런던, 오타와가 포함된다. 그러나 미국에서 가장 큰 두 시장인 밴쿠버와 토론토는 모두 신규 매물 대비 판매 비율이 45% 미만으로 구매자 중심 시장을 나타내고 있다.
“많은 주요 시장에서 구매자에게 유리한 조건으로 인해 밴쿠버와 토론토에서 일반적으로 매우 경쟁이 치열한 봄 조건으로 뛰어들기에 좋은 시기가 될 수 있다. 구매자는 재고 가용성 측면에서 높은 수준에 있다는 점을 고려하면 더 강력한 협상력을 갖고 보다 여유로운 속도로 부동산을 검색할 수 있다는 것을 알게 될 것이다.”라고 Zoocasa의 CEO인 Carrie Lysenko는 설명한다.
재고가 증가함에 따라 올 봄 경쟁이 완화되어 대부분의 시장에서 주택 가격이 안정적으로 유지되었다. 전국 벤치마크 가격은 3월보다 0.9% 상승한 735,900달러를 기록했다. Halifax-Dartmouth는 벤치마크 가격이 3월보다 3.4% 상승한 $547,400로 가장 큰 가격 상승을 경험한 반면, 온타리오에서는 대부분의 벤치마크 가격이 월간 약 1% 상승했다.
Canadian homes for sale climb with second-biggest jump on record
캐나다 주택 매물은 기록상 두 번째로 큰 폭으로 증가했다.
캐나다 주택 시장은 지속적으로 높은 이자율로 인해 주택 구입자의 수요가 감소함에 따라 판매 가능한 부동산 수가 급증했으며, 이는 기록상 월간 상장 재고 중 가장 큰 증가세 중 하나다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)가 수요일 발표한 자료에 따르면, 시장에 나와 있는 총 부동산 수는 3월보다 4월에 6.5% 증가해 역대 두 번째로 빠른 월간 증가율을 기록했다. 이로 인해 판매용 주택 총 재고가 대유행 이전 이후 최고 수준으로 높아진 것으로 데이터에 나타났다.
부동산위원회 데이터에 따르면 4월 주택판매는 한 달 전보다 1.7% 감소했지만 새로 등록된 부동산 수는 2.8% 증가했다. 가격은 대부분 보합세를 보였으며, 주택 기준 가격은 719,400달러(US$528,100)로 전월과 변동이 없었다. 따뜻한 날씨가 다시 돌아오면 일반적으로 캐나다 전역의 주택 시장이 가장 바쁜 시즌을 예고하지만, 대출 비용은 여전히 20년 만에 가장 높은 수준이고 가격은 작년 봄 시장보다 약간 낮아짐에 따라 많은 구매자가 방관하고 있다. 그리고 많은 구매자와 판매자는 캐나다 은행의 금리 인하가 예상보다 올해 후반에 이루어질 수 있다는 전망과 씨름하고 있다.
부동산협회 이사회 의장인 제임스 메이베이는 성명을 통해 "모기지 금리가 여전히 높고 많은 사람들이 시장에 진입하기가 여전히 어렵다"고 말했다. "할 수 있는 사람들에게는 쇼핑하고, 시간을 갖고, 협상력을 행사할 수 있는 첫 번째 봄 시장이다." 이러한 변화는 금리 인하에 대한 기대의 변화와 일치한다. 연초 트레이더들은 캐나다 중앙은행이 2024년 말까지 정책 금리를 약 3.75%로 낮출 것으로 예상했다. 하지만 이제 그들은 정책 금리가 대략 4.5% 까지만 하락할 것으로 예상하고 있다.
