7월 셋째주
부동산/모기지 소식
Jul 19, 2024 by 박구용
Canada’s Not In A Recession, But It Feels Like One: RBC
캐나다는 경기 침체 상태는 아니지만 마치 경기 침체 상태인 것 같다: RBC
https://betterdwelling.com/canadas-not-in-a-recession-but-it-feels-like-one-rbc/
캐나다에서는 경기침체를 실질 국내총생산(GDP)이 2분기 연속 감소하는 것으로 정의하는데, 실질 GDP를 플러스로 유지하여 무서운 낙인을 찍히는 것은 피한 듯하다. RBC의 이코노미스트인 Carrie Freestone은 “캐나다의 인구는 2022년 2분기부터 올해 1분기까지 6% 증가하여 경제에 210만 명의 새로운 소비자를 추가했다.”라고 설명한다. 그녀는 소비자 지출이 GDP의 절반 이상을 차지하며 이민으로 인해 소비자 수가 늘어나고 있다고 지적한다. 그것은 허영적인 숫자에는 좋지만 현실에는 그리 많지 않다. 더 직설적으로 말하면, 경제는 총체적으로만 성장하고 있다. 사람들이 이 경제에서 잘 지내기 때문이 아니라 실제로는 더 나빠지고 있다. 캐나다는 공격적인 이민 계획을 통해 필수품 소비자를 더 늘리고 있다. 소비자는 더 약하며 정책 입안자들은 삶의 질에 초점을 맞추는 대신 볼륨으로 이에 대응하려고 노력하고 있다. Freestone은 “인구 증가로 인한 수요가 없었다면 캐나다 경제는 지난 2년 동안 완전히 위축되었을 것”이라고 말했다.
총GDP 외에 주요 경제지표에서는 경기침체와 유사한 데이터가 나오고 있다. 은행은 특히 생산량, 가계 소비, 고용이라는 세 가지 영역에 관심을 가졌다. 인구에 맞게 출력을 조정하면 집계 데이터와는 매우 다른 그림이 그려진다. 1인당 실질 GDP는 지난 7분기 중 6분기 동안 감소했으며 현재는 2019년 수준보다 3.1% 낮다. 지난 몇 달 동안의 하락세는 너무 가파르며, 경기 침체를 제외하고 관찰된 최대 규모다.
1인당 생산량 감소는 종종 가구의 상황이 악화되고 있다는 신호이며 이는 소비를 통해 확인된다. RBC는 평균 가계 지출이 팬데믹 이후 정점을 찍은 이후 2.6% 감소했으며 현재는 2019년 수준보다 2% 낮다고 지적하고 있다. 이는 부분적으로 인플레이션과 이자율 상승으로 인해 구매력이 감소했기 때문이다.
약한 수요와 낮은 생산량으로 인해 경기 침체와 마찬가지로 실업률이 상승했다. 팬데믹 이후 사상 최저치를 기록한 이후 실업률은 무려 1.6%포인트나 상승했다. 일반적인 규칙은 0.5포인트 증가는 다음 8분기 이내에 경기 침체를 초래한다는 것이다. 캐나다에서는 1년 남짓 만에 3배 증가한 것으로 나타났다.
“… 1970년대 이후 캐나다에서는 경제 침체를 겪지 않고서는 이 정도 규모의 실업률이 최저점에서 최고점까지 증가한 적이 없다.”라고 그녀는 말한다. 은행은 미래에 안도감을 보지만 정확히 그 시점이 다가온 것은 아니다. “우리는 1인당 실질 GDP가 올해 말까지 여전히 마이너스일 것으로 예상하지만, 금리 인상으로 인한 역풍이 계속 사라지면서 2025년 하반기에는 플러스로 전환할 것으로 예상한다.”라고 Freestone은 결론지었다.
What mortgage owners need to know about the Bank of Canada rate decision next week
다음 주에 모기지 소유자가 캐나다 은행 요금 결정에 대해 알아야 할 사항
화요일 캐나다 통계에 따르면 캐나다의 인플레이션 률은 6 월 2.7 %로 떨어졌으며, 경제학자들은 다음 주 캐나다의 중앙 은행의 이자율이 줄어들 것으로 보인다고 밝혔다. Integrated Mortgage Planners의 모기지 브로커이자 소유자 인 David Larock은 목요일 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 다음 주에 차입 비용이 떨어지면“가변 요금 차용인 만 직접 영향을 받을 것”이라고 말했다. "캐나다 은행이 7 월 24 일에 쿼터 포인트 삭감으로 진행되면, 이후에 가변 요금 차용인은 곧 혜택을받을 것"이라고 그는 말했다. "5 년 고정 된 5 년간의 5 년 변수에 대해 현재 약 1 % 이상의 보험료를 지불하고 있다."
Mortgage Architects의 주요 중개인이자 소유자 인 Joe Sammut은 목요일 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서“현재 고정 모기지 금리가 현재 순간에“매우 편안하다”고 덧붙였다. “내가 사람들에게 말하는 것은 오늘날 당신의 재무 상태에 따라 결정을 내려야한다는 것이다.” 사무트가 말했다. 그는 모기지를 찾을 때 개인은 자신의 경제성과 안락함 수준을 설명해야한다고 말했다. Sammut은“밤에 잠을 잘 수 있어야한다”고 덧붙였다. 많은 개인들에게 그들의 모기지는“가장 큰 투자”이며 또한 가장 큰 책임이라고 덧붙였다. “따라서 이러한 불확실성으로 인해 그들은 합리적인 가격에 예산을 책정할 수 있어야 하며, 오늘 선택하는 모기지 기간이 고정이든 가변이든 상관없이 고정 기간이 끝나면 무슨 일이 일어나는지 지켜보거나 기다리는 것을 견딜 수 있는지 확인해야 한다는 것이다. 앞으로 몇 년 동안 가변 속도로 어떤 일이 일어나는지 확인하기 위해”라고 그는 말했다.
rateHub.ca의 모기지 전문가 인 Penelope Graham은 목요일 BNNBLOOMBERG.CA에 성명서에서 6 월에 캐나다 은행의 이전 이자율 삭감은 캐나다의 주택 시장에 "최소한의"영향을 미쳤다고 밝혔다. “최신 National Real Estate 데이터는 6 월의 단기 판매 증가를 나타낸다. 그러나 대부분의 구매자들은 시장으로 돌아 오기 전에 더 낮은 금리를 기다리고 있다.”라고 Graham은 말다. 라이센스 모기지 브로커이자 Lowestrates.ca 전문가 인 Leah Zlatkin은 금요일 BNNBLOOMBERG.CA에 성명서에서 일부 구매자는 이자율이 하락하면서 저렴한 모기지 금리로 저렴한 가격으로 주택을 구매할 수 있다고 확신한다.
그러나 그녀는이 금리와 주택 가격 사이의 역 관계,“특히 타이트한 시장에서”로 인해“사실이 아닐 것”이라고 말했다. “금리가 감소함에 따라 주택 가격이 상승하게 되면 사람들은 기회의 창을 놓칠 수 있다.”Zlatkin은 말했다. Engsdotca의 Mortgage 및 부동산 전문가 인 Victor Tran은 금요일 BNNBLOOMBERG.CA에 성명서에서 현재“최근의 기억보다 훨씬 더 많은 상장 목록을 보았다”고 밝혔다. 그러나 그는 판매가“지연되고있다”고 덧붙였다. “구매자들은 기꺼이 기다릴 것이며 이 패턴은 요금이 50 ~ 75 베이시스 포인트가 더 하락할 때까지 계속 될 것입니다.”라고 그는 말했다.
"A Record High": Nearly 26,000 New Condo Units Going Unsold In GTHA
"최고 기록": GTHA에서 약 26,000채의 새 콘도가 미분양됨
https://storeys.com/new-condos-unsold-gtha-record/
어려운 대출 조건, 끊임없는 가격, 30년 만에 최저치에 가까운 매출로 인해 광역 토론토 및 해밀턴 지역 시장에서 새로운 콘도 재고가 계속 쌓이고 있다고 Urbanation의 새로운 데이터는 말한다. 연구 및 컨설팅 회사는 목요일에 GTHA의 콘도 시장에 대한 최신 분석을 발표하여 2024년 2분기에 판매되지 않은 재고가 "사상 최고"를 기록했다고 밝혔다. 6월 말까지 약 25,893채가 판매되지 않았다. 해당 지표의 10년 및 20년 평균보다 60% 더 높다.
“지난 12개월 동안의 판매량을 기준으로 측정했을 때, 판매되지 않은 재고는 34개월의 공급량에 해당한다. 이는 균형 잡힌 10-12개월 수준보다 약 3배 더 높은 수치다. 지난 한 해에만 공급 개월 수가 거의 두 배로 늘어났다.”라고 보고서는 말한다. "대부분의 미판매 재고는 건설 중인 미분양 유닛 9,788채와 최근 완공된 건물의 미분양 유닛 948채에 비해 총 15,157채로 건설 전 프로젝트에 있었다."
Urbanation은 재고 축적이 해당 분기 동안 "판매 감소"에 따른 것으로 보고 있으며 1,688건의 거래가 기록되었다. 이 수치는 연간 66% 감소했으며 해당 지표의 20년 평균보다 70% 낮은 수치다. 이는 또한 1,671개의 판매량을 기록한 "2020년 2분기 코로나19 발생 초기 몇 달을 제외하고 지난 20년 중 가장 낮은 2분기 실적"을 나타낸다.
2024년 상반기 조사: 이 회사는 1월부터 6월 사이에 단지 3,159개의 새 콘도 유닛이 주인이 바뀌었다고 보고했으며, 보고서에 따르면 이 수치는 "1997년 이후 새 콘도 판매가 가장 느린 상반기"를 나타낸다. 지난해 수준보다 57%, 10년 평균보다 72% 낮은 수준이다. 사전판매 측면에서는 2분기에 3,625가 출시됐고, 그 중 17%만이 판매됐다. 이러한 흡수율은 25년 만에 첫 분기 기준으로 가장 낮은 수준이다.
보고서는 이번 분기에 구매자가 계속해서 직면하게 된 가장 큰 장벽 중 하나는 "경직적인" 새 콘도 가격이었다고 설명하며 "높은 개발 및 자금 조달 비용, 그리고 시장 정점에서 토지에 대해 지불된 기록적인 가격"을 지적했다. 실제로 미판매 주택의 평균 요구 가격은 1,361psf로 지난 1년 동안 2.6%, 지난 2년 동안 4.5%만 하락했다. "콘도 가격이 여전히 사상 최고치에 가깝고 6월 금리가 22년 최고치에서 소폭 25bp 하락한 상황에서 구매자들은 추가 금리 인하를 예상하고 판매용 유닛 공급이 급증하는 가운데 신중한 자세를 유지했다"라고 Urbanation은 말한다.
“2024년 2분기 콘도 시장 상황의 지속적인 약화로 인해 올해 출시 예정이었던 더 많은 프로젝트가 보류될 가능성이 높으며, 건설 자금 조달을 위한 판매 기준점을 충족하기 위해 고군분투하는 다른 프로젝트는 궁극적으로 제외될 수 있다. " 목요일 보고서에는 2분기 현재 프로젝트가 어떻게 지연되거나 취소되었는지에 대한 언급은 없지만, 이전 보고서(1분기)에서는 시장 출시 이후 약 60개의 새로운 콘도 프로젝트가 출시될 예정이라고 밝혔다. 2022년부터 속도가 느려지기 시작하여 현재는 "무기한 보류" 상태다. 해당 60개 프로젝트는 해당 지역에 약 21,505채의 신규 주택을 추가하게 될 것이며, 보류되었을 때 이미 대중에게 홍보되고 있었다.
Overbidding trend eases: Lower competition for GTA homes despite interest rate cut
과도한 입찰 추세 완화: 금리 인하에도 불구하고 GTA 주택에 대한 경쟁 감소
Wahi에 따르면 6월에 최소 5건의 주택 매매가 발생한 300개 GTA 지역 중 27%가 과다 입찰 거래를 경험했는데, 이는 5월의 36%, 4월의 39%에 비해 감소한 수치다. 71%는 입찰가가 낮은 영역에 있었고 나머지 2%는 요청 시 판매되었다. Wahi CEO Benjy Katchen은 "한 번의 25베이시스 포인트 금리 인하는 경제성 문제와 매물 급증에 직면한 주택 시장에 더 많은 활력을 불어넣기에는 충분하지 않다"라고 말했다. Katchen은 지난 달 시장에 24,000개의 활성 매물이 있었는데, 이는 몇 년 만에 가장 많은 수치라고 말한다. "쇼핑하는 구매자는 지난 5년 중 그 어느 때보다 선택의 폭이 넓기 때문에 입찰 경쟁이 약해진 것은 놀라운 일이 아니다."
단독주택은 계속해서 콘도보다 입찰활동이 많았으나 지난달에는 격차가 줄어들었다. 단독 주택의 경우, 39%의 동네가 과도한 입찰 지역에 있었고, 이는 5월의 53%에서 감소했다. 콘도미니엄의 경우 5월의 11%에 비해 7%(총 8개)의 지역이 과도한 입찰 지역에 있었다.
5월과 마찬가지로 이번에도 과다 입찰 상위 5개 지역은 대부분 요크 지역(Doncrest, Rouge Woods, Royal Orchard 및 Millliken Mills West)에 위치해 있었다. 이러한 지역은 일반적으로 대부분 입찰가가 낮은 지역보다 가격이 낮았다.
지난 달 가장 입찰가가 낮은 지역에 대해서는 6월에 두 개의 Peel 지역 지역인 Mineola와 Huttonville이 나타났다(반면 5월에는 상위 5개 지역 중 더 비싼 Oakville 지역이 3개 포함되었다).
Canadian real estate stuck playing catch-up as buyers wait on sidelines: Royal LePage
작년 이후 토론토와 GTA에서 콘도 재고가 얼마나 급증했는지 알았다.
https://www.zoocasa.com/blog/toronto-and-gta-condo-inventory-2024/
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에 따르면 활성 목록은 2024년 6월 14,108개에서 23,613개로 전년 대비 무려 67.4% 증가했다. 이러한 목록 증가는 토론토 및 그레이터 지역의 부동산 가용성 증가를 강조한다. 이러한 고비용, 저경쟁 시장에서 콘도 아파트를 구입하는 것이 부동산에 투자하는 가장 저렴한 방법인 경우가 많다. 이러한 고려 사항을 염두에 두고 부동산이 시장에 머무르는 기간이 콘도 가격에 어떤 영향을 미치는지, 둘 사이에는 어떤 관계가 있는지? 토론토 지역 부동산위원회의 데이터를 사용하여 우리가 찾은 내용은 다음과 같다.
LDOM(시장 상장일)은 부동산이 판매되기 전에 부동산이 상장된 기간을 측정하는 중요한 지표다. 이는 시장 건전성의 지표로 작용하여 구매자 인식과 판매자 전략 모두에 영향을 미친다. 짧은 LDOM은 수요가 많은 판매자 시장을 암시하므로 판매가 더 빨라지고 가격이 더 높아질 수 있어 구매자들 사이에 긴박감을 불러일으킨다다. 반면, LDOM 매수는 판매가 느린 구매자 시장을 나타내며, 구매자를 유치하기 위해 가격 인하와 전략적 인센티브가 필요한 경우가 많다. 시장 상황이 부동산 가격 책정 및 판매 방법에 직접적인 영향을 미치기 때문에 이러한 역학은 콘도 가격 형성에 중요한 역할을 한다. 토론토 지역과 토론토 시 데이터는 모두 시장 성과의 일관성을 보여주며 종종 유사한 추세와 패턴을 보여준다.
예를 들어, 두 시장 모두 2021년 6월(15일), 2022년 1월(18일), 2024년 1월(41일)에 동일한 상장일을 가졌다. 지난 1월은 토론토 지역과 토론토 시 모두에서 41일이 시장에 나와 최고점을 기록했는데, 이는 전년도에 비해 시장이 둔화되었음을 나타낸다. 한편, 2024년 6월의 가장 최근 데이터에 따르면 2024년 1월부터 시장 상장 일수가 감소한 것으로 나타났다. 토론토 지역은 27일, 토론토는 26일이다. 이러한 감소는 해가 갈수록 시장 활동이 증가한다는 것을 의미하며, 이는 여름철에 일반적이다. 최근 시장 출시 일수 감소와 6월 현재 낮은 이자율 및 앞으로 더 많이 예상되는 금리는 잠재적으로 활발한 시장 기간을 암시한다.
토론토의 활성 목록은 2023년 6월 3,331개에서 2024년 6월 6,201개로 증가하여 작년보다 86% 급증했다. 이러한 증가는 모든 TRREB 지역에 걸쳐 더 넓은 추세를 반영하며, 2024년 6월 총 목록은 8,806개에 달해 2024년 6월 4,796개에서 83.6% 증가했다. 작년. 2024년 봄 시장은 3월에 4,047개의 신규 매물로 시작되었으며, 4월에는 꾸준히 5,000개로 증가한 후 5월에는 4,131개로 소폭 감소했다. 이러한 매물 급증은 낮은 이자율, 일정 기간 망설이다가 시장에 진입하는 구매자의 증가 등 다양한 요인의 영향을 받은 것으로 보인다. 2024년 1월은 활성 매물이 2,237개에 불과해 최저점을 기록했으며, 이는 12월과 2월의 일반적인 계절적 하락에 이어 2,250개 미만으로 바닥을 쳤다.
지난 가을에는 9월에 신규 매물이 4,359개(8월보다 15% 증가), 10월에 4,825개(9월보다 11% 증가)로 증가하는 등 상승 추세를 보였다. 그러나 11월에는 매물이 4,505개로 감소했다(7% 감소). 낮은 이자율과 방관하는 많은 구매자로 인해 토론토에서 콘도 구매에 관심이 있는 사람들은 2024년 가을에도 비슷한 추세를 볼 수 있다. 시장 역학은 다가오는 가을 시즌이 잠재적 구매자에게 상당한 기회를 제공할 수 있음을 시사한다.
미시사가(Mississauga)는 광역 토론토 지역(GTA)에서 가장 높은 콘도 재고를 자랑하며, 6월 콘도 아파트 매물 목록이 전년 동기 대비 67%나 증가했다. 905의 지난 12개월 동안 최대 상장 기간은 2024년 5월과 6월에 관찰되었으며, 각각 658개와 733개의 활성 상장이 있었다. 또한 지난 가을에는 10월에 628개, 11월에 600개 등 상당한 활동이 있었다.
토론토와 미시사가의 예비 콘도 구매자에게 가을 시즌은 특히 낮은 이자율과 더 많은 기회가 다가올 가능성으로 인해 더 많은 기회를 제공할 수 있다. 더 많은 목록은 일반적으로 거래를 찾을 가능성이 더 높다는 것을 의미한다. 시장에 있는 기간이 길수록 판매자가 판매를 성사시키려는 동기가 더 크다는 것을 의미할 수 있기 때문이다. 반면에 판매자는 잠재적으로 경쟁이 더 치열할 수 있는 기간 동안 자신의 상황에 맞는 최적의 판매 가격을 신중하게 결정하고 준비에 투자하는 것을 고려해야 한다. 낮은 이자율과 적절한 시기를 기다리는 많은 구매자로 인해 토론토와 미시사가에서 콘도를 구입하려는 사람들은 올 가을에도 비슷한 추세를 볼 수 있다. Mississauga는 시장에서 가장 많은 콘도 아파트를 보유하고 있지만 전년 대비 가장 큰 증가를 경험하지는 않았다. Burlington은 143%로 가장 높은 성장률을 보였으며 Vaughan은 78%, Richmond Hill은 73%, Oakville은 49%로 뒤를 이었다.
How are precon buyers coping with lower appraisals at closing?
프리콘 구매자는 마감 시 낮은 평가에 어떻게 대처하고 있나?
최근 몇 년 동안 많은 캐나다 시장의 부동산 가치가 급격하게 변동했다는 사실은 비밀이 아니다. 그리고 예측 불가능성이 분양주택 부문의 주택 구매자에게 많은 어려움을 안겨주고 있다. 그 이유는 마감이 가까워지면 감정인이 주택 가치가 2년 이상 전에 합의한 모기지 가치보다 훨씬 낮은 것으로 간주하여 잠재적으로 대출 기관이 대출 금액을 줄이고 구매자가 만회하기 위해 안간힘을 쓰게 할 수 있기 때문이다. 토론토에 본사를 둔 모기지 브로커에 따르면, 대유행 시대의 주택 붐과 그에 따른 냉각으로 인해 가격이 예측할 수 없이 오르고 있는 광역 토론토 지역(GTA)에서 이러한 문제는 특히 두드러졌다. Clear Trust Mortgages의 Mandeep Khaneka는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 콘도에서 단독 주택에 이르기까지 도시의 부동산 유형 전반에 걸쳐 이러한 추세가 증가하고 있다고 말했다. “금리가 올랐기 때문에 이러한 평가가 매우 어려웠다고 생각합니다.”라고 그는 말했다. "동네에 있는 비슷한 주택이 훨씬 더 싼 가격에 팔리면서 시장에서 내쫓긴 사람이 생겼다. 이제 감정인은 그 사람이 구입한 가격에 따라 해당 주택을 평가하지 않는다. 단지 유사한 주택이 훨씬 더 저렴하게 팔린다는 이유만으로 말이다."
브로커에게는 불행하게도 고객을 위해 가능한 솔루션 목록이 짧다. 구매 가격과 평가 가치 사이에 부족한 부분이 있는 경우 차용인이 추가 비용을 지불해야 한다는 사실을 피할 수 없으며 단기 개인 옵션도 항상 사용할 수 있는 것은 아니다.
차용인이 개인 모기지 담보로 사용할 다른 주택이 없는 경우 해당 대출 유형은 일반적으로 제외된다. Khaneka는 "개인조차도 극도로 높은 가치의 대출을 받는 것을 매우 주저한다."라고 말했다. "평가액이 나오지 않으면 불행하게도 [차용인]은 건축업자에게 돌아가서 가격을 협상하거나 연장을 받거나 친구와 가족에게 연락하여 추가 계약금을 요청하게 됩니다." 최근 수치에 따르면 토론토 콘도 시장에서는 지난해 6월 판매량이 2023년 같은 달에 비해 29% 급감했으며, 신규 재고가 계속해서 가격을 압박할 것으로 보인다. Khaneka에 따르면 시장이 최근 몇 년간 직면한 불균형을 어느 정도 해소할 때까지 평가 부문에 대한 도전적인 전망은 계속될 가능성이 높다. 그는 가족 지원을 요청하는 것이 평가가 부족한 구매자가 이용할 수 있는 유일한 방법 중 하나인 경우가 많다고 말했다. 그는 “많은 대출자들이 문을 닫을 수 없거나 저축을 돕기 위해 친구, 가족 등 누구에게서든 돈을 받아야 하는 상황에 처해 있다”고 말했다. "그리고 어떤 면에서든 편안한 대화가 아니다."
이자율 상승은 시장 활동과 대출자가 받을 수 있는 모기지 금액에도 큰 영향을 미쳤다. 코로나19 팬데믹의 출현으로 경제가 중단되고 공중 보건 조치가 국가를 사로잡으면서 금리가 급락했고, 이로 인해 많은 예비 구매자가 방관하고 기록적으로 낮은 차입 비용을 이용하게 되었다. 그러나 인플레이션이 급등하여 2022년 중반에 39년 만에 최고치인 8.1%를 기록하면서 캐나다 은행은 공격적인 금리 인상에 착수하여 기준 금리를 475bp 인상하고 많은 사람들의 구매력을 극적으로 압박했다. 중앙은행은 마침내 6월에 금리를 인하했고, 올해 남은 기간 동안 추가 금리 인하가 진행될 가능성이 있다. Khaneka는 최근 몇 년간의 변동성이 이후 보다 균형 잡히고 정상적인 시장이 환영받는 발전이 될 것이라고 말했다. 팬데믹 기간 동안 많은 구매자들은 "누군가 이걸 사줬어요. 나도 가서 사겠습니다"라고 말했다. “그리고 2년이 지나고 3년이 지난 지금 시장은 완전히 바뀌었고 그들은 그런 일이 일어날 것을 결코 보지 못했다. 대부분의 사람들도 마찬가지였다. “우리는 금리가 그렇게까지 오를 줄은 몰랐다. 그리고 지금은 그렇게 짧은 시간 안에 금리가 인상될 정도로 경제에 파급력을 미치고 있다. 특히 그 가격에 구매한 사람들에게는 더욱 그렇다. 그래서 불행한 일이지만 다시 한 번 교훈을 얻었다. 그리고 이것이 시장의 투기 행위를 조금 멈출 수 있는 지점에 이르게 되기를 바라고 있다.”
