10월 넷째주
부동산/모기지 소식
Oct 22, 2023 by 박구용
Canadian Rate Hikes Unlikely As Inflation & The Economy Slows
인플레이션 및 경제 둔화로 인해 캐나다 금리 인상 가능성은 낮음
https://betterdwelling.com/canadian-rate-hikes-unlikely-as-inflation-the-economy-slows/
캐나다 경제가 둔화되고 있으며 이는 금리 상승을 완화하는 데 도움이 된다. 캐나다 통계청(Stat Can) 데이터에 따르면 2023년 9월 소비자물가지수(CPI)가 둔화되었다. 인플레이션은 여전히 높지만 여전히 둔화되고 있다. 이는 금리 인상을 두려워하는 사람들에게는 좋은 소식이지만, 수요 둔화와 경제성장 둔화는 여전히 좋은 소식과는 거리가 멀다.
캐나다 헤드라인 인플레이션은 예상보다 많이 둔화되었다. 9월 연간 성장률은 3.8%로 전월보다 0.2포인트 하락했다. 컨센서스 추정치의 0.1포인트 증가보다 훨씬 낮은 성장률이다. 계절 조정 성장률은 0.2포인트 상승했지만 Stat Can은 이러한 추세를 경시하는 것으로 보인다. 경기 침체 후 계절적 조정의 정확성은 측정하기 어렵기 때문에 조정되지 않은 연간 성장을 고수하는 것이 어쨌든 더 나을 수 있다. 비율은 여전히 목표 비율보다 훨씬 높지만 냉각 조짐이 있다. 휘발유의 기저효과가 연간 성장률을 높이는 데 도움이 되었지만 역사적 관점에서 볼 때 미미한 수준이었다. Stat Can은 항공료(-21.1%)가 바스켓을 낮추는 데 큰 역할을 했다고 지적한다. 식료품(+5.8%)도 마찬가지로 여전히 목표를 크게 웃돌지만 한 달 전의 연간 성장률 6.9%보다는 훨씬 낮다.
기저효과 문제는 캐나다 은행(BoC)이 필요 이상으로 금리를 늦게 인상한 이유 중 하나였다. 이제 우리는 비슷한 기저 효과의 반대편에 있어 금리를 낮추는 데 도움이 된다. 오늘 아침 BMO Capital Markets은 투자자들에 대한 분석에서 이를 핵심 포인트로 삼았다. 기관의 캐나다 금리 및 거시 전략가인 벤저민 레이츠(Benjamin Reitzes)는 "세부 사항에 대해 알아보기 전에 다음 달에는 헤드라인 인플레이션에 대해 매우 유리한 기저 효과가 있다는 점에 유의해야 한다(핵심 인플레이션은 그다지 높지 않음)."라고 해당 기관의 캐나다 금리 및 거시 전략가인 벤자민 레이츠(Benjamin Reitzes)는 말했다. . Reitzes는 추가로 "이번 달 휘발유 가격은 현재까지 약 7% 하락했다. 따라서 향후 2주 동안 급격한 반전이 없다고 가정하면 10월 CPI가 크게 하락할 수 있다(낮은 3% 범위). .”
기저 효과를 이해하는 것은 어렵고 뒤늦게 볼 때까지는 명확하지 않다. 그러나 대부분의 사람들이 동의할 수 있는 한 가지는 BoC가 더 높은 금리를 추구할 만큼 경제가 강하다고 보지 않을 것이라는 점이다. BMO는 인플레이션이 여전히 높지만 중앙은행이 금리를 인상하지는 않는다고 말했다. 그들은 어제 부진한 비즈니스 전망 조사(BOS)에 이어 오늘 발표된 CPI 보고서에서 경제가 너무 둔화되고 있다는 우려를 나타냈다. 인플레이션이 가장 뒤떨어지는 지표이고 경제가 확실히 약화되고 있다는 점을 감안할 때 우리는 지속적인 인플레이션 완화 압력을 보게 될 것이다. 캐나다에서는 추가 금리 인상이 필요하지 않다.”
Homeowners on the brink face tough choice of selling home as mortgage payments climb
위기에 처한 주택 소유자는 모기지 지불금이 증가함에 따라 주택 판매를 선택하기가 어렵다.
점점 더 많은 주택 소유자가 놀랍도록 높은 이자율로 모기지 갱신을 직면함에 따라 일부는 더 이상 감당할 수 없는 주택을 팔아야 하는 두려운 전망에 직면하고 있다. 그러나 전문가들은 그 옵션이 테이블에 있을 수 있지만 재정적으로 어려움을 겪는 주택 소유자가 앞마당 잔디밭에 "매물" 표지판을 붙이기 전에 취할 수 있는 조치가 있다고 말한다.
Credit Canada의 금융 코칭 매니저인 Becky Western-Macfadyen은 "일부 주택 소유자에게는 집을 파는 것이 결국 유일한 선택이 될 수 있다는 점을 처음부터 인정해야 한다"라고 말했다. 그러나 주택 소유자는 가구 유지 관리, 자동차 수리 및 의료비에 대한 빈번한 비용을 포함하여 들어오고 나가는 돈을 살펴봄으로써 가족 지출을 재조정하는 것부터 시작해야 한다고 그녀는 말했다. 다음 단계는 잠재적인 모든 아이디어를 종이에 모아 수입원을 다양화하는 방법을 찾는 것이다. 이는 직장에서 임금 인상을 요구하거나 집에서 방을 임대하는 등 부업을 의미할 수도 있다고 Western-Macfadyen은 제안했다. 그녀는 "현실적으로 생각하세요"라고 경고했다. 그녀는 또한 심각한 경우에는 지출을 줄이기 위해 과감한 조치가 필요할 수도 있다고 경고했다. “지금은 라떼를 끊는 데 집중할 때가 아니다”라고 그녀는 말했다. "큰 변화를 만들고 싶고 지속 가능해야 한다." 그녀는 주택 소유자가 예상되는 증가된 월 지불금을 관리하는 데 도움이 되도록 더 높은 이율로 갱신되기 전에 일시불로 현재 모기지에 예비 현금을 투입할 것을 제안했다.
AMS Wealth의 설립자인 Tony Salgado에 따르면 주택 소유자는 경제적이면서도 지속 가능한 라이프스타일이 어떤 모습일지 알아보기 위해 재정 자문가나 공인 재정 설계사에게 도움을 구할 수도 있다. 모기지 갱신이 다가옴에 따라 대출 기관이 제시한 첫 번째 제안이 가장 좋은 금리라고 가정하지 마라. "모기지 브로커와 함께 일할 기회가 있다면 꼭 둘러보세요"라고 그는 말했다. "1% 또는 0.5%의 절감이 오늘날의 환경에서는 매우 가치 있을 수 있기 때문이다." 모기지 상환, 고정 금리와 변동 금리 사이에서 가장 적합한 옵션을 선택하고 최상의 금리 제안을 찾는 것도 갱신 시 더 높은 금리에 대한 부담을 완화하는 데 도움이 될 수 있다.
기존 은행의 현재 모기지 금리는 5%를 넘지 않으며 대체 대출 기관의 금리는 훨씬 더 높을 수 있다. 이는 캐나다 은행의 기준 금리가 매우 낮았던 대유행 기간 동안 모기지 금리가 3% 미만이었던 것과 비교된다. Salgado는 모기지 금리의 급격한 상승이 저소득 또는 중산층 가구에만 영향을 미친다는 대중적인 믿음이 있다고 지적했다. "그것은 약간 오해의 소지가 있다"고 그는 말했다. "당신이 저소득자이든 고소득자이든, 모기지가 있다면 이 금리는 당신에게 영향을 미친다." 그러나 소득이 높은 사람은 자산, 자본 또는 퇴직 저축을 옮겨서 더 높은 차입 비용에 더 잘 적응할 수 있다고 Salgado는 말했다. "모기지가 더 높은 저소득층 사람들과 협력할 때, 그 비용을 상쇄하기 위해 조정하거나 이동할 수 있는 다른 투자 계좌가 너무 많지 않을 수 있다."
Salgado는 일부 젊은 주택 소유자들이 예상되는 상속 재산을 통해서, 증가하는 모기지 지불금을 유지하기 위해 부모에게 도움을 요청하고 있다고 말했다. "우리는 우리 지역 사회에서 그런 일이 일어나는 것을 봅니다"라고 그는 말했다. "많은 노년층은 자신이 살아 있는 동안 열심히 일한 결과가 가족에게 도움이 되는 것을 보고 싶어한다." 그러나 이러한 옵션이 모두 소진되었다면 이제 다음 단계로 나아갈 시간이 되었음을 의미할 수 있다.
Western-Macfadyen은 "모기지란 일반적으로 누군가가 포기할 수 있는 가장 마지막 항목이다."라고 말했다. "그들은 아마도 신용 카드와 신용 한도를 한도까지 썼을 것이다. 그 시점에서 그들은 다른 대안을 찾지 못한다. 그녀는 "그런 다음 조치를 취하기를 원한다"고 말했다. 여기에는 주택 판매, 압류 또는 항복이 포함될 수 있다. Western-Macfadyen은 주택 소유자가 부동산을 시장 가치보다 낮은 가격으로 판매하고 항복 상황에서 발생할 수 있는 비용을 초래하는 것을 피하기 위해 압류보다는 판매를 선택하는 것을 고려해야 한다고 제안했다. 높은 이자율이 주택 시장 활동에 큰 타격을 주기 때문에 주택 소유자가 판매에서 기대했던 가격을 얻기가 더 어려워질 수 있다.
허가를 받은 파산 관재인과 대화하는 것도 주택 판매 및 부채 관리로 인한 스트레스를 완화하는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 부동산을 팔았다고 해서 반드시 집주인의 책임이 끝나는 것은 아니라고 그녀는 경고했다. 주택 소유자는 소유권이 이전될 때까지 남은 공과금과 주택 보험을 지불해야 한다. 주택이 손실을 입고 팔리면 주택 소유자가 다른 투자로 인해 발생하거나 소비자 제안이나 파산과 같은 다른 옵션을 검토하여 차액을 충당할 책임이 있다고 Western-Macfadyen은 말했다.
집이 팔린 후 가장 분명한 질문은 다음과 같다. "그럼 어떻게 되나요?" Western-Macfadyen은 집을 파는 사람들은 더 높은 이자율, 치솟는 임대료, 전반적인 경제성 위기 등으로 다시 주택 시장에 직면해야 한다고 말했다. "금리가 다시 하락할 것이라는 믿음이 있다"라고 그녀는 말했다. "하지만 그런 일은 몇 년 동안은 일어나지 않을 수도 있어요." "내년이나 2년 안에 갱신을 하려는 사람이라면 누구나 확실히 이런 압박감을 느낄 것이다."
7 Things to Consider When Buying Your First Home
첫 주택 구입 시 고려해야 할 7가지 사항
https://strata.ca/blog/7-things-to-consider-when-buying-your-first-home
첫 번째 부동산을 구입하는 것은 기념비적인 일이다. 그것은 아마도 인생에서 가장 큰 구매는 아닐지라도 가장 큰 구매 중 하나가 될 것이다. 그리고 GTA 부동산 시장의 모든 복잡성으로 인해 첫 구매를 탐색하는 것은 압도적일 수 있다. 그러나 Strata 에이전트 Kenan Yousef는 다음과 같이 말한다. "첫 주택을 구입하는 데 '적절한 시기'란 결코 없다. 오직 적절한 상황만이 있을 뿐이다." 이러한 상황은 주로 귀하가 부동산을 감당할 수 있는지, 심지어 마음에 드는지 여부이다. 하지만 이 중요한 여정을 시작할 때 고려해야 할 몇 가지 다른 사항이 있다.
1. What’s your actual budget?
Strata 부동산 중개인인 Rajiv Gupta는 “구매자가 집을 구할 때 저지르는 가장 흔한 실수는 실제 예산을 알지 못하는 것이다.”라고 말한다. 찾기 시작하기 전에 현실적인 예산을 파악하는 것이 중요하므로 감당할 수 없는 매물로 부터 눈을 돌려 집중해야 한다. 동료 대리인인 Upsham Kamboj는 “구매자는 계약금과 마감 비용을 위해 충분한 비용을 절감해야 한다.”라고 말한다. Gupta는 “부동산 취득에 드는 비용을 고려해야 할 뿐만 아니라 필요한 경우 수리를 위해 별도의 돈도 보관해야 한다.”라고 덧붙인다. 궁극적으로 집 자체뿐만 아니라 법적 비용, 재산세, 토지 양도세, 이사 비용 등의 예산을 책정하는 것이 중요하다. 충분한 저축을 하는 것 외에도 모기지 사전 승인을 받는 것도 중요하다. 이는 특히 다른 제안과 경쟁하는 경우 경쟁 우위를 제공할 수 있다. 그러나 사전 승인 시기를 정확히 맞춰야 한다. “프로세스에 전념하지 않은 경우 해당 요금은 결국 만료되므로 사전 승인을 서두를 필요는 없다. 그리고 만료되면 다시 자격을 다시 취득해야 한다.”라고 Yousef는 경고한다.
2. Who’s going to help you?
Gupta는 “[사람들이] 저지르는 또 다른 실수는 부동산 중개업자의 도움을 받지 않는 것이다.”라고 설명한다. "사람들은 부동산 중개업자의 전문 지식이 구매자에게 아무런 비용이 들지 않으며 불공정한 협상이나 구매 맹목적인 상황으로부터 당신을 구할 수 있다는 사실을 깨닫지 못한다." 훌륭한 중개업자는 귀하의 필요에 맞는 주택을 찾기 위해 GTA를 샅샅이 뒤질 것이며, 심지어 아직 시장에 나오지 않은 부동산도 귀하에게 가져다 줄 수도 있다. 그러나 올바른 부동산 중개인을 선택하는 것이 중요하다. 우리는 최근 주택 구입자들로부터 추천을 수집하거나, 중개인을 결정하기 전에 몇 명의 중개인과 인터뷰하고 추천을 요청하는 것을 권장한다.
3. Where's the location?
부동산에 관한 속담처럼: 위치, 위치, 위치 다. GTA 지역에는 저마다 독특한 특징이 있다. 그러므로 집이 어디에 있는지, 장기적으로 귀하의 생활 방식에 적합한지 항상 고려해야 한다. 예를 들어, 동네가 걸어서 갈 수 있고 근처에 편의 시설이 있는 경우, 자동차를 소유하지 않은 경우 이것이 중요할 수 있다. 그리고 젊은 가족의 경우 좋은 학군에 있는 어린이 친화적인 지역이 최종 결정에 영향을 미칠 가능성이 높다. 지역사회에 대한 느낌을 얻기 위해 잠재적인 동네를 여러 번 방문하는 것이 좋다. 밤, 주말 또는 낮 중 임의의 시간에 가 보아야 한다. 주차 상황은 어떤지, 이웃이 시끄러운지, 주민들이 잔디밭을 가꾸고 있는지 확인해 보아야 한다. 반드시 기억해야 한다. 위치를 제외하고 집에 관한 거의 모든 것을 변경할 수 있다. 그러니 당신이 그것을 좋아하는지 확인하는 것이 좋다.
4. What type of property?
콘도, 타운하우스, 방갈로 또는 전혀 다른 집을 원하는가? 당신의 취향이 무엇이든, 각각의 장단점을 생각하는 것이 중요하다. 귀하의 라이프 스타일과 예산에 어떤 의미가 있는지는 말할 것도 없다. 예를 들어, 콘도를 구입하는 경우 관리비 비용, 이사회 예비 기금 상태, 애완동물이나 에어비앤비 허용 여부를 조사하고 싶을 것이다. Kamboj는 “에어비앤비를 허용하는 콘도 건물은 시끄러운 이웃을 끌어들이거나 심지어 건물의 안전을 저하시킬 수도 있다.”라고 말한다. 반면, 유산 주택을 구입하는 경우 개조와 관련하여 합법적으로 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 무엇인지 알고 싶을 것이다.
5. What’s the condition of the home?
“구매자는 '있는 그대로(As Is)' 기준으로 판매되는 부동산에 대해 알고 있어야 한다. 이 건물은 오랫동안 방치되어 엄청난 작업이 필요할 수 있다.”라고 Gupta는 경고한다. "건물의 기계적 또는 구조적 영역에 숨겨진 문제가 있을 수도 있다." 한편 Kamboj는 "구매자는 허가 없이 개조된 주택을 주의해야 한다. 이러한 부동산은 결국 시의 조사를 받게 될 수 있기 때문이다."라고 덧붙였다.
6. Are you enticed by unique features?
Gupta는 "독특한 기능은 부동산 구매에 매력을 줄 수 있지만 구매자는 그러한 독특한 기능이 재판매에 장애물이 될 수 있으므로 실용성을 스스로 평가해야 한다."라고 말한다.
7. Any sign of pests?
Gupta는 또한 “확인해야 할 또 다른 사항은 해충 침입 가능성이다. 일반적으로 구매자는 주택 검사를 받으러 한다. 하지만 해충 검사에도 약간의 돈을 투자하도록 권장하고 싶다.”
Government of Canada "Actively Examining" Action On Short-Term Rentals
캐나다 정부는 단기 임대에 대한 조치를 "적극적으로 검토"하고 있다.
배심원단은 최근 브리티시 컬럼비아가 불법 단기 임대에 대해 발표한 조치가 원하는 효과를 가져올지 여부에 대해 아직 판단하지 않았다. 그러나 현재 재무부 장관과 Chrystia Freeland 부총리로부터 큰 지지를 얻었다. Chrystia Freeland는 연방 정부도 이를 따르고 있다고 밝혔다.. 화요일 프리랜드는 프랑수아-필리프 샴페인 혁신과학산업부 장관, 아니타 아난드 재무장관과의 공동 기자회견에서 은행 서비스 및 투자 옴부즈맨(OBSI)을 단일 외부 불만 처리 기관으로 지정한다고 발표했다. 그런 다음 그녀는 브리티시 컬럼비아를 외치며 발언을 마무리했다. Freeland는 "나는 또한 단기 임대 시장을 규제하기 위한 BC 정부의 새로운 법안을 신속하게 처리하고 싶다"라고 말했다. "이것은 주 관할 지역에서 올바른 방향으로 나아가는 긍정적이고 중요한 단계다." 이어서 Freeland는 전 세계의 많은 정부가 말한 것처럼 단기 임대를 장기 임대로 전환해야 한다고 말했다. "에어비앤비나 브르보(Vrbo)와 같은 사이트를 통한 단기 임대는 특히 우리나라의 도시와 인구 밀집 지역에서 캐나다인이 풀타임으로 임대하고 생활할 수 있는 집이 적다는 것을 알고 있다."라고 그녀는 말했다. "이것이 바로 우리 정부가 캐나다인들이 거주할 수 있는 장기 임대, 즉 영구 주택으로 더 많은 단기 임대가 제공되도록 하기 위해 연방 차원에서 어떤 옵션과 도구가 존재하는지 적극적으로 조사하고 있는 이유다." Freeland는 캐나다 정부가 앞으로 몇 주 안에 더 많은 내용을 발표할 것이라고 말하며 결론을 내렸다.
Freeland의 논평 하루 전, 브리티시 컬럼비아 주는 플랫폼 및 호스트에 대한 주정부 등록 생성, 위반에 대한 벌금 인상, 플랫폼이 더 많은 데이터를 공유하도록 요구하는 등 일련의 조치가 포함된 단기 임대 숙박법을 발표했다. 이번 발표로 BC 주는 각 주택 시장에 대한 압력을 완화한다는 명목으로 단기 임대를 단속하는 북미 전역의 점점 늘어나는 정부 목록에 합류했다. 그 목록에는 바르셀로나, 비엔나, 뉴욕 등이 포함된다. 캐나다에서는 퀘벡과 핼리팩스도 최근 조치를 발표했다.
그러나 단기 임대는 연방 관할권이 아닌 주 관할권의 영역이기 때문에 캐나다 정부가 실제로 무엇을 할 수 있는지는 불분명하다. 이는 Freeland가 화요일에 인정한 현실이다. 그럼에도 불구하고 Freeland는 주택이 너무 큰 문제이기 때문에 연방 정부가 모든 것을 검토하고 있다고 말했다. Freeland는 "우리가 사용할 수 있고 이 공간에 변화를 가져올 수 있는 도구가 연방 관할권에 있는지 조사하는 것이 매우 중요하다"라고 말했다. "그리고 우리가 이 문제에 집중하는 이유는 주택이 캐나다인들에게 매우 어려운 문제라는 것을 정말로 이해하고 있기 때문이다. 그리고 우리의 핵심 과제는 사람들이 살 수 있거나 사람들이 살 수 있는 주택이 충분하지 않다는 것이라고 믿는다. 임대를 하기로 했기 때문에 공간을 검토하고 있으며 '중기적으로나 즉각적으로 부담을 덜기 위해 무엇을 할 수 있을지 생각하고 있다.'
그녀는 계속해서 조치를 취한다면 밴쿠버, 토론토, 몬트리올에서만 30,000채의 주택이 시장에 다시 추가될 수 있다는 추정을 인용했다. "그렇게 하면 큰 변화가 생길 것이다"라고 그녀는 말했다. "그래서 우리는 이것이 주 관할권에 속한다는 것을 인식하고 연방 도구 상자에 우리도 사용할 수 있는 도구가 있는지 매우 주의 깊게 살펴보고 있다.
Waterloo region: one of Ontario’s least affordable housing markets
워털루 지역: 온타리오에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나
https://realestatemagazine.ca/waterloo-region-one-of-ontarios-least-affordable-housing-markets/
Wahi의 보고서에 따르면 케임브리지, 키치너, 워털루 지역과 여러 인근 지역을 포함하는 워털루 지역은 온타리오에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나가 되었다고 한다.*
키치너 교외 지역인 둔(Doon)은 중간 가격이 102만 5천 달러로 가장 비싼 도시 중 1위를 차지했으며, 이 지역에서 22번째로 물가가 비싼 도시이기도 하다. 가구는 해당 지역을 감당하기 위해 세금 전 연간 $250,000를 가져와야 하며, 이는 월 $5,200의 모기지 지불금으로 환산될 수 있다. 이 지역에서 가장 저렴한 시장인 센트럴 키치너(Central Kitchener)에도 도시 인근 지역 대부분이 자리해 있다. 여기서 중간 가격은 $701,000이며 총 가계 소득은 $175,000가 필요하다.
이러한 경제성 문제는 워털루 지역에만 국한되지 않는다. 온타리오의 245개 지역 부동산 시장 중 19개만이 평균 소득 가구(약 $100,000)가 감당할 수 있는 것으로 간주된다.
Wahi는 지역의 중간 주택 가격이 특정 소득 수준까지 도달할 수 없다고 해서 구매자가 검색을 포기하지 말라고 조언한다. 주택 중위가격이 모든 거래의 중심이라는 점을 명심해야 한다. 예를 들어 둔(Doon)의 경우 해당 지역 판매 주택의 절반이 102만 5천 달러 미만으로 판매되었다. Wahi의 CEO인 Benjy Katchen은 “대부분 소규모인 소수의 도시만이 평균 이상의 소득을 가진 가구가 감당할 수 있다는 사실이, 온타리오주의 경제성 위기를 진정으로 강조한다.”라고 말한다. "그러나 주택 경제성에 대한 새로운 로드맵은 주택 구매자가 이전에 고려하지 않았을 수도 있는 지역 주택 시장에도 주목을 끌고 있다."
Where Can You Buy a Detached Home in Toronto for Less than the Average Price?
토론토에서 평균 가격보다 저렴한 가격으로 단독 주택을 구입할 수 있는 곳은 어디?
https://www.zoocasa.com/blog/toronto-detached-homes-below-the-average-oct-2023/
토론토 주택 시장은 구매자들이 다음 캐나다 은행(BoC) 금리 발표에서 어떤 일이 일어날지 지켜보면서 현재 냉각되고 있다. 이에 따라 9월 주택판매는 둔화됐고, 특히 단독주택판매는 8월보다 5.1% 감소했다. 경쟁이 둔화되고 재고가 늘어남에도 불구하고 단독 주택 가격은 여전히 상승하고 있으며 토론토 시의 9월 평균 단독 주택 가격은 전월 대비 5.4% 증가한 $1,724,007를 기록했다. 하지만 이것이 의욕이 있는 구매자가 도시에서 거래를 찾을 수 없다는 의미는 아니다. 토론토 지역 대부분은 실제로 도시 평균보다 낮은 단독 주택 가격을 갖고 있으며, 심지어 한 지역은 $1,000,000 미만의 가격으로 단독 주택을 판매하기도 한다.
당연히 도심 밖의 주택 가격은 중앙 시내 지역보다 훨씬 저렴하며, 가장 저렴한 지역의 평균 단독 주택 가격은 토론토시 평균의 거의 절반이다. 가장 저렴한 지역인 W10(Rexdale-Kipling, West Humber-Claireville)의 평균 단독 주택 가격은 $962,389 - $761,618로 토론토 시 평균보다 낮다.
토론토 시내의 극동과 서부에 위치한 다른 7개 지역의 평균 단독 주택 가격은 토론토 평균보다 $500,000 이상 저렴하다. W03(Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton)과 E11(Malvern, Rouge)은 두 번째와 세 번째로 저렴한 지역으로, 평균 단독 주택 가격은 각각 $1,000,000를 조금 넘는다.
토론토에는 평균 단독 주택 가격이 토론토 평균보다 높은 지역이 17개 있지만, 이들 지역 간의 가격 격차는 극적으로 다르다. 가장 비싼 상위 4개 지역은 모두 토론토 평균보다 $1,000,000 이상 더 비싼 반면, 나머지 지역은 대체로 토론토 평균과 $600,000 미만의 차이를 보였다. 당연히 토론토에서 단독 주택 가격이 가장 비싼 지역은 유명한 C12(York Mills, Bridle Path, Hoggs Hollow)로, 평균 가격은 $4,584,077로 도시 평균보다 $2,000,000 이상 높다. 두 번째로 비싼 지역인 C09(로즈데일, 무어 파크)도 평균 가격이 $4,000,000 이상이며 토론토 평균과 $2,000,000 이상 가격 차이가 있다.
가장 비싼 지역 중에서 E01(레슬리빌, 리버사이드, 리틀 인디아)은 토론토 평균보다 평균 가격이 단 $5,793 더 높으며 가장 저렴하다. 이는 구매자가 여기에서 더 저렴한 단독 주택을 찾는 것이 더 쉬울 수도 있음을 의미한다. 가장 비싼 것과 가장 싼 것을 비교하면 그 차이가 더욱 커진다. 가장 비싼 지역인 C12(York Mills, Bridle Path, Hoggs Hollow)는 가장 저렴한 지역인 W10(Rexdale-Kipling, West Humber-Claireville)보다 $3,600,000 이상 더 비싸다. 토론토에 거주하려는 구매자의 경우 이는 귀하의 예산에 맞는 적절한 지역을 검색하는 것이 중요하다는 것을 의미한다.
OSFI update on mortgage proposals a positive step for industry, says expert
모기지 제안에 대한 OSFI 업데이트는 업계에 긍정적인 진전이라고 전문가는 말한다
캐나다 은행 규제 당국은 월요일 모기지 대출 규정을 강화하려는 조치를 추진하지 않을 수도 있다고 밝혔는데, 이는 모기지 업계의 주요 대정부 관계 자문가가 환영할 만한 진전이라고 설명한다. OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 지난 1월 강화된 스트레스 테스트 조건을 포함하여 추가 모기지 자격 요건 도입을 고려하고 있다고 발표했지만, 이번 주에는 제안된 변경 사항에 대해 이해관계자들로부터 부정적인 피드백을 받았다고 밝혔다. .
CMBA(Canadian Mortgage Brokers Association)에 OSFI 제출에 관해 자문을 제공한 컨설턴트 J.P. Boutros에 따르면 이는 현재 대출 환경에서 올바른 결정이었다. 그는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 "OSFI가 지난 4월에 우리가 제출한 질문에 답변하기로 결정한 것은 나와 이미 이야기를 나눴던 몇몇 사람들에게 환영을 받았다"라고 말했다. “CMBA는 '왜 지금인가?'라고 물었다. "우리는 지금 그렇게 하는 이유에 대해 몇 가지 매우 날카로운 질문을 했다. 캐나다 은행이 먼저 작동하도록 하는 대신 왜 이 시점에서 더 어렵게 만들려고 합니까?" OSFI가 협의 이유로 언급한 단기적 문제는 2020년 말에 알려졌으나 당시에는 조치가 취해지지 않았다고 Boutros는 말했다. 이는 매우 다른 시장에서 2023년에 조치를 취하는 것이 거의 의미가 없어 보였다는 의미다. 지난 18개월 동안 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인상으로 인해 예비 대출자가 테스트하는 스트레스 테스트 비율이 높아졌으며, 이는 많은 경우에 경제성이 훨씬 더 멀어졌다는 것을 의미한다.
일부 모기지 업계 관계자는 발표 이후 연방 재무부가 OSFI의 의견을 듣고 현재 모기지 지침을 더 강화하지 말라고 권고했을 수도 있다고 제안했다. OSFI는 접수된 제출 내용을 공개하지 않기로 결정했지만 Boutros는 CMBA가 더 많은 대중이 추가 조치의 잠재적인 영향을 이해할 수 있도록 하기 위해 자체적으로 적극적으로 게시했다고 말했다. CMBA의 피드백은 제안된 B-20 변경에 대한 정당성이 "현재 우리가 직면하고 있는 사건, 즉 전염병 비상사태에 근거한 것으로 보인다"고 밝혔으며, 소규모 은행과 민간 대출 기관에 차용인이 "더 많은 조치를 취하도록 요청할 가능성을 강조했다." "B-20(모기지 스트레스 테스트)과 오타와에서 발생하는 기타 제한 정책의 사회적 영향은 여전히 커지고 있으며 B-20을 더욱 엄격하게 만드는 것은 문제를 더욱 가중시킬 것이다."
OSFI는 접수된 제출서의 또 다른 중요한 주제가 모기지 허위 진술을 방지하는 데 소득 확인 개선의 중요성이라는 점을 언급했으며, 대안 제안에서는 감시 기관이 캐나다 국세청(CRA)을 통해 독립적인 소득 확인을 허용하기 위해 연방 파트너와 협력해야 한다는 내용이 제시되었다. 연방 규제를 받는 금융 기관이 독립적으로 검증 가능하고 위조하기 어려운 수입원을 사용하는 B-20 기대치를 높이는 모든 조치를 "환영"한다고 말했다. 이는 올바른 방향으로 나아가는 한 걸음 더 나아가는 것이라고 Boutros는 말했다. 그는 "이것은 좀 더 앞으로 나아갈 필요가 있는 일이며 지난 몇 년 동안 우리 모두는 그 뒤에 있는 저항의 이유를 이해하려고 노력해 왔다"라고 말했다. CERB(캐나다 긴급 대응 혜택) 및 기타 관련 문제가 사라지면서 그는 이제 "FRFI와 협력하여 캐나다 시장, 캐나다 소비자를 보호하기 위해 CRA 데이터에 더 잘 접근할 수 있는 계획을 세우는 데 관심을 기울일 수 있다"라고 말했다. "저는 이것이 긍정적이라고 생각합니다. 많은 사람들이 그렇게 하고 있습니다. 확실히 업계의 많은 사람들이 꽤 오랫동안 그랬습니다."라고 그는 덧붙였다.
“Seller Fatigue” Is Setting In As Toronto Tips Into Buyers’ Market
토론토가 구매자 시장에 팁을 주면서 "판매자 피로"가 시작되고 있다.
https://storeys.com/toronto-real-estate-buyers-market/
토론토 부동산 중개인이자 공인 회계사인 Scott Ingram은 9월이 GTA 주택 시장의 변화를 촉진했다고 말했다. Ingram은 STOREYS에 “다양한 주머니와 다양한 주택 유형이 서로 다른 시장 강점을 경험할 수 있지만 일반화하자면 현재 우리가 구매자 중심 시장에 있다는 것이 매우 분명해 보인다.”라고 말했다.
RREB가 "구매자 시장"이라는 표현을 명시적으로 사용하지는 않았지만 이사회의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 9월의 신규 목록 급증을 고려하여 "구매자가 더 많은 협상력으로 이익을 얻을 수 있다"고만 말했다. 9월에는 4,642건의 판매가 기록되었다. 16,258개의 신규 매물과 함께 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)은 28.6%다. Ingram은 “SNLR은 확실히 최근 몇 년간 가장 약했다.”라고 말한다. 토론토 시의 자유 보유 부문에 대해 그는 SNLR이 30%로 떨어졌다고 말했다.
“9월은 일반적으로 SNLR의 가장 낮은 달이다. 왜냐하면 가을에 많은 새로운 매물이 시장에 출시되고 처음 몇 주는 가족이 학교와 직장에 다시 적응하기 때문에 판매가 느리기 때문이다. 하지만 이 30%는 적어도 2011년 초 이후 가장 낮은 월별 수치다.”라고 Ingram은 덧붙였다. 그는 또한 SNLR이 25%로 급락한 도시의 콘도 시장에 대해서도 "같은 이야기"라고 지적했다. 이 수치는 10년 평균(49%)보다 훨씬 낮으며 2011년 초 이후 기록상 가장 낮은 단일 월 SNLR다. Ingram은 "투자자, 특히 변동 금리 모기지를 보유한 투자자가 구제를 위해 재고 수준을 높이고 있다."라고 Ingram은 말한다. Ingram은 활성 목록이 10년 평균보다 27% 높은 반면 판매는 10년 평균보다 39% 낮다고 덧붙였다. "지금은 매수하는 투자자가 거의 없기 때문에 [이는] 시장의 두 부분 모두에 부정적인 영향을 미치고 있다."
통계 외에도 Ingram은 시장이 눈에 띄게 둔화되었다고 말한다. 구매자와 판매자 모두 상황이 바뀌었음을 알고 있다. “입찰 전쟁이 많이 벌어지고 있는 것은 아니며 재상장 활동이 증가하고 있는 것을 볼 수 있다. 구매자가 선택할 수 있는 목록이 많기 때문에 활동 표시가 크게 줄어들었다.”라고 그는 말합니다. “그리고 리스팅 에이전트는 구매자가 해당 장소를 얼마나 좋아하는지 확인하기 위해 후속 조치를 취하고 있다. 뜨거운 시장에서는 그런 일이 일어나지 않는다. 하룻밤 사이에 수많은 사람들이 등장할 것이라는 것을 알기 때문이다.”
Ingram은 개별 목록에 대한 경쟁이 줄어들면서 이제 구매자가 자신의 제안을 위태롭게 하지 않고 조항과 조건을 주장할 수 있는 기회가 더 많아졌다고 덧붙였다. “제 고객이 몇 주 전에 집을 구입했는데 거기에 4가지 조건이 있었고, 또 다른 고객은 지난 주에 2가지 조건이 있는 콘도를 구입했다. 바로 이것이 구매자의 힘이다.” 오늘날의 시장에 선례가 있는지 여부에 관해서는, 토론토 중개인 Erica Reddy-Choquette는 비슷한 시장을 찾으려면 꽤 먼 과거를 돌아봐야 한다고 말한다. “우리는 이전에 구매자 시장을 경험한 적이 있지만 지난 10년 중 대부분의 기간 동안 판매자 시장에서 거의 운영해 왔기 때문에 대부분의 사람들이 자신이 어떻게 생겼는지 기억조차 못한다는 것이 어려운 점이라고 생각한다. 그래서 그것은 엄청난 변화다.”라고 그녀는 말한다. “당신의 사고방식을 재설정하고 부동산이 30일, 60일 또는 80일 동안 시장에 나와 있었을 때 어떤 모습이었는지 파악하는 것이 필요하다. 13년 전, 15년 전, 두 달 안에 집을 팔면 정말 성공한 것 같았던 기억이 난다다.” Reddy-Choquette는 요즘 주택을 판매할 때 고객들에게 기대치를 유지하라고 촉구하지만, 많은 사람들이 자신의 매물이 시장에서 땀을 흘리는 것을 보고 이미 불안해하고 있다고 말한다. “판매자에게는 약간의 두려움이 있고 판매자 피로감도 있으며 알려지지 않은 것이 많다.”라고 그녀는 덧붙인다.
TRREB에 따르면 주택 가격은 여전히 지지를 받고 있으며 9월 평균 가격은 전년 대비 3% 상승한 1,119,428달러를 기록했다. 그러나 구매하려는 구매자가 적기 때문에 가격 상승 추세는 며칠 동안 지속될 수 있다고 BMO 이코노미스트 Robert Kavcic은 경고한다. “앞으로 우리는 2009년 미국에서 보았거나 90년대 초반 GTA에서 보았던 것처럼 가격이 폭락하는 것을 반드시 볼 수는 없을 것이다. 그러나 특히 관심이 있는 경우 조정의 여지가 더 있을 것이라고 말하고 싶다. 금리는 계속 상승하고 있다.”라고 Kavcic은 STOREYS에 말한다다. "최상의 경우, 가격은 한동안 정체될 것이고, 그것은 오랫동안 지속될 수 있다." Kavcic은 GTA가 올해 남은 기간과 2024년까지 판매 조건이 완화될 것이라고 생각하는 동시에 구매자에게는 까다로운 시기라고 강조한다. 가격 하락 여부에 관계없이 구매 능력은 금리 인상으로 인해 심각한 영향을 받았다고 그는 말한다. “현재 경제성 측면에서 볼 때, 가구가 이 가격으로 구매할 수 있는 메커니즘은 현재 실제로 작동하지 않는다. 그래서 가격 조정이 계속되어야 한다고 생각한다.”
