12월 첫째주
부동산/모기지 소식
Dec 3, 2023 by 박구용
Canadian Real Estate Prices To Fall Over The Next Year: Scotiabank
캐나다 부동산 가격은 내년에 하락할 것이다: Scotiabank
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-to-fall-over-the-next-year-scotiabank/
Scotiabank 은행의 가장 유력한 기본 시나리오는 내년에 주택 가격이 하락하는 것을 보여준다. 그들은 향후 12개월 동안 전국 주택 가격이 1.9% 하락할 것으로 예상하고 있다. 향후 48개월 동안의 중기 전망은 연평균 복합 성장률(CAGR) 2.9%다. 이는 단지 약간의 쇠퇴일 뿐이고, 그 뒤를 이어 가계가 익숙했던 것보다 상당히 느린 성장이 뒤따를 것이다.
반면 낙관적 시나리오는 그다지 개선되지 않다. 경제 호황으로 인해 주택 가격은 향후 12개월 동안 1.3%만 상승할 것으로 예상된다. 중기 전망에서는 향후 48개월 동안 연평균 4.2%의 복합 성장을 예상하고 있다. Scotiabank는 내년에 주택 가격이 인플레이션 기대치보다 높게 상승할 것으로 예상하지 않는다.
대부분의 예측과 달리 Scotiabank에는 두 가지 불리하거나 부정적인 시나리오가 있다. 경제가 기대치를 충족시키지 못할 경우, 가격은 내년에 2.3% 하락하고 이후 몇 년 동안 CAGR 3.5% 하락할 것으로 예상된다. '매우 비관적' 시나리오의 경우 주택 가격은 내년에 4.3% 하락한 뒤 향후 4년간 CAGR 3.9% 하락할 것으로 예상된다. 이는 다른 은행들의 예측에 비해서 부정적인 측면이 크지만, 한편으로는 조정이 깊어질수록 회복은 빨라질 수 있다는 생각을 할 수 있게도 한다.
Ontario real estate law update with open bidding option enters into force
공개 입찰 옵션이 포함된 온타리오 부동산법 업데이트가 시행됨.
온타리오 부동산에 대한 새로운 규정은 구매자와 판매자에게 더 많은 명확성과 선택권을 제공하기 위해 시행되고 있지만 일부 사람들이 기대했던 만큼은 적용되지 않는다. 금요일에 발효된 이 규정에는 판매자가 공개 입찰 프로세스를 사용할 수 있는 옵션, 중개인 및 중개업체 공개 개선, 다중 대표에 대한 충돌을 방지하는 방법이 포함된다.
공개 입찰 옵션을 사용하면 판매자는 제출된 입찰 가격을 잠재 구매자에게 공개할 수 있다. 이는 이전에는 금지되었던 일이다. Ontario Green Party 지도자인 Mike Schreiner를 포함한 일부 사람들은 부동산에 만연한 과잉 입찰을 줄이고 가격을 낮추는 방법으로 공개 입찰을 옹호해 왔다. 온타리오 주 정부가 공개 입찰이 판매자를 위한 옵션이 될 것이라고 발표했을 때 그는 “지속적으로 투명한 입찰 과정은 치솟는 주택 가격을 낮추는 데 도움이 될 것”이라고 말했다. 연방 자유당은 또한 2021년 선거 캠페인에서 다른 입찰을 알지 못하면 궁극적으로 주택 가격이 상승할 것이라고 말하면서 블라인드 입찰을 중단하겠다고 약속했다.
온타리오 부동산협회 등록관인 조셉 리처(Joseph Richer)는 블라인드 입찰이 가격에 어떤 영향을 미치는지에 대한 연구는 거의 없으며 호주의 공개 경매가 가격에 상승 압력을 가한다는 몇 가지 징후가 있다고 덧붙였다. 그는 또한 공개 입찰을 의무화하면 판매자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 말했다. "모든 거래에는 구매자와 판매자가 있으며, 한 쪽에게 명령하는 것은 다른 쪽에도 해를 끼칠 수 있고 아마도 해를 끼칠 수도 있다는 점을 명심하세요." 선택 사항으로 만들면 판매자에게 더 많은 옵션이 제공된다고 Richer는 말했습니다. "우리는 큰 시장 변동을 예상하지 않습니다. 일부 거래에서 일부 당사자에게 도움이 될 수 있습니다." 구매자를 찾는 데 어려움을 겪고 있는 판매자는 더 많은 관심을 끌기 위해 에이전트가 입찰가를 공개하도록 허용할 수 있다고 그는 예로 지적했다.
Top 5 GTA Areas Still In Relatively High Demand
여전히 상대적으로 수요가 높은 상위 5개 GTA 지역
https://strata.ca/blog/top-5-gta-areas-still-in-relatively-high-demand
1. Ajax
평균 16일이 시장에 나와 있는 Ajax는 여전히 주택 수요가 높은 Durham 지역의 도시다. 잘 계획된 인근 지역과 현대적인 타운하우스부터 넓은 단독 주택에 이르기까지 다양한 주택 옵션을 갖춘 Ajax는 젊은 가족과 퇴직자 모두에게 매력적이다. 토론토 외곽에서 불과 40분 거리에 있는 Ajax는 주요 고속도로와 GO 열차에 편리하게 접근할 수 있다. 또한 교외의 평온함과 도시 편의 시설이 이상적으로 혼합되어 있어 온타리오에서 가장 빠르게 성장하는 지역 중 하나다. 한편, 지속적인 인프라 개발과 번창하는 지역 경제로 특징지어지는 도시의 진화하는 풍경은 수요 증가에 크게 기여하고 있다. 또한 토론토보다 주택 가격이 더 합리적이라는 것도 나쁘지 않을 것이다. 예를 들어, 침실 3개, 욕실 4개를 갖춘 주택을 $800,000 미만의 가격으로 구입할 수 있다.
2. Pickering
피커링에서는 주택은 시장에 나온 지 평균18일 이내에 판매된다. 첫째, 피커링은 현대적인 콘도, 타운하우스, 넓은 단독 주택을 포함하여 다양한 취향과 라이프스타일에 맞는 매력적인 주택 옵션을 제공한다. 주요 고속도로와 GO 대중교통 근처의 전략적인 위치는 인근 도시와 토론토 시내로 쉽게 접근할 수 있다. 또한 온타리오 호수를 따라 조성된 수변 개발과 같은 지속 가능한 개발과 지속적인 활성화 프로젝트에 대한 도시의 노력은 예비 주택 구입자들에게 도시의 매력을 증폭시킨다.
3. Markham
Markham은 수년 동안 성장하는 도시였으며 현재 시장에서 평균 20일 이내에 주택이 가장 판매되는 지역 중 하나다. 혁신적인 도시 계획으로 유명한 이 도시는 주거 지역, 상업 중심지, 녹지 공간이 조화롭게 혼합되어 있다. 다문화 구조는 또한 인종적 다양성으로 풍부해진 활기찬 분위기를 조성한다. 또한, 최고 수준의 학교, 레크리에이션 시설 및 대중교통 노선과의 근접성은 다양한 인구통계를 충족시켜 수요가 많은 부동산 시장으로서의 위상을 뒷받침한다.
4. Uxbridge
Uxbridge는 신속한 주택 판매를 위한 허브로 틈새 시장을 개척했으며 대부분의 부동산은 평균 26일 이내에 판매된다. 드넓은 농지, 보존 지역, 고요한 산책로 등 그림처럼 아름다운 주변 환경으로 유명한 Uxbridge는 분주한 도시 생활에서 벗어나 고요한 휴식처를 찾는 주택 구입자들에게 매력적인 곳이다.
5. East Gwillimbury
상위 5위 안에 드는 곳은 York에서 잘 알려지지 않은 지역인 East Gwillimbury다. 이곳 주택은 한 달 안에 팔리고 있으며, 평균 28일 동안 시장에 매물이 나와 있다. 아마도 고요하고 목가적인 환경, 넓은 부지, 경치 좋은 풍경, 여유로운 분위기 덕분에 주택 구입자들에게 매력적인 선택이 될 것이다.
Almost 50% Of Ontarians Rethinking Plans To Move, Buy As Rates Stay High
온타리오주 주민 중 거의 50%가 이사 계획을 재고하고 있다.
https://storeys.com/ontarians-rethinking-homebuying-interest-rates/
많은 온타리오 주민들의 경우 이자 부담이 너무 심해서 주택 구입 계획을 무기한 연기하고 있다. 새로운 RATESDOTCA 조사 데이터에 따르면 오늘날의 금리 현실이 온타리오 주민 48%의 이사, 규모 확대, 축소 또는 구매 결정에 영향을 미쳤다. 17%는 높은 이자율로 인해 특히 구매 계획을 연기하게 되었다고 말한다. 모기지 비교 플랫폼은 또한 많은 온타리오 주민들이 일반적으로 주택 소유에 대해 부정적인 감정을 가지고 있음을 보여준다.
17%는 높은 모기지 금리가 시작되기 전에 주택 소유가 "좋은 투자"라고 믿었지만 더 이상 그렇게 믿지 않는다고 말했다. 4%는 집을 완전히 구입한 것을 완전히 "후회"한다고 말한다. RATESDOTCA의 선임 편집자인 Jessica Wei는 "데이터가 드러낸 것은 더 많은 사람들이 이 특별한 인생의 이정표와 같은 주택구입의 사용과 이점에 대해 깊이 재고하고 있다는 것이다."라고 썼다. 목요일 보고서는 밀레니얼 세대(27세에서 42세 사이의 성인)가 특히 "어려운 위치"에 있다는 사실에 주목했다.
또한 약 13%가 더 큰 집으로 이사할 계획을 연기했다고 말했다. 여기서 명백한 원인은 이자율로 인해 모기지 자격을 갖추기가 "그 어느 때보다 어려워졌다"고 Wei는 설명한다. "현재 CMHC 모기지 스트레스 테스트에서는 대출자가 대출 기관과 협상한 금리보다 2% 높은 금리를 감당하는 데 필요한 소득 수준을 충족해야 한다." 인플레이션 압력과 결합된 이자율 및 모기지 금리는 일부 밀레니얼 세대가 주택 소유를 완전히 포기하고 있음을 의미하며, 10%는 주택을 소유할 계획이 전혀 없다고 말하고, 4%는 금리가 높은 동안 주택 구입 계획이 보류되고 있다고 말한다. . 보고서는 베이비 붐 세대가 일반적으로 젊은 세대에 비해 재정적으로 더 나은 상황에 있지만 요즘에는 성인 자녀를 부양할 가능성이 더 높다고 덧붙였다. 베이비붐 세대의 약 5%에게 이는 규모 축소 계획을 연기하는 것을 의미했다.
한편 Wei는 “다운사이징은 노년층 주택 소유자가 노년기를 편안하게 지낼 수 있도록 하는 전통적인 돈 절약 조치였다. 그러나 가족용 주택을 매각하는 것은 그다지 유혹적이지 않을 수 있다. 이제 다음 주택에 대해 지불하게 될 모기지 금리가 귀하의 잠재적 이득의 상당 부분을 약화시킬 가능성이 높기 때문이다."
Is Canada's housing market set for a resurgence in 2024?
캐나다 주택 시장은 2024년에 부활할 예정?
RE/MAX Canada의 새로운 보고서에 따르면, 비싼 주택 가격 문제와 이자율 상승이 캐나다 주택 시장을 계속해서 강타하고 있지만 주택 구입에 대한 예비 구매자의 욕구는 크게 줄어들지 않은 것으로 나타났다. 회사의 2024년 주택 시장 전망에 따르면 캐나다인의 73%가 주택 소유를 최고의 투자 형태로 계속 보고 있으며 불확실한 경제 상황과 계속 오르는 부동산 구매 비용에도 불구하고 작년 같은 시기와 아무런 변화가 없는 것으로 나타났다. 이러한 도전적인 경제적 요인이 2024년으로 이동하는 전국 주택 시장 전반의 활동과 판매에 부담을 줄 가능성이 높지만 RE/MAX의 대리점 및 중개인 네트워크 전체는 괜찮은 한 해가 올 것으로 예상한다고 회사는 말했다.
조사 대상 지역의 61%는 내년에 주택 매매가 증가할 것으로 믿고 있으며, 전국 평균 주택 매매 가격은 0.5% 소폭 상승할 것으로 예상된다고 보고서는 밝혔다. RE/MAX 캐나다의 사장인 크리스토퍼 알렉산더는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 온타리오와 브리티시 컬럼비아 시장은 일년 내내 부진한 활동을 보일 것이지만 앨버타, 대초원 및 캐나다 대서양 일부 지역을 포함한 다른 지역은 선전할 것이라고 말했다. 여기에 캐나다에서 전통적으로 가장 뜨거운 두 부동산 시장에 대한 전망도 생각만큼 암울하지 않다고 그는 덧붙였다. 알렉산더는 “BC주와 온타리오주는 특정 지역에서 계속 어려움을 겪을 것이지만 일부 사람들이 생각하는 것만큼 어려움을 겪을 것이라고 완전히 확신하지 못한다.”라고 말했다. “우리에게 정말로 필요한 것은 소비자 신뢰다. 억눌린 수요가 상당히 많기 때문에 상황이 크게 바뀌지 않을 것으로 보인다. 이는 우리가 수행한 연구에서 실제로 입증되었다. 부동산을 장기 투자로 믿는 사람들의 수는 2년 동안 변하지 않았다.”
캐나다 은행은 수요일(12월 6일)에 올해 최종 금리를 발표할 예정이며, 3회 연속 결정을 위해 기준 금리에 대한 추가 변동은 없을 것으로 예상된다. 이미 중앙은행이 금리 인하를 시작할 수 있는 시점에 관심이 쏠린 가운데, 금리가 떨어지기 시작하면, 많은 잠재 구매자들이 다시 시장에 진입하기를 기다리고 있을 수 있다고 알렉산더는 말했다. “내 생각에는 그것이 바로 근본적인 감정이라고 생각한다.”라고 그는 말했다. "현장에 있는 부동산 중개업자들과 이야기를 나누었는데, 그들 대부분은 상황이 어떻게 진행될지 기다리고 있는 사람들이 많다고 말했다." 최근 몇 년간 주목할만한 주택 시장 추세는 수요가 많지만 가격이 비싼 토론토와 밴쿠버 도시에서 벗어난 시장의 인기가 높아지고 있다는 것이다. 이는 2024년에도 계속될 수 있으며, 특히 주택 가격이 조만간 전국적으로 바닥을 뚫을 것이라는 징후는 거의 없다.
캐나다인들은 계속해서 부동산을 강력한 투자처로 보고 있지만, 금리가 높게 유지되는 한 현재의 경제적 혼란이 시장 진출에 대한 그들의 열정을 약화시키는 데 어느 정도 역할을 할 것으로 보인다. RE/MAX 설문 조사 응답자 중 절반 이상(54%)이 2023년 내내 높은 금리를 유지한 이자율이 부동산 시장 참여 능력에 영향을 미칠 것이라고 우려했다.
Why high mortgage rates are slowing Toronto's condo market
높은 모기지 금리가 토론토 콘도 시장을 둔화시키는 이유
https://www.ratehub.ca/blog/why-high-mortgage-rates-are-slowing-torontos-condo-market/
금리가 급등하면서 토론토 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 볼 수 없었던 현상, 즉 특히 콘도 시장에서 매물 과잉 현상을 경험하고 있다. 콘도 투자자들은 40년 만에 가장 가파른 금리 인상으로 인해 막대한 차입 비용으로 타격을 받고 있다. 캐나다 은행은 2022년 3월부터 올해 7월까지 금리를 역사적으로 10번 인상하여 기준 대출 비용을 5%로 높였다. 이는 부동산이 2% 미만으로 자금을 조달할 수 있었던 팬데믹 시대의 금리 환경과는 뚜렷한 대조를 이룬다. 이는 변동 모기지 금리를 가진 투자자들이 지난 1년 반 동안 차입 의무가 급증했다는 것을 의미하며, 임대료가 급등하더라도 그 유지 비용을 상쇄하기에는 충분하지 않았다.
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)의 최근 3분기 콘도 보고서에 따르면 활성 콘도 목록 수가 연간 기준으로 거의 40% 급증했으며 현재 6,506채가 시장에 나와 있다. 7월부터 9월 사이에 신규 상장된 주택 수도 28.8% 증가해 무려 13,226개의 부동산이 시장에 출시되었다. 새로 상장된 제품은 해당 기간 동안 발생한 4,415개의 판매량을 훨씬 능가하여 시장을 상당히 약화시켰다. 부동산 경쟁 수준을 측정하는 데 사용되는 신규 매물 대비 매매 비율은 분기 동안 33.3%로 공식적으로 구매자 시장을 형성했다. 이는 금리 인상 이전 시대와는 극적인 전환이다.
또한 사실 토론토의 콘도 유닛은 일반적으로 임대 수입을 통해 비용을 상쇄한 적이 없다. One Group Realty의 부동산 중개인인 Patrick McKinnon은 금리가 사상 최저인 1.8~2% 범위일 때에도 콘도는 현금 흐름이 쉽지 않았지만 충분히 큰 계약금을 지불하면 투자가 합리적일 수 있다고 말했다. 하지만 오늘날 콘도가 비용 대비 임대료로 얻을 수 있는 비율은 "매우 어렵다." "지금 콘도에 투자하는 사람들은 훨씬 더 많은 현금을 투자하고 있으며 훨씬 더 조심스럽고 손익분기점을 넘기는데 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다."라고 그는 말한다. "그리고 일부는 아직 선택의 여지가 없기 때문에 주저하고 있다." 그는 좋은 투자는 향후 10년 동안 가치 상승 가능성을 보여주며 5% 이상의 상한율을 갖는 것이 바람직하다고 말한다.
그러나 요즘에는 이런 케이스 또한 꽤 어려운 주문이 되었다. 오늘날 숫자가 효과가 있으려면 구매자가 최소 30~40%의 계약금을 지불할 준비를 해야 하며, 심지어 그때에도 진정으로 적합한 투자 단위를 찾는 것은 "건초 더미 속의 바늘"과 같다고 그는 말한다. 그렇다고 해서 현명한 투자자가 시장에 유리한 길을 찾을 수 없다는 말은 아니다. McKinnon은 구매자가 위험을 감당할 수 있다면 단위 할당(투자자가 건설 전 단위를 구매하고 거래가 종료되기 전에 더 높은 가격으로 뒤집는 것)이 어느 정도 보상을 제공 받을 수 있다고 덧붙였다. 그는 "투자자가 현금 흐름에 실제로 가까워질 수 있는 무언가를 찾을 수 있는 각도가 있을 수 있다"고 말하면서도 개발 비용, 유지 관리 비용, 재산세 등 알 수 없는 변수를 지적합니다. “그런 식으로 갈 예정이라면 아마도 그 상한선을 높이는 가장 쉬운 방법 중 하나일 것입니다.”라고 그는 말합니다. “하지만 그래도 위험해요.”
최근 CIBC와 Urbanation의 콘도 투자 보고서에 따르면 GTA에 새로 지어진 아파트의 콘도 투자자 중 48%만이 2022년에 현금 흐름이 긍정적인 것으로 나타났다.이러한 추세는 분양콘도가 더 많이 완성됨에 따라 향후 몇 년 동안 악화될 것으로 예상된다. 보고서에 따르면 현금 흐름은 2020년 월 평균 63달러에서 2년 후 -233달러로 감소했고, 2023년 1분기에 새로 완공된 콘도의 경우 -400달러로 악화되었다. "임대 시장이 회복되고 임대료가 2022년에 최고치를 기록했지만, 이자율이 급등하면서 모기지 비용이 증가하여 이러한 성장이 상쇄되었고, 그 결과 새로 완성된 콘도의 평균 투자자는 처음으로 마이너스 현금 흐름을 경험하게 되었다."
Urbanation 사장 Shaun Hildebrand와 CIBC 경제학자 Benjamin Tal이 작성한 보고서에 따르면“이러한 월간 순손실 중 일부는 원금 상환으로 상쇄될 수 있지만, 얼마나 많은 투자자들이 월별 재정적 의무를 추가할 차입금을 사용하는지 불분명하다. 여기서 우려되는 점은 이러한 현금 흐름의 변화가 투자자들이 보유 시간을 단축하고 추가 투자에 대해 다시 생각하게 만드는 전환점이 될 수 있다는 것이다.” 새로 건설된 콘도 판매에 대한 건축 산업 및 토지 개발 협회의 최신 수치에 따르면 10월 활동은 전년 대비 20% 감소하여 총 거래 건수 1,304건으로 10년 평균보다 거의 50% 낮은 수치를 기록했다.
“Worst-Off Borrowers” Could See Mortgage Payments Spike Upwards Of 70%
"최악의 대출자"는 모기지 지불액이 70% 이상 급증할 수 있다.
https://storeys.com/borrowers-mortgage-payments-could-spike-70-percent/
Desjardins의 새로운 보고서에 따르면 캐나다인들은 평소와 달리 “지출을 주저”하고 있다. 대신 보고서는 소비자들이 자신의 은행 계좌에 돈을 '저축'하고 있으며 지난 1년 동안 공인 은행에 약 1,750억 달러의 정기 예금을 예치해 약 40% 증가했다고 밝혔다. Desjardins의 상무이사이자 매크로 전략 책임자인 Royce Mendes는 "모기지 갱신이 임박한 캐나다인들이 다가오는 폭풍이 오기 전에 재정상황을 정리하고 있다고 믿는 것이 어렵지 않다."라고 썼다.
Mendes는 금리 재설정이 향후 몇 년 동안 가계 재정에 "상당한 손실"이 될 것이라고 덧붙였다. 그는 “이자율 경로에 대해 시장이 옳다면 최악의 대출자는 월 모기지 상환액이 70% 이상 증가할 수 있다”고 경고했다. 일부 대출자는 모기지 상환 기간을 연장하려고 하는 반면 다른 대출자는 "충격을 완화"하기 위해 일시불 지불을 선택한다고 Mendes는 설명한다. “그러나 이러한 옵션에는 그에 따른 비용이 따른다.”라고 그는 말한다. “모기지 상환 일정을 크게 조정하면 가구의 장기적인 재정 궤도가 실질적으로 바뀔 수 있다.
차용인이 빚을 갚는 데 걸리는 기간을 연장하면 추가 이자가 수십만 달러 추가될 수 있으며 차용인은 더 오랫동안 이자율의 등락에 휘둘리게 될 것이다.” 한편, 일시불 지급은 "가계의 대차대조표 위험을 줄이는 신중한 방법"이라고 Mendes는 말한다. “그러나 그 숫자는 엄청나다. 팬데믹 기간 동안 토론토에서 평균 가격 주택을 구입하기 위해 20%의 다운페이먼트를 내고 나머지를 빌린 주택 소유자는 갱신 시 월 모기지 지불액을 동일하게 유지하기 위해 $80K에서 $200K 사이를 마련해야 한다. ” Mendes는 또한 금요일 보고서에서 캐나다 중앙은행의 다음 조치에 대해 12월 6일 수요일로 예정된 회의에서 "캐나다 중앙은행이 금리를 동결하지 않을 모든 이유가 있다"고 말했다. “경제가 둔화되고, 노동시장 경색이 완화되고, 인플레이션이 냉각되고 있다. 문제는 그들이 이러한 긍정적인 발전을 어느 정도 인정할 것인가.”라고 그는 썼다. 결과적으로, 우리는 공무원들이 필요한 경우 금리를 인상할 준비가 되어 있음을 나타내는 표현을 유지할 것으로 기대된다. 우리는 BoC가 이번 주기 동안 금리 인상을 완료하고 2024년 2분기에 금리 인하로 전환할 것으로 예상한다.”
