8월 셋째주

부동산/모기지 소식

Aug 20, 2023 by 박구용

Canadian Real Estate Prices Move Lower After Five Months of Growth

캐나다 부동산 가격이 5개월 동안 성장한 후 하락 

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-move-lower-after-five-months-of-growth/


캐나다 부동산 가격은 수정 후 연승 행진이 막 끝났다. 종합 벤치마크 또는 일반 주택은 7월에 0.4%(-$3,300) 하락한 $757,300를 기록했다. 현재 가격은 지난해 같은 달보다 1.5%(-$11,800) 낮아 지난 10월 이후 12개월 만에 가장 적은 하락폭을 기록했다. 

지난달 집값 하락에도 불구하고 연간 성장률은 더 높아졌다. 7월 주택 가격은 1.5% 하락했지만 이는 6월의 4.5% 하락보다는 나은 것으로 보인다. 이것이 어떻게 이해가 될까? 이 겉보기에 이상한 움직임의 이유는 기본 효과 때문이라고 볼 수 있다. 이것은 한 주기의 불규칙한 움직임이 다른 주기의 판독값에 영향을 미치는 경우다. 그 결과 가격 움직임의 인지된 강도가 과도하거나 과소 평가될 수 있다. 이 경우 12개월 전 27,200달러 하락과 비교했을 때 7월 3,300달러 하락이 승리한 것처럼 들릴 수 있다. 둘 다 바람직하지 않은 가격 하락이지만 지난 달 연간 성장률을 높였다. 

가격 움직임을 사상 최고치와 같은 고정 소수점과 비교하면 비교하는데 관점에 도움이 될 수 있다. 기준 주택은 2022년 3월 최고치에 비해 7월에 11.5%(-$98,500) 낮았다. 6월에 얻은 이익의 일부를 되돌려 3,300달러 하락을 반영한다. 지난 1월부터 매월 가격이 최고점에 가까워지는 데 도움이 되었다. 지난 달의 데이터는 추세 반전의 가능성을 나타내는 이러한 이득에 종지부를 찍었다. 

벤치마크는 주요 시장에서 일어나고 있는 일의 희석된 버전을 반영하는데, 거의 모든 주요 시장에서 각각의 복합 벤치마크 가격이 하락했다고 보고했다. 한 달이 추세는 아니지만 큰 이익에서 큰 손실로 전환하려면 상당한 모멘텀이 필요하다. 지수는 느리고 연화되며 지연되는 경향이 있다. MLS 벤치마크가 큰 변화를 겪었다는 점도 언급할 가치가 있다. 

$3,000 for a one bedroom? Experts say this will be the norm

방 하나에 3천불? 전문가들은 이것이 표준이 될 것이라고 말한다 

https://www.bnnbloomberg.ca/3-000-for-a-one-bedroom-experts-say-this-will-be-the-norm-1.1917865


전문가들은 캐나다의 뜨거운 렌탈 시장이 더 상승할 가능성이 높다고 말한다. Rentals의 최신 데이터에 따르면 제한된 공급과 함께 캐나다의 기록적인 이민 목표로 인해 밴쿠버와 토론토를 포함하여 캐나다에서 가장 인구가 많은 지역의 1베드룸 콘도 평균 임대료가 3월 현재 2,500달러 이상으로 상승했다. 토론토에서는 3월 침실 1개짜리 콘도 평균 임대료가 2,506달러로 지난해 같은 기간보다 22% 증가한 것으로 나타났다. 

Shoreline Realty Corp. Brokerage의 부동산 중개인인 Marco Pedri는 월요일 인터뷰에서 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 "토론토의 침실 1개 평균 가격은 2030년까지 $3,000 이상으로 오를 것으로 예상한다."라고 말했다. "사람들은 그 숫자를 보고 믿을 수 없다고 생각하지만, 불과 10년 전만 해도 평균 침실이 2,000달러 이상이라는 생각은 이해할 수 없었다. 하지만 우리는 여기에 있다."라고 그는 덧붙였다. 

캐나다 서해안의 상황도 다르지 않다. 밴쿠버에서는 3월 침실 1개 평균 가격이 2,743달러로 전년 대비 17.3% 상승한 것으로 나타났다. "밴쿠버와 그 주변 지역에서 침실 1개 가격이 3,000달러를 훨씬 상회하는 것은 향후 7년 안에 달성하기 매우 쉬운 목표인 것 같다." 밴쿠버에 기반을 둔 Saretsky Group의 소유주이자 부동산업자인 Steve Saretsky는 말했다. 그는 임대료가 $3,000 선을 넘어설 수 있는 두 가지 주요 요인으로 연간 인플레이션 상승과 공급 제한을 지적했지만 일부 재정적 압박에 맞서기 위해 임금도 상승할 가능성이 있다고 지적했다.

 “높은 임대료 속에서도 사람들은 살아갈 방법을 찾는다. 사람들이 더 많이 함께 살거나 주요 도시에서 더 멀리 살기를 선택하고 부모 집에서 더 오래 사는 옵션을 선택하는 것을 볼 수 있다.”라고 Saretsky는 설명했다. 그러나 궁극적으로 Saretsky는 캐나다 주택 시장의 일부가 다시 저렴해질 미래를 예측하지 못한다고 말했다. 사람들이 주택을 확보하기 위해 고소득 일자리에 도달하던 시대는 과거의 유물이라고 그는 말했다. "당신은 더 이상 지역 소득과 경쟁하지 않고 캐나다에서 집을 임대하거나 소유하기 위해 세계(외국인 소유권) 및 세대 간 부와 경쟁하고 있다."라고 그는 말했다. 

Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)의 부이코노미스트인 Aled ab lorwerth는 "사람들은 저렴한 주택이 있는 지역에서만 일자리를 찾기 시작할 것"이라고 말했다. 그는 이것이 대도시가 계속해서 성장하지 못하는 대가로 올 것이라고 설명했다. 그는 "장기적인 우려는 현재의 도전에서 벗어날 방법이 보이지 않는다는 것"이라고 말했다. 

Economists Expect Canadian Home Prices To Continue Moderating, But Affordability Won't Improve

경제학자들은 캐나다 주택 가격이 계속해서 완만해질 것으로 예상하지만 경제성은 개선되지 않을 것이다. 

https://storeys.com/canada-home-prices-moderate-affordability/


광란의 봄이 지나고 연이은 금리 인상으로 캐나다 주택 시장 반등의 동력이 사라졌다. 그러나 가격 하락 전망에도 불구하고 경제성은 개선되지 않을 것으로 예상된다. 7월 주택 판매는 전월 대비 0.7% 감소하여 6개월간의 높은 활동에 종지부를 찍었다. 신규 매물이 월간 5.6% 증가했음에도 불구하고 하락이 발생하여 시장 균형을 회복하는 데 도움이 되었다. 

MLS 주택 가격 지수(HPI)가 6월부터 7월까지 1.1% 상승했지만 지난 3개월 평균 1.9%보다 상승 속도가 둔화되어 경제학자들은 이러한 추세가 당분간 지속될 것으로 예상된다. RBC의 새로운 주택 시장 업데이트에서 수석 이코노미스트인 Robert Hogue와 이코노미스트인 Rachel Battaglia는 균형 잡힌 수요-공급 조건이 상승 압력과 높은 금리를 감소시키기 때문에 가격 상승이 "앞으로 몇 달 동안 계속 완만해질 것"이라고 예측했다. 

Hogue와 Battaglia는 "캐나다 시장의 앞길은 험난할 것"이라고 말했다. "우리는 더 높은 금리가 앞으로 몇 달 동안 구매자의 열정을 억제하고 일부 현재 소유자의 주택을 팔도록 강요할 것으로 예상한다." 물가 정체와 지속적으로 높은 금리에 대한 기대는 BMO의 선임 경제학자이자 경제 이사인 Robert Kavcic이 최근 경제 간행물에서 공유했다. 높은 이자율이 유지되면서 모기지 이자율도 높아질 것이다. 

Kavcic은 7월 소비자 물가 지수(CPI)가 향후 금리 인상에 대한 결정을 "매우 건전하게" 유지하고 최소한 금리가 2024년까지 상승 상태를 유지할 수 있도록 한다고 말했다. 기간 모기지 금리 완화는 "가능성이 없어 보인다." Scotiabank의 수석 이코노미스트인 Farah Omran이 주택 시장 업데이트에서 언급한 바와 같이 7월에 나타난 판매 건수는 2000-2019년 평균과 일치했으며 이는 "더 지속 가능한 수준의 주택 활동"을 나타낸다. 그러나 이것이 "캐나다 주택 시장이 모든 것이 순조롭다는 것을 의미하지는 않는다." Omran은 "많은 첫 주택 구매자가 감당할 수 있는 능력이 아직 부족하고 공급이 계속 지연되고 있다"고 말하며 7월의 가격 인상은 "시장 상황의 근본적인 불균형"을 반영한다고 덧붙였다. 

2022년 하반기 동안 가장 큰 가격 조정을 보인 도시는 2023년에도 지금까지 가장 큰 가격 인상을 보여 구매력 개선이 역전되었다. 캐나다 은행이 2022년 초에 금리를 인상하기 시작한 후 Oakville-Milton의 가격은 약 22% 하락했지만 이후 11% 이상 회복되었다. 프레이저 밸리는 금리 인상이 시작된 후 약 20% 하락했다. 바닥을 친 이후 약 9% 상승했다. 한편, 몬트리올의 주택 가격은 조정 기간 동안 7% 하락했고 4% 미만으로 회복되었다. 

Omran은 "오른 것은 반드시 내려야 한다는 이런 패턴에 계속 갇히기보다는 가격과 경제성에 대한 구체적인 영향으로 보다 지속 가능한 시장 조건을 달성하기 위해 모든 수준의 정부에서 보다 적극적인 접근 방식이 필요하다"고 말했다. "그러나 바닥은 많은 캐나다인들이 점프 가격에 도달하고 잡을 수 있도록 너무 높게 설치된 트램폴린입니다." 

How the Canadian real estate market has changed: 2013 vs. 2023

캐나다 부동산 시장의 변화: 2013년 vs. 2023년 

https://realestatemagazine.ca/how-the-canadian-real-estate-market-has-changed-2013-vs-2023/


10년은 모든 지형에 중대한 변화를 가져올 수 있으며 캐나다 부동산 시장도 예외는 아니다. 최근 블로그 게시물에서 Zoocasa는 지난 10년 동안 캐나다 부동산 시장의 진화를 탐구했다. 2013년에 글로벌 금융 위기의 여파에서 여전히 회복 중이었고 구매자 정서는 조심스럽게 낙관적이었다. 2023년으로 빠르게 넘어가면 시장은 포스트 팬데믹 시대에 적응하고 있으며 금리 인상과 인구 변화에 직면하고 있다.


Prices: A tale of two markets

Then: Consistent price growth  

2013년을 돌이켜보면 부동산 시장은 꾸준한 가격 상승을 특징으로 한다. CREA는 1월 전국 평균 가격이 365,700달러로 전년도 정점에서 약간 하락했다고 보고했다. 일년 내내 가격이 상승하여 12월까지 4.1% 증가한 $380,600를 기록했다. 이 수치는 돌이켜 보면 겸손해 보일 수 있지만 당시에는 역사적 최고치를 기록했다. 캐나다 은행(Bank of Canada)의 주택 구입 능력 지수(Housing Affordability Index)에 따르면 주택 구입 능력이 2013년 1분기에서 2013년 4분기로 증가했으며 그 이후로 2013년 1분기만큼 낮아진 적이 없다. 광역 토론토 및 메트로 밴쿠버와 같은 지역은 같은 기간 동안 벤치마크가 각각 6.8% 및 4.7% 상승하면서 예측 가능한 가격 상승을 경험했다. 

Now: Prices stabilizing after pandemic spike  

이와는 대조적으로 지난 몇 년 동안 놀라운 가격 변동성을 목격했다. CREA에 따르면 2022년 3월 855,800달러까지 급등한 후 전국 평균 가격은 급락하여 2023년 1월 705,000달러로 바닥을 쳤다. 이는 2021년 8월 이후 최저치다. 이후 구매자 신뢰도가 회복되고 재고가 제한되면서 반등에 불이 붙었고 가격은 6월까지 $760,600까지 상승했다. 최근 몇 년간의 롤러코스터 타기는 보다 안정적인 패턴으로 정착되고 있는 것으로 보이며, 측정된 성장의 미래를 암시한다. 최근 가격 상승세가 냉각된 것은 부분적으로 캐나다 은행의 금리 인상 때문일 수 있다. 


Changing demographics 

 

Then: Homebuyers drawn to urban centres 

10년 전, 광역 밴쿠버(Greater Vancouver), 광역 토론토(Greater Toronto), 캘거리(Calgary), 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington)과 같은 도시 중심지의 매력은 더 엄격해진 모기지 대출 가이드라인의 여파에도 불구하고 잠재 구매자를 끌어들였다. 낮은 이자율과 저렴한 모기지 상환금은 처음으로 주택을 구입하는 사람들에게 인센티브를 제공하여 시장의 완만한 부활에 기여했다. 

Now: Newcomers and first-time buyers creating demand  

오늘날의 부동산 풍경은 다른 이야기를 들려준다. 기록적인 이민으로 인해 캐나다 인구가 4천만 명으로 증가하여 주택 수요가 증가했다. 재고가 줄어듦에 따라 구매자 간의 경쟁이 가열되어 가격이 상승했다. 또한 조정된 이자율 기대치와 저렴하고 넓은 생활 공간에 대한 선호로 고무되어 작은 해양 도시와 대초원에 대한 관심을 불러일으키는 첫 구매자의 물결이 확산되고 있다. 


Mortgage rates: From favourable to challenging

 

Then: Interest rates at historically low levels

2013년에는 역사적으로 저금리가 우세하여 차입 여건이 양호다. 하룻밤 대출 금리는 2015년까지 1.0%를 유지했고 2018년까지 1.25%를 초과하지 않았다. 이러한 조건은 변동 금리 보유자에게 유리한 조건을 제공하는 반면 고정 금리 보유자는 약간 더 높은 금리에 직면했다. 

Now: Highest borrowing costs in more than 10 years  

팬데믹으로 인한 가격 급등과 인플레이션 상승으로 촉발된 경제 환경의 변화로 캐나다 은행은 2022년 이후 여러 차례 금리를 인상했다. 현재 1일 대출 금리는 5.0%로 모기지 감당 능력에 상당한 영향을 미치고 있다. 고정금리도 인상되어 평균 5년 고정금리가 6.79%에 달했다. 현재의 차입 비용이 문제가 되고 있지만 역사적 패턴에 따르면 향후 몇 년 동안 이율이 점진적으로 감소할 수 있다. 


House type: The enduring appeal of condos

 

Then: Condo boom 

2013년에는 저렴한 주택에 대한 수요가 급증하면서 특히 밴쿠버와 토론토의 아파트가 신축을 지배했다. 콘도 판매는 보다 쉽게 ​​얻을 수 있는 부동산에 대한 선호도를 반영하여 견실한 성장을 누렸다. 

Now: Condo demand remains hot  

2023년으로 넘어가면 콘도는 계속해서 시장을 장악할 것이다. 전년도에 대부분 관망세에 머물렀던 최초 구매자들은 주택 소유의 시작점으로 콘도에 몰려들고 있다. 이러한 속성은 특히 소도시 및 지역에서 시장에 저렴한 관문을 제공하고 있다. 토론토와 밴쿠버에서 콘도 아파트는 지속적인 수요를 반영하여 인상적인 연간 성장을 보여주었다. 

Canadian Real Estate Q&As: What is a Laneway Home?

캐나다 부동산 Q&A: Laneway Home이란 무엇인가? 

https://www.zoocasa.com/blog/qa-laneway-homes/


당신은 작은 집이 뒤뜰에 있거나 더 큰 집의 진입로에 위치한 주거 지역을 보았을 것이다. Laneway Home이다. 그들은 골목길이나 골목길로 열리는 기존 주거지에 지어진 더 작은 집이나 생활 공간이다. 그들은 밴쿠버와 토론토와 같은 주요 도시에서 특히 인기가 있으며 지속적으로 보편화되고 있다. 

골목길 주택(Laneway Home)은 몇 가지 유용한 기회를 제공한다. 본질적으로 보조 거주지이므로 가족이 거주하는 공간으로 사용하거나 캐나다에서 저렴한 주택에 대한 수요가 증가함에 따라 임대 기회로 사용할 수 있다. 또한 그들은 이웃에 더 많은 유닛을 제공하고 잘 사용되지 않는 골목길을 활용하여 더 밝고 안전하며 활기찬 장소로 바꿀 수 있다. 

How Does the Process Work?

귀하의 첫 번째 단계는 귀하의 지방 정부로부터 구역 설정 신청서를 받는 것이다. 이는 건축하려는 주와 도시에 따라 다르다. 그 후에는 건축 허가를 신청하고 구조 엔지니어가 허가를 위한 도면 초안을 작성하도록 해야 한다. 이 시점에서 수도, 전기 및 하수도 서비스가 요구 사항을 충족하는지 확인하고 그렇지 않은 경우 업그레이드해야 한다. 그 다음에는 지하 도랑을 파서 삽으로 땅을 파고 기초를 쌓고 마침내 집 자체를 만든다! 공사는 보통 4~5개월 정도 걸리지만 집에 어떤 편의 시설이 설치될 것인지에 따라 더 오래 걸릴 수도 있다. 

How Much Would it Cost to Build One?

골목길 주택을 짓는 데는 평균 $150,000에서 $400,000의 비용이 들지만, 이 비용은 집의 사양과 집에 필요한 편의 시설, 그리고 전문적인 도움이 필요한지에 따라 달라진다. 또한 비용에는 사용해야 하는 재료 또는 충족해야 하는 사양과 같은 항목이 포함되어야 한다. 에너지 효율성은 물론 배관, 난방 및 전기 사양도 충족해야 하며, 이는 특히 요구되는 표준에 부합하지 않는 경우 모두 비용에 영향을 미친다. 

What Are the Pros and Cons of a Laneway Home?

Pros

Cons

Slower housing starts will have negligible effect on affordability: analyst

느린 주택 착공은 경제성에 미미한 영향을 미칠 것이다 : 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/slower-housing-starts-will-have-negligible-effect-on-affordability-analyst/456744


Desjardins의 수석 이코노미스트인 Marc Desormeaux에 따르면 7월 캐나다 주택 착공 추세의 시장 감속은 상당한 경제 침체의 전조일 수 있지만 경제성은 거의 확실하게 지속적인 문제로 남아 있을 것이다. Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)의 데이터에 따르면 7월의 연간 착공 속도는 월 기준으로 10% 감소하여 계절적으로 조정된 연간 비율은 254,966채에 이르렀다. CMHC는 하락이 주로 연간 도시 착공이 11% 감소하여 234,857 단위로 정착했기 때문이라고 말했다. Desormeaux는 주택 착공에 대한 이러한 "부드러운 완화"가 캐나다 은행의 금리 인상 캠페인에 좋은 소식이 될 수 있다고 말했다. 

Desormeaux는 BNN 블룸버그가 보도한 바와 같이 "이러한 더 낮은 지표들은 더 높은 금리라는 고통스러운 약이 경제 성장을 식히고 물가 압박을 늦추기 위해 작용하고 있음을 시사한다."라고 말했다. "앞으로 우리는 건설 산업 노동력 부족, 높은 차입금 및 자재 비용, 약한 주택 건설업자 정서 및 경제 활동 약화에 대한 기대와 일치하는 더 큰 둔화를 예상한다." 

Desormeaux는 오는 9월에 있을 다음 정책 발표에서 BoC가 기준 차입 금리를 5%로 유지할 것으로 예상하는 사람들 중 하나다. 인플레이션이 6월 2.8%에서 7월 3.3%로 급등함에 따라 또 다른 금리 동결에 대한 주장이 더 강해졌다고 IG 자산 관리의 수석 투자 전략가인 Philip Petursson이 말했다. Petursson은 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 "우리는 인플레이션이 조금 더 높아질 것이라고 생각했는데 이는 기저 효과 때문이다."라고 말니다. "지난해 후반기에 인플레이션이 가속화되는 것처럼 보이게 할 매우 낮은 수치를 떨어뜨리고 있지만 실제로는 그렇지 않다." “캐나다 은행은 일시 중지해야 한다고 생각한다. 캐나다 은행이 인플레이션의 가장 큰 요인 중 일부가 금리에 영향을 미치고 있다는 사실을 깨닫는다면 더 이상 금리를 인상해서는 안 된다.”