12월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Dec 15, 2025 by 박구용
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[12월 셋째주 부동산/모기지 소식] 깊어지는 매수자 우위, 기록적 매물 압박.
지난 11월, 가격이 큰 폭으로 조정되며 이른 겨울 비수기가 예상되었던 시장은 12월을 맞아 더욱 깊은 바이어 우위 국면으로 접어들었습니다.
특히, 토론토 집값이 고점 대비 25.8% 하락한 가운데, 활성 매물(Active Listings)이 11월 기준 역대 최고치를 기록했다는 점은 시장에 쌓인 재고 압박이 심각하다는 것을 보여줍니다.
특히, 5곳 중 4곳(약 78%)의 GTA 매도자가 호가보다 낮은 가격에 거래를 체결했다는 통계는 바이어에게 협상 우위가 있음을 단적으로 증명한다고 볼 수 있겠습니다.
이런 상황에서 금주의 주요시장 이슈를 3가지만 요약해 보면,
1. 토론토는 전국 주택 시장 반등에서 소외
RBC 이코노미스트의 분석에 따르면, 2025년 가을 캐나다 주요 도시(밴쿠버, 캘거리 등)에서 재매매 시장이 일부 반등하는 신호를 보였지만, 토론토(및 해밀턴)는 여전히 정체되어 있습니다. 매물은 쌓이고 경쟁은 치열하며 가격은 하락하는, 전형적인 매수자 시장 흐름이 이어지고 있습니다.
2. 장기 공급 부족 심화 가능성: 주택 착공 급감
현재의 시장 침체는 장기적인 공급 문제로 이어질 수 있습니다. GTA 주택 착공(Housing Starts), 특히 콘도 건설이 크게 줄어들고 있습니다.
과거의 과열된 투기 수요가 정상화되면서, 개발 비용과 수익성 사이의 경제적 유인이 사라진 것이 핵심 원인입니다.
이는 장기적으로 주택 공급을 위축시켜, 시장 안정화에 악영향을 줄 수 있다는 경고음으로 해석됩니다.
3. 임대 시장도 하향 안정화 추세
주택 매매 시장의 부진과 함께, 임대 시장에서도 안정화 흐름이 관찰됩니다. 2025년 11월 캐나다 전국 평균 임대 요청가는 14개월 연속 하락하며 CA$ 2,074를 기록했습니다. 이는 수요 둔화와 공급 증가가 임대료 하락을 견인하는 긍정적인 신호로 보입니다.
따라서 현재의 주택시장은 지역별 양극화와 바이어 우위 심화라는 두 가지 특징을 보입니다.
특히 바이어 시장인지 셀러시장은지를 구분하는 기준이 되는 SNLR 수치를 볼 때 광역토론토 시장은 38.2%로 더 완전한 바이어 시장으로 아직도 진행중입니다.
이제 본격적인 겨울시장으로 접어든 현재 주택시장의 추세를 바탕으로 할때,
적어도 주택시장의 성수기인 봄까지는 지금과 같은 하락세가 지속될 것으로 예상되네요.
과연 올 겨울에 2022년 이후 최저점을 깨고 더 하락할지...
아니면 봄 시장까지 그나마 선방을 할지에 따라서 2026년 광역토론토 주택시장의 방향이 결정될 것으로 보입니다.
날씨가 많이 추워졌네요.
무엇보다 건강한 한주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
#GTA부동산 #매수자시장심화 #재고역대최고 #겨울시장추세 #바이어시장 #토론토부동산 #캐나다부동산 #박셰프의부동산이야기
Toronto Real Estate Prices Down 25%, Record Inventory Flood Continues
Toronto Real Estate Prices Down 25%, Record Inventory Flood Continues
토론토 집값, 고점 대비 25 % 하락 — 사상 최대 매물 쏟아져
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-prices-down-25-record-inventory-flood-continues/
Toronto Regional Real Estate Board (TRREB)에 따르면 2025년 11월, 토론토 지역 “전형적인 집(typical home)”의 가격은 월간 –0.5% 하락하여 ₩951,700(CAD) 이 되었고, 지난 1년 대비 –5.8%, 그리고 정점 대비 –25.8% 떨어진 수치입니다.
이 가격 수준은 2021년 초 수준으로 회귀한 것으로, 팬데믹 이후의 과열된 투자 수요로 치솟았던 가격이 되돌아간 결과로 분석됩니다.
매물은 크게 증가했습니다. 11월 신규 리스팅은 11,134건으로 전년 대비 약간 감소했지만, 전체 활성 매물(active listings)은 24,549건으로 작년보다 16.8% 증가하며 11월 기준 역대 최고 수준을 기록했습니다.
거래 실적은 저조했습니다. 11월 매매 건수는 5,010건으로, 역대 15년 중 세 번째로 낮은 수준이었습니다.
전문가들은 이처럼 매물이 쌓이고 거래가 침체된 시장에서는, 예전 같던 “셀러 시장(seller’s market)”이 아니라 “매수자 시장(buyer’s market)” 분위기가 더욱 뚜렷해진 것이라고 평가합니다
Do I Qualify as a First-Time Home Buyer If I Owned a Property Years Ago?
Do I Qualify as a First-Time Home Buyer If I Owned a Property Years Ago?
예전에 집을 소유했었어도 “첫 내 집 구매자”로 간주될 수 있을까?
https://www.deeded.ca/blog/do-i-qualify-as-a-first-time-home-buyer-if-i-owned-a-property-years-ago
Government of Canada 기준에 따르면, “첫 내 집 구매자(first-time home buyer)”로 인정받으려면 ‘현재 연도 또는 최근 4년간’ 자기가 소유(혹은 공동소유)하고 실제로 거주한 주택이 없어야 합니다.
즉, 예전에 집을 샀다가 팔았더라도, 그 집에서 살지 않은 지 4년이 지났다면 다시 “첫 집 구매자”로 간주될 수 있습니다.
예시: 2019년까지 집에 살다가 2020년 1월에 매각했다면, 2024년부터는 첫 집 구매자 자격을 회복할 수 있습니다. 거주를 2020년 6월에 그만두고 매각은 그해 12월에 했다면, 2025년부터 자격이 됩니다.
단, 단순히 소유했거나 공동소유했더라도 실제로 거주하지 않았다면, 보통 첫집 구매자 자격에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다 (예: 상속받았지만 그 집에 살아본 적이 없다면 해당 기간으로부터 계산됨).
“첫 집 구매자” 자격이 회복되면, 다음과 같은 혜택을 다시 이용할 수 있습니다:
Average Asking Rents Fall for 14th Straight Month to CA$2,074 in November — Report
2025년 11월, 평균 임대 요청가 14개월 연속 하락… CA$ 2,074 기록
캐나다의 임대시장 조사기관 Rentals.ca 의 2025년 11월 보고서에 따르면, 전국 평균 임대 요청가(asking rent)가 CA$ 2,074로 집계되었고, 이는 14개월 연속 월별 하락이라는 뜻입니다.
이 임대료 수준은 2023년 6월 이후 최저치입니다.
즉, 2024년 후반부터 시작된 임대료 안정 혹은 하락 흐름이 지속되고 있다는 의미이며, 수요 둔화 + 공급 증가 + 경기 여건 변화 등이 임대료 하락을 견인한 것으로 분석됩니다.
다만, 임대료가 하락하고 있다고는 해도, 팬데믹 이전 수준보다는 여전히 높은 편이라는 점은 유의해야 합니다.
The Real Story Behind Toronto’s Falling Housing Starts
The Real Story Behind Toronto’s Falling Housing Starts
토론토 주택 착공 급감의 진짜 이유
https://www.movesmartly.com/articles/the-real-story-behind-torontos-falling-housing-starts
Move Smartly 의 분석에 따르면, 2025년 들어 Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 통계 기준으로 Greater Toronto Area (GTA)의 주택 착공(housing starts)은 크게 줄어들었고, 특히 콘도 건설(start of new condominium units)이 급감했습니다. m
저자는 이 착공 급감의 원인을 단순히 최근의 세금 정책, 개발 규제, 혹은 현재의 정치 이슈 때문이라고 보기 어렵다고 지적합니다. 실제 원인은 “과거 부동산 버블 기간 동안의 과도한 투기 수요 — 부동산은 무조건 오를 것이다”는 믿음이 있었던 시기에 쌓인 구조적 불균형에 있다고 말합니다. 가격이 정상화되면서, 더 이상 개발을 추진할 경제적 유인이 사라졌다는 설명입니다.
즉, 현재는 개발비용, 자금 조달비용, 시장 수요, 수익성 모두 과거와 달라졌고, 이런 환경에서는 민간 건설업자(private builders)들이 새 프로젝트를 시작하기 어려운 구조가 되었다는 것이 핵심입니다.
글쓴이는 장기적으로는 “가격이 계속 오르는 것에만 기대지 않는(betting on perpetual price increases)” 새로운 주택 정책 체계가 필요하다고 강조합니다. 즉, 단기 호황보다는 가격 안정, 개발 지속성, 공급-수요 균형에 기반한 주택 시장 구조를 제안합니다.
또한, 현재 민간 착공이 줄어든 만큼, 공공 부문 또는 지원 받은 프로젝트(city-led or city-supported starts)의 역할이 더 중요해졌다고 언급합니다. 2025년 착공 중 약 73%가 이런 공공 주도 또는 지원 프로젝트라고 합니다
The Best Markets in Canada to Buy and Sell Before 2026
2026년 전에 매매하기 좋은 — 캐나다 주요 지역 분석
https://www.zoocasa.com/blog/buy-and-sell-2026/
이 글은 Zoocasa가 2025년 10월 기준으로 집계된 “매매 대비 신규 매물 비율(Sales-to-New-Listings Ratio, SNLR)” 데이터를 분석해, 2026년을 앞두고 어느 지역이 매수자에게 유리하고 매도자에게 유리한지를 정리한 글입니다.
SNLR 해석 기준은 다음과 같습니다:
40% 미만 → 매수자 시장 (매물 많고 수요 적음)
40–60% → 균형 시장
60% 이상 → 매도자 시장 (수요 많고 매물 부족)
지역 / 도시
시장 상태 변화 / 특징
Greater Toronto Area (GTA)
작년 Balanced 시장 (43.4%) → 2025년 38.2%로 하락 → 매수자 시장이 됨. 즉, 매물이 수요를 앞서며, 구매자에게 협상 우위 생김.
Windsor‑Essex
Balanced → 매수자 시장 (SNLR 38.7%)로 하락 → GTA와 비슷한 흐름.
Calgary (알버타)
과거 매도자 시장(66.2%) → 2025년 58.5%로 내려와 균형 시장으로 변화 → 가격 협상 여지 + 매수자 약간 유리.
Edmonton (알버타)
여전히 매도자 시장 유지 (SNLR 61.7%) — 그러나 작년 대비 수요/공급 균형이 조금 약해짐.
동부 / 퀘벡 & 대서양 연안 지역들
전반적으로 매도자 시장 유지 — 특히 Saguenay CMA (SNLR 91.0%) 등 일부 지역은 수요가 매물을 크게 앞섬.
기타 온타리오 골든호스슈 지역 (예: Niagara Region, Windsor‑Essex 등)
GTA 포함하여 매수자 시장 쪽으로 흐름 — 매물 많고 경쟁 덜함.
2026년 초에 매수하려는 사람이라면, GTA나 Windsor-Essex 같이 매수자 시장으로 기울어진 지역이 기회입니다. 매물이 많고 수요가 예전만큼 치열하지 않기 때문에, 가격 협상, 조건 협의 등에서 유리할 수 있어요.
반면, 매도를 고려하는 사람이라면 동부나 대서양 연안, 일부 알버타 지역처럼 여전히 매도자 시장인 지역이 유리합니다. 적절한 가격 설정과 타이밍 조절이 중요합니다.
투자 목적이라면, 지역별 시장 상태(SNLR)를 보고 전략을 세우는 것이 중요합니다. 예: 밸런스된 시장에 가까운 지역은 리스크가 낮고, 매도자 시장은 매매 속도가 빠르지만 경쟁이 치열할 수 있습니다.
전체적으로, 2022–2023년의 과열된 시장 분위기와는 달리, 2025~2026년은 지역별 양극화 + 밸런스 회복의 흐름입니다. 따라서 “지역 맞춤 전략(local strategy)”이 더욱 중요해지는 시점입니다.
Fall Housing Rebound Leaves Toronto Behind, RBC Economist Finds
가을 주택 반등에도 토론토는 뒤처졌다 — RBC의 분석
RBC Economics 소속 이코노미스트 Robert Hogue 의 최근 분석에 따르면, 2025년 가을 캐나다 전역에서는 주택 재매매 시장에 반등 신호가 일부 보였지만, Toronto(및 인근 지역)은 회복 흐름에서 벗어나 있다고 합니다.
밴쿠버, 퀘벡, 프레이저밸리, 캘거리, 에드먼턴, 위니펙 등 여러 지역에서는 11월에 재매매(resales)가 10월보다 상승한 반면, 토론토 및 Hamilton 은 여전히 부진을 겪고 있음이 보고됐습니다.
토론토 지역에서는 재매매가 “정체(stalled)” 상태이고, 매물이 남아 쌓여 있으며, 판매자 간 경쟁이 치열하고 가격이 하락세를 보이고 있다고 합니다.
수요 약화의 원인으로는 무역 전쟁 관련 경제 불확실성, 고용 전망 악화, 이민 감소, 매물이 많은 상황에서 거래에 급하지 않은 구매자 심리 등이 지목됩니다.
특히 콘도 시장의 상황이 심각한데, 토론토 콘도 가격이 “가장 강한 하향세(strongest downtrend)”에 직면해 있다는 언급이 있습니다.
토론토 중심의 시장에서는 여전히 수요보다 공급이 많고, 가격-협상 측면에서 구매자 유리한 구조가 이어지고 있습니다. 매도보다는 매수 편에 더욱 유리한 국면이 지속되고 있다는 분석입니다.
캐나다 전체적으로는 일부 지역을 중심으로 회복세가 보이지만, 지역별로 ‘양극화’가 뚜렷하기 때문에 — “국가 전체 분위기”보다 “지역/도시 단위 흐름”에 기반한 맞춤 전략이 더 필요하다는 점이 강조됩니다.
4 out of 5 GTA Home Sellers Are Settling for Less Than Asking in November 2025 — Wahi Market Pulse
2025년 11월, GTA 주택 매도자 5곳 중 4곳은 호가보다 낮은 가격에 매각 — Wahi 시장 분석
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/gta-market-pulse-november-2025/
2025년 11월 기준 Greater Toronto Area (GTA) 전체에서 매각된 주택의 약 78%가 매물 가격(list price)보다 낮은 가격에 팔렸습니다. 이는 작년 동기(약 72%)보다 더 많은 비율입니다.
매수 경쟁은 지속적으로 약세를 보이고 있습니다. 이번 달 기준으로, 매매가 5건 이상 집계된 GTA 내 거의 모든 동네(약 97%)가 ‘언더비딩(under-bidding)’ 구간에 해당했고, 오버비딩(over-bidding)은 3%에 불과했습니다.
오버비딩이 발생한 지역은 모두 “비교적 가격이 낮은 동네(low-price neighbourhoods)”에 집중되어 있었고, 그중 절반 이상이 토론토 시(市) 내부였습니다.
반면, 고가 주택이 밀집한 동네(예: 고급 주택지, 고가주택이 많은 Oakville 등)에서는 언더비딩 폭이 컸고 — GTA 전체에서 가장 언더비딩이 심한 동네들이 여기에 포함되었습니다.
이 같은 흐름은 GTA 전체를 ‘매수자 시장(buyer’s market)’으로 가리킵니다. 즉, 매도자보다 매수자에게 협상 우위가 있는 시점이라는 뜻입니다.
GTA 전체적으로 “매물이 많고, 구매자 경쟁이 약한 시장”이 지속되고 있어, 매수자에게는 협상 여지와 선택권이 넓어진 상태입니다.
특히, 중저가 주택이 밀집한 동네에서는 오히려 여러 건의 경쟁 매수자가 나타나면서 과거보다는 덜하지만 제한적 오버비딩 사례가 존재 — “가격 메리트 + 시장 타이밍”을 잘 맞춘다면 노려볼 만한 기회입니다.
반대로 고가 주택 또는 프리미엄 주택지에선 여전히 매도자들이 가격 조정 압박을 받고 있어 — 리스팅 전략이나 가격 설정이 매우 중요합니다.
부동산 중개인으로서, 현재와 같은 시장 환경에서는 “가격 전략 + 협상 여지 + 타이밍”이 고객에게 중요한 요소가 되므로, 과거처럼 단순 공급 부족을 전제로 한 상담보다는 시장 데이터 기반의 맞춤 전략이 필요합니다.
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