7월 둘째 주
부동산/모기지 소식
July 10, 2022 by 박구용
Toronto garden suites by law receives green light after OLT dismisses appeal
토론토 Garden Suites조례는 OLT가 항소를 기각한 후 승인을 받았다
https://www.livabl.com/2022/07/toronto-garden-suites-olt-appeal.html
이번 달에 온타리오 토지 재판소(OLT)가 조례에 대한 항소를 기각한 후 토론토 주택 소유자는 이제 자신의 재산에 가든 스위트를 지을 수 있게 되었다. 토론토 시는 이번 주 OLT가 7월 4일 항소를 해산한 후 정원 스위트 조례가 이제 "완전한 효력을 발휘"한다고 발표했다. 가든 스위트는 종종 가족 구성원(부모, 조부모 또는 성인 자녀)을 위한 집을 만드는 방법이거나 임대 주택 단위로 사용할 수 있다.”라고 John Tory 시장은 보도 자료에서 말했다.
“올해 초 승인된 가든 스위트 규정은 이웃, 나무/녹지 및 부드러운 밀도를 보호하기 위한 합리적인 규정을 갖춘 'Made In Toronto' 솔루션을 나타낸다. 토론토 전역에 가든 스위트를 허용하는 것은 시 지역 내에서 주택 선택을 확대하고 현재와 미래의 거주자들을 위해 보다 포괄적이고 탄력적인 도시를 만드는 데 있어 핵심적인 단계라고 덧붙였다. 2월 2일 토론토 시의회는 가든 스위트 조례 및 공식 계획 수정안을 채택하여 도시 대부분의 주거 지역에 가든 스위트를 건설할 수 있도록 했습니다. 가든 스위트는 일반적으로 기존 주택의 뒤뜰에 건설되지만 부지의 본관과 분리된 작은 주택 유형이다.
Canada’s Most Expensive Real Estate Market Is Dropping An Average of $2,200 Per Day
캐나다에서 가장 비싼 부동산 시장은 하루 평균 $2,200 하락하고 있다.
캐나다 부동산 가격은 중앙 은행의 부양책으로 큰 폭으로 상승하여 투기 열풍을 일으켰다. 주요 시장의 절반 이상이 피크를 벗어나면서 그 열광은 빠르게 끝나가고 있다. 부동산 시장의 급격한 가격 인상으로 하락세가 예상된다. 예상하지 못한 것은 속도이며, 가장 실적이 좋지 않은 시장은 이제 하루 평균 수천 개의 하락세를 보이고 있습니다.
호화로운 토론토 교외이자 캐나다에서 가장 비싼 시장인 옥빌이 달러 하락을 주도했다. 일반 주택 가격은 2022년 2월 $1,645,900로 정점을 찍었으며, 이는 2020년 3월보다 65.0%($648,100) 상승한 것이다. 2년 동안 증가한 금액은 2005년 캐나다 전역의 주택 3채에 해당한다. 그리고 사람들은 이것이 완전히 정상적인 시장이라고 말했었다. 가격은 5월에 5.0%($75,800) 하락했으며 현재는 2022년 2월 고점 대비 -12.4~$204,100 하락했다. 2020년 3월 이후 얻은 자기자본 가치의 약 31%가 반전되었다. 그 하락 속도가 얼마나 빠른지 상상하기 어렵다. 최고점에 도달한 이후로 하루 평균 $2,200 이상 하락한 것이다.
토론토의 통근 도시인 캠브리지는 현재 전국 최대 규모 조정의 한복판에 있다. 일반 주택은 2022년 2월에 993,800달러로 정점을 찍었는데, 이는 2020년 3월 이후 무려 83.8%(453,100달러) 상승한 것이다. 2022년 2월에 정점을 찍은 이후, 가격은 고점 이후 15.0%($149,000) 하락하여 공식적으로 조정되었다. 불과 3개월 만에 2년 전 증가분의 거의 3분의 1(32.3%)을 되돌렸다.
통근 교외인 토론토의 키치너-워털루는 세 번째로 큰 하락을 보였다. 주택 가격은 2022년 2월에 $957,900로 정점을 찍었고 2020년 3월 이후 74.1%($408,800) 상승했다. 2022년 2월 정점 이후 키치너-워털루 주택 가격은 급격히 하락했다. 2022년 5월에는 2022년 2월 최고치를 기록한 이후 11.4%($109,300) 하락했다. 시장은 약 2년 동안 벌어들인 이익의 26.8%를 롤백했다. 이대로라면 내년 초에는 시장이 원래대로 돌아가야 한다.
Average GTA Home Prices Down Nearly $200K From February Peak
평균 GTA 주택 가격은 2월 최고점에서 거의 $200,000 하락했다.
https://storeys.com/june-gta-home-prices-down-from-february-price-peak/
최근 수치가 단기적으로 광역 토론토 지역(Greater Toronto Area)의 매매와 가격이 모두 급락했음을 보여주기 때문에 더 어려워진 차용 비용은 일반적으로 뜨거운 늦봄 주택 시장을 계속 냉각시키고 있다. 지난 달 총 6,474채의 주택이 거래되었다고 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에 따르면 작년 기록적인 활동보다 상당히 41% 감소했으며 5월 판매 수준보다 11% 낮다(TRREB는 시장의 계절적 특성). 그러나 가격은 이전의 성층권 성장 추세를 계속 상회하여 6월 5월 사이에 5.48%(66,552달러의 가격 차이)가 평균 1,146,254달러로 하락했다. 2월에 관찰된 최고 가격과 비교하여 평균 GTA 거주 비용은 현재 14% 감소한 188,290달러다. 가격은 전년 대비 5.3% 상승했지만 그 연간 격차는 월별로 줄어들고 있다.
416 시장과 주변 905 지역 시장에서 전년 대비 판매량이 크게 감소했다. 토론토에서 총 2,422건의 매매가 이루어졌으며, 이는 2021년 같은 기간에 비해 36.8% 감소한 반면 평균 가격은 1,152,175달러로 6.81% 상승했다. 추세에 따라 판매 둔화와 가격 상승은 도시 밖에서 더 두드러졌다. 905건의 거래는 4,052건의 거래로 전년 대비 43.8% 감소한 반면 평균 가격은 4.4% 상승한 1,142,715달러를 기록했다.
이러한 현상은 MLS 주택 가격 지수(이 지역에서 가장 많이 팔리는 주택의 벤치마크)에서도 확인할 수 있다. TRREB는 또한 시장에 여전히 참여하고 있는 구매자들이 모기지 구매력이 줄어들면서 더 저렴한 옵션을 찾기 때문에 타운홈 및 콘도와 같은 가장 저렴한 주택 유형이 가격 상승을 주도했다고 지적했다.
“주택 판매는 모기지 이자율 인상으로 인한 경제성 문제와 더 높은 차입 비용을 감당할 수 있는 주택 구매자가 집값이 어디로 가는지 확인하기 위해 결정을 보류하는 심리적 효과 모두에 영향을 받았다. 느린 여름 기간 동안 현재 시장 상황이 그대로 유지될 것으로 예상해야 한다. 주택 가격이 안정되면 일부 구매자는 더 높은 차입 비용에도 불구하고 시장에 다시 진입할 것이다.”라고 TRREB 회장 Kevin Crigger가 말했다.
현재 시장에 있는 사람들은 몇 년 동안 볼 수 있는 가장 균형 잡힌 구매 조건을 즐기고 있다. 주택 판매 수가 감소함에도 불구하고 신규 리스팅 공급은 거의 변동이 없었고 오랫동안 시장을 괴롭혀온 재고 경색을 완화했다. 연간 1% 증가한 총 16,347개의 신규 매물이 출시되었으며, 42.5% 증가한 16,293개의 활성 매물로 월말을 마감했다. 그 결과, 신규 리스팅 대비 판매 비율은 62.1%를 기록했다. 이는 여전히 판매자 시장의 하단으로 간주되지만 5월의 65.1%에서 하락한 것이다.
Canadian Real Estate Prices To See The Sharpest Drop In Global Downturn: Goldman
글로벌 경기 침체에서 가장 급격한 하락을 볼 캐나다 부동산 가격: Goldman
글로벌 부동산 조정이 시작되었고 캐나다가 하락을 이끌 것으로 예상. 이는 금리 인상에 대한 Goldman Sachs(GS) Research의 최신 고객 메모의 메시지. 지나치게 낮은 금리는 기록적인 주택 판매를 촉진했고 인플레이션은 수십 년 동안 최고치를 기록했다. 인플레이션을 진정시키기 위해 금리가 오르고 있기 때문에 주택 구입자 부양책을 없애고 있다. 이는 대부분의 선진국에서 주택 가격 하락을 초래할 것으로 예상. 그러나 캐나다는 극심한 가격 붐으로 인해 가장 급격한 하락을 보이는 것으로 나타났다.
선진국들은 너무 오랫동안 너무 낮은 금리를 유지했고, 지금은 잃어버린 시간을 만회하기 위해 노력하고 있다. 급등하는 금리는 그들이 만든 인플레이션뿐 아니라 세계 경제도 둔화시키고 있다. 이는 부동산과 같이 관심에 민감한 분야에 큰 영향을 미치며, 가장 먼저 그 영향을 확인. GS는 "팬데믹으로 인한 주택 붐이 진정되고 있는 것으로 보인다"고 지적했다. “토론토에서 오클랜드까지 선진국의 금리가 급격히 오르면서 주택 시장의 침체가 진행 중.” 미국, 캐나다, 영국 및 뉴질랜드의 모기지 이자율 상승은 이미 주택 판매를 냉각시키기 시작했다. 금융 회사의 리서치 팀에 따르면 미국은 무려 40%나 하락했다. 더 높은 요금이 파이프라인에 있으며 이는 주택 공급을 더욱 둔화시킬 것으로 예상.
주택 판매 하락은 집값 하락으로 이어지는 경향이 있지만 미국, 독일, 영국에서는 집값이 여전히 오르고 있다. 연구원들은 멀지 않은 미래에 가격이 하락하기 시작할 것으로 예상. 은행이 실시한 연구에 따르면 미국 주택 판매가 10% 이상 하락하여 6개월 후 가격이 하락하는 것으로 나타났다. 주택 판매가 재고보다 훨씬 빨리 떨어지면 이 문제는 더욱 악화될 수 있다. 그들은 또한 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 스웨덴에서 집값이 이미 하락하기 시작했다고 언급다. 은행은 투자자들에게 “캐나다의 집값은 팬데믹 초기에 가장 많이 성장한 지역에서 가장 많이 하락했다.
그들은 향후 몇 년 동안 주택 가격이 고점에서 저점으로 완만하게 하락할 것으로 예상. 캐나다는 실질 주택 가격이 12% 하락하여 가장 큰 하락을 보일 것으로 예상. 프랑스는 9% 하락으로 그 뒤를 이었고 미국은 단 3% 하락했다. 은행은 "최근 약한 모멘텀, 낮은 경제성, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 급격한 정책 인상으로 인해 캐나다에서 경기 침체가 가장 가파르게 될 것"이라고 말했다. 세계 경제 성장은 주택 판매가 전망을 강화하면서 앞으로 몇 분기 동안 둔화될 것으로 예상. "그리고 타이트한 주택 시장이 침체를 피하기에 충분할 수 있지만, 주택 구입 가능성의 급격한 악화와 주택 판매의 큰 하락은 주택 침체가 실제 위험임을 시사."
Toronto June home sales sink 41% as rates sideline more buyers
토론토 6월 주택 판매는 41% 감소
https://www.bnnbloomberg.ca/toronto-june-home-sales-sink-41-as-rates-sideline-more-buyers-1.1788331
광역 토론토 지역 주택 시장은 6월에 더 많은 구매자가 대출 금리 인상으로 관망하는 접근 방식을 취하면서 또 다른 타격을 입었다. 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 수요일 6,474개의 부동산이 주인이 바뀌면서 주택 판매가 작년에 비해 41.4% 감소했다고 밝혔다. 매출은 전월 대비 11.1%, 계절적 요인을 감안하면 4.7% 감소했다. 광역 토론토 전역의 모든 유형의 부동산은 30.8%(토론토 시의 단독 주택의 경우)에서 44.4%(미시사가 및 브램튼을 포함한 지방 자치 단체를 포함하는 외곽 905 지역의 타운하우스의 경우)에 이르는 두 자릿수 판매 감소를 겪었다. TRREB의 케빈 크리거 사장은 “주택 판매는 모기지 금리 인상으로 인한 경제성 문제와 더 높은 대출 비용을 감당할 수 있는 주택 구매자가 집값이 어디로 가는지 확인하기 위해 결정을 보류하는 심리적 효과 모두에 영향을 받았다”고 말했다.
캐나다 은행이 금리 결정을 발표하는 다음 주에 차입 비용이 더 높아질 예정. 시장 데이터에 따르면 중앙은행은 미국 연방준비제도이사회(Fed)의 뒤를 이어 기준금리를 4분의 3포인트 인상하여 2.25%로 올릴 것이라고 경제 전문가들은 예상하고 있다.
Canadian Economy “Headed For Recession” in 2023: RBC
2023년 캐나다 경제 “불황에 직면”: RBC
https://storeys.com/canadian-economy-recession-2023-rbc/
RBC의 새로운 보고서에 따르면 캐나다 경제는 내년에 실업률이 상승할 완만한 경기 침체를 겪을 것으로 예상. “언덕 꼭대기에 있을 때 갈 수 있는 유일한 길은 아래로 내려가는 것뿐입니다.”라고 보고서는 말한다. “캐나다의 경제 성장은 팬데믹 셧다운 이후 모든 실린더에 불을 붙였다. 그러나 역사적인 노동 압박, 치솟는 식품 및 에너지 가격, 금리 인상이 이제 막바지에 이르고 있다. 이러한 압력은 2023년 경제를 완만한 수축으로 몰아넣을 것.” 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 인플레이션에 맞서기 위해 금리를 인상해 왔는데, 이는 캐나다에서 러시아-우크라이나 전쟁이 계속되면서 에너지와 농산물 가격이 치솟기 때문.
캐피털 이코노믹스(Capital Economics)의 수석 이코노미스트 스티븐 브라운(Stephen Brown)은 최근 캐나다가 공격적으로 금리를 인상함으로써 주요 경기 침체의 위험을 감수하고 있다고 경고한 보고서를 발표하면서 일부 경제 지도자들은 이 전략을 반대했다. RBC 보고서는 이러한 더 높은 금리가 캐나다 경제를 침체로 몰아넣을 것이라는 데 동의하지만 "캐나다 은행은 이제 행동할 수밖에 없다."라고 말한다. 캐나다에서는 실업률이 팬데믹 이전 수준 이하로 떨어졌지만 기업들은 현재 생산 확장에 필요한 인력을 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 실제로 지난 6월 기준으로, 팬데믹 이전에 비해 채용 건수가 70% 증가했다. 금리 인상 없이도 노동력 부족이 경제 확장을 가로막고 있다고 보고서는 전했다. 그러나 내년에 경기 침체가 예상되면 실업률은 1.5% 상승할 가능성이 있다.
보고서는 "캐나다인들이 이미 더 높은 물가와 부채 상환 비용(저소득 가구에 가장 큰 타격을 주는 요인)과 씨름하고 있는 시기에 이러한 실직이 발생할 것"이라고 밝혔다. “그래도 역사적 기준에 따르면 우리는 경기 침체가 완만할 것으로 예상. 실제로 6.6%의 실업률은 2008/09년 경기 침체의 정점인 8.7%보다 여전히 2% 포인트 이상 낮을 것입니다.” 그러나 보고서는 인플레이션을 통제하는 것이 필수이며 이미 "장기적인 비즈니스 및 소비자 기대에 서서히 파고들기 시작했다"고 경고. 이러한 기대는 저절로 충족될 수 있으며, 기업은 비용 증가를 전가하여 소비자가 비용을 더 지불할 의사가 있고 결과적으로 더 높은 임금을 요구할 수 있다.
국제결제은행(Bank for International Settlements)의 최근 보고서도 마찬가지로 전 세계 국가들이 경제에 하늘을 찌를 듯한 높은 인플레이션이 뿌리를 내리는 전환점에 접근하고 있을지도 모른다고 경고했다. 캐나다 은행의 다음 금리 발표는 7월 13일로 예정되어 있으며 RBC 보고서 작성자를 비롯한 많은 업계 리더들은 0.75% 인상을 예상하고 있다. 캐나다가 지난 6월 75bp 인상을 발표한 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 뒤를 따를 것으로 예상되기 때문이다. 보고서는 "연준과 중앙은행은 2022년 말까지 금리를 각각 3.5%와 3.25%로 인상할 것으로 예상된다"고 말했다. "특히 가계 부채가 매우 높은 캐나다에서 성장을 크게 제한할 만큼 충분히 높다."
이러한 부채 수준은 주로 저소득층에 속하며, 고소득 가구는 전염병 발병 이후 저축을 늘렸다. 이로 인해 저소득 가구는 금리와 물가 상승에 더욱 취약해졌다. 그리고 RBC는 가계의 순자산에서 8,000억 달러 이상을 차감하고 내년에 10% 하락할 것으로 예측하면서 주택 가격이 계속 하락하면서 이 가계는 더 큰 타격을 받을 것. 보고서는 인플레이션 억제 조치가 단기적일 것이라는 희망이 눈앞에 있다고 밝혔다. 운송 비용은 이미 감소했고 공급망 문제를 일으켰던 상품 수요가 줄어들기 시작했으며 러시아의 우크라이나 침공 당시 급등했던 밀 가격이 역전됐다. 보고서는 "가격은 여전히 너무 빠르게 오르고 있고 인플레이션은 수요가 감소할 때까지 지속 가능하게 둔화되지 않을 것"이라고 말했다. “하지만 일단 그렇게 되면 중앙은행은 다시 금리를 인하할 것이다. 내년 캐나다의 6.6% 실업률은 장기적 '완전고용' 수준을 크게 웃돌지 않을 것.
