8월 둘째주
부동산/모기지 소식
Aug 11, 2024 by 박구용
Toronto Real Estate Prices Fall Further, Most Inventory Since 2008
토론토 부동산 가격은 더욱 하락해 2008년 이후 가장 많은 재고를 기록했다.
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-prices-fall-further-most-inventory-since-2008/
토론토지역부동산위원회(TRREB) 자료에 따르면 7월 주택 가격이 하락한 것으로 나타났다. 급속한 인구 증가에 대한 이야기에도 불구하고 판매자는 한 달 동안 거의 기록적인 대량 거래를 보였으나 수요는 역사적으로 약한 상태로 남아 있다.
7월 벤치마크 주택 가격은 1.2%(-$13,300) 하락한 $1,097,300를 기록했다. 이는 일반 주택 가격이 작년보다 5.0%(-$57,100) 낮고, 2022년 3월에 도달한 최고 기록보다 17%(-$224,700) 낮은 것이다. 주택 가격은 2021년 10월과 거의 동일하며 거의 3년 동안 정체 상태다.
부동산 투자자들은 낮은 금리로 인해 주택 가격이 상승할 것으로 기대했지만 추세는 반대 방향으로 움직이는 것으로 보인다. 연간 성장은 부정적인 영역으로 더 깊이 이동하고 있다. 구매자에게는 좋은 소식이지만 판매자에게는 나쁜 소식이다.
수요 약화는 문제의 큰 부분을 차지하며, 특히 갑작스러운 재고 급증과 대조될 때 더욱 그렇다. 7월에 판매된 기존 주택은 5,391건으로 전년 대비 3.3% 증가했다. 7월이 지난 10년이 넘는 데이터에서 세 번째로 약한 7월을 만든 것은 성장이지만 그다지 크지는 않다. 최근 역사에서 2022년과 2023년만 약세를 보여 어느 정도 진전을 보였지만 상황은 정상과는 거리가 멀다. 동시에 많은 판매자가 시장에 진출했다. 7월 신규 매물은 전년 대비 18.5% 증가해 16,296채를 기록했다. 2020년 이후 이달 가장 큰 증가 폭이다. 신규 재고의 급증은 7월 수요 수지 기록상 가장 약한 수요 중 하나를 만드는 데 도움이 되었다. 신규 목록 대비 판매 비율(SNLR)은 이달 들어 이전에는 볼 수 없었던 수준인 33%로 떨어졌다. 이 수준은 수요가 공급 과잉으로 간주되는 수준, 즉 업계에서 가격이 하락할 것으로 예상하는 수준보다 훨씬 낮다.
재고라고 하면 단순히 신규 공급이 아니라 판매 부족으로 인해 재고가 쌓이고 있다. 월말 활성 목록은 7월에 23,877채로 연간 55.4% 증가했다. 이번 달에는 유난히 높은 수치로, 2008년 이후 가장 많은 주택 수다. 광역 토론토 부동산은 역사적으로 약한 수요에 직면해 있지만 가격은 작년에 비해 크게 오르지 않았다. 가격 범위의 긴밀한 통합은 시장이 수요가 어떤 방향으로 향할지 불확실하다는 것을 보여주며 그 이유를 쉽게 알 수 있다.
Bank of Canada fears jobs outlook may delay consumer rebound
캐나다 은행은 고용 전망이 소비자 반등을 지연시킬 수 있다고 우려
캐나다 중앙은행(Bank of Canada) 관계자들은 고용시장 약화로 인해 소비자 지출 회복이 지연될 수 있다는 점을 점점 더 우려하고 있으며, 이러한 우려로 인해 지난달 금리 인하가 결정되었다. 수요일에 발표된 심의 요약에 따르면 은행의 6명으로 구성된 이사회는 마지막으로 금리를 정할 때 노동 시장 상황에 대해 논의하는 데 "상당한 시간"을 소비했다. 일부 관리들은 국내 고용 시장이 더욱 악화되면 소비가 둔화되고 성장과 인플레이션에 하향 압력을 가할 가능성이 있다는 우려를 표명했다. 결국 그들은 두 번째 회의에서 금리를 인하해 7월 24일 정책 금리를 4.50%로 결정했다. 국가 경제가 공급 과잉 상태에 있고 물가 압력이 더욱 완화되었다는 관료들의 견해와 결합하여, 고용 시장 약화에 초점을 맞춘 것은 은행이 2% 인플레이션 목표를 미달할 가능성을 줄이는 방식으로 정책 설정을 고려하기 시작했음을 확인시켜 준다.
관계자들은 "이제 상승 위험만큼 하락 위험에 초점을 맞춰야 한다는 데 동의했고" 목표의 "대칭적 특성에 더 중점을 두어야" 했다. 이는 은행이 인플레이션 재점화에 대한 두려움에 덜 관심을 기울이고 금리를 너무 오랫동안 너무 높게 유지하여 불필요한 경제적 피해를 초래하는 데 더 많은 관심을 기울이고 있음을 보여주는 현저한 변화다. 디스인플레이션이 계속된다면 추가 요금 인하를 기대하는 것이 "적절"할 것이라는 "분명한 합의"가 관리들 사이에 있었다. 이는 Tiff Maccklem 중앙은행 총재가 7월 회의에서 기자들에게 한 첫 발언을 반영한 것이다. 정책 입안자들은 또한 미리 결정된 금리 경로를 따르지 않으며 한 번에 한 회의씩 결정을 내릴 것이라는 데 동의했다. 관계자들은 "남은 물가 압력을 해결하기 위해 여전히 제한적인 통화 정책이 필요하지만 그렇게 제한적이어서는 안 된다"고 말했다. 관계자들은 4월 이후 핵심 인플레이션 조치가 "의미있게 완화"되었으며 가격 압력이 "덜 광범위하게" 되었다고 말했다.
캐나다의 실업률은 6월에 6.4%로 올랐고, 2023년 1월 이후로는 1.4%포인트 상승했다. 정책입안자들은 캐나다의 젊은층과 신규 이민자들이 일자리를 찾기가 더 어려워졌으며, 일자리 수는 보다 정상적인 수준으로 떨어졌다고 말했다. 은행의 소비자 및 기업 조사에 따르면 노동 압력이 완화되고 있다고 관계자는 말했다. 기업들이 인력 부족에 직면하고 있다고 말하면서 고용 전망에 대한 근로자들의 비관론이 커지고 있다. 그리고 공무원들은 임금 인상률이 여전히 높은 수준이라고 밝혔지만, 고용 시장의 부진을 감안할 때 임금 인상률이 완화될 것으로 예상한다고 말했다. 지난주 미국의 약한 고용 지표는 연준이 이전에 예상했던 것보다 더 깊고 신속하게 차입 비용을 삭감할 것이라는 베팅이 증가하는 가운데 채권이 반등하면서 글로벌 주식의 매도세를 촉발시켰다. 캐나다 정부 채권의 수익률도 하락했고, 익일 스왑 거래자들은 2025년 3월까지 캐나다 은행의 완화에 대해 약 100bp의 가격을 책정하고 있다. 몬트리올 은행과 캐나다 임페리얼 상업 은행의 이코노미스트들도 전망을 바꾸었고 이제 많은 사람들은 캐나다 중앙은행이 9월, 10월, 12월 회의에서 통화 정책을 완화할 것으로 기대하고 있다.
Some Toronto Homebuyers Are Back — But They're 'Proceeding With Caution'
일부 토론토 주택 구입자들이 돌아왔지만 '조심스럽게 진행 중'
https://storeys.com/toronto-real-estate-buyers-cautious/
캐나다 대출자들은 지난 6월 캐나다 중앙은행이 익일 대출 금리를 최고치인 5%에서 4.75%로 인하하여 4년 만에 처음으로 금리를 인하하면서 마침내 금리 문제에서 (일부) 안도감을 얻었다. 이후 7월에는 금리가 4.5%로 인하됐다. 삭감이 있기까지 몇 달 동안 캐나다 은행(BoC)의 구제 조치로 인해 더 많은 구매자가 시장에 나올 것이라는 기대가 생겼다. 그러나 유난히 평온했던 봄 이후 이번 여름 GTA 부동산 시장에서 더 많은 활동을 기대하기에 충분한 금리인하 일까? 짧은 대답은 아직은 아니다이다.
이번 주 초 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 최신 시장 수치를 발표했다. 전반적으로 낙관적인 어조로 이사회의 보고서는 캐나다의 최근 요금 인하가 GTA 판매 활동에 나타나기 시작하여 전년 대비 매출 증가를 나타낼 수 있다고 제안한다. 하지만 주의할 점이 있다. 지난달 데이터에 따르면 매출은 여전히 전월 대비 감소 추세를 보이고 있다. 2024년 7월 GTA의 주택 판매는 2023년 7월에 비해 증가했으며 해당 지역 구매자를 위한 옵션도 증가했다.
GTA 부동산 중개인은 2024년 7월 TRREB의 MLS 시스템을 통해 5,391건의 주택 매매를 보고했다. 이는 2022년 3월 이후 10차례 연속 금리 인상 후 기준 금리가 5%에 도달했던 2023년 7월에 보고된 5,220건의 주택 매매에 비해 3.3% 증가한 수치다. TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장은 성명을 통해 “지난해에 비해 7월 매출이 증가한 것은 고무적”이라고 말했다. “6월과 7월에 발표된 캐나다 은행의 두 차례 금리 인하로 인해 긍정적인 영향이 나타나기 시작했을 수도 있다.
또한, 차입 비용은 앞으로 몇 달 동안 더 감소할 것으로 예상된다. 구매자가 월별 모기지 지불금을 낮추면 혜택을 누릴 수 있으므로 판매가 가속화될 것으로 예상된다.” 계절 조정 기준으로 7월 매출과 신규 매물은 6월에 비해 소폭 감소했다. 이달 신규 매물의 연간 증가율이 매출 증가율을 앞질렀다. 총 16,296개의 새로운 매물이 MLS 시스템에 등록되었다. 이는 전년 대비 18% 증가한 수치다. 물론 공급이 늘어나면 GTA 구매자의 평균 판매 가격이 약간 낮아질 수 있다. MLS 주택 가격 지수 종합은 2024년 7월 전년 동기 대비 5% 하락했다. 평균 판매 가격 $1,106,617은 2023년 7월 결과 $1,116,950에 비해 0.9% 하락했다. TRREB에 따르면 계절적으로 조정된 월별 기준으로 MLS HPI 복합재와 평균 판매 가격은 모두 2024년 6월에 비해 소폭 상승했다.
Sellers Are Back
공급이 풍부하다는 것은 GTA 판매자들 사이에 새로운 수준의 자신감이 있음을 의미하며, 이들 중 다수는 보류해 왔다. "우리는 이번 여름과 가을에 많은 요금 인하가 예상되고 새로운 상장 재고가 많이 있는 상황에 처해 있다. 7월 한 달 동안 거의 20% 상승했다."라고 말한다. RE/MAX 캐나다의 Christopher Alexander 사장은 “이들 중 많은 사람들이 최종 구매자다. 그래서 토론토 시장에서 새로운 삶의 조짐이 보이기 시작했다고 생각한다.” 판매자가 구매자가 되는 시점이 가장 큰 문제다다. "거의 공격적인 측면에서 가격이 정말 좋은 주택이 가장 빨리 판매되는 주택이다."라고 Alexander는 말한다. "우리는 대부분의 구매자가 모든 것을 새로운 것을 원하는 시장으로 돌아왔다. 만약 당신이 판매자로서 그러한 버킷에 있지 않다면, 당신이 매우 공격적으로 가격을 책정하지 않는 한, 당신은 오랫동안 시장에 있을 수 있다." 그래서 더 많은 도전에 직면하게 된다. 가격에 관해서 Alexander는 풍부한 공급으로 인해 GTA 가격이 당분간 유지될 것이라고 말했다. "우리는 한동안 우리를 이끌고 가격을 확인할 수 있는 많은 공급을 시장에 갖고 있지만 주택 착공이 중단되었기 때문에 가격이 다시 회복되기 시작하는 것은 시간 문제가 될 것이다."
Buyers Are Still Cautious
TRREB의 낙관론에도 불구하고, 캐나다의 금리 인하는 방관하고 있던 구매자들의 물결을 정확히 열지 못했다. 지역 부동산 중개인에 따르면 특히 최근 몇 년간 주택 시장이 급락하면서 GTA 구매자들은 여전히 조심스럽게 주택 시장을 관찰하고 있다. 토론토에 본사를 둔 부동산 중개인 David Elliott는 "많은 부동산 전문가들이 단 한 번의 요금 인하로 인해 구매자들이 다시 몰려들 것이라고 생각했지만 나와 다른 많은 사람들은 그런 일이 일어날 것이라고 생각하지 않았고 실제로도 그렇지 않았다"라고 말했다. “두 번째 금리 인하도 일부 사람들이 예상했던 것처럼 격렬한 행동을 촉발하지 못했다. 제 생각에는 많은 구매자들이 자신감을 가지고 시장에 다시 진입하려면 익일 대출 금리가 약 4% 이하가 되어야 한다고 생각한다.”
Elliott는 또한 GTA가 보다 전형적인 여름 시장으로 돌아왔다는 점을 강조한다. “지난 몇 년 동안 우리는 일년 내내 다소 바쁘게 지내는 데 익숙해졌다.”라고 그는 말한다. “그러나 우리는 여름이 일반적으로 부동산 거래에 있어서 더 느린 시기라는 것을 기억해야 한다. 모두가 여름 날씨를 즐기고, 휴가를 보내고, 자녀가 개학하기 전에 가족과 함께 시간을 보내고 있다. 지난 몇 년은 너무나 평범하지 않았기 때문에 사람들은 기회가 잡히기 전에 또는 다음 주나 다음 달처럼 가격이 빨리 오르기 전에 기회에 뛰어들어야 한다고 느꼈다. 전체 거래 건수는 기본적으로 가치가 실제로 상승하기 전인 2018년과 2019년 수준으로 돌아왔다.” 토론토의 부동산 중개인인 제임스 밀로나스(James Milonas)는 일부 구매자들이 이번 여름에도 여전히 조심스러운 입장을 취하고 있다고 말하지만, 특히 자신의 사치품만을 거래하는 고객들은 금리 등의 요인에 덜 영향을 받는다고 말다. Milonas는 “'즉, 럭셔리' 부문에는 걱정하지 않고 장기적인 관점에서 구매하는 사람들이 있다.”라고 말한다. Milonas는 미디어가 잠재 구매자가 시장에 진입할 준비를 갖추는 데 역할을 한다고 말한다. "토론토는 매우 미디어 중심적인 도시다."라고 Milonas는 말한다. "미디어가 금리가 더 떨어지고 지금이 구매할 시간이라고 말할 때까지; 사람들은 확실한 행동을 주저 할 것이다. 똑똑하거나 재정적으로 여유를 가진, 우리가 겪고 있는 단기적인 고통을 지나칠 수 있는 사람들은 움직이고 있으며 지금 당장 경쟁 없이 더 낮은 가격에 구매할 수 있다.”
The Condo Market Has Cooled
최근 GTA 콘도 시장이 타격을 입었다는 것은 비밀이 아니다. 실제로 지난 6월 TRREB는 2분기 활성 콘도 목록이 전년 대비 80% 이상 증가했다고 보고했다. 7월 시장에서는 지난해 같은 달에 비해 활성 콘도 목록이 거의 64% 증가했다. 7월 활성 콘도 매물 수는 총 8,979개로 2023년 7월의 5,416개보다 증가했다. 또한 지난주 발표된 분기별 수치에 따르면 2024년 2분기 매물 수는 2023년 같은 6개월 기간에 비해 충격적으로 83.6% 증가한 것으로 나타났다.
그러나 이러한 옵션의 유입과 상대적으로 접근 가능한 판매 가격에도 불구하고 콘도 구매자들은 꿈쩍도 하지 않는다. The Camber Group의 부동산 중개인 Michael Camber는 "콘도 판매자와 부동산 중개업자 사이에는 최근 두 번의 금리 인하로 인해 더 많은 구매자가 나올 것이라는 희망이 있었지만 구매자는 여전히 방아쇠를 당기는 것 같다. 그럴 만한 이유가 있다"라고 말했다. “5%에서 4.5%로 인하된 요율은 많은 구매자의 경제성에 상대적으로 중요하지 않은 차이를 가져왔다. 콘도는 이제 막 자산을 축적하기 시작하고 더 높은 비용에 가장 민감한 인구 집단인 최초 구매자를 유치하는 경향이 있다. 우리는 아직 구매자들이 몰려들 만큼 가격이 낮은 지점에 도달하지 못했다. 첫 구매자의 소비력에 큰 변화가 있는지 확인하려면 4% 이하로 낮아져야 한다고 생각한다.”
Camber Group은 대부분의 업무를 Liberty Village, King West, Queen West와 같은 토론토 서부 시내 지역에서 수행하는 경향이 있다. Camber는 “2024년 7월에 우리 지역에서 61개의 콘도 매매가 있었다.”라고 말한다. “2023년 7월은 처음으로 5% 금리를 달성한 때이므로 2023년 7월 판매량은 우리 지역에서 64건으로 매우 유사했다. 시장이 여전히 활황이었던 2020년 7월과 지난 두 번의 7월을 비교해 보면 그해 우리 지역에서는 103개의 콘도 매매가 있었다.” 판매자에 관해서도 The Camber Group에 속해 있는 Sara Camber는 대부분 상장할 때 어떤 시장을 상대하고 있는지 알고 있으므로 기다릴 수 있는 사람들이 기다리고 있다고 말한다. "2024년 4월로 되돌아가면 앞으로 일어날 일을 아는 콘도 소유주가 줄어들었기 때문에 부활절 직후에 등록된 콘도가 크게 급증하여 5월, 6월, 7월까지 계속 건설되었다."라고 그녀는 말한다. “이제 드디어 조금 가늘어지는 것 같아요.” 그렇긴 하지만, 이러한 시장 상황을 고려할 때 콘도 가격은 예상만큼 큰 타격을 입지 않았다.
Sara는 “여름 동안 상당한 양의 콘도 재고와 소수의 진지한 구매자를 고려할 때 시내 중심부의 콘도 가치 회복력에 가장 놀랐다.”라고 말한다. “물론 가격은 조금 내려갔지만 역학관계를 고려했을 때 생각만큼 많이 내려오지는 않았다. 정말 절박한 판매자가 많지 않다는 것을 말해준다. 우리는 이번 여름에 로우볼 제안이 상당히 많이 발생하는 것을 보았지만 판매자는 여전히 뒤로 물러서며 올바른 제안이 오기를 기다리고 있다. 판매자가 진정으로 절박한 시장에서는 이것을 많이 볼 수 없을 것이다.” 개발자들이 치솟는 이자율 외에도 높은 공급 비용과 개발 비용과 싸워야 했던 건설 전 시장의 경우 Debbie Cosic은 잠재적인 구매자 열광 측면에서 약간 다른 그림을 그린다. 신규 건축을 전문으로 하는 In2ition Realty의 CEO이자 창립자인 Cosic은 “구매 대중이 거기 있고 기다리고 있다는 것을 알고 있다.”라고 말한다. “우리 사이트 중 한 곳에서 엄청난 거래를 제안할 때마다 우리는 활발한 활동을 펼치게 된다. 이는 대중이 현명하고 가능한 최선의 거래를 기다리고 있다는 것을 보여준다.” 실제로 Cosic은 이 시장보다 새 빌드를 구매하기에 더 좋은 시기는 없었다고 말한다. Cosic은 "지난 10년 동안 개발자들이 오늘날의 구매자 요구 사항에 맞춰 테이블 위에 올려놓은 것을 본 적이 없는 몇 가지 뛰어난 제품이 있다."라고 말한다. “이러한 거래를 받아들이고 구매하는 영리한 구매자가 있으며, 우리는 이것이 시장의 가장 낮은 지점이라고 믿는다. 금리는 내려가지만 가격은 내려가지 않았다. 따라서 지금 구매한다면 승리할 수 있는 상황에 있는 것이다.”
Further Rate Cuts Are Needed
부동산 중개인과 캐나다 최고의 경제학자 모두가 동의할 수 있는 한 가지는 대출 비용이 앞으로 몇 달 안에 감소할 것으로 예상된다는 것이다. 실제로 BMO의 수석 이코노미스트인 더글러스 포터(Douglas Porter)는 수정된 예측에서 캐나다 금리가 1월까지 3.5%에 도달한 후 2025년 중반까지 3%로 떨어질 것이라고 말했다. 그리고 일부 잠재 구매자가 이번 여름에 발이 젖을 수도 있지만 시장에 눈에 띄는 영향을 미치기 전에 실제로 추가 삭감이 필요할 것이라고 GTA 부동산 중개인은 말한다.
Milonas는 “우리가 늘 가을에 회복했던 것처럼 9월의 요금 인하는 시장에 새로운 추진력을 가져올 것이라고 생각한다.”라고 말한다. "마지막 요금 인하 이후 활동이 확실히 증가했지만 여전히 필요한 곳으로 바늘을 옮기기에는 충분하지 않다." 그러나 가을로 접어들면서 추가 금리 인하가 도움이 될 것이다. TRREB의 최고 시장 분석가인 Jason Mercer는 “앞으로 더 많은 구매자가 보다 저렴한 모기지 지불금을 활용하게 되면 상당한 재고 축적으로 인한 혜택을 누릴 것이다.”라고 말했다. “이것은 처음에는 주택 가격을 비교적 균일하게 유지할 것이다.
그러나 재고가 소진되면서 대규모 주택 완성 증가가 없으면 시장 상황은 타이트해지며 결국 가격 상승 재개로 이어질 것”이라고 말했다. 콘도 시장의 경우 어떤 종류의 반전이라도 시간이 더 걸릴 수 있다. "지금 우리가 받고 있는 가장 큰 질문은 콘도 판매 조건이 언제 개선될 것인가입니다."라고 Michael은 말한다. “확실히 알고 싶지만 적어도 2025년까지는 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 구매자 활동이 급증하거나 콘도 가치가 급등하기 전에 두 가지 일이 일어나야 하기 때문이다. 첫째, 금리는 최소한 0.5% 더 낮아져야 한다. 둘째, 현재 사용 가능한 재고 과잉이 어느 정도 흡수되는지 확인해야 한다. 이는 판매자가 단기적으로 콘도를 시장에서 철수하거나 일부 재고가 결국 판매되는 것을 의미하든 관계없이 사용 가능한 목록이 더 적어야 한다.” 22년 동안 시내에서 콘도를 판매한 후 Michael은 현재 시장이 자신이 본 것 중 가장 어려운 시장 중 하나라고 말한다. “그렇다면 역학 관계가 변하고 수요와 가격이 다시 급증할 것이라는 것은 안전한 내기다. 앞으로 1~2년이 더 걸릴 수 있지만 그렇게 될 것이다.”라고 그는 말한다.
Beyond Rate Cuts
금리는 필연적으로 시장 활동에서 중요한 역할을 하지만 더 큰 그림을 고려하는 것이 중요하다. “미래의 요금 인하가 구매자와 주택 소유자에게 요금 최고점에서 약간의 숨통을 트일 수 있는 기회를 제공하는 중이지만 주택 가치와 거래 건수에 분명히 영향을 미치는 다른 요소가 여전히 너무 많다. 여기에는 현재 비용이 포함된다. 생활, 주택 경제성, 현재와 미래의 경제 상황, 물론 이자율, 정부 정책 등이 있다.”라고 Elliott는 말한다.
“단순히 낮은 금리에만 근거해 시장이 대규모 반등을 할 것이라고 말하는 것은 위험한 발언이며 전체 그림을 그리는 것이 아니라고 생각한다.” Cosic 역시 캐나다는 금리 이상의 것을 고려해야 한다고 말한다. Cosic은 “요금 인하는 시장을 더욱 강하게 하기 위한 시작이지만 안정적인 시장을 되찾기 위해서는 다른 기본 원칙이 필요하다.”라고 말했다. “이러한 기본 원칙은 스트레스 테스트를 없애고 추가로 35년 상환을 받을 수 있는 것과 같다. 진정한 첫 주택 구입자에게는 더 낮은 보증금으로 구매할 수 있는 것도 중요하다.” 그 동안 모든 시선은 9월 4일 BoC의 다음 금리 발표에 쏠릴 것이다. “상황이 어떻게 진행될지 몇 달 더 지켜봐야 하며 가을이 오면 소비자 신뢰에 대해 훨씬 더 나은 아이디어를 얻게 될 것이다.” 알렉산더는 말했다.
Why Aren’t Condo Prices Falling Yet?
콘도 가격이 아직 떨어지지 않는 이유는 무엇인가?
https://www.movesmartly.com/articles/why-arent-condo-prices-falling-yet
광역 토론토 지역에는 판매 가능한 콘도미니엄 유닛이 11,079채로 기록적이며, 이는 연중 어느 달이든 가장 많은 유닛 수다. 거의 6개월 동안 재고가 있는 콘도미니엄(콘도) 시장은 구매자 시장 영역에 있지만 가격은 상대적으로 변동이 없다(7월 평균 콘도 가격은 작년에 비해 3% 소폭 하락했다). 내가 독자들로부터 계속 받는 질문 중 하나는 왜 토론토 콘도 가격이 더 극적인 하락세를 보이지 않았는지, 그리고 앞으로 더 큰 하락을 예상해야 하는지 여부다. 아무도 이 질문에 답할 수 없지만, 콘도 가격의 상대적 안정성을 설명할 수 있는 몇 가지 요소와 앞으로 몇 달 동안 우리가 주목해야 할 사항을 제공하기 위해 최선을 다하겠다. 이 섹션에서 제시할 차트는 2013년 이후 광역 토론토 지역의 활성 콘도 매물 수, 콘도 판매 및 신규 매물 수를 고려한다. 판매 및 매물량의 계절적 차이로 인한 높은 변동성을 제거하기 위해 지난 12개월 동안의 평균 등록 또는 판매 수를 구하는 데이터의 12개월 이동 평균을 사용한다. 아래 차트는 광역 토론토 지역의 12개월 평균 활성 콘도미니엄 목록(재고) 수를 보여 주며, 계속해서 새로운 기록에 도달하고 있는 것을 볼 수 있다.
시장에 있는 활성 목록의 수는 판매를 위해 시장에 나오는 새 목록의 수와 특정 달의 판매 수의 함수다. 신규 매물량이 역사적 추세와 일치하더라도 콘도 수요(판매 수)가 급격하게 감소하면 활성 매물이 가속화될 수 있다. 콘도를 구매하는 사람이 줄어들면 판매용 콘도 재고가 점차 증가한다. 아래 차트는 광역 토론토 지역의 12개월 평균 콘도 판매 건수를 보여준다. 이는 지난 10년 동안 가장 낮은 수준이다.
활성 콘도 목록이 급증하는 가장 큰 요인은 요즘 콘도를 구입하는 사람이 훨씬 적다는 것이다. 오늘날의 가격과 이자율로 콘도를 구매하려는 최종 사용자가 줄어들고 있으며 투자자들은 오늘날 시장에서 임대 콘도 구매를 대부분 중단했다. 매출이 떨어지면서 재고는 점차 쌓인다.
지난 12개월 동안 평균 신규 매물 수는 상대적으로 높지만, 2021년과 2022년 초의 거래량보다 약간 높은 수준이다. 이는 활성 매물이 급격히 증가한 것은 구매자 수요가 급격하게 감소하고 매물 시장에 나오는 매물 수가 평균 이상으로 증가했기 때문임을 시사한다. 이러한 조건을 고려할 때 원래 질문으로 돌아가서 가격이 하락하지 않는 이유는 무엇일까?
첫째, 주택 가격이 계속 하락하는 경향이 있다는 점을 기억하는 것이 중요하다. 판매자는 일반적으로 가격을 낮추는 데 느리며 시장이 원하는 가격을 제공할 때까지 기다리는 경향이 더 크다. 그러나 나는 토론토의 투자자들이 가격을 극적으로 낮추는 데 더딘 이유는 대부분이 우리가 겪고 있는 콘도 침체가 그들이 기다려야 할 단기적인 추세라고 낙관하고 있기 때문이라고 생각한다. 대부분의 재고 축적은 판매량이 매우 적기 때문에 많은 사람들은 다가오는 요금 인하로 인해 구매자와 투자자가 시장 상황을 개선할 콘도를 구매하기 위해 움직일 것이라고 생각한다. 물론, 캐나다 중앙은행이 단기적으로 공격적으로 금리를 인하한다면 캐나다 경제가 예상보다 빠르게 악화되고 있기 때문일 것이며, 이로 인해 많은 사람들이 기대하는 급격한 수요 급증이 일어나지 않을 수도 있다다. 토론토 콘도에 대한 수요의 최종 반등은 점진적이거나 갑작스러울 가능성이 더 높다. 마지막으로 일부 고객이 자신의 콘도를 판매용으로 시장에서 빼내고 대신 임대하는 것을 고려하기 시작하면서 판매용 콘도와 임대용 콘도의 평균 새 목록 수를 비교하는 것이 흥미로울 것이라고 생각했다.
콘도 임대 목록의 급증은 판매용 콘도미니엄의 급증보다 훨씬 더 극적이다. 이러한 추세는 투자자들이 느린 시장을 기꺼이 기다리고 어떤 경우에는 유닛을 판매하는 대신 임대하기로 선택하는 한 일부 구매자가 기대하는 것만큼 콘도 가격에 대한 하락 압력을 받지 않을 수 있기 때문에 중요하다. 반면, 점점 더 많은 수의 콘도 소유자가 판매해야 하고 콘도를 임대로 유지할 여력이 없는 경우 콘도 재고가 앞으로 몇 달 동안 계속 증가하면 가격 하락 압력을 받을 수 있다.
7월 토론토 지역 주택 평균 가격은 133만8418달러로 지난해 같은 달보다 1% 하락했다. 지난달 주택 중간가격은 115만달러로 지난해 같은 달보다 3% 하락했다. 7월 주택 판매는 지난해보다 4% 감소한 반면, 신규 주택 매물은 14% 증가했다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 41% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고를 측정하는 월 재고 비율(MOI)에 반영된다. 7월 주택 MOI는 3.9로 소폭 상승했다. 토론토 지역의 7월 콘도 평균 가격은 $736,850로 전년 대비 3% 하락했다. 7월 콘도 중간가격은 66만5000달러로 전년보다 4% 하락했다. 7월 콘도 판매는 지난해보다 7% 감소했지만 신규 콘도 매물은 21% 증가했다. 활성 콘도 목록 수는 작년보다 57% 증가했으며 매월 11,079건이라는 새로운 기록을 달성했습니다. MOI는 5.8로 증가했다.
What's next for fixed-vs-variable mortgages?
고정 모기지와 변동 모기지의 다음 단계는 무엇인가?
지난 2년 반 동안 캐나다 은행(BoC) 금리 인상에 맞춰 급등한 후, 변동 모기지 금리가 올 여름 마침내 하락세로 돌아섰다. 6월과 7월 연속 발표에서 기준금리를 인하하기로 한 중앙은행의 결정으로 변동금리가 하락하기 시작했으며, 캐나다와 캐나다 모두의 경제 전망이 어두워지는 가운데 연말 이전에 추가 인하가 있을 것이라는 기대감이 커지고 있다. 그럼에도 불구하고, 토론토에 본사를 둔 모기지 브로커에 따르면 현재의 은행 우대 금리 약 1% 할인은 많은 차용인을 변동 옵션으로 끌어들이기에 불충분할 것으로 본다.
은행의 최근 금리 인하 이후 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 Mortgage Outlet의 최고 운영 책임자이자 브로커인 Leah Zlatkin은 5년 고정 금리와 브로커 사이에 눈에 띄는 격차가 남아 있다고 지적했다. “아직 부채 차이가 남아 있기 때문에 사람들이 고정식에서 변동식으로 추를 옮기는 때가 아닐 수도 있다.”라고 그녀는 말했다. “그리고 캐나다 은행이 또 다른 세 차례의 급격한 감소를 겪을 것이라고 믿지 않는 한, 그런 일이 일어난 후 [가능한] 0.75% 감소로부터 이익을 얻을 시간과 에너지가 없을 것이다. 미리 지불한 이자를 만회하는 것은 많은 사람들에게 변수가 여전히 가장 안전한 방법이 아닐 수도 있다고 생각한다.”
9월에 또 한 번의 금리 인하가 널리 예상되고 있지만, 미국 경제에 먹구름이 몰려오고 갑작스런 경기 침체 전망이 보이면서 고정 금리도 최근 하락했다. 캐나다 정부의 5년 만기 채권 수익률은 미국 시장을 뒤흔드는 혼란에 대응하여 급락했으며, 지난해 봄에 지역 은행들이 파산한 뒤 미국 경제를 휩쓴 혼란 이후 볼 수 없는 수준으로 떨어졌다. 올 여름 캐나다 은행이 두 차례 발표한 것은 코로나19 대유행이 시작되면서 익일 금리를 최저 0.25%까지 인하했던 2020년 3월 이후 처음으로 금리를 인하한 것이다.
중국은 치솟는 인플레이션을 통제하기 위해 2022년과 2023년에 걸쳐 급격한 금리 인상을 시작하기 전까지 거의 2년 동안 이 금리를 안정적으로 유지했다. 즐라트킨은 2024년 현재까지 총 50bp의 인하가 캐나다 주택 시장에 불을 붙일 가능성은 낮지만 이러한 조치가 상황이 올바른 방향으로 움직이고 있다는 소비자 심리를 의심할 여지없이 자극할 것이라고 말했다. “캐나다 은행이 금리를 인하한다는 소식은 캐나다 소비자들의 부동산에 대한 많은 관심을 자극한다.”라고 그녀는 말했다. “많은 사람들이 변동금리가 고정금리와 다르다는 사실을 이해하지 못하고 거기의 미묘한 차이도 이해하지 못한다. 그래서 요금 인하 이후 사람들로부터 더 많은 혜택을 받을 수 있는지, X, Y, Z 하우스에 들어갈 수 있는지 알아보는 문의를 많이 받았다. ” 재융자 측면에서 Zlatkin은 일부 B 대출 기관이 현재 "매우 공격적인" 변동 금리를 제공하고 있다는 사실이 일부 차용인에게 3년 고정 상품을 제공할 수 있다는 점을 지적했지만 대부분의 고객이 3년 고정 상품을 사용하는 것으로 보인다고 말했다.
올해 남은 기간 동안 캐나다 은행의 전망에 영향을 미치는 가장 큰 요인 중 하나는 갑작스럽고 빠르게 냉각되는 미국 경제에 대한 연준의 접근 방식이 될 것이다. 지난주 발표된 미국 고용 수치에 따르면 7월 실업률은 4.3%로 뛰었고, 미국인 취업자 수는 지난해 같은 기간에 비해 거의 눈에 띄지 않는 0.04% 증가한 것으로 나타났다. 연준은 이전에 시장에서 올해 말까지 한 차례만 금리를 인하할 것으로 예상했지만, 미국에서 한 번 이상 금리를 인하할 것이라는 전망으로 인해 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 더욱 극적인 조치를 취할 수 있는 기회가 열렸다고 합니다. 몬트리올 은행(BMO). BMO의 수석 이코노미스트인 더그 포터는 최근 미국 고용 수치에 따라 캐나다 중앙은행이 다음 4차례 회의에서 금리를 4차례 인하할 것으로 예상한다고 말했다. 이는 금리가 지금부터 1월 사이에 1%포인트 하락해야 함을 의미한다. 내년 중반까지 추가로 반점 하락할 예정이다.
July’s Sky-High Listings Outshine the Home Sales Spark: TRREB
7월의 하늘 높은 매물이 주택 판매 불꽃을 능가함: TRREB
https://www.zoocasa.com/blog/trreb-july-2024/
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)의 최신 보고서에 따르면 GTA의 주택 판매는 올 7월 2023년 7월에 비해 3.3% 증가했다. 또한 구매자는 신규 매물이 18.5% 증가하고 활성 매물이 증가하는 등 더 많은 옵션의 혜택을 받았다. 무려 55.4%다. 결과적으로 공급이 더 좋은 시장은 토론토 구매자에게 더 많은 선택권을 제공하고 평균 판매 가격이 -0.9% 감소한 $1,106,617로 약간 완화되었다. “지난해에 비해 7월 판매량이 증가한 것은 고무적이었다. 6월과 7월에 발표된 캐나다 은행의 두 차례 금리 인하로 인해 긍정적인 영향이 나타나기 시작했을 수도 있다. 또한, 차입 비용은 앞으로 몇 달 동안 더 감소할 것으로 예상된다. TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 사장은 “구매자들이 월별 모기지 지불액 감소로 이익을 얻으면서 판매가 가속화될 것으로 기대한다”고 말했다
부동산이 시장에 나온 기간을 나타내는 평균 LDOM은 2023년 17일에서 2024년 24일로 41.2% 증가했다. 마찬가지로 시장에 나온 총 누적 일수인 PDOM도 증가했다. 23~36일에는 무려 56.5%나 증가했다. 전반적으로, 시장 상장 및 부동산 거래일 연장은 구매자가 더 많은 선택권과 협상력을 가질 수 있는 보다 균형 잡힌 또는 구매자에게 유리한 시장을 시사한다. 동시에 판매자는 올바른 구매자를 찾기 위해 더욱 유연하고 전략적으로 행동해야 할 수도 있다. “더 많은 구매자가 앞으로 몇 달 동안 보다 저렴한 모기지 지불금을 활용하게 되면 상당한 재고 축적의 혜택을 누릴 것이다. 이는 처음에는 주택 가격을 비교적 균일하게 유지할 것이다. 그러나 재고가 흡수됨에 따라 대규모 주택 완성 증가가 없으면 시장 상황이 타이트해지고 궁극적으로 가격 상승이 재개될 것이다.”라고 TRREB 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 말했다.
올해 7월 요크 지역은 모든 TRREB 지역의 모든 주택 유형 중 평균 주택 가격이 $1,305,476로 가장 높았다. Halton 지역이 평균 가격 $1,246,352로 바짝 뒤따랐고 토론토 시($1,087,436)와 Peel 지역($1,065,043)이 그 뒤를 이었다. 보다 저렴한 주택 옵션을 원하는 사람들에게는 Simcoe 카운티($962,452), Durham 지역($915,636) 및 Dufferin 카운티($809,059)를 포함하여 백만 달러 미만으로 판매된 모든 주택 유형의 평균 가격이 유망한 기회를 제시한다. 전월에 비해 판매가 16.25% 감소했음에도 불구하고 필 지역(Peel Region)은 938건의 판매를 기록했는데, 이는 토론토 시를 제외한 7월에 모든 주택 유형 중에서 가장 높은 수치다. Peel의 활성 매물은 지난달보다 5.10% 증가한 반면, 부동산이 시장에 머무른 평균 일수가 2024년 6월 33일에서 2024년 7월 37일로 증가함에 따라 신규 매물은 4.92% 감소했다.
905 지역에서는 준단독 부동산 판매가 전년 대비 10.7% 증가해 큰 폭의 급증을 경험했는데, 이는 모든 주택 유형 중에서 가장 강력한 수요를 나타낸다. 타운하우스 역시 6.2% 증가해 매출이 눈에 띄게 증가한 반면, 단독 주택은 매출이 0.3% 감소하는 등 약간의 냉각을 보였다. 그러나 토론토 지역 전체 매매를 보면 단독주택은 지난해에 이어 꾸준한 관심을 반영해 3.3% 증가했다. 대조적으로, 콘도 아파트는 토론토 지역에서 -1.0%의 소폭 감소를 보였으며 이는 이러한 부동산 시장이 약화됨을 나타낸다. 가격과 관련하여 GTA의 단독 주택 평균 비용은 $1,353,581이고, 반 단독 주택은 평균 $961,154, 타운하우스는 평균 $899,519다. 경제성을 걱정하는 사람들에게는 반 단독 주택과 타운하우스가 안심할 수 있는 옵션을 제공한다. 그들은 더 많은 공간과 프라이버시를 제공하므로 처음 구입하는 사람이나 백만 달러 이하로 유지하면서 콘도 아파트 규모를 늘리는 주택 소유자에게 더 매력적인 옵션이 된다.
416 지역에서는 평균 가격이 $1,648,021인 단독 주택이 지난 7월 전년 동기 대비 16.0% 증가하는 등 탄탄한 수요를 보였다. 타운하우스 판매는 전년 대비 16.6%($970,661) 증가했으며, 준단독 주택($1,254,280) 판매는 전년 대비 1.8% 소폭 증가하여 안정적인 수요를 유지했다. 마지막으로, 콘도 아파트는 416에서 평균 $748,330, 905에서 $658,340다. 7월에는 두 지역 모두에서 총 콘도 아파트 매매가 1,482건으로 전년 대비 -1% 감소했다. 이러한 수치를 염두에 두고 보면, GTA 어디에서나 단독 주택에 따르는 필연적으로 높은 비용 없이 콘도 아파트보다 더 많은 공간과 프라이버시를 제공하는 주택을 찾는 구매자가 더 많다는 것이 분명하다.
