3월 첫째 주
부동산/모기지 소식
Mar 2, 2025 by 박구용
Toronto & Vancouver Real Estate Demand Is Amongst The Weakest In Canada
토론토 및 밴쿠버 부동산 수요는 캐나다에서 가장 약한 편에 속한다.
https://betterdwelling.com/toronto-vancouver-real-estate-demand-is-amongst-the-weakest-in-canada/
캐나다 부동산 시장은 유난히 약한 수요로 한 해를 시작했습니다. 캐나다부동산협회(CREA)의 데이터에 따르면 1월 신규 리스팅 대비 판매 비율(SNLR)이 하락했습니다. 구매를 촉진하기 위한 여러 가지 조치에도 불구하고 판매자가 구매자를 크게 앞지르면서 수요 대책이 계속 약화되었습니다. 이 문제로 인해 카운티의 가장 큰 시장이 사상 가장 약한 수요를 보이고 있습니다.
SNLR은 업계에서 선호하는 기초 수요 지표로, 새로 매물로 등록된 주택 대비 판매된 주택의 비율로, 생각하시는 것과 정확히 일치합니다. 이 비율이 40~60%포인트(ppts) 사이이면 수요에 맞는 가격이 책정된 균형 잡힌 시장임을 나타냅니다. 이 비율이 60%를 초과하면 공급 부족을 나타내며 일반적으로 가격 상승으로 이어집니다. 마지막으로 40% 미만이면 공급 과잉으로 가격이 하락할 것으로 예상됩니다. 꽤 간단하죠?
몇 가지 주의할 점이 있는데, 가장 큰 것은 속도입니다. 빠른 이동 비율은 종종 시장 압력의 갑작스러운 변화를 나타내며, 가격은 실제 인쇄물보다 향하는 비율과 비슷하게 움직일 수 있습니다. 예를 들어, 갑자기 타이트한 시장에서는 비율이 갑자기 급등할 수 있으며, 균형 잡힌 SNLR로 가격이 더 높아질 수 있습니다. 동시에 수요가 절벽에서 떨어지고 균형 영역에 있는 비율과 함께 가격이 급락할 수도 있습니다. 이는 시장의 기대치에 대한 가이드라인일 뿐입니다.
실제로 시장에 있는 사람들은 검색하려는 개별 지역의 데이터를 얻는 것이 가장 좋습니다. 이제 데이터입니다!
지난주 국가 보고서를 놓친 투자자들의 경우 시장은 수요 압력이 더 완화되는 모습을 보였습니다. 1월의 SNLR은 41.0%로 하락하며 균형 시장의 하한선에 근접했습니다. 이 비율은 1년 전보다 7.9퍼센트 하락했으며 2019년 이후 가장 낮은 비율을 기록했습니다. 이러한 변화의 배경에는 주택 판매의 8배에 달하는 속도로 증가한 신규 숙소 등록이 있었습니다. 악천후로 인한 약세라고 치부하는 것은 희망적인 생각일 수 있지만, 그렇다고 해서 판매자의 시장 진입을 막지는 못했습니다.
지난달 캐나다에서 가장 타이트했던 시장은 모두 비교적 작은 규모였습니다. 가장 높은 SNLR을 기록한 곳은 썬더베이(1월 72.8%, 전년 동월 대비 +5%p)였으며, 세인트존(1월 69.9%, +18.4%p), 서드버리(66.3%, -0.9%p)가 그 뒤를 이었습니다. 이 모든 시장은 최근 부동산 수요를 강화하기 위해 재택근무 명령을 받은 연방 공무원들의 주요 거점이라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
최고 SNLR은 여전히 매우 높지만 몇 년 전보다는 크게 개선되었습니다. 캐나다의 저금리 투자 열풍으로 인해 일부 시장에서는 SNLR이 100%를 초과하여 재고가 급격히 감소한 것으로 나타났습니다.
반대로 캐나다에서 가장 약세를 보인 시장은 사상 최저치에 근접했습니다. 프레이저 밸리(25.4%, -16포인트)가 1월에 가장 약세를 보인 주요 시장이었으며 나이아가라(28.1%, -10포인트)가 소폭 개선되어 그 뒤를 이었습니다. 그 바로 위의 두 시장도 밀접한 관련이 있으며, 캐나다에서 가장 큰 부동산 시장입니다. Uh oh.
광역 밴쿠버는 지난달 이 비율이 비정상적으로 약한 수준으로 급락했습니다. 이 지역의 SNLR은 1월에 28.3%로 작년보다 8.8포인트 하락했습니다. 2019년 이후 가장 약한 1월이었고 2013년 이후 두 번째로 약한 1월이었습니다. 가격 변동이 크지 않음에도 불구하고 수요 측면의 압력이 매우 빠르게 약화되고 있습니다. 광역 밴쿠버 부동산 위원회는 프레이저 밸리와 매우 가깝기 때문에 에이전트가 두 위원회에 모두 등록하는 경우가 드물지 않다는 점도 명심할 필요가 있습니다. 즉, 이는 지역적 약점입니다.
광역토론토의 SNLR은 약간 높았지만 역사적인 약세를 겪고 있습니다. 1월에는 그 비율이 31%에 불과해 작년보다 무려 19.8%포인트나 떨어졌습니다. 2009년 이후 최악의 1월이자 1996년 이후 두 번째로 낮은 수치입니다. 특히 1990년 이후 이 지역의 신규 주택 판매량이 가장 저조했던 해를 지나면서 이를 단순히 날씨와 관련된 문제로 치부하기에는 다소 까다로운 상황입니다.
Now On His Third Term, Here's What To Expect From Ford On Housing
세 번째 임기를 맞이한 포드에게 기대할 수 있는 주택 관련 사항은 다음과 같다.
https://storeys.com/doug-ford-reelected-housing-plan/
목요일 늦은 밤, 더그 포드가 온타리오 주 수상으로 선출되어 진보 보수당(PC) 정부가 과반수를 차지했습니다. 선거를 앞두고 실시된 여론조사에서 포드는 가장 가까운 경쟁자인 온타리오 자유당 당수 보니 크롬비보다 20% 앞서며 예상 밖의 승리를 거뒀습니다. 특히 크롬비는 미시사가 이스트-쿡스빌 지역구에서 PC 후보인 실비아 구알티에리에게 패했습니다.
한편, 포드는 2018년 6월부터 장관직을 수행해 왔으며 비판만큼이나 많은 지지를 받고 있습니다. 납세자들에게 약 6억 달러의 비용을 지불하고 편의점에서 술을 미리 구입한 일부터 악명 높은 80억 달러 규모의 그린벨트 스캔들까지 모든 것이 여기에 해당합니다.
주택 파일에 대한 비평가들도 비슷한 노래를 불렀습니다. 하지만 앞으로 포드가 재선된 후 주택 위기에 대처하기 위해 정부가 할 일(또는 계속할 일)은 다음과 같습니다:
포드는 주 전역의 개발 연구 요건을 표준화하고 토지 이용 계획 및 건축법 허가 승인을 가속화하기 위한 주 전체 도구를 개발하여 주택 건설 속도를 높이겠다고 약속했습니다. 그는 또한 본과 미시소가와 같은 “주택 추진” 지방 자치 단체와 협력하여 주택 목표를 달성하거나 초과 달성한 지방 자치 단체에 보상하는 기존의 건물 신속 기금을 활용하는 등 개발 비용을 낮출 것이며, 개발 비용이 지방 자치 단체에 투명하게 투자되도록 하겠다고 약속했습니다.
과거에 포드는 상당한 규모의 개발 부담금 개혁을 시행했지만 지방 자치 단체의 반발에 부딪혀 이를 폐지한 적이 있다는 점에 유의해야 합니다. 인센티브 중심의 건물 신속화 기금은 개발을 장려하기 위한 보다 손쉬운 접근 방식으로 여겨지지만, 지난 2년 동안 참여 지자체의 대다수가 주택 목표를 달성하지 못했습니다. 실제로 2024년에는 50개 지자체 중 9개 지자체만이 목표를 달성하거나 초과 달성했습니다.
개발을 장려하기 위한 노력 외에도, 포드는 도로 및 수도 시스템과 같은 핵심 인프라 프로젝트에 자금을 제공하는 지자체 주택 인프라 프로그램에 10억 달러의 추가 자금을 할당하고, 지역사회를 보호하고 더 많은 주택을 건설하기 위한 수도 인프라 프로젝트에 자금을 제공하는 주택 지원 수도 시스템 펀드에 10억 달러를 추가로 배정할 것이라고 약속했습니다. 또한, 그는 공장형 주택 및 기타 주택 건설 기술을 위해 5천만 달러를 기부할 것이라고 밝혔습니다.
포드는 또한 기술 개발 기금에 10억 달러를 추가로 투입하여 숙련 기술직에 지속적으로 자금을 지원하고, 더 나은 일자리 온타리오 프로그램과 같은 프로그램을 확대하고 숙련 기술직 및 기타 수요가 많은 일자리에 대한 교육 역량을 강화할 것이라고 말했습니다.
포드 후보의 당선에 대해 여러 개발 및 부동산 관련 협회가 지지를 표명했습니다.
“온타리오 부동산 협회(OREA)는 더그 포드 총리와 온타리오의 진보 보수당(PC)이 세 번째 과반수 정부를 차지한 것을 축하합니다."라고 OREA의 회장인 릭 케지어는 보도자료를 통해 말했습니다. “[...] 온타리오 정부는 새로운 4년 임기를 통해 2031년까지 150만 채의 신규 주택 건설이라는 목표를 향해 계속 나아갈 수 있는 기회를 얻게 되었습니다. OREA의 '모두를 위한 집 2025' 선거 플랫폼은 그 목표를 달성하기 위한 토대를 제공합니다.”
케지어는 또한 혁신적인 주택 건설 기술에 투자하겠다는 주 총리의 공약에 박수를 보내며 정부가 개발 비용을 낮출 것을 촉구했습니다.
온타리오주 주택건설위원회(RESCON)도 포드 주지사에게 축하를 보내는 한편, 최소 침실 3개가 있는 주택에 대한 개발 부담금을 없애고 신규 주택에 부과되는 8%의 주정부 HST 세금을 최대 8만 달러까지 없애거나 환급하는 등 개발 장벽을 제거하기 위한 개혁을 강화할 것을 촉구했습니다.
“온타리오에는 건축업자들이 사람들이 감당할 수 있는 주택을 지을 수 있는 여건이 필요합니다. 그러나 현재 우리는 과도한 세금과 낡은 규제로 인해 주택 비용만 가중시키고 모든 유형의 주택 건설을 방해하는 역기능적인 시스템을 가지고 있습니다."라고 RESCON 회장 Richard Lyall은 보도자료를 통해 말했습니다. “이러한 중요한 시기에 우리는 주택 산업에 전념하고 조치를 취할 준비가 되어 있는 정부가 필요합니다. 정부는 이러한 중요한 문제를 해결하고 주택 건설 산업을 활성화하기 위해 건축업자 및 개발업체와 협력하는 것이 중요합니다.”
Toronto's condo crisis is getting worse
토론토의 콘도 위기가 악화되고 있다
토론토 전역에서 콘도 재고가 급증하고 있으며, 투자자들이 투자처를 떠나고 부실 자산을 처분하려는 움직임이 나타나면서 시장 불안이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있습니다.
토론토 주택 시장의 모든 부문에서 1월 신규 매물은 전월 대비 26% 증가했으며 2024년 같은 기간에 비해 49% 가까이 급증했으며, 모기지 및 부동산 전문가들은 판매자가 구입한 콘도를 처분하기 위해 힘든 시기를 보내고 있다고 보고했습니다.
토론토의 콘도 부문이 직면한 문제는 잘 알려져 있습니다. 2010년대는 콘도를 구입해 임대하거나 팔아 큰 수익을 올리는 방식으로 높은 이민자 수와 도심 거주 수요에 편승한 투자자들에게 황금기였지만, 급격히 냉각된 판매 활동과 팬데믹 이후 금리 상승으로 시장이 급변하고 있습니다.
신축 콘도 시장은 이러한 어두운 전망에 직면해 있으며, 신축 콘도 가격이 정점에 가까웠던 2019년부터 2021년 사이에 구입한 많은 구매자들은 몇 년 전에 지불하기로 한 가격보다 훨씬 낮은 감정가가 나오면서 곤란한 상황에 처해 있습니다.
게다가 2022년 이후 이자율이 상승하면서 많은 경우 모기지 상환액이 임대료보다 높아졌고, 그 결과 투자자들은 현금을 잃고 있습니다.
“2019년 이후의 주택은 현재 감정평가가 이루어지지 않고 있습니다."라고 토론토에 본사를 둔 도브 모기지 중개인인 샤브남 길(사진, 왼쪽 상단)은 캐나다 모기지 프로페셔널에 말했습니다. “따라서 현재 거래가 마감된 사전 계약을 구매한 사람들에게는 감정 평가가 큰 문제입니다.
“지금 우리가 직면한 또 다른 문제는 현금 흐름입니다: 많은 사람들이 주로 투자 목적으로 건설 전 콘도를 구입했기 때문에 지금까지 쌓으려던 자산을 모두 잃었을 뿐만 아니라 임대료가 지불을 충당하지 못해 현금 흐름 측면에서 부족분을 충당하기 위해 자비로 지불하고 있습니다.”
감정 평가 문제는 차치하고서라도, 팬데믹의 최저 금리 시대에 주택을 구입한 많은 대출자에게는 모기지 자격을 얻는 것조차 말처럼 쉬운 일이 아니라고 Gill은 말합니다.
“몇 년 전에 주택을 구입한 사람들은 아마도 1.5%, 2%의 이자율로 사전 승인을 받았을 것입니다."라고 그녀는 말합니다. “지금은 금리가 4.5%에서 5%에 육박하는 상황에서 자격을 갖추는 데 어려움을 겪고 있습니다. 자격 기준과 자격 요율이 완전히 바뀌었기 때문입니다.”
Urbanation에 따르면 광역 토론토 및 해밀턴 지역(GTHA)의 신규 준공 건수는 2022년 24,114건에서 2024년 29,800건으로 급증했지만, 작년에는 4,590건으로 10년 평균을 크게 밑돌며 거의 30년 동안 가장 저조한 활동을 보였습니다.
불길하게도 시장을 휩쓸고 있는 감정평가 위기는 아직 어느 정도 해결의 실마리를 찾을 수 있을지도 모릅니다. 아웃라인 파이낸셜의 매니징 파트너인 조안나 랭(사진 오른쪽 위)은 CMP와의 인터뷰에서 “현재 완공된 신축 아파트 중 일부는 [원래] 가치로 평가되지 않고 있지만 아직 최악의 상황은 오지 않았습니다.”라며 “신축 및 재판매 판매 가격을 보면 2021년 11월에 정점을 찍고 2022년경 콘도 시장의 정점에 도달할 것이기 때문”이라고 말했습니다. 그리고 3월부터 금리가 오르기 시작했고 그때부터 변화가 시작되었습니다.
“하지만 명심해야 할 것은 지금 완공을 앞두고 있는 신축 콘도 중 4~5년 전에 분양된 콘도는 모두 표준 콘도라는 점입니다. 이는 고층 빌딩의 [표준] 임신 기간과 비슷합니다. 따라서 2024년이나 2025년에 문을 닫는 사람들은 2019~20년에 분양받은 사람들입니다. 더 높은 가격에 구입한 사람들은 아직 클로징을 하지 못했습니다.”
많은 구매자가 콘도를 양도 시장에 내놓고 새로운 구매자에게 계약을 판매한 후 완공 시 소유권을 이전하는 방법을 택하고 있습니다.
하지만 길에 따르면 이마저도 쉬운 해결책은 아닙니다. “콘도를 양도 시장에 내놓고 그런 식으로 처분하는 것은 매우 어려운 일이지만 많은 고객이 필사적으로 그 방법을 시도하고 있습니다. 어떤 경우에는 보증금 일부가 몰수되는 경우도 있습니다."라고 그녀는 말합니다.
“예를 들어 55만 달러짜리 제품을 53만 달러에 양도하고 새 구매자가 2만 달러를 할인받는다고 가정해 봅시다. 그러면 구매자는 보증금의 일부로 그 금액을 잃게 됩니다. 이런 일이 많이 일어나고 있습니다.”
Lang은 토론토 콘도 시장에 대한 건축업자의 심리가 이미 악화되고 있는 것으로 보이며, 향후 몇 년 내에 신규 공급이 고갈될 가능성이 높기 때문에 지금과 그 사이에는 굴곡이 있더라도 10년이 끝나기 전에 회복될 가능성이 높다고 말했습니다.
길에 따르면 이러한 가능성 때문에 일부 신규 주택 소유자들은 단기적으로 막대한 손실을 감수하더라도 현재의 파고를 넘기는 것이 그만한 가치가 있다고 확신하고 있습니다. “어떤 사람들은 토론토 시내에서 공사가 중단되었기 때문에 결국 집값이 반등할 것이고, 그러면 집을 팔아서 빚을 모두 갚을 수 있을 것이라고 기대합니다."라고 그녀는 말합니다. “다른 사람들은 그다지 낙관적이지 않습니다.
“한 유형의 고객은 곧 더 나은 상황에 처할 수 있을 거라고 생각하며 오버레버리지가 발생해도 괜찮다고 생각하는 낙관적인 고객도 있습니다. 반면에 다른 고객은 위험을 감수하고 싶지도 않고, 오버레버리지가 되지 않기 위해 예금에서 10만 달러를 잃고 매달 현금 유출을 더 이상 일으키지 않는 것이 옳은 일이라고 생각하는 경우도 있습니다.”
올바른 행동 방침에 대한 답은 간단합니다. 신규 주택 구매자는 개발업체와 법적 구속력이 있는 계약을 체결하고 부동산을 구매하기 때문에 모기지 브로커가 고객에게 제공하는 조언은 보통 세 단어로 시작됩니다: 변호사에게 물어보세요.
“우리는 고객에게 해야 할 일과 하지 말아야 할 일에 대해 법적으로 조언할 수 없습니다."라고 Gill은 말합니다. “그것은 변호사에게 맡겨야 할 일입니다: 그만두어야 할까요? 계속 유지해야 할까요? 분명히 이러한 가치가 반등할 것인지에 대해서는 많은 불확실성이 존재합니다.”
Over Half of Canadians Expect Higher Mortgage Payments When They Renew, and the Markets with the Steepest Declines in Affordability
캐나다인의 절반 이상이 갱신 시 더 높은 모기지 페이먼트를 예상하고 있으며, 경제성이 가장 가파르게 하락한 시장은 다음과 같다.
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-101/
캐나다에는 어디를 찾아야 할지 안다면 여전히 주택 가격이 저렴한 곳이 몇 군데 있다. WOWA의 최신 주택 시장 보고서에 따르면 브리티시 컬럼비아와 매니토바를 제외한 거의 모든 주에서 가격이 하락했습니다. 이 보고서는 또한 현재 거의 모든 주에서 균형 잡힌 시장이 형성되어 있지만, 서스 캐처 원은 현재 판매자에게 유리하게 기울어지고 온타리오는 구매자에게 더 기울어 졌다고 지적합니다. 또한, 작년 말과 1월 초에 주택 가격과 거래량이 급증한 후 관세 위협으로 인해 지난달에 두 가지 모두 절벽을 넘어 전국적으로 더 많은 주머니가 생겼습니다.
캐나다 은행 총재와 전 캐나다 재무부 장관이 이번 주에 경제 상황을 놓고 설전을 벌였습니다. 저스틴 트뤼도를 대신해 자유당 당수로 선출될 두 유력 주자는 정중한 캐나다식 공격을 주고받았는데, 마크 카니 전 캐나다은행 총재는 경제에 상당한 개선이 필요하다고 주장했고, 크리스티아 프리랜드 전 재무장관은 캐나다의 “강력한 재정 상태”를 시사했습니다. 그러나 두 사람 모두 주택과 이민을 핵심적인 공동 우선 순위로 보고 있으며, 프리랜드는 주택 건설 속도를 두 배로 늘리면서 이민을 일시적으로 제한할 것을 제안한 반면, 카니는 이민에 대한 한시적 상한선을 두겠다고 약속했습니다.
캐나다 경제학자들이 경고했던 최후의 날이 현실로 다가왔습니다. CMHC에 따르면 올해 갱신 예정인 캐나다 모기지는 120만 건에 달하며, 이 중 대부분은 팬데믹으로 금리가 최저 수준일 때 구입한 주택입니다. 그러나 이자율이 낮아지면서 연체 쓰나미가 될 것이라는 우려는 기우에 불과하다는 것이 증명되고 있습니다. 로열 르페이지의 설문조사에 따르면 57%가 연체료가 증가할 것으로 예상했지만, 22%만이 “크게” 증가할 것으로 예상했습니다. 관세 위협에 직면한 추가 금리 인하는 갱신 가격 인상을 더욱 줄일 것으로 예상됩니다.
캐나다 전역의 주택 가격이 5개월 만에 개선되었지만, 이제 두 달 연속 하락세를 보이고 있습니다. 최신 RateHub.ca 보고서에 따르면 1월 캐나다의 13개 주요 시장 중 12곳에서 가격 상승으로 인해 주택 구매 여건이 악화되었습니다. '스트레스 테스트'를 통과하는 데 필요한 소득 금액으로 측정한 경제성이 가장 가파르게 하락한 지역은 해밀턴으로, 대출자가 평균 주택을 구입하는 데 4,050달러가 더 필요했고, 핼리팩스와 에드먼턴이 약 3,000달러로 그 뒤를 이었습니다. 경제성이 개선된 유일한 지역은 프레데릭턴으로, 구매자가 450달러를 더 벌어야 평균 주택을 구입할 수 있는 자격을 얻을 수 있었습니다.
416지역의 주택 시장은 최근의 거꾸로 된 버전으로 전환되면서 905지역과 같은 모습을 보이고 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도 경제성 위기, 가격 거품, 치열한 입찰 전쟁, 공급 부족이 헤드라인을 장식했습니다. 그러나 최근 토론토는 지난 두 달 동안 신규 매물이 26% 급증하고 지난달 거래량이 7.9% 감소한 데 이어 미분양 주택이 시장에 대거 쏟아져 나오고 있습니다. 2022년 정점 대비 20% 하락한 가격 이후, 현재 GTA 지역의 83%에서 대부분의 주택이 희망 가격보다 낮은 가격에 판매되고 있습니다.
Developers find new opening to bet on Canada’s housing shortage
개발자들이 캐나다의 주택 부족에 베팅할 새로운 기회를 찾는다.
세계 최대의 콘도 건설 붐을 일으켰던 자금이 갑자기 고갈되면서 큰돈을 가진 투자자들이 뛰어들 기회가 생겼습니다.
기관 투자자들이 건물 전체에 자금을 지원하는 아파트 건설은 작년에 캐나다에서 최고치를 기록했습니다. 그리고 지난 몇 년 동안 이러한 프로젝트는 더 많은 주택이 절실한 캐나다에서 다가구 주택 건설의 주요 공급원으로 콘도를 추월했습니다.
이는 콘도 타워에 자금을 조달하여 캐나다의 주요 도시를 변화시켰던 개인 투자자들이 사라지면서 나타난 현상입니다. 건설이 시작되기 전에 집을 사서 완공과 동시에 임대하는 이 투자자들은 최근 수십 년간 신규 주택 공급의 핵심 동력이었습니다.
하지만 높은 대출 비용과 임대료 하락, 가격 하락으로 인해 이제 이들 중 상당수가 떠났습니다. 이로 인해 지금까지 캐나다의 주택 붐에서 대부분 방관자 역할을 해온 연기금과 부유층에게 새로운 기회가 열리고 있습니다.
작년에 블랙스톤은 토론토에 본사를 둔 트리콘 레지덴셜을 인수하면서 캐나다에서 가장 큰 아파트 개발업체 중 하나가 되었습니다. 또한 브리티시컬럼비아주 공공 부문 연기금이 토론토의 클로버데일 몰을 위해 계획한 것과 같이 캐나다 최대 연기금 중 일부는 기존 쇼핑몰에 완전히 새로운 지역을 건설하고 있으며, 소규모 펀드는 캐나다 전역에 걸쳐 수십 개의 개별 건물에 자금을 지원하고 있습니다.
이는 대부분의 캐나다인이 거주하는 곳을 변화시키는 동시에 캐나다 주택 시장에서 이전에는 없었던 큰손의 역할을 열어줄 변화입니다. 마자르 모타자비 같은 콘도 개발업체들은 이미 대규모 투자자들에게 어필하기 위해 재도약하고 있습니다.
“콘도 시장이 예전처럼 회복되지는 않을 것 같습니다."라고 토론토에 본사를 둔 TAS의 최고 경영자인 Mortazavi는 말합니다. “개인 투자자들은 더 이상 콘도 시장에 연료를 공급하지 않기 때문에 시장 기회가 있습니다. 그 기회는 기관 자본에 의해 포착될 것입니다.”
작년까지만 해도 개발자인 카를로 팀파노는 토론토에 50층짜리 건물을 지을 수 있는 부지를 물색하고 있었습니다. 하지만 그와 그를 후원하는 부유한 가족들은 결국 콘도 대신 임대를 선택했습니다.
“콘도 시장의 회복을 위해 부동산을 보유하는 것과 임대용 건물을 짓는 것을 계산해보니 임대용이 더 유리해 보였습니다."라고 Capital Developments의 사장인 Timpano는 말합니다. “우리는 새로운 자본 파트너들과 이야기를 나누며 한두 채가 아니라 5채 또는 10채의 건물을 지속적으로 늘리는 데 관심이 있는지 알아보고 있습니다.”
캐나다 콘도 투자자들의 이탈은 2022년 금리가 급등하기 시작하면서 시작되었습니다. 임대료 상승률을 따라잡을 수 없었기 때문에 주택담보대출을 받은 많은 개인 투자자들이 월 현금흐름이 마이너스로 돌아섰습니다. 작년에 차입 비용이 하락했음에도 불구하고 이러한 상황이 완전히 완화되지는 않았습니다. 그리고 신규 공급이 계속 시장에 쏟아지면서 기존 주택 소유자의 재판매 가치가 하락했습니다.
가격 하락과 마이너스 현금 흐름의 조합은 결국 신규 콘도에 대한 투자자들의 수요를 위축시켰습니다. 그리고 개발업체들이 애초에 건설 자금을 조달하기 위해 이러한 구매자에게 의존하게 되면서 신규 프로젝트 착공이 급격히 감소했습니다.
건설 경기 침체는 캐나다의 일부 도시가 지속적으로 세계에서 가장 저렴한 도시 중 하나로 꼽히는 등 캐나다의 정치 환경 전반에 영향을 미치고 있습니다. 이로 인해 저스틴 트뤼도 총리가 작년에 더 많은 건설을 촉진하기 위한 조치를 발표하면서 주택 경색은 의원들의 우선순위 목록에서 높은 순위에 올랐습니다.
콘도 시장은 여전히 신규 공급의 홍수를 겪고 있지만, 건설이 감소하는 것은 새로운 프로젝트를 시작하는 투자자에게는 호재가 될 수 있습니다. 이러한 건물이 5년 이상 완공되면 임차인을 유치하려는 소유주들의 경쟁이 줄어들 수 있기 때문입니다.
토론토 미드타운에서 임대 건물을 개발 중인 팀파노는 "우리가 제품을 공급하게 될 4~5년 후에는 공급이 부족할 것"이라고 말했습니다.
현재로서는 다른 아파트 개발업체들이 콘도 건설 둔화를 만회할 수 있는 기회를 포착하고 있습니다. 국가 주택 기관인 캐나다 모기지 주택공사에 따르면 지난해 전국 주택 착공 건수는 2% 증가한 24만 5,000여 채로, 대부분 임대 주택 건설에 힘입어 증가했습니다. 이는 부분적으로는 사전 분양을 충분히 확보하지 못한 콘도 프로젝트를 대형 기관이 인수하여 용도를 변경한 데 따른 것입니다.
글로벌 부동산 투자 관리업체 BGO의 캐나다 책임자인 크리스티나 이아쿠치는 "콘도 개발업체들이 땅을 확보하기 위해 모든 작업을 진행했지만 실제로 삽을 들지 못하는 지경에 이르렀습니다."라고 말합니다. "그 덕분에 흥미로운 기회를 많이 얻었습니다."
캐나다에서 연기금, 보험사, 기부금을 대신하여 약 300억 달러(미화 210억 달러)를 운용하는 BGO는 다양한 개발 단계에 있는 10개의 임대 건물을 보유하고 있습니다.
하지만 여전히 충분하지 않을 수 있습니다. CMHC의 예측에 따르면 아파트 착공은 향후 몇 년 동안 더 증가할 것으로 예상되지만, 콘도 건설의 훨씬 더 가파른 둔화로 인해 내년에는 캐나다의 전체 주택 건설 건수가 감소하기 시작할 것입니다. 올해 신규 주택 착공 건수는 226,600건에서 243,000건으로 2024년 수준보다 낮을 것으로 예상됩니다.
CMHC의 수석 이코노미스트 타니아 부라사-오초아는 "우리는 저렴한 시장으로 나아가기 위해 생산해야 하는 물량에 근접하지 못하고 있다"고 말했습니다. "우리는 지금 우리가 보고 있는 임대 건설을 유지할 뿐만 아니라 이를 가속화해야 합니다."
How ‘The Bank Of Mom And Dad’ Can Drive Today's Homeownership
'엄마 아빠의 은행'이 오늘날의 주택 소유를 이끄는 방법
https://storeys.com/homebridge-wealth-transfer-gifting-homeownership/
오늘날의 젊은이들, 즉 현재 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은이들이 부모나 조부모 세대보다 주택 소유라는 큰 도전에 직면해 있다는 것은 잘 알려진 사실입니다.
최근 몇 년 동안 캐나다 전역에서 집값이 감당할 수 없는 수준까지 올랐으며, 특히 집값이 비싸기로 악명 높은 광역토론토 지역(GTA)과 광역밴쿠버 지역에서는 더욱 그렇습니다. 이 지역의 가장 최근 주택 기준 가격(스튜디오부터 단독주택까지 모든 주택 포함)은 각각 1,061,900달러와 1,171,500달러로 감당하기 어려운 수준입니다.
더욱이 임금이 생활비를 따라가지 못하는 상황은 더욱 심각합니다. 게다가 토론토와 밴쿠버 같은 곳의 높은 임대료로 인해 오늘날의 젊은 도시민들은 다운페이먼트(및 이후 모기지 페이먼트)를 위한 저축을 사실상 불가능하게 만들고 있습니다.
사실, 안타깝게도 내 집 마련이라는 '그레이트 캐네디언 드림'은 예전 같지 않습니다. 온타리오 부동산 협회(OREA)의 최근 연구에 따르면, 조사에 참여한 주택 소유 희망자 중 약 25%는 내 집 마련 가능성을 포기했고, 나머지 24%는 그 가능성을 비관적으로 보고 있습니다. 부모와 조부모의 역할이 점점 더 커지고 있습니다. 사실, 지금과 같은 경제 상황에서는 이러한 현상이 일반화되고 있습니다.
캐나다에서는 부동산 투자를 통한 세대 간 부의 이전이 증가하고 있습니다. 2024년 CIBC 보고서에 따르면 캐나다 최초 주택 소유자 중 약 31%가 부모님의 재정적 도움을 받아 부동산을 구입한 것으로 나타났는데, 이는 2015년 대비 11% 증가한 수치입니다.
"엄마, 아빠의 은행"(그리고 "할머니, 할아버지의 은행")이 다음 세대가 주택 시장에 진입하는 데 중요한 역할을 하고 있으며, 그 과정에서 자신의 생활 유산을 확립하고 캐나다의 주택 소유를 주도하고 있음이 분명합니다.
전국적으로 부모와 조부모는 젊은 세대의 부동산 구매를 지원하기 위해 다양한 방법을 모색하고 있습니다. 다운페이를 위해 수년 동안 조성된 기금에서 일시불을 받는 것은 여유가 있는 사람들이 흔히 선택하는 방법입니다. CIBC의 보고서에 따르면 6월 현재 평균 다운페이먼트 증여액은 11만 5,000달러입니다.
또한 성인이 된 자녀의 주택 구입에 따른 재정적 위험을 부모가 더 많이 부담하는 것이 점점 더 보편화되고 있습니다.
하지만 그렇다고 해서 자녀와 손자녀가 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 돕는 것은 특권층만의 몫이 아닙니다. 사실, 기성세대의 재산 대부분이 (가치가 상승하고 있는) 주택에 묶여 있더라도 친척들에게 주택 소유의 기회를 선물할 수 있습니다. 그리고 힘들게 일군 황금기의 삶의 질을 손상시키지 않고도 그렇게 할 수 있습니다.
Enter: 홈브릿지. 홈에퀴티 은행(CHIP 역모기지 제공업체)의 새로운 디지털 솔루션인 홈브릿지는 주택을 소유한 캐나다인이 간편하게 재산을 이전하고 가족을 부양할 수 있도록 지원합니다. 증여 및 자산 이전 분야에서 신뢰할 수 있는 리소스인 HomeBridge를 통해 55세 이상의 캐나다 주택 소유자는 주택 자산에 쉽게 접근할 수 있으므로 성인 자녀나 손주에게 증여하고, 이를 통해 생활 유산을 확립할 수 있습니다.
"주택 소유는 항상 캐나다 드림의 핵심적인 부분이었으며, 뿌리를 내리거나 가정을 꾸리고자 하는 젊은 성인들에게 중요한 이정표가 되어 왔습니다. 그러나 부동산 가격이 계속 상승함에 따라 캐나다 젊은이들이 내 집을 마련하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다."라고 HomeBridge의 전무이사 Steph Morgan은 말합니다.
"홈브릿지는 성인이 된 자녀가 꿈을 이룰 수 있도록 부모가 선물의 운전석에 앉을 수 있게 해줍니다. 부모와 조부모는 주택 자산을 통해 부를 활용함으로써 자신의 재정적 안정이나 라이프스타일을 해치지 않으면서도 가족이 주택 소유를 달성할 수 있도록 도울 수 있습니다."
홈브리지를 통해 주택 소유자는 현재 주택 감정가의 최대 55%까지 대출을 받을 수 있습니다. 매월 지불할 필요가 없으므로 HomeBridge는 현금 흐름이나 라이프스타일에 영향을 주지 않으며, 잔금은 이사할 때, 집을 팔 때 또는 마지막 남은 모기지 보유자가 사망할 때만 상환됩니다.1
좀 더 세분화하여 설명하자면, 홈브릿지는 이자가 발생하는 대출 상품을 제공하지만 잔금 상환 기간이 길기 때문에 이사 또는 판매(및 상환) 시점에 주택 소유자의 자산이 더 높아질 가능성이 높습니다.
또한 주택 소유자는 시장 상황에 따라 대출 기간 동안 집값 상승으로 인한 이익도 누릴 수 있습니다.
중요한 점은 홈브리지는 주택에 대한 소유권을 취득하지 않는다는 점입니다. 즉, 주택 소유자는 현재 주택에 계속 거주하면서 향후 다운사이징(또는 기타 황금기를 위한 저축)을 계속할 수 있으며 주택 판매 가격 이상의 빚을 지지 않습니다.2 또한 HomeBridge의 서비스를 이용하기 위해 근로 소득이 필요하지 않습니다.
"홈브릿지는 세대 간 부의 이전을 간소화하는 동시에 주택 소유자가 살아있는 유산을 만들 수 있도록 지원하는 솔루션을 제공합니다."라고 Morgan은 덧붙입니다. "홈브리지는 주택 자산에 대한 접근성을 제공하고 의미 있는 재정적 기부를 가능하게 함으로써 부모와 조부모가 자녀와 손자녀의 번영에 따른 지원의 실질적인 영향을 목격할 수 있게 합니다. 이는 정말 값진 선물입니다."
홈브리지의 운영 방식과 지원 자격 여부에 대해 자세히 알아보려면 홈브리지의 FAQ 페이지에서 시작하세요. 거기서부터 HomeBridge 팀은 귀하가 필요로 하는 모든 안내를 제공할 준비가 되어 있습니다.
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