9월 둘째 주
부동산/모기지 소식
Sep 11, 2022 by 박구용
OSFI rejects pleas to loosen mortgage rules
OSFI, 모기지 규정 완화 요청 거부
https://www.bnnbloomberg.ca/osfi-rejects-pleas-to-loosen-mortgage-rules-1.1816440
캐나다 금융감독원 원장은 주택 구입 비용을 높이는 이자율 상승에 대응하여 모기지 인수 기준을 완화하라는 압력에 굴하지 않을 것이라고 말했다. 2017년 OSFI는 무보험 모기지에 대한 자격을 강화하는 가이드라인 B-20으로 알려진 규칙 패키지를 도입했는데, 금융감독원 원장 Routledge는 "이자율 상승으로 인한 불확실성과 불안으로 인해 일부 캐나다인은 가이드라인 B-20의 인수 기준 완화를 옹호하는 것이 당연하다."라고 말했다. 하지만 Routledge는 최근 몇 년 동안 기관이 잠재적 모기지 차용인에게 더 높은 이자율로 스트레스 테스트를 하도록 요구하는 지침 B-20의 조항이 시행된 것을 기쁘게 생각한다고 말하면서, 이자율이 인상됨에 따라 많은 주택 소유자가 더 높은 비용으로 타격을 입을 것이지만, 이는 앞으로의 어려움을 헤쳐 나갈 준비가 더 잘 될 것이라는 것을 아는 것이 "안심"이라고 그는 말했다.
OSFI는 또한 국내 안정성 버퍼 또는 은행의 기본 1 자본 요구 사항에 의해 포착되지 않은 "특이한 위험"을 살펴보는 기본 2 자본 프레임워크에 대한 포괄적인 검토를 진행하고 있다고 Routledge는 말했다. 그는 "이 작업은 규제 기관에 "개별 은행의 자본 수준이 고유한 위험 프로필에 견실한지 지속적으로 확인할 수 있는 더 나은 도구"를 제공하기 위한 것이라고 말했다. "OSFI는 항상 기관의 개별 위험 프로필에 상응하는 자본 및 레버리지 요구 사항을 늘리기 위해 조치를 취할 수 있지만, 우리의 검토는 OSFI의 Pillar 2 Capital Framework에 대한 투명성과 예측 가능성을 개선하고 강화되는 위험 환경을 감안할 때 목적에 적합한지 확인하기 위한 것이다." 라고 그는 말했다. Routledge는 또한 현재 환경에서 모든 OSFI 규제 기관이 "주기 평균보다 훨씬 높은" 자본 및 유동성 완충 장치를 유지해야 한다고 말했다.
Canada’s Ultra-Luxury Market is Unaffected by Climbing Interest Rates
캐나다의 초호화 주택시장은 금리 인상의 영향을 받지 않는다
https://storeys.com/canada-ultra-luxury-market-unaffected-climbing-interest-rates/
하늘의 높은 이자율은 시장의 나머지 부분과 마찬가지로 초호화 부동산 부문에 영향을 미치지 않은 것 같다. 캐나다의 1%는 여전히 부동산을 구매하고 있으며 캐나다에서 가장 비싼 도시도 예외는 아니다. Engel & Völkers의 최신 시장 보고서에 따르면 캐나다의 초호화 시장은 계속되는 금리 인상의 영향을 느끼지 못하고 있다.
최근 몇 개월 동안 가격이 크게 하락한 토론토에서는 럭셔리 시장이 약간의 가격 하락이 뒤따랐다. 1백만 달러에서 399만 달러 사이의 주거용 부동산은 2월 고점($1,783,923)에서 12% 하락하여 7월 최저점인 $1,570,625(7월)에 도달했다. 100만~399만 달러 범위의 콘도 가격은 4월에 1,440,937달러에 도달한 후 7월에 7% 하락한 1,337,972달러에 도달했다. 그러나 토론토의 초호화 공간은 이야기가 다르다. 이 부문에서 주거용 부동산은 7월에 $6,199,350로 연간 최고치를 기록했으며 이는 2022년 1월 이후 9% 증가한 것이다. $4M 이상의 콘도 평균 판매 가격은 5월에 $6,042,500로 정점을 찍었다.
"초호화 시장이 일반 주택 시장과 같은 영향을 미치지 않았다는 사실이 저에게는 정말 흥미롭습니다."라고 토론토와 온타리오 시골집 시장을 다루는 Engel & Völkers 부동산 고문인 Monika Schnarre는 말한다. “몇 가지 이유가 있다. 주식 시장은 여전히 상대적으로 높으며 지난 5년 동안 지속되었다. 수정이 있었지만 극적인 수정이 아닌 부드러운 수정이다. 교육을 받은 투자자, 특히 40세 이상인 투자자는 1994년과 2008년과 같이 이러한 것들이 순환적이라는 것을 기억한다. 항상 되돌아 온다. 그래서 그들은 지금이 투자하기에 정말 현명한 시기라고 생각한다.”
또한 교육을 받은 투자자이든 아니든 400만 달러 이상의 집을 살 수 있는 사람들은 분명히 높은 이자율에 덜 민감하다. Schnarre는 "그들은 유동 현금 또는 아주 작은 모기지를 가지고 있다. “제가 지금 보고 있는 구매자들은 모두 4백만 달러가 넘는 부동산을 찾고 있다. 그들은 금리에 동요하지 않는다.” 값비싼 밴쿠버에서도 비슷한 이야기이다. Engel & Völkers의 고문인 Amy Leong은 "금리 인상이 100만~399만 달러 세그먼트와 중간 시장에 미치는 영향에도 불구하고 400만 달러 이상의 초호화 주택 구매자는 그다지 큰 영향을 받지 못하고 있다."라고 말했다. 밴쿠버. "초호화 부문의 일부 구매자는 이전에 역사적으로 낮은 금리를 이용하여 부동산을 구입했지만 많은 사람들이 주택 비용을 전액 지불할 수 있다."
Leong은 메트로 밴쿠버의 벤치마크 가격이 이 범위에 속하기 때문에 400만 달러 미만 시장의 주택 구매자는 모기지론을 선택할 가능성이 더 높다고 말한다. 보고서에 따르면 이 범위의 모든 부동산 유형에 대한 평균 판매 가격은 2월 고점($1,840,423)에서 6월의 연간 최저가($1,732,518)로 6% 하락했다. 밴쿠버에는 호화 콘도 시장이 모두 살아 있다. 400만 달러 이상의 콘도 평균 판매 가격은 6월 6,640,360달러로 1월의 4,855,333달러에서 37% 상승했다. Engel & Völkers Vancouver의 고문인 Ally Ballam은 "400만 달러 이상의 시장에서 수요가 지속되면서 평균 판매 가격이 계속 상승하는 반면 나머지 시장은 하락했다."라고 말했다. 가을로 접어들면서 Ballam은 구매할 준비가 된 사람들이 조건과 가격에 대해 협상할 수 있는 드문 위치에 있다고 말한다. Ballam은 "목가적인 지역의 부동산은 계속해서 여러 제안을 받고 있지만, 오퍼 경쟁은 완화되었다."라고 말한다. “현재 많은 구매자들이 시장이 어디에서 떨어질지 지켜보기 위해 가만히 앉아 있다. 일단 금리가 안정되고 이 구매자들이 시장으로 돌아오면 수요가 공급을 초과할 것이다. 가을이 되면 이런 일이 일어날 수 있다.”
More Options for First-Time Buyers Looking for a Family Home
가족 주택을 찾는 최초 주택구매자를 위한 추가 옵션
https://www.movesmartly.com/articles/more-options-for-first-time-buyers-looking-for-a-family-home
캐나다에서 100만 달러 이상에 판매되는 주택은 최소 20%의 계약금이 필요하며, 이 금액 미만으로 판매되는 주택은 5%의 최저 금액으로 구입할 수 있다. 2022년 1분기 동안 100만 달러 미만의 침실 3개짜리 가족 저층 주택을 찾는 최초 구매자는 이 주택이 전체 저층 주택 판매의 7%를 차지하기 때문에 선택의 여지가 거의 없었다. 지난 3개월 동안 이 주택들은 현재 전체 판매의 25%를 차지하게 되었다.
아래 표는 1분기 동안 판매된 침실 3개짜리 저층 주택의 수를 가장 최근의 지난 3개월 동안의 판매 수와 비교하여 이 범주에서 판매에서 가장 큰 % 변화를 보이는 지방 자치 단체별로 정렬하여 보여준다.
100만 달러 미만의 주택 판매 비중이 크게 증가한 것은 불과 몇 개월 전만 해도 계약금(및/또는 소득)의 제한으로 인해 '주택'을 구입하지 못한 많은 가족들이 더 많은 옵션을 찾고 있음을 의미한다. 오늘날의 시장, 특히 가장 큰 변화를 보이는 영역(위의 표 참조)에서는 말이다. 그러나 이러한 하락하는 가격에는 비용이 따른다. 오늘날의 주택 구매자는 모기지론에 훨씬 더 높은 이자율을 지불하고 있으며, 이는 월 지불액이 증가함에 따라 주택 구입 비용에 예산 제한을 부과하고 있다.
Inflation Is Still Rising, Real Estate Was Unsustainable: Bank of Canada
인플레이션은 여전히 상승하고 있으며 부동산은 지속 불가능하다 : Bank of Canada
https://betterdwelling.com/inflation-is-still-rising-real-estate-was-unsustainable-bank-of-canada/
인플레이션을 늦추는 것은 대중매체에서 대중적으로 받아들여질지 모르지만 중앙은행이 보고 있는 것은 그렇지 않은 것 같다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 휘발유 가격으로 인해 인플레이션이 7월 8.1%에서 7.6%로 떨어졌다고 설명했다. 이것은 인플레이션이 떨어지는 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않다. 오늘 성명에서 그들은 핵심 인플레이션이 7월에 5%에서 5.5%로 계속 상승했다고 설명했다. 이는 인플레이션이 여전히 상승하고 있다는 것을 의미하며 더 높은 이자율에 대한 필요성을 강화한다. 사실 핵심 인플레이션은 중앙 은행이 선호하는 인플레이션 측정법이다. 휘발유와 같은 휘발성 성분의 영향을 줄여 편향을 줄일 수 있기 때문이다. 근원 인플레이션은 보다 일반적인 가격 상승이 관찰될 때만 상승하는 경향이 있다. "... 휘발유를 제외한 인플레이션이 증가했고 데이터는 특히 서비스 분야에서 가격 압력이 더욱 확대되고 있음을 나타낸다."라고 BoC는 말했다. 이어 “이러한 상황이 오래 지속되면 물가상승률이 고착될 위험이 커진다”고 덧붙였다. 확고한 인플레이션은 과거로 되돌릴 수 없으며 지속 될 수 있음을 의미한다.
Canadian Real Estate Prices To See An “Unprecedented Decline”: TD
캐나다 부동산 가격 "전례 없는 하락": TD
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-to-see-an-unprecedented-decline-td/
BoC는 캐나다 경제가 초과 수요로 계속 운영되고 있다고 경고했다. 빡빡한 노동 시장을 추가하면 얻을 수있는 여유가 많지 않다. 직설적으로 경제는 갈 곳이 없이 과열되어 인플레이션을 초래한다. 치솟는 인플레이션은 캐나다 전역의 경제 발전을 갉아먹고 있다. BoC는 2022년 2분기 GDP의 연간 성장률이 예상보다 3.3% 낮을 것으로 내다봤다. 더 높은 요율을 사용함으로써 신용 주도 수요를 늦출 수 있다. 이상적으로는 인플레이션을 줄이는 데 도움이 되지만 단기적으로는 GDP를 더욱 감소시킬 것이다. "은행은 세계 수요가 약해지고 캐나다의 긴축 통화 정책이 수요를 공급과 일치시키기 시작함에 따라 올해 하반기에 경제가 온건해질 것으로 계속 예상하고 있다." 높은 모기지 이자율도 주택 시장을 냉각시키고 있다.
BoC는 팬데믹 기간 동안 "지속할 수 없는 성장"에 따라 이것이 예상된 것이라고 설명했다. QT(양적 긴축)가 유동성에 영향을 미치면서 자금 조달 문제가 빠르게 변화하고 있다. QT는 더 자주 논의되는 QE의 반대인 신용 유동성을 감소시킨다. 신용 성장은 앞으로 몇 개월 동안 둔화될 것으로 예상되지만 갈 길이 멀다. 예를 들어 모기지 신용은 거의 두 자릿수 연간 비율로 계속 증가하고 있다. 피크 때보다 훨씬 느리지만 모기지 부채는 캐나다 GDP 규모에 가깝다. 또한 GDP 성장률의 두 배 이상으로 성장하고 있으며, 이는 최소한 지속 가능하지도 않다.
Bank of Canada Announces Fifth but Not Final Interest Rate Increase for 2022
Bank of Canada, 2022년에 다섯 번째지만 최종 금리 인상은 아니라고 발표
https://www.zoocasa.com/blog/boc-sept-2022/
캐나다 중앙은행(BoC)은 올해 5번째로 금리를 인상하여 75bp를 추가로 인상했다고 발표했다. 이것은 은행이 1998년 8월 이후 가장 큰 금리 인상인 1% 포인트의 금리 인상을 발표한 7월 발표에 이은 것이다. BoC는 또한 가장 최근 발표에서 금리가 계속 상승할 것이라고 경고했다. 집행위원회는 여전히 정책금리가 더 인상되어야 한다고 판단하고 있다. 양적 긴축은 정책금리 인상을 보완하고 있다”고 말했다.
금리 인상은 모든 금융기관의 우대금리를 75bp 인상한다는 의미다. 이전 금리 발표 이후 대부분의 고정 금리 차용인은 변동 금리 차용인에 대해 약 7% 및 6%의 금리로 스트레스 테스트에 직면했다.
이 이자율 발표는 차용인이 테스트할 이자율에 추가로 영향을 미친다. 금융 전문가들은 모기지를 구입하는 캐나다인은 모든 옵션을 검토하고 차용인이 고정 이자율 대신 변동 이자율을 선택하면 더 많은 혜택을 받을 수 있다는 점을 기억해야 한다고 제안한다.
BoC의 정책금리는 현재 3.25%이며 전문가들은 향후 인상폭이 줄어들 것이라고 예측하고 있다. 올해 내내 우리는 팬데믹이 정점에 달할 때 주로 판매자 시장이었던 시장이 더 균형 잡힌 구매자 시장 영역에 있는 많은 도시로 이동하는 것을 보았다. “금리 인상은 부동산 시장에 하방 압력을 가한다. 이 요금 인상 발표에 따라 더 많은 도시가 구매자 시장으로 전환되는 것을 볼 수 있다.”라고 Zoocasa의 CEO이자 중개인인 Lauren Haw가 설명한다. 이는 구매자가 주택을 찾는 동안 더 많은 협상력을 가질 수 있음을 의미한다.
Canada’s Money Supply Is Decelerating At A Rate That Typically Precedes A Recession
캐나다의 화폐 공급은 일반적으로 경기 침체를 선행하는 속도로 감소하고 있다
캐나다의 통화 공급은 높은 이율 속에서 가계가 부채를 상환함에 따라 둔화되고 있다. 캐나다 중앙은행(BoC) 데이터에 따르면 통화 공급의 좁은 척도인 M1+가 6월에 하락했다. 연간 성장 둔화는 일반적으로 멀지 않은 미래의 경제 위축에 선행한다. 단기 지표에 따르면 경기 침체가 지난 30년 동안 가장 가파르게 나타났으며 이는 경기 침체를 강력하게 시사한다.
캐나다의 M1+는 해당 국가의 통화 공급에 대한 좁은 척도이다. 여기에는 은행 외 통화, 공인 은행의 수표 예금, 신탁 및 모기지 대출 회사, 신용 조합이 포함된다. 그것은 가장 유동적인 통화 공급을 측정한다. M1+는 더 자주 논의되는 광범위한 측정값인 M2+와 달리 좁은 돈 측정값이다. BoC 연구에 따르면 M1+는 성장이 호황을 앞서고 감속이 불황에 앞서 미래 생산성에 대한 통찰력을 제공한다. M2+에는 비생산적인 신용 성장을 포함하여 더 많은 자금 흐름이 포함된다. 따라서 경제 성장을 예측할 때 덜 유용하다. 그러나 BoC에 따르면 인플레이션이 어디로 향하고 있는지 확인하려고 할 때 유용하다.
M1+는 금리가 상승함에 따라 매우 빠르게 감속하고 있다. 연간 성장률은 6월에 5.09%로 2021년 2월의 최고치인 30.5%보다 낮아졌다. 이는 2019년 6월 팬데믹이 닥치기 전에 경기 침체가 다가오고 있음을 시사한 이후 가장 낮은 비율이다.
이러한 하락이 얼마나 급격한지 강조하기 위해 분석가들은 연간 성장률을 살펴보고 싶어한다. 이것은 단지 더 짧은 기간을 사용하여 1년 전체가 이 속도로 어떻게 보일지 보여주기 위해 예상하는 것이다. 이렇게 하면 중기 성장에 대한 단기 성장을 벤치마킹하여 어디로 향하고 있는지 보여줄 수 있다. 오늘날 우리는 BoC가 선호하는 3개월 연간 성장률을 사용하고 있다. 6월에는 7.34% 하락하여 2020년 4월 최고치인 45%에서 하락했다. 3개월 성장률은 1988년 이래로 마이너스가 아니었다. 앞서 언급했듯이 깊은 수축은 일반적으로 경기 침체를 예측한다. 결국 현금이 없다는 것은 비생산적이고 신용에 기반하지 않는 한 성장을 의미하지 않는다. 이는 대부분 인플레이션을 높이게 한다. 이 시점에서 경제 침체가 곧 온다는 소식에 놀랄 사람은 거의 없다. 가까운 장래에 경기 침체가 보이지 않는 전문가를 찾는 것은 실제로 어렵다. 이것은 앞으로 몇 개월 동안 가능성을 강화하는 또 다른 지표다.
Income Properties Available in Ontario Now, Starting from $400,000
현재 온타리오주에서 $400,000부터 시작하는 렌탈 부동산
Canada house prices: How will they be impacted by rising rents?
캐나다 집값: 임대료 인상이 어떤 영향을 미칠까요?
캐나다에서 가장 인기 있는 시장의 주택 가격 하락이 올해의 가장 큰 경제 화두 중 하나였지만 최근 몇 달 동안 주목할 만한 또 다른 추세가 나타났다. 바로 임대료가 급격히 상승하고 전반적인 임대 공급이 감소하는 것이다. 당연히 그 문제는 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에 따르면 침실 1개 아파트를 임대하는 데 필요한 평균 금액이 작년에 비해 20% 급증한 토론토에서 가장 두드러졌다. 이는 작년에 TRREB 플랫폼의 임대 목록이 30% 급락한 것과 일치하며 전체 캐나다 시장에서 임대료도 상승하고 있다. Clover Mortgage의 사장이자 설립자인 스티븐 툴먼(Steven Tulman)에 따르면 부동산 구매 비용이 감소하는 가운데 임대료가 인상되는 정도는 놀라웠다. 그는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 특히 이자율이 2023년에 평준화되거나 하락하기 시작할 경우 이러한 추세가 내년 구매 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 말했다. 그는 "임대료는 매우 빠르게 감당할 수 없게 되었고, 주택 소유는 계약금을 위해 저축한 충분한 돈이 있고 주택 소유와 관련된 운반 비용을 감당할 수 있는 사람들에게 더 저렴해지고 있다."라고 말했다.
"이것이 팬데믹이 정점에 이르렀을 때의 저금리에 비하면 아무것도 아니었지만, 금리 인상이 안정되고 다시 하락하기 시작하면 구매 시장이 2023년에 다시 성장하기 시작할 것이라고 굳게 믿는 이유다." 초기 전염병의 주택 시장 붐 동안 거의 2년 동안 급증한 후, 집값 상승은 미국의 많은 지역에서 꼬리를 잡았고 심지어 하락했다. 캐나다 부동산 협회(CREA)의 최신 데이터에 따르면, 시장이 구매 수요 감소와 차입 비용 상승에 지속적으로 적응함에 따라 캐나다 주택의 평균 가격은 작년 같은 기간에 비해 7월에 5% 하락했다 .
TD Bank의 경제학자 Rishi Sondhi를 비롯한 시장 관찰자들에 따르면 캐나다 전역의 임대 숙박 시설에 대한 수요의 예상 증가로 가격이 계속 상승할 것으로 예상되는 반면 구매 가격은 2023년 초에 급격히 떨어질 것으로 예상된다. 그러나 Tulman은 시장 반등이 예상보다 빨리 발생할 수 있다고 말했다. 채권 수익률은 최근에 상승했지만 이전 몇 주 동안 현저한 하락 추세를 보였고 2023년에는 추가 하락을 목격할 수 있을 것이기 때문이다.
채권 수익률이 얼마나 낮아지느냐에 따라 경기 침체 가능성이 정점에 가까워짐에 따라 고정 금리가 하락할 수 있으며, 이는 부동산 가격이 2024년까지 연간 약 5~10%의 "더 통제된 속도로" 성장할 가능성이 있음을 의미한다.
