7월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Jul, 18, 2021 by 박구용
캐나다 중앙은행(BoC), 양적완화(QE) 프로그램을 축소한다고 발표
QE(Quantitative Ease) Program은 부동산시장에서 주택가격을 높이는데 가장 크게 기여했습니다. 하지만, 최근 캐나다 중앙은행은 이 양적완화 프로그램을 축소한다고 발표했습니다. 이에 따라 QE비율이 이전의 30억 달러에서 주당 20억 달러로 느려질 예정인데, 이는 올해 초 40억달러에서 절반 수준으로 떨어진 비율입니다.
경제전문가들은 특히 경제가 지금과 같은 속도로 회복되면서 QE가 조만간 종료될 것으로 예상하고 있습니다. 이에 따라, Desjardins은 올해 가을, RBC와 BMO는 내년 초에 QE 프로그램이 종료되면서, 늦어도 내년 중반부터는 금리인상이 시작될 것으로 예상했습니다.
-미국: QE 프로그램을 축소하기에는 현재의 인플레이션이 단기적으로 보이지만, 만약의 경우 금리인상이 가능함을 청문회에서 시사.
-한국: 이르면 8월 부터, 금리 인상을 시작해서, 내년 중반까지 4~5회 인상 예상.
모기지 변동 금리가 1% 미만으로 사상 최저치를 기록.
https://www.bnnbloomberg.ca/variable-mortgage-rate-hits-record-low-at-sub-1-1.1627936
최근 Ratehub.ca에서 최저 모기지 변동이자율이 0.98%라고 밝혔습니다. 반면 5년 고정이자율은 1.74% 였습니다.
토론토 지역 주택 가격을 하락시킬 수 있는 요인은 무엇입니까?
https://www.movesmartly.com/articles/should-you-buy-a-home-in-torontos-overheated-market-0
근본적인(Fundamental Trigger) 요인 : 실직과 같은 가계소득의 감소로 일부 가곅 모기지 비용을 충당할 수 없게 되어 주택을 팔아야 하는 전통적인 경기 침체.
행동유발(Behavioural Trigger) 요인 : 단순히 주택 시장에 대한 신념과 태도에 대한 변화. 예를 들어, 2017년 1분기에 정점을 찍은 주택 거품 호황 이후 2017년 하반기에 주택가격 하락으로 이어진 사례.
지금까지의 경제상황을 바탕으로 볼때, 근본적인 요인에 의한 집값 하락은 가까운 시일 내에 일어나지 않을 것으로 예상됩니다. 주택 가격을 높게 유지하는 통화와 재정 부양책이 너무 많기 때문에, 경제가 완전히 회복될 때까지 향후 12~24개월 동안 유지될 가능성이 높습니다.
하지만, 행동유발 요인은 주택 구매자와 판매자가 주택 시장에 대한 믿음을 갑자기 바꾸게 만드는 요인이기 때문에 사실 예측 자체가 불가능합니다. 이런 두가지 요인의 상관 관계 속에서, 많은 경제학자들은 코로나 사태 이후의 주택가격 상승을 저금리, 부족한 공급 등과 같은 토론토 지역의 물가상승을 이끄는 근본적인 요인에 원인이 있다고 보는 경향이 있습니다. 물론 부정할 수는 없지만, 이러한 근본적인 요인들이 1년에 30~40% 상승한 주택가격을 설명할 수는 없습니다.
이런 관점에서, 현재 주택 시장은 구매열풍이 사라지고 판매량이 감소하기 시작하고 가격이 빠르게 오르지 않게 되면서, 구매자는 더 많은 시간을 생각하고 다음 단계를 고려할 수 있게 되었습니다.
예를 들어, 많은 구매자들이 쇼잉을 하면서, "이만한 가치가 없다"고 생각하기 시작하면, 1년 전에 $900K에 팔렸을 주택에 $1.2M을 지불하는 것이 합리화되지 않게 된다는 것입니다. 이런 이유에서 John Pasalis 는 이것이 향후 12개월 동안 주택시장의 미래 방향에 영향을 비치는 핵심요소가 될 것이라고 강조했습니다.
그러면서, 구매자들이 낙관적인 태도를 유지하고 북미에서 두번째로 비싼 주택 시장에서 주택을 구매할 의향이 있다면, 주택시장은 균형을 유지할 것입니다. 하지만, 구매자들이 관심을 잃고 토론토에서 주택을 구입하는데 필요한 많은 희생을 기꺼이 감수하지 않는다면, 이때는 어떤 금전적 또는 재정적 부양책으로도 이를 바꿀 수 없을 것입니다.
추락하는 목재가격.
https://betterdwelling.com/lumber-is-still-crashing-and-has-now-wiped-out-almost-all-of-2021-gains/
목재 가격이 여전히 폭락하고 있는 가운데, 9주 연속 하락세를 보이고 있습니다. 고점에 도달한 지 두달도 채 되지 않아 현재는 절반 이상 가격이 하락했습니다.
신규주택 판매감소에서 공급 증가에 이르기까지 목재 가격이 하락하는 데에는 여라가지 이유가 있습니다. 그리고 가장 큰 이유는 아니지만, 한 가지 확실한 이유는 구매자들이 더 이상 더 높은 가격을 지불하고, 목재를 구매하길 원하지 않는 다는 것입니다.
이와 같이 목재 가격이 급격히 하락했음에도 전문가들은 향후 목재가격이 더 떨어질 것으로 예상하고 있습니다. 내년 가격은 지금보다 더 하락해서 코로나 전으로 복귀할 가능성이 있다고 말하고 있습니다.
지난 6월의 캐나다 주택판매량 하락, 정상을 향한 또 다른 발걸음: CREA.
Market takes another step towards normalcy as Canadian home sales fall again in June: CREA.
https://www.livabl.com/2021/07/market-step-towards-normalcy-canadian-home-sales-fall-june-crea.html
캐나다 부동산 거품이 예정대로 감소하고 있다.
The Canadian Property Bubble Is Deflating Right On Schedule.
https://betterdwelling.com/the-canadian-property-bubble-is-deflating-right-on-schedule/
공급 위기에 대한 해결책이 없는한, 주택가격은 계속 상승 할 것.
Home Prices Will Continue to Rise Without a Real Solution for the Supply Crisis
https://storeys.com/home-prices-continue-rise-without-more-supply/
캐나다 신차 판매 20년 만에 두번째로 최악의 판매 기록.
최근 캐나다 통계청의 자료에 따르면, 지난 5월 신차 판매는 1997년 이후로 두번째로 낮은 수치를 나타냈습니다. 특히 통상적으로 4월과 5월이 신차 판매량이 정점에 도달하는 것과 비교하면, 전혀 예상할 수 없는 일입니다. 올해 신차 판매량은 주택 판매와 함께 3월에 고점을 찍고 하락하고 있습니다.
신차판매량 수치에 관심을 보이는 이유는, 신차판매량은 현재 경제상태를 보여주는 간접적인 신호로 작용하기 때문입니다. 예를 들어, 누군가가 신차를 구입하려면, 적어도 비용을 비불할 능력이 있다는 확신이 있어야 합니다. 즉, 미래 소득에 자신이 있는 사람들이 신차를 구매하는 경향이 높다는 것입니다.
여기에 평균 판매가격도 하락하는 모습입니다. 특히, 이와 같은 평균 판매가격의 하락은, 현재 계속되고 있는 높은 인플레이션 상황을 고려하면 더욱 이해하기 어려운 부분입니다. 여기에 신차 판매량 정점의 타이밍이 주택판매량과 동시에 발생했다는 점에 의미를 두는 사람들도 있습니다.
금리가 하락하지 않고, 기록적인 최저 수준에 근접해 있는 동안 이 두가지는 보통 급등하기 마련입니다.
억눌린 저축은 모두 어디에 있는지...?
