11월 셋째주
부동산/모기지 소식
Nov 19, 2023 by 박구용
Canadian Mortgage Rates May Fall As Soft Inflation Lowers Yields
소프트 인플레이션으로 인해 수익률이 낮아지면서 캐나다 모기지 금리가 하락할 수 있음
https://betterdwelling.com/canadian-mortgage-rates-may-fall-as-soft-inflation-lowers-yields/
오늘 아침 캐나다 정부(GoC)의 5년 만기 채권 수익률은 미국의 인플레이션 데이터 둔화로 인해 급락했다. 수익률 하락은 현재 모기지 비용을 낮추는 광범위한 추세의 일부다. 사람들이 어떻게 반응하느냐에 따라 이러한 추세가 계속될지 아니면 인플레이션이 다시 촉발될지 결정할 수 있을 것이다.
캐나다의 최대 무역 파트너는 국내 경제상황에 큰 영향을 미친다. 미국의 인플레이션은 이러한 무역 과정을 통해 빠르게 수출된다. 또한, 대부분의 상품 가격이 미국 달러로 책정되기 때문에 달러 강세는 캐나다의 상품 가격을 더 높일 수 있다. 결과적으로, 인플레이션 데이터는 캐나다 인플레이션 기대에 큰 변화를 가져올 수 있다. 오늘 아침 미국의 소비자물가지수(CPI)가 예상보다 부진한 것은 캐나다 대출자들에게 좋은 소식이었다. 연간 CPI 성장률은 10월에 0.5포인트 하락한 3.2%를 기록했으며 이는 목표 범위에 근접한 수준이다. CPI는 아직 갈 길이 멀지만 빠르게 하락하고 있다. 시장 합의는 더 이상 인상이 필요하지 않을 수도 있지만, 재가속이 있을 경우 상황이 바뀔 수 있다는 것이다. 전문가들은 현재 2024년 7월로 예상되는 첫 번째 금리 인하 전망을 한 달 더 연기했다.
캐나다 수익률은 이에 대응하여 하락했고, 이는 모기지 고정 금리를 낮추는 데 영향을 미칠 것이다. 오늘 아침, 데이터에 대한 초기 반응으로 인해 GoC 5년 채권 수익률은 0.19포인트 상승하여 장중 최저치인 3.751%를 기록했다. 다른 고정 금리 채권 역시 하락세를 보였으며 이는 전반적으로 고정 기간 모기지 금리를 낮추는 데 도움이 될 것이다. 저점 도달 이후 부분적으로 회복되었다. 그러나 이러한 하락세는 더욱 안정적인 인플레이션 환경에 따른 수익률 하락 추세의 일부이기도 하다.
GoC 5년 채권수익률은 일주일 전보다 0.0377포인트 낮게 출발했다. 지난달에는 0.5169포인트 하락했지만 여전히 지난해보다 0.48포인트 높은 수준을 유지하고 있다. 그러나 우리는 여전히 더 많은 냉각을 보고 있다. 캐나다 고정 금리는 이미 낮은 수익률에 대응하기 시작했다. 하지만 인플레이션 기대치는 직선으로 흐르지 않는다는 점에 주의해야 한다. 투기성이 매우 높은 시장에서는 약간의 기대 완화에도 불구하고 큰 수요 변화가 나타났다. 이러한 반응은 아이러니하게도 인플레이션 기대치를 더욱 높여 금리 하락을 방지할 수 있다.
More seniors choosing to age in home instead of downsizing: CMHC report
축소하는 대신 집에서 노후생활을 선택하는 노인 증가: CMHC 보고서
캐나다 모기지 주택 공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)의 새로운 보고서에 따르면 노인들은 나이가 들수록 소형화를 고려하는 경향이 있지만, 상당수는 시장에 내놓는 대신 집에서 노후화하는 것을 선택하고 있다. CMHC는 집단 연령에 따른 임차인 비율의 일반적인 증가가 인생 후반기에 발생했으며 예전보다 덜 뚜렷하다고 말했다. 이는 사람들이 더 오래 살고, 가구가 이전 세대보다 더 많은 돈을 갖고 있고, 자급자족하기 위해 부동산 매매에 덜 의존하고, 도시 중심의 주택 소유자가 선택할 수 있는 주택 범위가 더 넓은 것과 같은 요인 때문일 수 있다.
보고서에 따르면 토론토와 밴쿠버의 가구는 콘도미니엄으로 전환할 가능성이 가장 높은 반면, 몬트리올에서는 임대 주택으로의 이동을 선호하는 것으로 나타났다. 캐나다가 비용을 낮추기 위해 추가 주택을 만들려고 하는 가운데, 국립 주택청은 노인들을 위한 솔루션에는 보조 스위트룸이나 골목길 주택을 만들어 기존 주택의 공급을 늘리는 것이 포함될 수 있다고 말한다.
New home mortgage applications up nearly 40 percent year-over-year
신규 주택 모기지 신청 건수 전년 동기 대비 약 40% 증가
모기지 은행 협회(MBA) 빌더 신청 설문 조사(BAS)의 10월 데이터에 따르면 신규 주택 구매에 대한 모기지 신청은 1년 전보다 39.7% 증가했다. 9월과 비교하면 지원자가 6% 증가했다. MBA의 부사장 겸 수석 이코노미스트인 조엘 칸(Joel Kan)은 “신축 주택에 대한 구매 활동은 10월에도 계속 상승세를 이어갔으며, 구매 신청이 1년 전보다 40% 증가해 9개월 연속 연간 성장을 기록했다.”라고 말했다. "주택 건설업체는 구매자에게 금리 매입 및 기타 인센티브를 제공함으로써 이러한 높은 금리 환경을 완화할 수 있었다."
MBA는 지난 달 신규 단독주택 매매가 계절적 요인을 감안해 연율 715,000채로 집계된 것으로 추정하고 있다. 계절조정을 거친 10월 추정치는 9월의 634,000대보다 12.8% 증가한 수치다. 조정되지 않은 기준으로 MBA는 10월 신규 주택 판매가 55,000건으로 9월의 51,000건보다 7.8% 증가한 것으로 추정했다. 상품 유형별로는 기존 대출이 63.6%, FHA 대출이 26.3%, RHS/USDA 대출이 0.3%, VA 대출이 9.8%를 차지했다. 신규 주택의 평균 대출 규모는 9월 $397,550에서 10월 $390,225로 감소했다. "FHA 신청 비율은 2013년 조사가 시작된 이후 가장 높은 비율인 26%로 증가했다.
이는 더 많은 첫 주택 구매자가 더 많은 옵션을 위해 새 주택 시장으로 눈을 돌리고 일부 건축업자가 더 많은 시작용 주택을 짓기 시작함에 따라" 칸이 추가되었음을 의미한다고 볼수 있다. Freddie Mac의 Primary Mortgage Market Survey에 따르면 11월 중순까지 30년 고정 금리 모기지(FRM)는 평균 7.44%로 전주의 7.5%보다 감소했다. 1년 전 이맘때 30년 FRM은 평균 6.61%였다. Freddie Mac의 수석 이코노미스트인 Sam Khater는 "새로운 데이터에 따르면 인플레이션 압력이 줄어들고 있음을 나타냄에 따라 모기지 금리는 3주 연속 하락세를 보였다."라고 말했다. "지속적인 경제 건전성, 낮은 인플레이션, 낮은 모기지 금리가 결합되어 더 많은 잠재적 주택 구매자를 시장에 끌어들일 가능성이 높다."
Canadian Home Sales Continue To Fall, Prices Slide
캐나다 주택판매는 계속 하락하고 가격도 하락
주택 시장 침체는 10월에도 계속되었다. 이는 주택 구입 능력 악화와 높은 이자율이 캐나다인들에게 계속 부담이 되었기 때문이다. 캐나다부동산협회(CREA)의 새로운 데이터에 따르면 주택 매매가 9월 수준보다 5.6% 하락하는 또 다른 하락을 겪었을 뿐만 아니라 가격도 두 달 연속 하락했다. CREA의 Larry Cerqua 회장은 "이제 11월이 지났지만 많은 주택 구매자가 이미 동면 상태에 들어간 것으로 보인다"라고 말했다. "또한 10월 수치에 따르면 일부 판매자는 내년 봄까지 계획을 보류할 수도 있다."
종합 MLS 주택 가격 지수는 9월보다 0.8% 하락했지만 여전히 지난해 같은 기간보다 1.1% 상승해 연간 규모의 가격 하락은 관찰되지 않았다. CREA는 가격 하락이 "여전히 주로 온타리오 현상"이지만 브리티시 컬럼비아에서는 어느 정도 완화되고 있다고 지적한다. 서부 지방에서는 Lower Mainland, Greater Vancouver, Fraser Valley 및 Chilliwack 모두 가격이 하락했다. 그러나 많은 도시에서는 여전히 가격 상승을 보였으며, 캘거리가 1.1%, 에드먼턴이 0.3%, 퀘벡시티가 1.7%, 온타리오주 브랜크로프트가 7.2%로 가장 많이 상승했다. 대서양 캐나다(Atlantic Canada)도 전반적으로 가격이 사실상 상승했으며, 세인트존스(St. John's)만 하락(-0.4%)을 기록했다.
몇 달 간의 성장 끝에 10월 신규 매물 수는 전월 대비 2.3% 감소해 3월 이후 처음으로 감소했다. 이는 판매량 감소와 결합되어 신규 매물 대비 판매량 비율을 10년 만에 최저치인 49.5%로 만들었다. 이는 구매자시장 기준점인 40%에 가깝고 장기 평균인 55.1%보다 훨씬 낮다. 10월 말 기준 전국 재고는 4.1개월로 5월의 3.1개월보다 한 달 더 늘어났다. 그러나 CREA가 지적한 바와 같이 이는 여전히 장기 평균인 거의 5개월의 재고량보다 낮다. “우리는 주택 수요가 전국적으로 극도로 높다는 것을 알고 있지만 10월의 재판매 데이터는 아마도 올해 남은 기간 동안 기존 주택 시장에 나타나지 않을 것이며 빠르면 2024년 봄이 되어서야 나타날 것이라는 점을 더욱 확증해 주었다. "라고 CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart는 말했다. “지난 봄 활동의 반등은 내년에 보게 될 상황의 예였다. 캐나다 은행이 금리를 다시 인상해야 하는지, 아니면 내년 3월까지 은행이 얼마나 빨리 첫 금리를 인하할지의 문제로 귀결될 것이다."
High Interest Rates Weigh Down Home Sales - November 2023 Market Update
높은 금리로 인해 주택 판매가 위축됨 - 2023년 11월 시장 업데이트
2022년에 시작된 현재의 고금리 사이클로 인해 광역 토론토 지역의 주택 판매가 역사적 최저 수준으로 계속해서 하락했다. 단독주택 매매는 지난 10월 기록상 최저 수준을 기록했으며, 두 달 연속 한 달 동안 단독주택 매매가 사상 최저치를 기록했다. 재고의 더 큰 급증을 방지하는 것은 신규 매물 대비 판매 비율이 9월 30%에서 10월 34%로 증가하는 것이다. 이는 단독 주택의 재고 개월 수(MOI)를 4개월 미만으로 비교적 균일하게 유지하는 데 도움이 되었으며, 이는 구매자 시장으로 이동하는 균형 잡힌 시장 범위의 최상위에 있다고 볼 수 있다. 10월 콘도 판매는 20년 만에 최저치를 기록한 반면, 신규 매물은 10월 한 달 동안 기록상 두 번째로 높은 수준을 유지했다.
콘도의 재고 개월 수는 9월 5개월에서 10월 5.5개월로 증가했다. 이는 5월의 1.5MOI를 조금 넘는 수준에서 6개월 동안 극적인 증가로 구매자 시장으로 진출했다. 콘도에 대한 MOI가 계속 상승한다면 앞으로 몇 달 동안 가격 하락 압력이 더 커질 가능성이 높다.
전년 대비 10월 토론토 지역 주택 평균 가격은 $1,358,202로 지난해 같은 달에 비해 4% 상승했다. 지난달 주택 중간가격은 117만2000달러로 지난해보다 4% 올랐다. 10월 주택 판매는 지난해보다 3% 감소한 반면, 신규 주택 매물은 44% 증가했다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 60% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고를 측정하는 재고 월(MOI)에 반영된다. 10월 주택 MOI는 위에서 논의한 대로 4.0으로 증가했는데, 이는 5월의 1.3에서 6개월에 걸쳐 급격히 증가하여 시장 둔화를 나타낸다.
10월 토론토 지역 콘도 평균 가격은 $726,944로 지난해보다 2% 하락했다. 10월 콘도 중간가격은 66만5000달러로 지난해와 변동이 없었다. 10월 콘도 판매는 작년보다 5% 감소했고, 신규 콘도 매물은 작년보다 41% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 57% 증가했다. MOI는 5.5로 증가했다. 이는 주택시장과 마찬가지로 5월 1.6건에서 급격히 증가한 것으로 시장 둔화를 시사한다.
Bursting the Bubble: What You Need to Know About a Real Estate Bubble
거품 붕괴: 부동산 거품에 대해 알아야 할 사항
https://www.zoocasa.com/blog/bursting-the-real-estate-bubble/
최근 몇 년 동안 “부동산 거품”에 대한 속삭임이나 거품이 언제 터질지에 대한 일반적인 대화를 들어보셨을 것이다. 하지만 이 거품은 무엇이며 주택 소유자로서 귀하에게 어떤 영향을 미치며 투자자에게 잠재적인 영향은 무엇일까? 부동산 가치가 급등하고 시장이 요동칠 때 '부동산 거품'에 대한 수다도 떠오른다. 부동산 버블은 투기적 매수와 과도한 수요로 인해 부동산 가격이 지속 불가능한 수준으로 급등할 때 발생한다. 이러한 기하급수적인 상승 추세는 이자율, 소득 증가, 고용률 및 건설 비용과 같이 전통적으로 부동산 가치에 영향을 미치는 요인에 의해 결정되는 경우가 많다. 시장이 경제 현실과 분리되면 거품이 팽창한다.
2021년부터 2022년 중반까지 캐나다가 보았던 광란적인 활동은 거품의 가장 최근의 예가 될 것이다. 이자율은 역사적 최저치를 기록했고, 2022년 2월 캐나다 전국 평균 가격은 2022년 1월보다 무려 62%나 올랐고, 나이아가라 지역과 런던, 세인트 토마스를 포함한 일부 시장에서는 가격이 100% 이상 올랐다. 그러나 이러한 최고치 이후 우리는 부동산에서 전통적인 POP를 보지 못했지만 은행이 인플레이션을 개선하기 위해 이자율을 높이면서 느린 디플레이션을 목격했다.
우리는 부동산 거품의 심각성을 이해하기 위해 훨씬 더 과거를 되돌아볼 수 있다. 미국에 가장 큰 영향을 미친 2008년의 악명 높은 주택 거품은 글로벌 금융 위기를 초래했다. 위험한 대출 관행과 시장이 계속해서 상승할 것이라는 믿음으로 인해 주택 가격이 급등했다. 이 거품은 터졌고 그 영향은 심각하고 파괴적이어서 많은 주택 소유자가 재정적 어려움을 겪고 금융 기관이 혼란에 빠졌다.
잠재적 구매자와 노련한 투자자 모두를 위한 경고 신호를 인식하는 것이 중요하다. 위험 신호 경고 신호는 활동 증가, 판매량 및 모기지 부채와 함께 경제 지표를 능가하는 부동산 가격의 급격한 급등을 의미하며 모두 잠재적인 거품을 나타낸다. 대다수가 절대 가치보다는 빠른 상승을 기대하고 매수할 때 시장은 거품에 취약해진다.
거품이 터지면 주택 소유자에게 갑작스러운 영향이 미치게 된다. 그들은 부동산의 가치가 모기지 잔액보다 낮아지는 부정적인 자산 손실에 직면할 수도 있다. 이는 투자자들에게도 어려운 소식이다. 부동산 가치가 폭락하면서 예상 투자 수익이 부정되면서 투자자들이 타격을 입는 경우가 많기 때문이다. 버블 붕괴의 여파는 부동산과 관련된 모든 산업 전반에 걸쳐 상당한 파급 효과를 갖는다.
Is housing affordability improving in Canada?
캐나다의 주택 경제성이 향상되고 있는가?
Ratehub.ca의 새로운 분석에 따르면 9월부터 10월까지의 부동산 데이터에서 캐나다의 주택 구입 능력이 눈에 띄게 개선된 것으로 나타났다. 캐나다의 일부 주요 도시에서 평균 주택을 구입하는 데 필요한 최소 연간 소득을 계산한 Ratehub는 연구 대상인 10개 도시 시장 중 8개에서 주택 구입 능력이 향상되었음을 발견했다. Ratehub는 “10월에 많은 구매자의 자격이 완화될 만큼 주택 가격이 실제로 큰 폭으로 하락했다.”라고 말했다. "모기지 금리가 월간 기준으로 소폭 상승했고 모기지 스트레스 테스트가 새로운 평균 최고치인 8.47%를 기록했음에도 불구하고 이러한 결과가 나왔다." 경제성이 개선된 주요 요인은 일부 온타리오 시장의 일련의 하락세였다. 토론토의 평균 주택 가격은 지난달 23,400달러 하락했으며, 경제성 개선 측면에서 캐나다를 주도한 해밀턴은 평균 25,100달러 하락했다. "결과적으로 이들 도시의 주택 구매자는 각각 평균 $1,103,600 및 $829,100의 주택 모기지 자격을 얻으려면 약 $4,000 정도 적게 필요하다"라고 Ratehub는 말했다.
이러한 추세에서 유일하게 특이점은 Halifax와 Calgary로 평균 주택 가격이 각각 $5,300와 $2,100 상승했다. “그러나 이들 도시에서 주택을 구입하는 데 필요한 소득 증가는 각각 1,000달러와 350달러로 미미했다.”라고 Ratehub는 말했다.
Ratehub는 앞으로 몇 달 동안 경제성이 더욱 향상될 것이라고 말하면서 캐나다 은행의 향후 정책 궤적에 "대부분 의존"할 것이라고 말했다. 시장은 2024년 하반기까지 금리를 인하하기 전인 12월 6일 발표에서 중앙은행의 기준금리에 대한 또 다른 금리 동결을 예상하고 있다. 최근 캐나다 임페리얼 상업은행(Canadian Imperial Bank of Commerce)의 분석에 따르면 금리 인하 시작 일정이 비슷한 것으로 예상되었다. CIBC는 "예상대로 1분기 핵심 인플레이션이 하락하지만 모기지 이자 비용의 과도한 기여로 인해 전체 CPI가 3% 가까이 떨어지면 우리는 올해 중반 이전에 금리를 인하할 준비를 갖추게 될 것"이라고 말했다. "이 경우 끈적거리는 인플레이션은 금리를 완화하는 이유가 될 것이다." 동시에, "낮은 금리는 소외된 주택 구매자들을 시장으로 다시 끌어들이게 될 것이며, 이는 주택 가격을 다시 한번 더 상승시킬 수 있다"고 Ratehub는 말했다.
