11월 첫째주
부동산/모기지 소식
Oct 5, 2023 by 박구용
Canada Just Saw The Fewest Business Openings Since March 2020
캐나다는 2020년 3월 이후 가장 적은 신규 비즈니스를 기록했다.
https://betterdwelling.com/canada-just-saw-the-fewest-business-openings-since-march-2020/
캐나다의 인구는 급증하고 있지만 신규오픈 를 보고 있는 기업은 더 적은 것으로 나타났다. 캐나다 통계청(Stat Can) 데이터에 따르면 7월 개업 건수가 급격히 감소한 것으로 나타났다. 비정상적으로 큰 감소로 인해 새로운 비즈니스가 코비드가 시작된 이래 가장 느린 속도로 형성되었다.
계절을 고려하면 7월에 신규 사업이 시작된 것은 36.7,000개에 불과했는데, 이는 한 달 전보다 약 14%(-6,000개) 적은 수치다. 전년 대비 감소율도 약 14% 감소했다. 캐나다는 2020년 3월 이후 신규 사업이 줄어든 달을 본 적이 없다. 인구 증가와 그에 따른 추가 수요를 고려하면 이는 불길한 신호다.
좋은 점은 문을 닫는 기업이 줄어들고 있다는 것이다. 7월 폐업 건수는 4만1900건으로 한 달 전보다 1.4%(-578개) 감소했다. 지난해와 비교하면 월별 폐업은 3.1%(-14,000개 기업) 감소했다. 폐업이 줄어든 것은 좋은 소식이지만 그 감소 폭은 신규 사업의 감소보다 훨씬 작았다. 이는 국내에서 활동하는 총 기업 수에 영향을 미민다.
캐나다의 총 활성 기업 수는 요즘 성장을 거부하고 있는 듯한 모습이다. 7월에는 이 수치가 931,700개 활성 기업으로 0.2%(-14,000개 기업) 감소했다. 하락세이긴 하지만 지난해보다 여전히 0.4%(+3700개 기업) 더 높다. 긍정적인 연간 성장률을 유지하는 것은 좋은 소식이지만 인구 증가율보다 낮은 비율은 몇 가지 문제를 나타낸다.
Housing supply still outpacing demand in Vancouver market as sales increase
판매 증가로 인해 밴쿠버 시장에서 주택 공급이 여전히 수요를 앞지르고 있다.
광역 밴쿠버 부동산 위원회(Real Estate Board of Greater Vancouver)는 이 지역에서 새로 리싀팅된 부동산이 계속 증가하고 있지만 판매는 여전히 장기적인 추세에 뒤처져 있다고 말했다. 위원회는 10월 주택판매가 총 1,996건으로 지난해 같은 달에 기록된 1,924건보다 3.7% 증가했다고 밝혔다. 그러나 총계는 10월의 10년 계절 평균인 2,832건보다 29.5% 낮았다. 지난 달 신규 매물은 4,664건으로 전년 동기 대비 15.4% 증가했는데, 이는 신규 매물이 10년 계절 평균보다 4.8% 높았기 때문이다. 메트로 밴쿠버의 10월 종합 벤치마크 주택 가격은 $1,196,500로 2022년 10월보다 4.4% 증가했고 2023년 9월보다 0.6% 감소했다. 이사회의 경제 및 데이터 분석 담당 이사인 Andrew Lis는 시장 참여에 대한 판매자의 새로운 관심이 계속되는 것으로 보이지만 높은 차입 비용으로 인해 구매자의 수요가 부족하여 균형을 이루고 있다고 말했다. 그는 구매자들에게 희망적인 점은 보다 균형잡힌 시장 상황 덕분에 가격 인상이 안정세를 보였다는 점이라고 말했다.
Federal reserve holds rates steady for second consecutive meeting
연준, 두 번째 회의 연속 금리 동결
노동시장과 인플레이션 완화가 연방준비제도(Fed) 공개시장위원회는 금리를 안정적으로 유지하기로 결정했다. 이 결정은 2022년 3월 이후 11번의 금리 인상에 이어 연준이 금리 인상을 일시 중단하기로 결정한 두 번째 연속 회의였습니다.
금리를 유지하기로 결정하면 연방기금 금리가 목표 범위인 5.25%~5.5% 사이로 유지됩니다. “연준은 계속해서 데이터에 의존한다고 말했다.”라고 Zonda의 수석 이코노미스트인 Ali Wolf는 말한다. “예를 들어 노동 시장과 인플레이션을 보면 둘 다 완화 조짐을 보이고 있지만 둘 다 여전히 장기적으로 건강하고 지속 가능하다고 간주되는 수준보다 높다. 연준은 향후 데이터가 우리가 계속해서 약세를 보일지 아니면 현재 추세에 머물러 있는지에 관해 무엇을 알려주는지 알고 싶어한다.
연방준비제도(Fed) 공개시장위원회는 이 결정을 발표한 보도자료에서 “경제 활동이 3분기에 강력한 속도로 확대됐다”고 밝혔다. 연준은 올해 초부터 일자리 증가세가 둔화됐지만 여전히 강세를 유지하고 있으며 실업률도 낮은 수준을 유지하고 있다고 밝혔다. 인플레이션은 연간 3.7%로 2022년 말에 비해 크게 개선되었다. 그러나 인플레이션은 여전히 연준의 목표인 연 2%를 초과하고 있다. “연준의 다음 일은 전적으로 데이터가 어떻게 들어오는지에 달려 있다. 인플레이션이 계속해서 하락세를 보인다면 연준은 자신의 일이 끝났다고 느낄 것이며 현재 정책은 '충분히 제한적'이라고 부르는 수준에 있다고 생각된다. “또 다른 중요한 점은 금융시장이 어떻게 반응하는지 지켜보는 것이다. 채권수익률이 계속 상승한다면, 그들은 더 높은 시장 중심 금리를 통해 성장을 둔화함으로써 본질적으로 연준을 위한 역할을 할 수 있다.” 연준이 다음 회의에서 무엇을 할지 지켜보는 것이 중요할 것이라고 울프는 말했다. 또한 10년 만기 국채 수익률을 면밀히 추적해야 한다고 말했다. "예를 들어, 오전에 예상보다 부진한 경제 발표 두 건으로 인해 연준의 발표를 앞두고 10년 만기 재무부는 이미 하락세를 보이고 있었다."라고 Wolf는 말했다. "채권 시장은 모기지 금리에 대한 보다 실시간적인 상황을 알려줄 수 있다."
60% Of Canadian Mortgages Are Set To Renew In The Next 3 Years
캐나다 모기지의 60%가 향후 3년 내에 갱신될 예정이다.
RBC Capital Markets 분석가 Darko Mihelic에 따르면 캐나다 모기지의 약 60%가 향후 3년 동안 갱신될 예정이다. Mihelic은 월요일 연구 노트에서 대출자가 갱신 시점이 되면 "지불 충격"에 처하게 된다고 밝혔다. 이는 캐나다 은행의 금리 인상 및 변동 공세 이전에 고정 금리 상품을 고정한 사람들에게 해당된다. Mihelic은 “변동금리 모기지론자들은 금리가 하락하지 않는다면 2026년까지 84%에 달하는 상당한 지불 쇼크를 겪게 될 것”이라고 경고했습다. "이 집단을 '보호'하려면 금리를 크게 낮추어야 한다." Mihelic은 금리가 크게 떨어지지 않는 한 "신용 손실은 필연적으로 증가할 것이며 아마도 2025년 이후에는 크게 증가할 것"이라고 덧붙였다. 이는 지불 충격이 모기지 연체로 이어지고 대출 및 수익 성장과 관련될 가능성이 높기 때문에 캐나다 공인 은행에 "위험"을 제공할 것이다. “우리는 이 보고서를 통해 추정치를 변경하지는 않지만 캐나다 소매 은행에서 2024년 약 4%, 2025년 3%의 수익 성장에 대한 미지근한 전망이 합리적이라고 확신한다.
대출 증가, 낮은 [순이자 마진], 수수료 압박.” 지금부터 2026년까지 갱신될 미지불 모기지 총 금액은 9000억 달러가 넘는다. “우리는 캐나다 공인 은행에서 2024년에 1,860억 달러 이상의 모기지 갱신이 있을 것으로 믿고 있으며, 현재 금리를 기준으로 한다(예를 들어 5년 고정 모기지 금리는 5.54%로 5년 전보다 180bps 이상 높다). 32%의 가중 평균 지불 충격이 예상될 수 있다.”라고 Mihelic은 말했습다. 또한 보고서는 2025년에 3,150억 달러의 모기지가 갱신되고 2026년에는 4,000억 달러의 모기지가 갱신될 것으로 예측하고 있다. 보고서는 2026년에 지불금이 가중 평균 기준으로 최대 48%까지 급증할 수 있다고 경고한다.
Re/Max president shares housing market outlook
Re/Max 대표, 주택 시장 전망 공유
https://realestatemagazine.ca/re-max-president-shares-housing-market-outlook-bnn-bloomberg/
캐나다 주택 시장은 높은 가격과 이자율로 인해 지난 몇 달 동안 꽤 조용했다. BNN Bloomberg가 공유한 바와 같이 Re/Max Canada의 사장인 Christopher Alexander는 일부 시장이 다른 시장보다 좋거나 나쁘게 성과를 거두면서 이러한 상황이 2024년까지 계속될 것이라고 믿고 있지만 대부분은 그대로 유지될 것으로 예상했다.
기사에서 Alexander는 지난 1년 반 동안 캐나다 은행이 우리를 놀라게 했기 때문에 내년에 어떤 일이 일어날지 예측하기 어렵다고 말했다. 즉, 적어도 지금처럼 금리 인상이 중단된다면 시장은 2024년에 회복될 수 있다는 것이다.
하지만 무슨 일이 일어나든 주택 소유에 대한 수요는 항상 존재할 것이다. 그리고 대부분의 캐나다 가정에서는 꿈이 단독 주택이라고 그는 지적한다. 대도시에 있는 대부분의 콘도미니엄은 젊은 가족이 살기에는 너무 작기 때문이다.
그 외에도 Re/Max 경영진은 많은 캐나다 개발자들이 여전히 많은 소형 유닛을 만들고 있다고 공유했다. 그 이유는 더 넓은 규모의 개발자에 대한 승인에 시간이 걸릴 수 있고 이러한 유닛이 경제적으로 실행 가능하지 않은 경우가 많기 때문이다.
그는 또한 많은 구매자가 더 저렴한 시장으로 검색 범위를 넓히면서 대서양 지역과 앨버타 지역의 붐을 지적했다. 특히 캘거리는 예상을 뛰어 넘게, 더 비싼 지역의 구매자를 끌어 모았다.
GTA Market Holding Steady as Would-Be Homebuyers Back on the Sidelines: TRREB
GTA 시장은 주택 구입자가 다시 돌아오면서 꾸준하게 유지되고 있다: TRREB
https://www.zoocasa.com/blog/trreb-october-2023/
많은 토론토 및 광역 토론토 지역 주택 구입자들은 10월에 부동산 계획을 일시 중단했다. 이제 캐나다 은행은 익일 대출 금리를 5%로 유지하겠다고 발표했지만 신중한 구매자 중 일부는 앞으로 몇 달 안에 시장에 다시 진입할 수도 있다. 토론토 지역 부동산 위원회에 따르면 전년 대비 판매 활동은 5.8% 감소했지만 월별 판매는 9월보다 0.1% 증가하여 안정적으로 유지되었다.
“기록적인 인구 증가와 상대적으로 탄력적인 GTA 경제는 전반적인 주택 수요를 강하게 유지해 왔다. 그러나 높은 차입 비용과 이자율 방향에 대한 불확실성으로 인해 많은 주택 구매자가 단기적으로 방관하고 있기 때문에 그 수요 중 더 많은 부분이 임대 시장에 집중되었다. 모기지 금리가 하락하기 시작하면 주택 판매가 빠르게 증가할 것이다.”라고 TRREB의 Paul Baron 회장이 말했다.
콘도를 제외한 모든 부동산 유형은 전년 대비 가격이 상승했으며, 단독 주택은 6.1% 증가한 $1,450,112로 가장 많이 증가했다. 콘도 아파트의 평균 가격은 전년 동기 대비 1.2% 하락한 $708,780를 기록했지만, Durham 지역과 Halton 지역은 각각 전월 대비 각각 12.8%, 4.2% 상승했다.
10월 토론토 지역의 평균 주택 가격은 $1,125,928로 전월 대비 0.6%, 작년 대비 3.5% 상승에 그쳤다. 이는 의욕 있는 구매자에 대한 수요가 줄어들지 않았음을 나타낸다. 미시소거, 밀턴, 토론토시, 요크 지역에서 월별 매출이 증가했다. 단독 판매도 해당 지역에서 전월 대비 각각 25%, 6%, 6.7%, 8.9% 증가했다. 그러나 10월 전체 판매량과 가격은 하락세를 보였다. 주택 판매는 Oakville, Halton Hills 및 Brampton에서 전월 대비 10% 이상 감소했으며 Burlington에서는 7.4% 감소했다. 많은 도시에서 경쟁이 냉각됨에 따라 이는 구매자가 보다 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공했다. York 지역의 콘도 평균 가격은 2023년 4월 이후 처음으로 70만 달러 미만으로 떨어졌고, Oakville의 경우 주택 평균 가격이 월별 10% 하락했다. Brampton은 또한 단독 주택의 평균 가격이 월간 평균 5.4%, 콘도 평균 가격이 4.2% 하락했다.
토론토 지역에서는 신규 매물이 전월 대비 11.5% 감소했지만 활성 매물은 3.3% 증가했다. 재고 월수 역시 9월 2.2개월에서 10월 2.4개월로 늘어났다. 지역적으로는 Oakville 및 Brampton과 같은 일부 지역과 혼합된 상태에 더 가깝고 활성 매물과 신규 매물이 모두 월간 감소를 경험했다. 토론토시의 신규 매물은 전월 대비 13% 감소한 반면 활성 매물은 전월 대비 4.3% 증가했다. Burlington과 Halton Hills는 활성 매물이 전월 대비 각각 11.7%와 6.9% 증가하는 등 상당한 증가를 경험했다.
What happens next in Canada’s housing market?
캐나다 주택 시장에서는 앞으로 어떤 일이 일어날까?
봄 동안 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 금리 인상을 일시 중단하기로 결정하면서 전국 주택 시장이 예상치 못한 부활을 촉발하는 데 도움이 되었으며, 금리 인상이 마침내 중단되자 구매자들은 방관했다. 지난 5월 RBC 보고서에 따르면 봄철은 캐나다 주택 매매의 "전환점"으로 보이기 시작했으며, 이는 4월에 전월 대비 11.3% 급증해 거의 3년 만에 가장 큰 증가세를 기록했다. 이러한 활동 증가는 캐나다의 전통적인 주택 시장 온상인 토론토와 밴쿠버에서 가장 뚜렷하게 나타났으며, 중앙은행의 금리 인상 중단으로 인해 구매자들이 "빠르게 자신감을 되찾고 있었다"고 RBC는 말했다. 예상보다 강한 경제와 회복력 있는 인플레이션 속에 중앙은행은 지난 여름 두 차례의 25bp 급등으로 급하게 금리 인상 경로를 재개한 후 이제 금리를 그대로 두고 마지막 두 번의 발표를 그대로 유지하기로 결정했다.
이러한 새로운 중단으로 인해 연말 이전에 주택 시장에서 또 다른 활동이 촉발될 수 있을까? 아니면 또 다른 시장 상승이 일어나기에는 금리가 너무 높을까? BMO 수석 이코노미스트인 더그 포터(사진 위)는 후자가 그럴 가능성이 높다고 말했다. 그는 지난 주 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 "우리의 견해는 주택 시장이 최근 상승하는 금리뿐만 아니라 장기 모기지 금리에 반영되고 있는 장기 채권 수익률 상승을 완전히 소화하지 못했다는 것"이라고 말했다. 실제로, 현재의 높은 이자율과 예상되는 온건한 활동으로 인해 주택 소유자에게는 앞으로 몇 달 안에 주택 가격이 추가 하락할 것으로 예상되는 등 앞으로 더 많은 고통이 있을 가능성이 높다. 포터는 "우리는 경제의 근본적인 둔화와 결합해 주택 시장이 향후 6개월 동안 온화하게 유지될 가능성이 높다고 본다"고 말했다. “아마도 전국적으로 또 다른 가격 하락이 있을 것이다. 이는 본질적으로 봄과 초여름에 보았던 상승세를 뒤집는 것이다. 우리는 가격이 올해 초에 기록한 최저치로 다시 떨어질 것으로 예상한다.” 한편 TD이코노믹스는 2023년 마지막 분기와 새해 첫 3개월 동안 가격이 5% 하락한 후 내년 봄에 회복될 것으로 전망하고 있다. 경제학자 리시 손디(Rishi Sondhi)는 캐나다 주택 판매가 팬데믹 이전 수준을 "지속적으로 능가"하기까지는 2025년이 될 것이라고 말했다.
캐나다 주택 시장이 더 깊은 조정을 경험하지 못했다는 사실 뒤에 있는 한 가지 요인은 이민 증가다. 캐나다 은행은 10월 발표에서 인구 "급증"으로 인해 주택 수요가 증가하고 있다고 지적했다. 중앙은행은 이러한 추세가 특정 부문의 노동 시장 압력을 완화하는 동시에 소비를 늘리고 있다고 지적했다. 주택 부문에서는 급속히 증가하는 인구가 “매우 명백하게 수요를 촉진”하고 있다. 마찬가지로, RBC의 Hogue와 Carrie Freestone은 작년 8월 연구 노트에서 캐나다가 현재까지 주택 시장 붕괴를 피하는 주요 이유는 이민이었다고 밝혔다. 이코노미스트들은 “이민과 가구 감소는 캐나다 주택 수요를 강화하고 본격적인 주택 붕괴로부터 보호할 힘 중 하나”라고 썼다.
Hogue와 Freestone은 전국의 가구가 수십 년 동안 줄어들어 필요한 새로운 주택 수가 늘어나고 있다고 말했다. RBC는 향후 몇 년 안에 캐나다에 도착할 수십만 명의 신규 영주권자 외에도 캐나다 가구 수가 2021년에 비해 73만 가구로 급증해 연간 24만 가구가 추가될 것으로 예상하고 있다. 주택에 대한 인구통계학적 수요의 강점은 최근 급격한 주택 침체에도 불구하고 Hogue와 Freestone이 "이 주기가 아직 완전히 진행되지는 않았지만 2008년 금융 위기 동안 미국에서 관찰된 장기간의 나선형 유형으로 변할 가능성은 낮다"는 것을 의미한다.
