11월 둘째 주
부동산/모기지 소식
Nov 14, 2022 by 박구용
Canadian Consumer Insolvencies Jump Over 22% Higher, Still Below 2019-Levels
캐나다 소비자 지급불능 22% 이상 급증, 여전히 2019년 수준 미만
캐나다 파산청(OSB) 데이터에 따르면 9월 지급불능이 증가할 것으로 예상된다. 그러나 급격한 상승에도 불구하고 지급불능 신청은 아직 2019년 수준에 도달하지 못했다. 가계는 점점 더 부채의 압박을 느끼고 있지만 우리는 여전히 정상화 과정에 있다. 저축과 주택 자산의 쿠션은 상당히 탄력적임이 증명되고 있다.
OSB는 9월에 9,156건의 신고를 보고했는데, 이는 전월보다 3.1%, 작년보다 22.1% 증가한 수치다. 큰 도약이지만 아직 금리 인하를 기대해서는 안된다. 우리는 아직 2019년 소비자 부실 규모가 아니므로 이것은 정상화에 불과하기 때문이다다.
9월로 끝나는 지난 12개월 동안 이사회는 96,565건의 파산 신청을 보았다. 이는 이전 기간보다 5.9% 증가한 것으로, 8월(+3.9%) 성장에서 가속화된 것이다.
Mortgage fund in Canada halts payouts amid liquidity crunch
캐나다 모기지 펀드, 유동성 위기로 지불 중단
https://www.bnnbloomberg.ca/mortgage-fund-in-canada-halts-payouts-amid-liquidity-crunch-1.1844092
캐나다 부동산 대부업체 Romspen Investment Corp.은 많은 차용인들이 지불을 중단한 후 가장 큰 펀드에 대한 상환을 중단했다. 11월 8일자 투자자들에게 보낸 서한에 따르면 토론토에 본사를 둔 이 회사는 차용인이 대출을 상환하고 펀드가 자산 매각을 통해 현금을 얻을 수 있을 때까지 환매의 "지급을 일시적으로 연기"할 것이라고 밝혔다.
이번 조치는 급격한 금리 인상이 상업 프로젝트의 경제성을 변화시키고 주택 시장을 혼란에 빠뜨리면서 국내 부동산 시장의 스트레스가 증가하고 있음을 강조하고 있다. 뉴욕에 기반을 둔 TIG Advisors의 지원을 받는 이 회사는 민간 모기지 펀드의 전문 관리자로서 상업 및 주거 프로젝트에 대한 사전 개발, 건설 및 기타 대출을 제공한다. 그것은 캐나다에서 그 사업에서 가장 큰 개인 플레이어 중 하나다. Romspen Mortgage Investment Fund는 6월 말에 134개의 모기지에 28억 달러(21억 달러)를 투자했으며, 이는 캐나다와 미국 프로젝트에 거의 균등하게 분배되었다. 관리자들은 현재 현금 확보를 위해 일부 자산의 매각을 가속화하기 위해 노력하고 있다.
Romspen은 8명의 관리인이 서명한 서한에서 "우리는 이러한 포트폴리오 거래를 신속하게 처리하고 펀드 자산의 기본 가치를 확신하기 위해 열심히 노력하고 있습니다."라고 말했다. 그러나 많은 경우 그러한 거래는 현재 시장의 불확실성에 영향을 받는 다수의 독립적인 제3자의 이익을 조정하는 것과 관련이 있다. 사모대출 펀드는 저금리 시대에 수익률에 굶주린 투자자들 사이에서 인기를 얻었다. 그러나 모기지 금융 차량은 금리 인상이 어려운 한 해를 보냈다. 차입 비용의 상승은 또한 개발자들이 새로운 프로젝트를 구축하거나 기존 프로젝트를 재융자하기 위해 자본을 찾음에 따라 피해를 주고 있다. 관리 파트너인 데릭 젠킨(Derek Jenkin)은 지난달 블룸버그와의 인터뷰에서 롬스펜이 캐나다에서의 거래를 줄였다고 말했다.
Typical 2022 buyer checks online listings 12 times a day
2022년의 일반적인 구매자는 하루에 12번 온라인 목록을 확인한다
https://www.livabl.com/2022/11/first-time-home-buyer-2022-online-listings.html
열광적인 2021년 시장 이후 1년이 지났고 첫 구매자들은 비용, 높은 이자율 및 계속 줄어드는 초보 주택 재고로 어려움을 겪고 있다. 하지만 팬데믹에서 배운 것이 있다면 첫 구매자는 회복력이 있다는 것이다. Opendoor의 새로운 데이터에 따르면 가장 스트레스를 받고 싸움으로 상처받은 최초 구매자조차도 시장이 계속해서 변화하고 있음에도 불구하고 주택 소유의 꿈을 포기하지 않았다는 것이다.
오늘날 시장에서 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 그 어느 때보다 더 주의 기울이고 있고, 집요한 모습을 보이기가지 한다. 평균적으로 구매자는 온라인 목록을 확인하고 집을 둘러보는 데 더 많은 시간을 할애하고 있다. 즉, 본질적으로 시장에 출시되는 모든 새로운 기회에 뛰어드는 것이다.
첫 주택 구매자의 41% 이상이 새 집을 찾기 위해 일주일에 여러 번 주택 목록 사이트를 확인했다고 말했다. 25%만이 정기적으로 확인했던 작년과 비교하면 엄청난 증가다. 지난달에 집을 구입한 사람들은 하루 평균 12번 온라인 목록을 확인했다고 한다. 이는 지난 6-12개월 동안 집을 구입한 사람들이 보낸 시간의 거의 두 배다. 온라인 검색에 소요되는 추가 시간 외에도 최초 구매자는 집에서 둘러보는 데 더 많은 시간을 할애했다. 최초 구매자가 방문한 평균 직접 또는 가상 주택 투어 수는 2021년 15개에서 2022년 24개로 급증했다. 최초 구매자의 33%는 20채 이상의 집을 둘러보았는데, 이는 그들 중 많은 수가 구할 수 있는 어떤 집을 더 보고 싶어한다는 것을 의미한다. 다른 사람들은 처음 구매자의 25%가 5채 미만의 집을 둘러보며 약간 더 선별적이었다. 집사냥에 바쳐진 모든 시간은 부업처럼 느껴질 수 있으며 많은 사람들에게는 거의 부업처럼 느껴졌다. 주택 구입자의 65%는 주택 구입 과정 때문에 일을 빼먹었다고 한다. 평균적으로 그들은 15시간의 근무 시간을 잃었다. 거의 2일의 근무일이었다.
Can Digitizing Development Approvals Help Ontario Catch Up with Construction?
개발 승인을 디지털화하면 온타리오의 건설 계획을 따라잡는 데 도움이 될까?
https://storeys.com/digitizing-development-approvals-ontario/
2031년까지 150만 채의 주택 공급 목표가 다가오면서 온타리오주의 건축 부문에 부담이 가중된다. 그러나 개발자와 빌더는 작업을 거의 중단하지 않는다. 특히 요즘에는 주택을 짓는 데 많은 비용이 들며, 개발을 시작하는 것과 관련된 긴 프로세스는 실제로 그렇게 할 수 있는 능력을 가진 사람들에게 거의 동기를 부여하지 않는다.
온타리오주 주거 건설 협회(RESCON) - 온타리오주 최고의 주거 건축업자 협회 -는 변화를 위해 결집했다. 9월부터 협회는 “더 많은 삽을 땅에 박기 위해” 개혁의 15개 항목을 요구하고 개발 승인을 현대화, 중앙 집중화 및 간소화할 필요성을 강조했다. 10월 초 RESCON의 지원으로 AECO Innovation Lab은 Simcoe 카운티에서 One Ontario 파일럿 프로그램을 시작하여 지역의 사전 건설 프로세스에 중앙 집중식 단일 창 디지털 플랫폼을 도입했다.
AECO CEO 아라쉬 샤히(Arash Shahi)는 10월 보도자료에서 “이 아이디어는 사전 건설 과정을 간소화하고 주택과 저렴한 주택을 더 빨리 건설할 수 있도록 돕는 것”이라고 말했다. "우리가 개발한 청사진은 장벽을 제거하고 데이터 사일로를 제거하며 해당 지역의 주택 구입 가능성을 개선하기 위해 신청서를 보다 신속하게 처리할 수 있도록 한다." One Ontario는 주택 공급 위기에 대한 해결책을 제안하기 위해 시민, 이해 관계자 및 전문가를 초대하는 주택 공급 챌린지(Housing Supply Challenge)의 두 번째 라운드를 통해 자금을 받기 위한 14개 이니셔티브 중 하나다.
특히 이번 주택 공급 챌린지 라운드에서 참가자들은 현지 시장의 사전 개발 프로세스를 개선하기 위한 솔루션을 제출하도록 권장받았다. “우리는 지방 정부가 사전 건설 과정에서 확실성, 투명성, 공정성을 촉진할 필요가 있다는 것을 알고 있다. 이러한 절차는 길고 복잡하여 지연과 비용 증가로 인해 주택 가격이 높아지고 공급이 줄어들며 저렴한 주택이 줄어들게 된다.”라고 CMHC 대변인은 STOREYS에 말했다. 시스템 수준에서 주택 공급에 대한 장벽을 목표로 하고 건축 과정에 관련된 모든 기관 간의 의사 소통을 강화하고 표준화하기 때문이다.
Market Byte: New Rules Pave Way For (Many) More Laneway And Garden Suites
Market Byte: 새로운 규칙이 (많은) 더 많은 골목길과 정원 스위트를 위한 길을 열어준다.
https://strata.ca/blog/market-byte-new-rules-pave-way-for-many-more-laneway-and-garden-suites
온타리오는 지난달 말 지방 정부가 지하 아파트와 정원 또는 골목길 스위트를 단일 주거용 부지에 추가하는 과정을 신속하게 추적하는 새로운 규정을 마련하면서 주택 위기를 극복하기 위한 중요한 조치를 취했다.
토론토, 오타와, 해밀턴 및 기타 온타리오 도시의 스카이라인을 점재하고 있는 크레인의 수를 감안할 때 주택 위기는 과장된 것처럼 보일 수 있다. 이런 콘도 공사가 계속되는데 어떻게 주택이 부족할 수 있단 말인가? 그것이 상황을 매우 곤란하게 만드는 것이다. 2012년 이후 연간 평균 약 67,000건의 신규 주택 완공으로 지난 10년 동안 건설 속도가 매우 빠른 만큼 정부가 2032년까지 150만 신규 주택 목표를 달성하려면 속도가 두 배 이상 빨라야 한다.
2022년에는 GTA 콘도의 월 평균 가격이 $2,627로 사상 최고치를 기록하면서 임대 가격이 계속 오르는 것도 당연하다. 더 많은 주택, 더 빠른 건축법(More Homes, Build Faster Act)에 포함된 새로운 "중간 누락" 규칙이 적용되는 곳이다. 한 주택을 위한 대부분의 토지에 최대 3개의 주거 단위가 이미 허용되었지만, 제안된 법안은 두 번째 및 세 번째 단위(지하실 등)를 면제한다. 시 조례 개정안, 시 허가, 공원 부지 헌납 요금에서 제외된다. 이러한 추가 단위는 또한 도시 서비스 또는 도로 및 교통과 같은 영향을 받는 인프라 비용을 지불하는 데 도움이 되는 개발자로부터 징수된 수수료에서 면제된다. 이 법안이 통과되면 새 법안은 2023년 여름부터 시행된다.
Ontario Cities With the Highest and Lowest Property Tax Rates in 2022
2022년 최고 및 최저 재산세율을 적용한 온타리오 도시
https://www.zoocasa.com/blog/ontario-property-tax-rates-2022/
주택을 구입할 때 주택 소유자는 일반적으로 계약금, 마감 비용, 토지 양도세 및 유지 비용, 모기지 지불 및 유틸리티와 같은 기타 지속적인 비용과 같은 선불 비용에 대한 예산 책정에 중점을 둔다. 재산세는 목록에 추가하는 것이 중요하지만 때때로 간과된다. 재산세 납부는 온타리오의 모든 주택 소유자에게 재정적 의무이며 수천 달러의 비용이 들 수 있으므로 재산세 납부가 가정의 수익에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이해하는 것이 중요하다. 재산세율은 주마다 다르며 지자체의 규모, 의회 운영 예산, 지역 주택 시장의 가치에 따라 결정된다. 예를 들어 토론토와 같은 더 큰 도심은 더 많은 납세자와 더 높은 주택 가격으로 인해 더 낮은 세율을 제공할 수 있다. 더 작고 더 많은 농촌 공동체는 더 적은 인구와 그 지역에 대한 더 적은 자원으로 인해 더 높은 세율을 갖게 될 것이다.
세금으로 지불하는 금액은 MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)에서 실시한 가장 최근의 주택 가치 평가와 지자체 세율에 따라 결정된다. 일반적으로 4년마다 평가하지만 전염병으로 인해 재산 가치 평가는 2024년까지 동결되어 2016년 수준이 여전히 적용된다. 그러나 지난 2년 동안 많은 온타리오 시장의 성장으로 인해 그러한 가치 평가가 때가 되면 어떻게 바뀔 수 있는지 지역 주민들이 인식하는 것이 여전히 중요하다
온타리오 전역에서 세율이 어떻게 다르고 증가했는지 확인하기 위해 35개 온타리오 지자체에 대한 2022년 재산세율을 집계했다. 이를 해당 지역의 평균 주택 가격과 평균 $500,000, $1,000,000, $1.5M 주택에 부과되는 세금과 비교했다. 토론토의 세율은 0.631933%이므로 주택 소유자는 목록에서 가장 저렴한 현재 평균 $1,093,097의 주택에 대해 재산세로 $7018.18를 지불해야 한다. 이에 비해 Whitby의 10월 주택 평균 가격은 토론토 평균보다 약간 낮지만 주택 소유자는 연간 약 $11,661.28의 더 높은 재산세를 물게 된다. Whitby는 평균 가격이 Toronto만큼 높고 세율은 거의 두 배다. $500,000의 주택을 비교할 때 Windsor는 $9268.8로 훨씬 더 높은 세율을 가진 반면 Toronto는 $3159.67다.
