6월 둘째 주
부동산/모기지 소식
Jun 12, 2022 by 박구용
Canadian Real Estate’s Worst Case Is A 30% Price Drop, Still Down By 2027: RBC
캐나다 부동산 최악의 경우는 30% 가격 하락, 2027년까지 여전히 하락: RBC
캐나다의 가장 큰 은행은 경제에 대해 낙관적이지만 집값에 대해서는 그렇지 않다. RBC 자체 자료에 따르면 경제에 예기치 않은 문제가 발생하지 않는 경우에 한하여, 내년까지 주택 가격이 완만하게 하락할 것으로 보인다. 그러나 은행은 전망이 어두워짐에 따라 하락에 더 많은 비중을 두고 있다고 경고. 하방 시나리오에서 주택 가격은 30%까지 축소되어 2020년 이후 거의 모든 상승폭을 제자리로 되돌 것.
Toronto home prices fall as sales take another hit in May
토론토 주택 가격은 5월에 판매가 또 다른 타격을 받으면서 하락
https://www.bnnbloomberg.ca/toronto-home-prices-fall-as-sales-take-another-hit-in-may-1.1774081
지난 달 높은 대출 금리로 인해 광역 토론토 지역(GTA)의 주택 구매자에게 유리한 흐름이 계속. 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)가 금요일 발표한 데이터에 따르면 GTA의 5월 주택 판매는 7,283개의 부동산이 주인이 바뀌면서 1년 전보다 38.8% 감소했다. 또한 4월보다 9% 감소했다. 월간 및 연간 기준으로 판매가 감소한 것은 두 번째 달입니다. 단독 주택에서 타운하우스, 콘도에 이르기까지 모든 유형의 부동산은 2021년 5월에 비해 두 자릿수 판매가 크게 감소했다. 데이터에 따르면 5월에 활성 리스팅이 전년 대비 26% 증가한 반면 새로 리스팅된 주택의 수는 본질적으로 변동이 없었다.
캐나다 은행이 기준금리를 공격적으로 인상함에 따라 시장의 역학 관계가 변화하고 있다. “잠재 구매자가 가격의 바닥을 기다리는 심리적 측면이 있다. 이것은 여름까지 계속될 것. 그러나 주택 구입자들이 더 높은 대출 비용에 적응함에 따라 주택 수요는 극도로 낮은 실업률, 높은 공석, 소득 증가 및 기록적인 이민으로 뒷받침될 것.”
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 수요일 밤 금리 목표치를 1.5%로 0.5%포인트 인상했다. 목요일, Paul Beaudry 부총재는 중앙 은행의 주요 대출 금리가 인플레이션을 억제하기 위해 3% 이상 상승할 수 있다고 말했다. 구매자가 더 많은 협상력을 행사하면서 주택의 평균 판매 가격은 비계절 조정 기준으로 약 3% 하락한 1,212,806달러를 기록했다. 평균 판매가는 지난 2월 1,334,544달러로 사상 최고치를 기록한 이후 3개월 연속 하락세다.
Desjardins Economists Call For 15% Housing Price Correction
Desjardins 경제학자들은 주택 가격을 15% 조정해야 한다고 주장
https://storeys.com/desjardins-economists-housing-price-correction/
Desjardins의 새로운 분석에 따르면 주택 구입자들이 더 높은 차입 비용의 영향을 점점 더 많이 느끼면서 캐나다 주택 가격은 의심할 여지 없이 누그러지기 시작하면서, 현재 주택 가격이 2022년 2월부터 잠재적으로 15%까지 떨어질 수 있을 것으로 예상한다고 밝혔다. “앞으로 우리는 점점 더 높은 차입 비용이 주택 시장 활동에 부담이 될 것이라고 믿는다. 이는 판매 활동의 지속적인 약화로 이어져 가격 하락 압력이 지속적으로 유지될 것으로 예상된다”고 말했다.
캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)의 가장 최근 4월 데이터에 따르면 총 주택 가격은 3월 캐나다 은행(Bank of Canada)의 첫 번째 금리 인상 이후 월간 기준으로 12.6% 하락했다. 이후 중앙은행은 이번 달과 지난 달에 걸친 초대형 0.5% 인상을 포함해 세 차례 금리를 인상해 기본 차입 비용을 최대 1.5%까지 끌어올렸다. 그 결과, 소비자 대출 기관의 우대 금리는 현재 3.7%이고 5년 고정 모기지 금리는 이제 5% 범위를 맴돌고 있다.
Oxford Economics의 계산에 따르면, 캐나다 주택 가격은 지난 2월에 팬데믹 이전 수준보다 50% 높았다. "대부분의 지방에서 내년 말까지 10%에서 20% 범위의 조정이 있을 것으로 보이지만 평균 주택 가격은 코로나바이러스 이전 수준 및 추세 이상으로 유지될 것으로 예상된다."라고 언급했다. "따라서 예상되는 조정은 캐나다 주택 시장에 더 많은 균형을 가져올 것."
Bank of Canada Survey Reveals More Institutions Expect Financial Shock Soon
Bank of Canada 설문 조사에 따르면 더 많은 기관에서 곧 금융 충격이 예상됨
새로운 설문 조사에 따르면 캐나다 기관은 희미한 낙관론을 보이고 있다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 금융시스템조사(FSS)의 2022년 봄 결과를 발표했다. FSS는 위험 관리자를 대상으로 1년에 두 번 실시하는 설문조사로, BoC가 자신의 기대치와 기대치를 비교할 수 있도록 한다. 설문 조사 결과에 따르면 더 많은 기관이 곧 금융 시스템의 충격을 예상하고 있다.
캐나다는 상황이 좋아졌다가 매우 빨리 사라질 것이라고 기대하는 위험 전문가의 비율을 보고 있다. 결과에 따르면 위험 전문가의 58%는 단기 충격이 "약간" 또는 "전혀" 일어나지 않을 것이라고 생각했다. 2022년 봄 설문조사는 2021년 가을 설문조사에서 점유율이 29% 감소했으며 더 많은 위험이 예상됨을 나타낸다.
중기적 충격을 예상한 응답자들은 그것이 일어날 것이라고 더욱 확신하게 되었다. 2022년 봄에 '보통' 또는 '다소' 발생할 가능성이 있다고 응답한 사람들은 35%로 떨어졌다. 이는 이전 설문조사에서 2포인트 하락한 수치지만, 중기 여론조사에서는 충격이 "매우 가능성이 높다"는 응답이 더 많이 나타났다. BoC는 응답자의 거의 4%가 중기적 충격이 닥칠 것이라고 확신하고 있다고 밝혔다. 2021년 가을 설문조사에서 점유율의 두 배였다. 긍정적인 측면에서 금융 시스템의 위험 처리 능력에 대한 확신은 여전히 높다.
Nearly Half of Homeowners Would Rather Renovate Than Move: Report
주택 소유자의 거의 절반이 이사보다 개조를 원한다
https://storeys.com/nearly-half-homeowners-rather-renovate-report/
광역 토론토 지역의 주택 가격은 너무 천문학적이어서 점점 더 많은 주택 소유자가 새 주택을 구입하고 이사할 때 막대한 비용을 지출하는 것보다 그대로 유지하고 개조하는 것을 선호. 디지털 홈 리노베이션 플랫폼 Billdr이 의뢰한 Potloc의 설문 조사에 따르면 응답자의 39%(93%는 주택 소유자이고 나머지는 곧 주택 소유자임)는 집값이 비싸기 때문에 이사 대신 리노베이션을 선택했다고 밝혔다. 또한 주택 소유자의 22%는 기존 자산을 개조 자금 조달의 주요 수단으로 사용했다. 또한 58%는 꿈의 집으로 탈바꿈할 목적으로 레노베이션에 투자할 의향이 있었고, 23%는 이사 대신 개조를 위한 주요 동기로 스트레스를 언급했으며 11%는 공급 가능한 공급 부족을 이유로 보고했다. 구매 대신 리노베이션을 선택하기 때문.
Canadian Mortgage Costs To Hit “Inconceivable” Levels After Bond Yields Surge: BMO
채권 수익률 급증 후 "상상할 수없는"수준에 도달하는 캐나다 모기지 비용 : BMO
캐나다인들은 15년 정도의 값싼 부채 실험에 작별을 고해야 한다. 캐나다 정부(GoC) 5년 만기 채권 수익률은 이번 주에 계속해서 상승세를 보였다. 수익률은 현재 대공황 이전 이후 최고 수준이며 둔화될 것으로 예상되지 않는다. 모기지 이자율은 이로 인해 큰 영향을 받을 것이며 더 이상 달성할 수 없다고 생각되는 수준으로 향하고 있다. 즉, 인플레이션이 더 이상 불가능하다고 생각되는 수준에 도달할 때까지 경제를 안정시키기 위해 더 높은 금리가 필요하다.
캐나다 채권 수익률은 예상보다 훨씬 빠르게 상승하고 있다. GoC 5년 만기 국채 수익률은 사상 가장 빠른 속도로 치솟고 있다. 수요일 아침에 3.185%에 도달하여 지난 5 일 동안 30.96bps 상승했다. 지난 30일 동안 34.63bp 상승했으므로 상승의 약 90%가 바로 이번 주에 발생한 것이다. 말할 필요도 없이 이것은 부동산 가격에 좋은 신호가 아니다.
BMO의 로버트 카치치 선임 이코노미스트는 “캐나다의 5년 만기 국채 수익률은 10년 만에 처음으로 3%를 넘어섰다. 이는 2020년 중반 경에 설정된 0.3%의 팬데믹 저점에서 엄청난 반전.
수익률이 높다는 것은 모기지 이자율이 훨씬 높다는 것을 의미. 5년 GoC 채권 수익률은 주요 모기지 이자율, 즉 5년 고정 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미친다. 자본은 유사한 조건을 놓고 경쟁하기 때문에 수익률 상승은 모기지 비용에 직접적인 영향을 미치게 되고, 이것은 멀지 않은 미래에 훨씬 더 높은 모기지 이자율을 예상한다는 것을 의미.
Aggressive BoC Rate Hikes Will Risk “Major Recession”: Report
공격적인 BoC 금리 인상은 "주요 경기 침체" 위험에 처할 것
https://storeys.com/bank-of-canada-rate-hikes-recession/
캐나다 중앙은행(BoC)이 올해 말 대출 금리를 추가 인상할 예정인 가운데, 새로운 보고서에서는 은행이 너무 공격적일 경우 발생할 수 있는 잠재적인 주택 관련 "주요 경기 침체"에 대해 경고하고 있다. 캐피털 이코노믹스(Capital Economics)의 수석 이코노미스트 스티븐 브라운(Stephen Brown)의 보고서에 따르면 BoC의 최근 커뮤니케이션에 따르면 "5월 주택 판매가 두 자릿수 연속으로 하락해도 당황하지 않을 것". 그는 이것이 은행이 다음 달에 다시 금리를 인상할 가능성을 높이고 주택 가격이 급격히 하락하여 주요 경기 침체로 이어질 것이라는 우려를 불러일으킨다고 말한다.
5월 캐나다의 주택 판매는 전월보다 12% 감소했다.이에 스티븐 브라운(Stephen Brown)은 이제 수요와 공급 사이의 균형이 걱정거리가 되면서 "캐나다 4대 도시의 신규 상장 대비 판매 비율은 이제 2022년 말까지 주택 가격 인플레이션이 0으로 떨어질 것임을 암시한다"고 언급했다. 참고로 4월 주택 가격 인플레이션은 18%였다. 특히, 대유행 기간 동안 주택 가격이 도달할 수 없을 정도로 치솟았던 토론토에서 모든 징후가 마이너스 주택 가격 인플레이션을 가리키고 있다고 말한다. 캐나다의 일부 주요 시장에서 주택 가격은 이미 하락하고 있으며, 최근 전국적인 수치에 따르면 4월부터 5월까지 주택 가격이 0.6% 하락한 것으로 나타났다. 토론토의 경우 두 달 연속 가격이 3% 이상 하락했다. 그러나 Brown은 이것이 BoC와 관련이 있는 것으로 보이지는 않는다는 점에 주목. BoC는 지난주 성명을 발표하면서 “주택 시장 활동이 예외적으로 높은 수준에서 완화되고 있다”고 말했다.
은행이 금리를 얼마나 올릴지는 두고 볼 일이지만, 스티븐 브라운(Stephen Brown)은 "은행이 정책 금리를 3.5%로 인상하면 현재 시장의 내재된 만기 금리인 3.25%보다 약간 높다면, 주택 시장은 1980년대 초반 볼커 쇼크 이후 주택 구입가에 가장 극적인 타격을 입게 될 것"이라고 말했다. "우리의 추정에 따르면 정책 금리가 3.5%라면 5년 고정 모기지 금리는 평균 4.5%, 변동 금리는 평균 4.9%로, 2021년 9월 각각의 저점에서 240bp, 350bp 상승할 것이다."
캐나다가 최근 눈에 띄는 임금 인상을 보였고 이러한 추세를 계속할 것으로 예상된다는 사실에도 불구하고 스티븐 브라운(Stephen Brown)은 모기지 이자율이 상승하면 궁극적으로 구매자가 감당할 수 있는 최대 주택 가격을 2021년에 비해 23%까지 낮출 것이라고 말한다. 보고서는 “정책 금리 3.5%와 5년 고정 모기지 금리 4.5%를 기준으로 세전 소득의 3분의 1을 모기지 상환에 지출하는 중위 소득 가계의 예산은 52만5000달러”라고 설명했다. 은행이 금리를 최대 3% 이상으로 인상하기로 결정하면 캐피털 이코노믹스가 현재 추정되는 10% 주택 시장 조정을 더 가파른 수치로 수정하고 "실제 경기 침체 위험"에 대비해야 한다고 말했다.
Home market slowdown: How brokers are navigating appraisal challenges
국내 시장 침체: 브로커가 평가 문제를 해결하는 방법
https://www.mpamag.com/ca/news/general
캐나다 주택 시장에서 판매 활동과 주택 가격 상승세가 계속 둔화됨에 따라 중개인과 그 고객 모두에게 새로운 도전 과제가 나타났다. 즉, 주택 감정가가 합의된 가격 또는 상장 가격보다 훨씬 더 낮아질 것이라는 전망입니다. 이러한 현실은 최근 캐나다 감정평가 커뮤니티의 저명한 구성원인 Home Value Inc.의 Gordon Sommerville로 하여금 중개인에게 2월 중순 이전에 구매 가격에 동의한 고객이 감정가가 바닥날 가능성에 대비해야 한다고 조언하게 했다. 광역 토론토 지역(GTA)의 집값은 해마다 계속 오르고 있지만 3개월 연속 하락세를 보였고 특정 지역에서는 급격히 떨어졌다. 현재 Kitchener-Waterloo에 있는 단독 주택의 평균 가격은 2월보다 현재 $200,000 낮고, GTA 전체에서 5월 평균 가격은 3개월 전 수준보다 $121,000 낮다.
모기지 브로커이자 Lowest Rates.ca 전문가인 Leah Zlatkin에 따르면 변동성이 커지면 가능한 한 빨리 감정가를 주문하는 것이 중요하다고 하면서, "분명히 우리는 전반적으로 주택 가치의 하락을 목격하고 있기 때문에 이러한 감정을 적시에 정말 빨리 얻는 것이 점점 더 중요해지고 있다"라고 말했다.
Low Rates Helped Canadian Real Estate Investors Outcompete First-Time Buyers
캐나다 부동산 투자자들이 처음 구매자를 압도하는 데 도움이 된 낮은 이자율
"생애 첫 주택 구매자는 나가고 투자자는 들어왔다". 이는 시장에서 부동산 투자자의 점유율을 보여주는 캐나다 은행(BoC) 데이터에서 발췌한 내용. 부동산 투자자가 캐나다 주택 5채 중 1채 이상을 구입. 캐나다 부동산 투자자들이 시장에서 엄청난 점유율을 차지하고 있다.
금리와 투자자 수요는 분명한 상관관계를 보여준다 투자자 수요를 이끄는 낮은 금리 사이의 관계는 놀랍기 까지 하다. 2017년 3분기에 인상된 후 투자자 수요는 다음 분기에 20.0%로 정점을 찍었다. 더 높은 금리는 비율이 계속 상승함에 따라 시장 점유율이 더 떨어졌다. 이러한 추세로 인해 시장의 투자자 점유율은 2020년까지 곧바로 하락했다. 역사적으로 여전히 높지만 더 많은 최종 사용자가 부동산 시장의 일부가 되고 있다.
https://twitter.com/i/status/1535307187161022464
지난달 RBC는 투자자들이 포트폴리오에서 첫 주택 구매자를 대체할 것이라고 경고했다. 예를 들어, 토지 등록 데이터는 투자자들이 토론토에서 판매된 주택의 4분의 1 이상을 구매했음을 보여준다. 올해 초 우리가 분석한 바에 따르면 투자자들은 최근 공급량의 최대 90%를 구매했다. 새로운 공급이 시장에 나오고 있지만 더 저렴하게 만들지는 못한다. 중앙은행이 싼 자본으로 투자자들을 무장시키는 중개자가 되었기 때문이다.
Bank of Canada sees housing-market slowdown as 'healthy'
Bank of Canada는 주택 시장 침체를 '건전한'것으로보고 있다.
https://www.bnnbloomberg.ca/bank-of-canada-sees-housing-market-slowdown-as-healthy-1.1776541
Tiff Macklem 캐나다 은행 총재는 금리 인상이 국가 경제를 탈선시킬 것으로 예상되지 않으며, 주택 시장에서 "건전한" 침체를 초래할 수도 있다고 말했다. Macklem은 중앙 은행의 재정 안정성에 대한 연례 보고서가 발표된 후 목요일 연설에서, 전염병 기간 동안 집값 상승이 지속 불가능했으며 극도로 높은 수준의 부채를 떠안아야 하는 신규 구매자 사이에 취약성을 초래했다고 주장했다. Macklem은 기자들에게 열린 개회사에서 "경제는 더 높은 이자율을 감당할 수 있다. 실제로 필요하다."라고 말했다.
목요일의 보고서는 Macklem이 3월에 긴축 정책을 시작한 이후 캐나다의 재정 안정성에 대한 위험에 대한 첫 번째 포괄적인 설명. 캐나다 중앙은행은 올해 초 0.25%에서 1.5%로 주요 정책 금리를 인상했으며 10월까지 차입 비용을 3%로 빠르게 인상할 것으로 예상된다. 주택에 대한 Macklem의 논평은 지난주 중앙은행의 정책 성명을 반영한 것으로, 관리들은 주택 시장의 급격한 조정의 영향에 대해 거의 우려를 표명하지 않았다. 그러나 그는 정책 입안자들이 특히 높은 차입 비용에 더 취약하고 심각한 가격 하락에 대비하기 위해 자산을 덜 보유하고 있는 부채가 많은 가계에 초점을 맞추고 있다고 말했다.
7페이지 분량의 보고서에 따르면 최근에 주택을 구입한 캐나다인은 수정이 발생할 경우 "더 많이 노출"될 것. 많은 가계가 주택 시장에 뛰어들기 위해 재정적으로 힘을 쏟았고, 이 시장은 팬데믹이 시작된 이후로 거의 50%의 가격 상승을 보였다. Macklem은 기자들에게 "경제가 급격히 둔화되고 실업률이 상당히 증가하면 부채가 많은 캐나다인과 높은 주택 가격이 결합하여 경기 침체를 증폭시킬 수 있다"라고 말하면서, 경제 및 금융 시스템에 "광범위한" 영향을 미칠 수 있다고 덧붙였다. “이것은 우리가 예상하는 일이 아니다. 우리의 목표는 인플레이션이 목표치인 2%로 돌아오는 연착륙을 하는 것”이라고 말했다. “하지만 면밀히 관찰하고 관리해야 하는 취약점.”
보고서에서 중앙은행은 최근 주택 판매와 가격 하락이 일시적인지 아니면 "더 깊고 지속적인 하락의 시작"인지 여부를 말하기에는 "너무 이르다"고 말했다. 그러나 관리들은 팬데믹 기간 동안 주택 가격 상승을 부추겼던 투자자 심리가 역전되어 가격 하락을 증폭시킬 수 있다는 우려를 표명했다. 이 분석과 위험과 취약성 간의 상호 작용이 통화 정책에 미치는 영향은 모호합. 예를 들어, 취약성이 악화되면 정책 입안자들은 차입 비용 인상에 대한 확신이 줄어들 수 있다. 그러나 더 높은 금리는 인플레이션 위험을 줄이고 국가 주택 시장의 균형을 재조정하는 데 도움이 될 것이다. 중앙은행은 올해 소득 대비 대출 비율이 450% 이상인 고부채 가구에 대한 신규 모기지 비중이 팬데믹 이전 수준을 넘어 새로운 기록을 경신했다고 추정했다.
Expect Three More Half-Point Hikes From BoC By October: BMO
10월까지 BoC에서 3번의 추가 0.5% 인상 예상: BMO
https://storeys.com/expect-three-more-half-point-hikes-boc-october-bmo/
캐나다 차용인들은 캐나다 은행이 인플레이션 상승에 대응하여 처음으로 대출 금리를 인상한 3월 이후 금리 인상의 압박을 느끼고 있다. 캐나다 최대의 소비자 대출 기관. 몬트리올 은행(Bank of Montreal)의 한 경제학자는 중앙 은행이 다음 몇 차례의 금리 정책 발표에 대해 0.5포인트 인상을 추가로 시행하여 10월까지 차입 비용을 3%로 끌어올릴 것을 촉구하고 있다.
“이전에는 기준금리가 중립 범위의 바닥인 2%에 도달할 때까지 은행이 연속 회의에서 0.5% 이동을 유지할 것이라고 판단했다. 그런 다음 두 번째 회의마다 25bp씩 증가하여 범위의 상단 바로 아래인 2.75%에 도달할 때까지 더 잠정적인 입장으로 전환할 것. 그러나 연준과 마찬가지로 금리가 이전보다 25bps 더 높고 6개월 더 일찍 정점을 찍는 것으로 보고 있다.”라고 BMO의 수석 이코노미스트인 Michael Gregory는 말했다. 금리가 3%에 고정되고 GDP 성장률이 둔화되면 그는 2023년까지 인플레이션이 천천히 2% 인플레이션 범위로 낮아지면서 안정을 유지하면서 BoC와 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 통화 정책을 평준화할 것으로 예상. 4월 캐나다 CPI는 6.8%로 31년 만에 최고치를 기록했다.
BoC가 더 공격적으로 움직일 것이라는 기대는 미국의 통화 정책 입안자들이 인플레이션율이 치솟으면서 또 다른 0.5포인트 인상으로 공격적으로 움직일 계획임을 마지막으로 발표한 연준의 발표 이후 몇 분 후에 크게 발전했다. 5월에는 8.6%라는 40년 새 기록을 경신했다. BoC와 Fed가 같은 비율로 움직이는 경향이 있기 때문에 경제학자들은 4월과 6월에 BoC가 0.5% 인상된 것이 단독 사건이 아닐 것이라고 믿게 되었다. BoC는 3월 이후 0.25%에서 2.5%로 비율을 높이기 위해 1/4 포인트 인상과 2/2를 통해 OLR을 세 번 인상했다.
Gregory는 BMO의 요청이 6월 1일에 발표된 AfDB의 가장 최근 정책 발표 이후 바뀌었다고 말했다. 뷰드리(Beaudry) 부총재는 “수요와 공급의 균형을 유지하고 인플레이션 기대치를 안정적으로 유지하기 위해 정책 금리를 최고 수준이나 중립 범위 이상으로 인상해야 할 가능성이 있다”고 말했다. "이것은 강력한 신호였다."라고 Gregory는 말한다.
급격히 상승하는 이자율은 이미 가계의 부채 상환 예산에서 느껴지지만, 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 최고치를 경신했던 지난 2년 동안 시장 담보 대출을 받은 차용인에게는 특히 큰 타격이 될 것입니다. BoC의 계산에 따르면 2020년에서 2021년 사이에 모기지를 받은 가구는 갱신 시 월 모기지 지불액이 420달러(또는 30%) 증가할 것이라고 한다. 변동 이자율 차용인의 경우 월 $700로 인상되는 반면 고정 이자율 차용인은 지불금이 300달러 증가한다.
