1월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Jan 29, 2023 by 박구용
Rapidly cooling housing market helps to quell Canadian inflation
빠르게 냉각되는 주택 시장은 캐나다 인플레이션을 진정시키는 데 도움.
주택 비용과 이를 인플레이션으로 포착하는 캐나다의 고유한 방식은 소비자 물가 상승이 앞으로 몇 달 동안 급격히 둔화될 수 있음을 시사한다. 대부분의 가정에서 가장 큰 지출인 쉘터는 캐나다 소비자 물가 지수의 30%를 차지하며 이는 미국과 비슷한 비율이다. 집값. 즉, 캐나다 은행이 공격적으로 금리를 인상함에 따라 모기지 비용이 상승하고 그에 따른 주택 시장 둔화가 캐나다 인플레이션 측정에 영향을 미친다는 것이다.
인플레이션은 12월에 여전히 6.3%였지만 캐나다 부동산 시장의 기저 효과와 지속적인 냉각으로 인해 캐나다의 가격 압력은 모멘텀을 잃을 것으로 예상된다.
미국에서는 소유자의 등가 임대료 또는 거주하기 위해 지불해야 하는 임대료를 사용하여 주택 인플레이션을 계산한다. 캐나다는 모기지 이자, 대체 비용, 재산세 및 유지 보수를 포함하는 공식을 통해 이를 계산한다. Shelter는 최근 몇 달 동안 캐나다 인플레이션의 주요 동인이었으며 12월에는 7% 상승했다. 모기지 이자 및 임대료 하위 지수는 전년 대비 각각 18% 및 5.8% 증가했다.
그러나 현재 이자율이 보류된 상태에서 모기지 이자 비용이 올해 하반기에 급격히 떨어지기 전에 정점에 이를 것으로 예상된다. 주택 판매 수수료와 같은 기타 인플레이션 투입 요소는 이미 완화되고 있다. Macklem의 3월 긴급 팬데믹 최저치인 0.25%에서 4.5%로 빠른 금리 인상은 부동산 시장을 극적으로 식혔다. 가격은 작년 정점 이후 13% 이상 하락했다. 높은 모기지 비용은 또한 세계에서 가장 부채가 많은 가계를 압박하여 지갑 끈을 조이도록 강요하고 있다. Futures First Canada Inc.의 애널리스트인 Rishi Mishra는 "은행은 주택 문제를 충분히 해결했다고 느낄 수 있으며 그 영향이 앞으로 몇 달 동안 풀릴 것"이라고 말했다. 너무 어렵다. 캐나다 주택 시장에 대한 노출이 너무 크기 때문이다.”
CREA: Expect a market turnaround in 2023
CREA: 2023년 시장 턴어라운드 기대
https://www.livabl.com/2023/01/crea-expect-market-turnaround-2023.html
CREA(Canadian Real Estate Association)는 2023년과 2024년 주택 판매 활동에 대한 예측을 업데이트했다. CREA는 완전한 회복이 아니라 시장 턴어라운드의 시작이라는 내년 시장에 대한 희소식을 예측하고 있다. 일부 지역 시장은 상대적으로 저렴한 반면 다른 지역은 계속해서 경제성 문제로 어려움을 겪고 있다. 대부분의 시장은 2022년 초 정점을 찍은 이후 가격이 식었지만 여전히 2020년보다 훨씬 높다. 지난 해 가격 예측 불가능성과 8차례의 금리 인상에도 불구하고 주택 판매는 여름 이후 상대적으로 안정적이었다. 이는 인플레이션을 완화하려는 캐나다 은행의 노력으로 인한 충격이 사라지기 시작했음을 시사한다. CREA에 따르면 첫 주택 구매자는 금리가 내려갈 때까지 주택 시장에 진입하는 데 여전히 어려움을 겪을 것이다.
그러나 차입 비용 증가는 시장에서의 경쟁 감소를 의미하며, 금리가 조만간 더 오르지 않을 것이라는 확신이 생기면 소비자 태도가 바뀌고 더 자신감을 갖게 될 것이다. 전국 평균 주택 가격은 2023년에 5.9% 하락하여 새로운 중간 주택 가격이 $662,103가 될 것으로 예상된다. CREA는 2023년에 약 495,858채의 부동산이 캐나다 MLS 시스템을 통해 거래될 것으로 예상된다. 이는 2022년보다 0.5% 감소한 수치다. 그러나 2024년까지 시장이 정상으로 돌아오면서 주택 판매가 546,625채로 증가할 것으로 예측된다.
There’s More To Rising Interest Rates Than Just A ‘Buyer’s Market’
금리 상승에는 단순한 '구매자 시장'보다 더 많은 것이 있다.
https://strata.ca/blog/theres-more-to-rising-interest-rates-than-just-a-%E2%80%98buyers-market
Bank of Canada는 또 다른 금리 인상을 발표했는데, 이번에는 25bp 인상했으며 현재 4.50%의 금리를 적용하고 있다. 많은 경제학자들은 그 두 배의 증가를 예측했다. 그리고 이 다소 '적절한' 점프는 중앙 은행이 전반적인 상황이 올바른 방향으로 가고 있다고 믿는다는 신호일 수 있다. 그러나 매매가 비율이 18개월 동안의 플러스 실행 후 7월에 마이너스로 전환되었고 그 이후로 매달 하락하여 1월에 마이너스 2%로 바닥을 쳤다는 점을 고려해야 한다.
명확하게 말하면 이것은 평균 구매자가 부동산에 대한 요구 가격보다 2% 적은 금액을 지불하고 있음을 의미한다. 작년 이맘때 구매자들은 거의 15% 더 많은 비용을 지불했다. 이것이 시장 변동이라고 부르는 것이다! 그러나 구매자가 이점을 가지고 있지만 판매자가 작년과 같은 방식으로 시장을 지배하지는 않을 것이다. 그럼에도 불구하고 판매자에게 좋은 소식이 있다. 우선, 인플레이션은 11월 6.8%에서 12월 6.3%로 떨어졌다. 이는 최악의 상황이 끝나고 추가 금리 인상이 임박하지 않을 수도 있다는 신호다. 시간이 말해 줄 것이다. 그러나 구매자에게 "지금이 구매하기에 좋은 시기다"라고 말하는 것은 매우 단순한 조언이다.
Milan Mitrovic | Realtor, Strata.ca
“저당권으로 새 집을 살 여유가 없었던 대다수의 구매자가 지난 몇 달 동안 급격히 감소했습니다. 많은 고객과 논의한 결과 많은 고객이 주택 가격과 금리에 어떤 일이 일어날지 2024년까지 기다리고 있다.” “적극적인 구매자의 대다수는 현금이 많고 주로 투자용 부동산을 구매하려는 사람들이다. 부동산을 단기 투자로 봐서는 안 된다는 것을 아는 사람들”이라고 말했다. "예년에 비해 가격이 상대적으로 낮고 동시에 임대료가 사상 최고이기 때문에 현금이 많은 경우 지금이 구매하기에 이상적인 시기다."
Apurva Mudliar | Realtor, Strata.ca
“사람들이 2022년부터 고정된 모기지 금리로 거래를 성사시키려는 동기를 갖고 있는 것을 보고 있다. 일단 BoC의 금리 인상이 멈추면 시장은 잠재적으로 반등할 수 있다. 이것이 일부 사람들이 고정 금리를 이용하고 오늘날 낮은 부동산 가격의 혜택을 받기를 원하는 이유다.”
Osman Omaid | Realtor, Strata.ca
"이 금리 인상은 엄청난 경쟁 없이 시장에 진입할 수 있는 마지막 견고한 창을 제공할 만큼 충분히 오랫동안 수요를 억제할 수 있다." "실제로 또 다른 금리 인상은 급격한 수요 증가를 억제하는 데 좋을 것이다." “수많은 인상 후에 금리 상승이 구매자 수요에 대한 영향력을 상실했다고 생각한다. 구매자가 수요가 적을 때 구매 시점을 맞추는 것이 중요하다. 매도인이 자신의 부동산을 리스팅하려고 할 때 만조를 파악하는 것도 중요하다.”
GTA Saw Strong Increase in Rental Supply in 2022, But At Prices 45% Above Average
GTA는 2022년 임대 공급이 크게 증가했지만 가격은 평균보다 45% 높았다.
https://storeys.com/gta-new-rental-supply-45-markup-cmhc/
Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)의 새로운 임대 시장 보고서에 따르면 광역 토론토 지역(GTA)의 1차 임대 재고는 2022년에 2.1% 또는 7,175채 증가하여 "최근 수십 년 동안 가장 강력한 증가"를 보였다.
침실 2개(CMHC의 일반적인 표본 크기)의 평균 임대료는 2022년에 전년 대비 6.5% 증가한 $1,765였다. 평균 콘도 임대료는 임대료 수요가 급증하면서 $2,671로 최고를 기록했다. CMHC는 "임대 공급이 증가했지만 수요 증가를 상쇄할 수 없었다"고 썼다. “게다가 저소득 및 중산층 임차인 가구(소득 2분위 및 3분위)에게는 저렴한 공급에 대한 접근이 여전히 어려운 과제다. 예를 들어, 이러한 가구에 적합한 주택은 GTA에서 공실률이 가장 낮았다.” National Housing Agency의 데이터 테이블에 따르면 25,000달러 이하의 가계 소득은 "보고하기에는 너무 낮은" 평균 공실에 직면했다. 한편 소득 25,000~48,000분위 가구의 공실률은 1.8%, 소득 48,000~70,000달러 가구의 공실률은 3.7%였습니다. 소득이 증가함에 따라 공석도 증가했다. 소득이 $70,000~$130,000 사이인 가구와 $130,000 이상 소득이 있는 가구의 평균 공실률은 각각 7.4%와 8%로 증가했다.
Trends to Look for in Toronto’s Housing Market in 2023
2023년 토론토 주택 시장에서 찾아야 할 트렌드
https://www.movesmartly.com/articles/trends-to-look-for-in-toronto-housing-market-in-2023
토론토의 주택 시장은 지난 몇 년 동안 많은 극적인 변화를 겪었다. 코로나 팬데믹 초기인 2020년 후반에 주택 및 주택 가격에 대한 수요가 놀라울 정도로 증가했다. 그런 다음 가격은 2021년 대부분 동안 평평해졌고, 2021년 말과 2022년 1분기에 비합리적인 활기가 나타나 주택 가격을 사상 최고치로 끌어올렸다. 2022년 2분기에는 구매자의 피로와 급격한 금리 상승으로 인해 3월부터 5개월 동안 가격이 20% 이상 떨어졌고 7월부터는 제자리걸음을 했다. 이러한 모든 변화는 예측할 수 없었다.
예를 들어, 초기 둔화 후 시장의 갑작스러운 이륙과 마찬가지로 Covid 전염병 자체는 놀라운 일이었다. 그리고 금리 상승이 시장을 식힐 것이라는 것은 놀라운 일이 아니지만, 구매자 피로가 시장을 식히기 시작한 시점까지 바로 직전에 시장이 그토록 열광적이어야 했던 이유를 암시하는 것은 없었다. 그리고 전 세계 중앙은행이 도입한 급속한 금리는 또한 대부분의 전문가들이 코로나19 팬데믹 효과가 줄어들면서 일시적인 인플레이션이 줄어들 것이라고 생각한 후에도 오랫동안 지속된 인플레이션이 지속된 결과였다. 우리는 일반적으로 단기적으로 주택 가격의 미래 경로에 대해 교양 있는 추측을 할 수 있지만, 시장이 지난 3년 동안 그랬던 것처럼 변동성이 컸을 때 이렇게 하는 것이 분명히 훨씬 더 어렵다. 이를 감안할 때 미래에 대한 단일 예측보다는 주택 가격에 대한 다양한 잠재적 경로, 가격을 이리저리 움직이게 할 수 있는 요인 및 가격이 움직일 가능성이 얼마나 되는지를 고려하는 것이 더 도움이 된다는 것을 알 수 있다
가격이 오를까요, 변동이 없을까요, 아니면 더 떨어질까요?
세 가지 가능한 결과가 있는 간단한 모델을 고려해 보겠다. 1) 주택 가격이 상대적으로 일정하게 유지되고, 2) 주택 가격이 하락하고, 3) 주택 가격이 상승한다. 기술적으로는 2023년에 주택 가격이 상승할 가능성이 있지만 다른 두 가지 옵션(가격이 상대적으로 변동이 없거나 하락하는 경우)과 비교할 때 그럴 가능성은 매우 낮다.
거시 경제 요인
주택 가격의 향후 방향을 결정하는 가장 중요한 지표는 인플레이션율이며 이는 주로 금리가 어디로 갈지 결정한다. 대부분의 경제학자들은 2023년에도 금리가 높은 수준을 유지할 것으로 예상하지만 얼마나 오래 갈 것인가에 대한 의문이 있다. 인플레이션율이 완고하게 높게 유지된다면 우리는 2024년에도 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 더 오랜 기간 동안 높은 금리에 갇히게 될 것이며, 이를 따라잡기 위해 고군분투할 수 있는 주택 소유자의 모기지 지불액이 증가할 수 있다. 금리 상승의 영향을 감안할 때 2023년에는 경기 침체의 위험도 있다. 잠재적인 경기 침체가 주택 시장에 미치는 영향은 경기 침체가 얼마나 깊고 오래 지속되느냐에 따라 달라진다.
재정적 어려움
캐나다 은행이 금리를 인상하기 시작한 지 1년이 채 안 되었지만, 아직까지는 주택 소유자나 부동산 투자자로부터 많은 재정적 어려움을 겪지 않았다. 물론 일부 사람들은 이미 식품 및 기타 가격에 대한 인플레이션의 영향을 느끼고 있지만, 고정된 월 상환금이 있는 모기지에 갇힌 사람들은 오늘날의 더 높은 금리의 영향을 아직 느끼지 못했다. 이는 점점 더 많은 가구가 향후 12개월 동안 모기지를 갱신하고 오늘날의 훨씬 더 높은 이자율로 갱신할 때 월 모기지 지불액이 크게 증가함에 따라 변경될 것이다.
우리는 내년에 집을 팔아야 하는 어려움에 처한 가구가 있을 것이라는 것을 알고 있지만 중요한 질문은 어려움에 처한 판매자의 수가 시장에 나오는 주택 공급에 실질적으로 영향을 미칠 만큼 충분히 많을 것인지 여부다. 나는 저층 주택 시장에서 주택 가격에 실질적으로 영향을 미칠 정도로 고민에 빠진 판매자를 충분히 보게 될 것이라고 전적으로 확신하지 않는다. 모기지 보험사와 은행은 기존 주택 소유자가 모기지를 갱신할 때 상환 충격을 줄이기 위해 할부 상환 기간을 연장할 수 있도록 기꺼이 허용하는 것으로 보인다. (할부 상환 기간을 25년에서 30년으로 연장하면 더 오랜 기간에 걸쳐 분할 상환함으로써 소유자의 모기지 상환액이 낮아진다.) 이것은 모기지를 빨리 갚고자 하는 가계를 위한 최적의 솔루션이 아니다. 나중이 아니라 일부는 월 모기지 페이먼트를 줄이기 위해 강제로 이 위치에 놓이게 될 것이다. 또한 저층 주택 소유자의 대다수는 최종 사용자(즉, 집에 직접 거주하는 사람)이며 경험에 따르면 모기지 지불을 유지하기 위해 다른 모든 비용을 절감할 것이다. 우리가 재정적 어려움을 겪을 가능성이 더 높은 시장 부문은 최종 사용자가 아닌 투자자가 훨씬 더 많은 지분을 소유하고 있기 때문에 콘도 부문이 될 수 있다. 투자자는 일반 가구보다 레버리지가 더 많은 경향이 있으며 월 부채 의무를 줄이려면 가족 주택을 판매하기 전에 투자 자산을 판매할 것이다. 이것이 중요한 취약점이지만 2023년에 중대한 위험이 될 것이라고는 확신하지 못한다. 지난 5년 동안 투자자들은 GTA와 그들의 재산에 대한 상당한 가치 상승을 보았고, 많은 사람들이 그들이 실현한 축적된 자산으로 인해 상대적으로 쉽게 상승하는 비용을 재융자하거나 처리할 수 있게 되었다.
pre-con콘도 시장에는 계속 주시해야 할 몇 가지 중요한 위험이 있다.
첫째, 토론토 지역에는 2023년 완공 예정인 32,000개 이상의 콘도미니엄이 있으며, 그 중 18,000개 이상이 상반기에 예정되어 있다. 이러한 콘도 유닛의 대부분은 수년 전에 구입했기 때문에 대부분의 경우 투자자는 구입한 이후 유닛의 가치가 상승하는 것을 보았다. 그러나 유닛의 가치가 상승하더라도 일단 완성된 콘도를 소유할 때가 되면 일부 투자자는 모기지를 받는 것이 훨씬 더 어렵다는 것을 알게 될 것이다. 일부 투자자는 유닛을 클로징 할 수 없어 강제로 매각할 수 있지만 이러한 수치가 상당히 낮은 가격 측면에서 시장에 실질적으로 영향을 미칠 만큼 충분히 높을지 여부는 말하기 어렵다.
이 투자자들이 직면하고 있는 또 다른 문제는 주택을 클로징하고 모기지를 받을 수 있더라도 모기지가 오늘날의 높은 이자율로 되어 있어 주택의 월별 현금 흐름에 실질적으로 영향을 미칠 것이라는 점이다. 이자율이 3% 미만이던 가장 좋은 시기에도 프리콘 콘도의 높은 가격으로 인해 부정적인 현금 흐름 투자가 발생했다. 이 투자자들은 그들의 유닛이 해마다 좋은 가격 상승을 보일 것이라는 믿음으로 매달 돈을 잃어도 괜찮았다. 5% 이상의 이자율에서 나는 이 투자자들 중 다수가 매달 더 많은 현금을 잃을 것이라고 생각한다. 이는 현재 시장에서 단기적으로 자산 가치가 상승할 가능성이 낮아졌을 때 받아들이기 더 어려워질 것이다. 이를 감안할 때, 평균 이상의 투자자들이 새로 완공된 콘도미니엄을 준공 직후에 매도하는 것을 보게 되더라도 놀라지 않을 것이다. 따라서 이것이 가장 면밀히 추적할 부분이다.
New Year, Same Rate Hikes: The 8th Increase in 10 Months
10개월 만에 8번째 인상
https://www.zoocasa.com/blog/boc-jan-2023/
새해에는 캐나다 부동산을 더 저렴하게 만들 수 있는 무언가가 마침내 제공될 것이라는 새로운 낙관론이 생겼다. 2022년 12월 소비자 물가 지수는 1월 초에 발표되었으며 6.3%로 인플레이션이 둔화되고 있음을 나타낸다. 그러나 캐나다 중앙은행은 오늘 기준금리를 25bp 인상해야 한다고 발표하여 10개월 동안 8번째 인상을 기록했다.
또 다른 금리 인상은 변동 모기지, 신용 한도 또는 모기지 쇼핑을 하는 주택 소유자에게는 나쁜 소식이지만 인플레이션이 완화되고 있어 소진된 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. Ratehub.ca의 공동 CEO이자 CanWise 모기지 대출 기관의 사장인 James Laird는 “제한된 금리 인상 또는 가능한 고정 금리 인하가 현재 수준에서 주택 가치를 뒷받침할 것이다. 모기지 금리가 안정되면 주택 가치도 안정될 것이다.”
캐나다 은행의 다음 금리 발표는 3월로 예상되며 전문가들은 낙관적이다. "만약 인플레이션이 계속해서 올바른 방향으로 움직인다면 소비자들은 2022년 1월 이후 첫 번째 금리 동결을 위해 3월을 봐야 한다."라고 Laird는 말했다.
