5월 둘째주
부동산/모기지 소식
May 10, 2024 by 박구용
Bubble Contagion? Eastern Canada Home Prices Retain The Frothiest Growth
버블 전염? 캐나다 동부 주택 가격은 거품 같은 성장을 유지.
https://betterdwelling.com/bubble-contagion-eastern-canada-home-prices-retain-the-frothiest-growth/
캐나다 부동산 가격은 요금 인하 이후 급등했으며, 요금이 정상화되기 시작한 이후 전반적으로 냉각되었다. 캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 일반적인 주택을 나타내는 복합 벤치마크는 2020년 3월 요금 인하 이후 더 높아졌고 2022년 요금이 정상화되기 시작하면서 정점에 달했다. 큰 예외는 주택 가격이 오르지 않은 캐나다 동부로 금리가 오르기 시작했을 때 최소한의 조정만을 보았고 전국에서 가장 거품이 많은 성장이라는 타이틀을 유지했다.
캐나다 부동산 가격은 2022년 3월에 최고치를 기록했으며 일반 주택 가격은 855,800달러를 기록했다. 이는 2020년 3월 요금 인하가 시작된 이후 54.8% 증가한 것이다. 그 이후 주택 가격은 조정되었으며 가격은 벤치마크 가격을 기준으로 시작했던 가격보다 32.0% 더 높게 유지되었다. 2024년 3월 기준 $729,700입니다. 단 2년 동안 롤러코스터를 타는 것과 같았다. 정확히 2년 전에 정점에 도달한 후 향후 2년 동안 그 성장이 크게 감소했다.
캐나다 동부 지역은 일반적으로 전국에서 가장 거품이 많은 성장을 보였다. 2020년 3월부터 각각 최고치까지 주택 가격은 노바스코샤(+71.7%), 뉴브런즈윅(+70.3%), PEI(+66.1%)에서 가장 많이 상승했다. 이들 시장은 모두 금리 인상이 시작된 직후, 즉 2022년 첫 인상 후 3개월 이내에 최고점에 도달했다. 최고 속도에 있을 때 국가 성장률을 능가하는 주(州)는 단 4개였으며, 동부 해안 지역은 3개였다.
거의 모든 시장이 정점을 벗어나고 있지만 캐나다 동부는 여전히 성장을 주도하고 있다. 최고 기록을 넘어 2020년 3월부터 2024년 3월까지 동일한 3개 지역이 최고 가격 상승률을 유지하며 다시 순위를 매겼다. 1위는 뉴브런즈윅(+69.4%)이고, 노바스코샤(+60.4%), PEI(+59.3%)가 그 뒤를 이었다. 캐나다에서 가장 비싼 두 시장인, 2020년부터 정점까지 온타리오(+64.4%)는 전국 벤치마크를 능가했다. BC(+51.6%)는 이 기간 동안 약간 저조한 성과를 보였지만 여전히 캐나다에서 가장 비싼 시장이다.
캐나다 동부 지역과 달리 이들 시장은 금리가 정상화되면서 큰 하락세를 보였다. 2024년 3월 현재, 온타리오(+35.2%)와 BC(+37.5%) 모두에서 2020년 대비 성장률이 크게 감소했다. 하지만 현재 시점에서 두 자리 수의 수정률을 보인 유일한 주는 온타리오주라는 점을 기억할 가치가 있다. 대부분의 사람들은 거품이 많은 성장을 생각할 때 캐나다 동부가 아닌 BC나 온타리오와 같은 물가가 비싼 곳을 생각할 것이다.
지역 가격 상승이 타당하다고 말하기는 어렵지만 전문가들이 말하는 '거품 전염'과 비슷하다. 이것은 한 지역이 단지 더 저렴하다는 이유만으로 점점 더 높은 가격을 요구하기 시작하는 때라는 것이다.
Sellers re-entering the housing market, buyers continue to be constrained: economist
판매자는 주택 시장에 다시 진입하고 구매자는 계속 제약을 받고 있다.
캐나다의 주요 주택 시장이 회복되기 시작했지만 한 경제학자는 금리가 크게 낮아질 때까지 더 뚜렷한 회복이 지속될 수 없다고 말한다. RBC의 수석 이코노미스트인 로버트 호그(Robert Hogue)는 화요일 보고서에서 올 봄에 판매자들이 캐나다의 주요 주택 시장에 다시 진입하기 시작하면서 저렴한 가격 조건이 여전히 구매자들에게 부담을 주고 있다고 말했다. 그는 지난 4월 지역 부동산 위원회의 수치에 따르면 밴쿠버, 토론토, 몬트리올 전역에서 신규 매물과 재고가 급격히 증가한 것으로 나타났다. “이것은 올 봄에 더 나은 결과를 바라며 가을 시장(수요와 가격이 하락했을 때)을 통과한 많은 사람들을 포함한 판매자들의 합류가 반영되었다고 볼 수 있다. 그리고 일부 판매자는 높은 이자율로 인해 어려움을 겪을 수 있다”고 보고서는 밝혔다.
Hogue는 또한 구매자들이 공급 증가를 활용하려고 움직이지 않기 때문에 대부분의 주요 시장에서 3월과 4월 주택 재판매 수치가 낮아졌다고 지적했다. “높은 금리와 열악한 경제성이 구매자들에게 계속해서 큰 부담이 되고 있는 것은 분명하다. 우리는 몇 차례의 금리 인하가 시행될 때까지 이러한 압력이 지속될 것으로 예상한다”고 말했다. 판매자들이 시장에 진입했음에도 불구하고 캐나다의 주요 시장에서 주택 가격은 "약간 상승"했다고 보고서는 밝혔다. 토론토에서 Hogue는 MLS 주택 가격 지수가 "완만한 비율이긴 하지만" 3개월 연속 "연속 상승"했다고 말했다. 그는 "우리는 금리가 의미 있게 하락할 때까지 강력하고 지속적인 회복이 이루어지지 않을 것이라고 생각한다"고 말했다. 이는 우리가 목표로 삼는 2024년 하반기다.
지난 3월 Hogue는 새로운 매물이 제한된 구매자를 만날 준비가 되어 있기 때문에 구매자와 판매자가 향후 몇 달 동안 "대립"에 직면할 가능성이 있다고 말했다. 그는 앞으로 캐나다 중앙은행이 6월부터 금리를 인하하기 시작할 것이며, 하반기에는 100bp, 2025년에는 100bp 인하할 것이라고 예측했다. 지난 4월 호그는 높은 이자율과 주택 가격으로 인해 잠재 구매자들이 감당할 수 없는 시장 상황에 직면해 있다고 말했다. 그는 보고서에서 캐나다인들이 “집을 마련하기 가장 힘든 시기”에 직면해 있다고 말했다. Hogue는 "우리는 (고금리) 중위 소득(2023년 말 85,400달러) 가구의 최대 예산을 2022년 1분기보다 22% 줄여 500,000달러 바로 아래로 줄인 것으로 추정한다."라고 덧붙였다. 이 수치는 20%의 계약금과 25년 상환을 가정한 것이다.
Canada's First Ritz-Carlton Standalone Residences Coming To The Okanagan
캐나다 최초의 리츠칼튼 독립형 레지던스가 오카나간에 들어온다.
https://storeys.com/ritz-carlton-residences-okanagan/
Predator Ridge의 보도 자료에 따르면 리조트 스타일의 편의 시설이 풍부한 커뮤니티 내에서 브랜드 독립형 부동산에 대한 소비자 수요가 증가하고 있습니다. 소유자는 오랫동안 상징적인 Ritz-Carlton 럭셔리 브랜드와 같이 알고 신뢰하게 된 브랜드에서 제공되는 럭셔리와 서비스를 중요하게 생각합니다. 따라서 브랜드 자산은 충분한 자금을 보유한 안목 있는 구매자에게 매력적인 제안입니다. 데이터에 따르면 구매자는 브랜드와 관련된 편의 시설과 서비스를 중요하게 생각하기 때문에 브랜드 레지던스에 기꺼이 프리미엄을 지불할 의향이 있는 것으로 나타났습니다. 전체 글로벌 프리미엄 평균은 30%이며, 신흥 도시가 52%로 선두를 달리고 있습니다. The Ritz-Carlton은 현재 호텔 시설의 일부로 몬트리올과 토론토에 레지던스를 보유하고 있습니다. 토론토의 부유한 구매자들은 역사적으로 무스코카(Muskoka), 휘슬러(Whistler), 캔모어(Canmore) 시장에 관심을 가져왔지만, 오카나간(Okanagan)은 인기 있는 고급 부동산 천국으로 떠오르고 있습니다. Predator Ridge 2021 주택 소유자 설문조사에 따르면 현재 Predator Ridge의 두 번째 주택 소유자 중 8%가 온타리오 출신입니다. 이제 막 개발이 시작됐지만 기대감이 커지고 있습니다. Gordon은 “우리는 먼저 마음으로 산을 움직입니다.”라고 말합니다. "장비는 나중에 옵니다."
Delayed Rate Cuts Chill Toronto’s Spring Real Estate Market
금리 인하 지연으로 토론토 봄 부동산 시장 냉각
https://www.movesmartly.com/articles/delayed-rate-cuts-chill-torontos-spring-real-estate-market
캐나다 은행의 금리 인하 지연으로 인해 대부분의 구매자와 판매자가 금리 인하가 이미 시작되었을 것으로 예상했던 봄 시장으로 이어지는 분위기가 냉각되었다. 주택 구매자들은 이자율이 하락하면 모기지 지불금이 낮아지고 주택 구입이 좀 더 쉬워지기를 바랬다. 반면에 판매자들은 구매자 수요가 돌아오면서 요금 인하로 인해 주택 가치가 상승할 것으로 기대했다.
그러나 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 금리를 인하하지 않았을 뿐만 아니라, 시장은 이제 이전에 예상했던 것보다 2024년에 훨씬 적은 인하 금액을 책정하고 있다. 고정 모기지 금리도 5%를 훨씬 웃도는 수준으로 유지되어 주택 구매자에게 재정적 구제 효과가 거의 없다. 2024년 4월 주택 매매(콘도 제외) 건수는 4월 한 달 동안 10년 평균보다 35% 낮았다. 필(Peel)은 10년 평균 대비 43% 감소해 가장 큰 하락폭을 기록했다. 판매 가능한 주택 수는 10년 평균보다 1% 증가에 그쳤다.
그러나 지난달 판매량이 부진했음에도 불구하고 주택시장은 여전히 상대적으로 경쟁이 치열하다. 가격이 좋은 주택은 빠르게 판매되고 있으며, 다수는 다양한 제안을 제공하며, 빠르게 판매되는 것은 단지 저렴한 주택만이 아니다. 고급 주택(최대 500만 달러)도 가격이 좋으면 상대적으로 빨리 팔린다. 주택시장이 매우 부진한 매매 활동으로 냉각된 반면, 콘도 시장은 활성 매물 급증으로 냉각을 느끼고 있다. 4월 한 달 동안 활성 콘도 목록은 10년 평균보다 56% 높았는데, 이는 부분적으로 시장 퇴출을 모색하는 투자자들 때문이었다. 활성 매물 급증과 10년 평균보다 20% 낮은 매출로 인해 콘도 시장은 주택 시장보다 훨씬 더 차가워 졌다. 그러나 이렇게 추운 날씨에도 불구하고 4월 주택과 콘도 가격은 작년에 비해 보합세를 유지했다.
4월 토론토 지역 주택 평균 가격은 1,417,860달러로 지난해 같은 달과 변동이 없었다. 지난달 중간 주택 가격은 $1,233,750로 지난해보다 2% 하락했다. 4월 주택 판매는 지난해보다 5% 감소한 반면, 신규 주택 매물은 42% 증가했다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 81% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고량을 측정하는 MOI에 반영된다. 4월에는 주택 MOI가 2.2로 소폭 증가했다. 토론토 지역의 4월 콘도 평균 가격은 $753,699로 지난해와 변동이 없었다. 4월 콘도 중간가격은 68만4000달러로 지난해와 변동이 없었다. 4월 콘도 판매는 작년보다 7% 감소했고, 신규 콘도 매물은 작년보다 56% 증가했습니다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 83% 증가했다. MOI는 3.3으로 약간 증가했다.
Renters more vulnerable to rising rates than homeowners – report
주택 소유자보다 세입자가 요금 인상에 더 취약 – 보고서
캐나다 은행(Bank of Canada)의 최신 금융 안정성 보고서에 따르면, 금리 상승이 주택 소유자보다 임차인에게 더 큰 타격을 주고 있다고 한다. 전반적인 재정적 스트레스 수준은 팬데믹 이전 수준으로 완화되고 있지만, 보고서는 모기지가 없는 사람들의 부담이 불균형적으로 줄어들고 있음을 보여준다. 보고서는 “임대인은 재정적 스트레스가 가장 많이 증가하는 것을 경험하고 있다”고 밝혔다. "팬데믹 기간 중 역사적 최저치를 기록한 후, 신용카드 및 자동차 대출 상환액이 연체된 주택담보대출이 없는 가구의 비율은 일반적인 수준으로 돌아왔거나 이를 능가했다."
BoC는 신용 한도의 최소 80%에 달하는 신용 카드 잔액을 보유하고 있는 임차인의 비율이 지난 1년 동안 계속해서 증가했다고 밝혔다. 한편, 많은 사람들이 더 높은 모기지 지불금에 대처하고 있음에도 불구하고 모기지 보유자들의 재정적 스트레스 지표는 상대적으로 낮게 유지되었다. 은행은 이러한 격차에 대해 몇 가지 설명을 제시했다. 팬데믹 이후 주택 가격 급등으로 인해 주택 소유자는 주택 자산을 상당히 늘릴 수 있었다. 이는 많은 임차인이 갖고 있지 않은 재정적 완충 장치다. 이를 통해 주택 소유자는 필요한 경우 더 높은 모기지 지불금을 유연하게 관리할 수 있다. 중앙은행은 "은행이 2022년 3월 정책 금리를 인상하기 시작한 이후 미지급 모기지의 약 절반에 대한 지불액이 증가했다"고 밝혔다. “향후 2년 반 동안 나머지 모기지 대부분이 갱신될 것이며, 이들 차용인은 상대적으로 더 큰 지불 인상에 직면하게 될 것이다.
“동시에 많은 모기지 보유자들의 임금도 인상되었다. 일부는 더 높은 부채 상환액을 상쇄하기 위해 적극적으로 지출을 조정했다. 또한 많은 사람들이 증가된 지불금을 상쇄할 수 있는 더 높은 수준의 절감 효과를 보고하고 있다.” 한편 Tiff Maccklem 중앙은행 총재는 임차인이 높은 인플레이션과 이자율 기간 동안 더 취약한 경향이 있다고 설명했다. 그들은 식료품이나 교통비와 같은 일상 필수품에 대한 더 높은 비용과 함께 임대료 상승이라는 이중의 난관에 직면해 있다. 임차인은 일반적으로 소득이 낮고 의지할 재정 준비금도 적다. BoC는 "전반적으로 가계가 더 높은 이자율로 부채를 계속 상환할 수 있는 유연성을 가지고 있다는 증거가 있다"고 말했다.
Condo sales rise in the GTA as prices stabilize and renters eye homeownership
가격이 안정되고 임차인이 주택 소유에 관심을 가지면서 GTA의 콘도 판매 증가
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에 따르면 GTA의 콘도 아파트 판매는 2023년 같은 기간에 비해 올해 1분기에 4,747채로 전년 동기 대비 5.3% 증가했다. 게다가 이 기간 동안 새로운 콘도 매물은 23% 증가했다. 전체적으로 평균 가격이 하락함에 따라 구매자는 더 많은 선택권을 갖게 되었다.
“Ipsos가 실시한 TRREB의 소비자 여론 조사에 따르면 많은 임차인 가구는 첫 주택 구입을 고려하기 전에 임대료 인상에 대해 더 이상 인내심을 갖지 않을 것이다. 이자율이 낮아지는 추세가 시작되면 더 많은 최초 구매자가 시장에 진입함에 따라 콘도 판매가 증가할 것으로 예상된다.”라고 TRREB의 사장인 Jennifer Pearce는 말한다. 즉, 이사회는 2024년 1분기에 콘도 아파트 임대 거래가 전년 대비 19.7% 증가했다고 보고했다(12,541건). 같은 기간 1베드룸 콘도 아파트의 평균 임대료는 1.2% 하락한 2,441달러였으며, 2베드룸 콘도 아파트 평균 임대료는 3,139달러로 변함이 없었다.
GTA의 해당 분기 평균 콘도 아파트 판매 가격은 693,754달러로 2023년 1분기보다 1% 낮았다. 토론토시는 전체 콘도 판매의 거의 3분의 2를 차지했으며 평균 판매 가격은 723,186달러로 2023년 1분기보다 0.5% 낮았다.
“올해 말과 2025년까지 차입 비용이 낮아지고 최초 구매 활동이 증가함에 따라 재고가 흡수되고 시장 상황이 긴축될 것이다. 콘도미니엄 구매자 간의 경쟁이 심화되면 판매 가격에 상승 압력이 가해질 것이다.”라고 TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 말한다.
Wahi는 GTA 지역에서 가장 많이 팔린 콘도 건물 10개 중 4개가 토론토시에 위치하고 있으며 3개는 Vaughan에 있다고 보고했다. Wahi CEO Benjy Katchen은 “토론토에서 가장 잘 팔리는 콘도는 위치에 따라 콘도에 대한 수요가 여전히 강하다는 것을 보여준다.”라고 말한다.
특히, 판매 대 단위 비율이 가장 높은 건물은 지난 10년 이내에 완공되는 경우가 많다. Wahi는 3개의 건물이 9% 이상의 판매 대 단위 비율을 기록했다고 보고한다. Milton에 있는 213유닛 중층 건물인 Hawthorne South Village Condos는 9.86%이고, 토론토 Annex 인근에 있는 9층 건물인 Bianca Condos다. 9.72%, 파크 애비뉴 플레이스 타워 내 9085 Jane Street는 9.47%다.
토론토 개발업체 Devron의 Pouyan Safapour 사장은 지금이 콘도미니엄 시장에서 구매하기에 가장 좋은 시기라고 믿는다. 2024년은 지난 3~4년간 사상 최고 금리와 준공 물량 유입으로 착공 전 판매가 둔화됐지만, 이후 금리 인하가 예상돼 시장 변화가 임박했다는 것이다. 역사적인 인구 증가와 함께 올해. “이러한 변화는 낮은 이자율과 재고 고갈로 인해 계속해서 수요가 증가함에 따라 모든 프로젝트에서 판매 및 가격이 증가할 가능성이 높다. 나는 2025년에 콘도 가격이 급격히 인상될 것으로 예측하는 Benjamin Tal과 같은 경제학자의 의견에 동의한다. 이는 시장이 이러한 변화를 겪기 전에 구매자가 지금 움직일 수 있는 독특한 기회의 창을 제공한다.”
Safapour는 투기적 구매보다 품질과 가치를 우선시하는 보다 안목 있는 구매자와 함께 "품질과 가치를 향한 비행"을 향한 시장의 흥미롭고 절실한 변화가 있다고 생각한다. “뛰어난 품질과 위치를 제공하는 프로젝트는 계속해서 가치를 유지하는 반면, 이러한 측면이 부족한 프로젝트는 어려움에 직면한다.”라고 그는 지적했다.
