7월 넷째주
부동산/모기지 소식
Jul 28, 2024 by 박구용
Bank of Canada Sees “Robust” Real Estate Investment After Rate Cuts
캐나다 은행(Bank of Canada)은 금리 인하 이후 부동산 투자가 "강력"하다고 보고 있다.
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-sees-robust-real-estate-investment-after-rate-cuts/
BoC의 정책금리 결정은 시장이 거의 만장일치로 예상했던 것과 정확히 일치했다. 익일 금리는 0.25포인트 인하되어 4.5%로 2023년 1월 수준으로 돌아갔다. BoC는 금리 결정이 시장에 완전히 반영되기까지 18~24개월이 걸릴 것으로 추정한다. 지난 두 번의 삭감은 본질적으로 시장에 완전히 영향을 미칠 시간을 갖기 전에 이 두 가지 조치의 영향을 롤백하는 것이다. 결과적으로 삭감은 차입에 영향을 주지만 완전히 조정된 포지션만큼 영향을 미치지는 않는다.
캐나다 중앙은행은 인플레이션의 진전과 부정적인 경제 지표를 언급했다. 5월 헤드라인 CPI는 2.7%로 하락해 전월이 일시적인 하락세였음을 입증했다. 공급 과잉, 실업률 증가, 노동 시장의 부진 등도 우려 사항으로 꼽혔다. 이러한 요인들은 모두 인플레이션의 주요 원인인 수요 약화를 의미하며, 이는 중앙은행이 자신의 결정에 더 자신감을 갖게 만들 가능성이 높다. BoC는 또한 캐나다가 세계 경제 성장에 뒤처지고 있다는 점을 간략하게 언급했다. 연간 글로벌 성장은 현재 2026년까지 3%로 예측되는데 캐나다에서는 2024년에 단 1.4%로 훨씬 느린 성장이 예상된다. 다만 2025년(+2.1%) 및 2026년(+2.4%)에는 개선이 예상된다.
캐나다의 경제 호황을 이끌 것으로 예상되는 요인 중 하나는 바로 부동산이다. 중앙은행은 “주택투자가 견실하게 성장할 것으로 예상된다”고 발표했다. 잘 모르는 사람들에게 주거 투자는 주택이 GDP에 직접적으로 기여하는 것이다. 여기에는 새 주택 건설, 주요 개조 및 소유권 이전 비용의 결과가 포함된다. 다시 한번 말씀드리지만, 가장 직접적인 기여는 유일한 기여와는 거리가 멀다. 금융, 건설 등 간접적으로 간주되는 주택에서 상당한 활동을 창출하는 산업이 많이 있다. 과도한 주택 투자는 부동산 거품의 위험 신호 중 하나로 간주된다. 결국 주거 투자는 미래 소득(그리고 소비)인 더 많은 신용 없이는 존재할 수 없다. 더 직설적으로 말하면, 이는 미래 활동의 비용을 대가로 단기 경제 활동을 창출한다. 게다가, 경제가 집에서 사람들이 할 일 대신에 사람들이 살 장소에 점점 더 많은 자원을 투입해야 한다는 것은 좋은 징조가 아니다. 주택 투자에 대한 캐나다의 GDP 비중은 미국보다 상당히 높다. 오늘날의 미국뿐만 아니라, 거품이 정점에 달했던 2006년에도 마찬가지였다. 농도가 너무 위험할 정도로 높아서 전문가들은 실패가 치명적일 수 있을 정도로 취약성을 증폭시켰다고 경고했다. 그 수준은 캐나다에게는 개선이 될 것이다. 한 번의 충격이 갑작스러운 조정으로 이어질 수 있기 때문에 모든 산업에 대한 과잉 할당은 문제가 된다. BoC는 주택 투자가 낮은 금리로 경제를 개선할 것이라고 지적한다. 또한 나중에 인구 증가율이 2025년에는 둔화될 것으로 예상된다고 언급했다. 그러나 두 문제가 어떻게 충돌할 수 있는지 결코 연결되지 않는 것 같다.
More Than 75 New Condo Projects On Hold In GTHA Amid “Dislocated” Market
"탈출된" 시장으로 인해 GTHA에서 75개 이상의 새로운 콘도 프로젝트 보류
https://storeys.com/76-condo-projects-on-hold-gtha/
높은 이자율 환경으로 인해 광역 토론토와 해밀턴 지역에서는 새로운 콘도 출시가 드물었다. 실제로 올해 첫 몇 달 동안 고층 콘도 출시가 단 한 번 있었는데, 이는 이 지역에서는 이례적인 일이다. 그리고 상황이 점점 더 나빠진 것 같다. Urbanation이 STOREYS에 제공한 수치에 따르면 2022년 시장이 둔화되기 시작한 이후 착공 예정이었던 76개의 신규 콘도 프로젝트가 올해 2분기 현재 보류된 것으로 나타났다. 전체적으로 해당 프로젝트는 이 지역에 24,335개의 새로운 주택을 가져오도록 설정되었다.
이러한 수치를 고려하여 Urbanation은 지난 4월 21,505개의 개별 유닛으로 구성된 60개의 프로젝트가 2022년 이후 "무기한" 중단되었다고 보고했다. 조금 더 거슬러 올라가 2023년 9월로 돌아가면 연구 및 컨설팅 회사는 동일한 수치를 더 적은 수치로 기록했다. 현재의 절반도 안 되는 규모다. 각각 31개 프로젝트와 8,038개 유닛이었다. Urbanation의 Shaun Hildebrand 사장은 2022년 시장이 둔화되기 전에 개발자가 콘도 출시를 연기한 것은 전례가 없었지만 "이렇게 오래", "이 정도 규모는 아니었다"라고 말했다. 최신 데이터에 대해 Hildebrand는 STOREYS에 자신이 아는 한 8개의 콘도 프로젝트가 "공식적으로" 취소되어 결코 시장에 나오지 않을 (적어도) 741개의 새 주택이 있다고 말했다. "취소 직전에 있는 [프로젝트]가 꽤 많이 있으며 우리는 공식적인 확인을 기다리고 있으며 더 많은 프로젝트가 뒤따를 것이다."라고 그는 덧붙였다.
Urbanation은 또한 지난 주에 새로운 콘도 판매가 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌으며 6월 말까지 GTHA 시장에 약 25,893채의 미분양 유닛이 남아 있어 기록적인 수준을 나타냈다고 보고했다. 특히 사전 판매 측면에서 보면 2분기에 3,625개의 새로운 콘도 유닛이 출시되었으며 그 중 17%만이 판매되었다. 새로운 콘도 시장에서 구매자가 누락된 것은 분명하지만 Urbanation과 CIBC가 최근 발표한 보고서는 누락된 구매자 유형, 즉 투자자를 강조한다. 실제로 역사적으로 GTA 콘도 사전판매 구매자 중 최대 70%가 투자자라고 한다.
투자자들은 임대 소득에 의존하는 경향이 있는데, 이는 콘도 소유와 관련된 비용보다 뒤쳐지기 시작했다. 보고서에 따르면 "작년에 완료된 전체 콘도 임대 풀을 사용하면 58%가 모기지가 있었고 현금 흐름이 마이너스였다. 즉, 임대료는 모기지, 콘도 수수료 및 재산세를 포함한 소유 비용을 충당하지 못했다." 18%는 주택담보대출이 있었고 현금흐름이 양호했다.” 특히 레버리지 투자자의 경우 2023년에는 77%가 현금흐름이 마이너스였으며, 이 수치는 이미 2024년 상반기에 82%로 확대되었다. 금리가 마침내 낮아지고 있지만(캐나다 은행은 현재 6월 이후 정책 금리를 0.5포인트 인하하여 4.5%로 설정함) Hildebrand는 금리 인하 자체가 지역의 콘도 유령을 불러일으키기에 충분할 것이라고 확신하지 않는다.
“금리를 낮추면 도움이 되겠지만 새 콘도 시장은 근본적인 가치에서 너무 벗어나 있기 때문에 개선되는데 시간이 걸릴 것이다. 새 콘도 가격은 재판매 가격과 달성 가능한 임대료에 비해 여전히 너무 높으며 지금도 그렇다.”라고 그는 말한다. “현재 시장에서 직면하고 있는 어려움을 감안할 때 계속 총을 쏘는 투자자들을 위해 수학이 다시 작동하려면 낮은 금리, 더 높은 재판매 가격, 더 높은 임대료의 조합이 필요합니다. 많은 사람들이 고통스러운 교훈을 배우고 있으며, 시장 투자에 대한 이전 수준의 열정은 오랫동안 돌아오지 않을 수도 있다.”
Economist says more cuts are needed to ‘make a difference’ in housing market
이코노미스트는 주택 시장에 '변화를 가져오려면' 더 많은 삭감이 필요하다고 말한다.
한 경제학자는 캐나다 중앙은행의 금리 인상이 더 필요하다는 점을 언급하면서 경제성 부족이 주택 시장을 냉각시키고 있다고 말했다. 캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)의 수석 이코노미스트인 로버트 호그(Robert Hogue)는 금요일 BNN 블룸버그와의 인터뷰에서 “우리는 올해 두 차례 더 인하하고 내년에는 25bp가 넘는 금리 인하를 네 차례 예상하고 있다”고 말했다. 수요일, 캐나다 은행은 블룸버그 조사에서 경제학자들이 널리 예상한 움직임으로 기준 금리를 25bp 인하하여 기준 금리를 4.5%로 끌어올렸다. 이번 조치는 지난 6월 25bp 금리 인하 이후 나온 것이다.
Hogue는 내년에 캐나다 은행이 약 200bp에 달하는 금리 인하를 예상한다. “시간이 지나면 주택 소유에 대한 수요가 자극될 것이다. 그러나 우리의 견해로는 그것은 점진적인 과정이 될 것이다.”라고 그는 설명했다. Hogue에 따르면 잠재 구매자를 시장에 참여하게 하려면 몇 가지 요금 인하가 필요할 것이며 경제성이 여전히 주요 문제로 남아 있다고 덧붙였다.
Inflation and Inflation Expectations Have Reset Lower. Are Mortgage Rates Next?
인플레이션과 인플레이션 기대치가 낮아졌다. 다음은 모기지 금리인가?
지난 주 캐나다 통계청은 6월 소비자물가지수(CPI)가 전년 동기 대비 2.7% 증가했다고 확인했다. 이는 5월의 2.9%에서 하락한 것이며 컨센서스 예측인 2.8%를 하회하는 수치다. 6월 CPI도 전월 대비 0.1% 감소하여 5월의 0.6% 급등을 일부 반전시켰다. 이제 인플레이션이 다시 하락세로 돌아서면서 채권시장 투자자들은 이번 수요일 캐나다 중앙은행(BoC)이 추가로 0.25% 금리를 인하할 확률을 약 95%로 보고 있다. 최신 CPI 데이터에 따르면 남은 인플레이션 압력은 주로 지난 달 헤드라인 증가의 약 3분의 2를 차지한 주택 비용에 의해 주도되는 것으로 나타났다. 6월 주택 비용은 임대료(+8.8%)와 모기지 이자 비용(+22.3%)으로 인해 전년 동기 대비 6.2% 증가했다. 흥미롭게도 모기지 이자 비용을 제외하면 CPI는 5월 1.6%에서 6월 1.4%로 감소했다.
모기지 이자 비용은 BoC의 정책 금리에 따라 오르락내리락하며, 추가 금리 인하로 이들에 대한 부담은 직접적으로 완화될 것이다. 정상적인 상황에서 BoC는 낮은 금리가 인플레이션을 부채질할 것을 우려할 것이다. 그러나 주택 비용이 인플레이션에 가장 큰 영향을 미치는 오늘날의 특이한 상황에서는 계산 방식이 변경될 수 있다. 모기지 이자 비용을 줄이는 것 외에도 낮은 정책 금리는 임대료 인상을 완화하고 주택 건설 증가를 촉진하여 신규 주택 비용을 낮추는 데 도움이 된다. 또한 금리 인하로 인해 투기적 부동산 투자가 부활할 것이라는 점을 고려하면 BoC는 이제 덜 걱정할 수도 있다.
토론토와 밴쿠버 모두 판매 감소와 함께 주거용 부동산 매물이 급증하고 있다. 가장 큰 지역 부동산 시장에 불을 붙이는 것과는 별도로, 단지 시장을 안정시키기 위해서는 더 많은 금리 인하가 필요할 수도 있다. 지난 주 소비자 및 기업 전망 조사에서는 긴축적인 금융 상황이 인플레이션 기대에 미치는 영향이 확인되었다. BoC는 캐나다 2분기 소비자 기대 조사에서 향후 12개월 동안 인플레이션에 대한 기대가 '크게 감소했다'고 언급했다. 이러한 하락세는 “미래 경제 상황에 대한 비관론”과 “소득 증가 둔화”에 대한 기대에 의해 뒷받침되었다. 캐나다 소비자들은 증가하는 재정적 스트레스 수준을 줄이기 위해 지출을 줄이고 부채를 상환하는 데 점점 더 집중하고 있다.
BoC는 높은 이자율도 최우선 고려 사항이라고 언급했다. “대부분의 소비자는 과거의 이자율 인상이 미래 지출에 지속적인 영향을 미칠 것이라고 계속 보고하고 있다. 그리고 거의 80%가 이러한 영향이 지출에 미치는 영향이 다음과 같다. 6개월 전과 비슷하거나 그보다 더 심해요.” BoC의 2분기 비즈니스 전망 설문조사에는 경기 약화에 대한 유사한 우려가 반영되었다. 캐나다 기업은 "평균보다 더 비관적"이며, 재량 지출과 관련된 기업은 "특히 약한 판매 기대"를 보고했다. 투자 지출 계획은 “수요 약화, 이자율 상승, 비즈니스 환경에 대한 불확실성, 높은 기계 및 장비 비용”으로 인해 “평균 이하로 유지되고 있다”. 노동력 부족을 보고한 기업의 수는 "조사 최저치에 가깝다". 대부분의 기업은 이제 "투입 가격과 판매 가격의 성장이 둔화될 것"을 기대하고 있으며 "기업의 인플레이션 기대치는 6월에 하락했으며 현재 캐나다 은행의 인플레이션 통제 범위에 있다." 요약하자면, BoC의 최근 소비자 및 기업 설문조사는 확실히 낙관적이었고 경제 모멘텀의 추가 둔화를 예고했다. BoC에 나쁜 소식은 과도한 긴축으로 인한 위험이 증가했다는 것이다. 좋은 소식은 냉각되는 인플레이션과 낙관적인 기대가 추가 인하의 기반을 마련했다는 것이다.
BoC가 정책금리를 2.5%~3% 사이의 중립 범위로 다시 인하해야 할 필요성이 커졌다고 생각된다. 이러한 일이 발생하는 데 시간이 얼마나 걸릴지 예측하는 것은 항상 어렵지만, 지난 5번의 금리 인하 주기 동안 BoC의 정책 금리가 바닥을 치는 데 평균 15개월이 걸렸다. 그런 이력으로 볼 때, 이번에는 내년 말이 합리적인 추정이라고 생각된다. 만약 그 시기가 적절하다면 오늘날의 변동 금리 모기지가 오늘날의 고정 금리 옵션을 압도할 것이다. 그러나 잠재적인 변동 금리 대출자는 기꺼이 더 높은 금리로 임기를 시작해야 하며 내 제안이 정확하지 않을 수 있는 내재된 위험을 감수해야 할 것이다 좀 더 보수적인 대출자라면 여전히 3년 고정 금리 조건을 고려하는 것이 좋다. 1년 및 2년 고정 금리에 필요한 보험료는 여전히 상당하며, 5년 고정 금리가 여전히 가장 낮지만 금리가 여전히 최근 최고치에 가까우면 5년이 너무 길어서 고정할 수 없을 것 같아 걱정되기 때문이다. 고정 금리 쪽으로 기울고 있다면 모기지 계약의 조건에 각별히 주의를 기울여야 한다. 대출 기관마다 차이가 크며, 특히 대출 기간 동안 금리가 크게 하락하는 경우 전체 대출 비용에 큰 영향을 미칠 수 있다.
결론: 캐나다 정부 채권 수익률은 지난 주에 범위 내에서 이전 하락세를 유지했다. 이에 대응하여 고정 모기지 금리가 낮아지기 시작했다. 변동할인이 소폭 강화되었다. 변동 금리 차용인은 이번 주 수요일에 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 앞으로 몇 차례 더 금리 인하가 있을 것으로 예상해야 한다. 현재 우리 경제 상황에 비추어 볼 때 은행의 정책 금리가 너무 높다고 생각된다..
Bank of Canada lowers interest rate again: What this means for the housing market
캐나다 은행, 금리 다시 인하: 이것이 주택 시장에 미치는 영향
어제 캐나다 중앙은행은 익일 대출 금리를 25bp 인하한 4.5%로 올해 두 번째 연속 금리를 인하했습다. 은행은 캐나다 경제의 성장이 회복되었지만 여전히 장기적인 잠재력에 미치지 못하며 노동 시장이 약화되면서 우리 경제의 약점은 가계 소비와 주택 시장 모두에 있다고 밝혔다. 중앙은행은 올해 말과 2025년까지 성장이 증가할 것으로 예상하지만 공급 과잉으로 인해 인플레이션에 대한 하향 압력이 계속될 것이라고 지적했다.
제외된 구매자는 다양한 옵션으로 돌아갈 수 있으며 가을에는 활동이 활발해질 것입니다
Royal LePage Real Estate Services Ltd.의 COO인 Karen Yolevski는 다음과 같이 말했다. “우리 연구에 따르면 많은 구매자 희망자는 경제가 올바른 방향으로 움직이고 있다는 캐나다 은행의 구체적인 신호를 기다리고 있었다. 익일 대출 금리에 대한 두 번째 인하가 바로 이를 의미하며, 모기지 자격 기준이 계속 낮아지면서 소외된 구매자는 주택 시장으로 복귀하는 데 필요한 자신감을 가질 수 있다. 우리는 이로 인해 단기적으로 활동이 소폭 증가하고 가을에는 구매자 수요가 더욱 활발해질 것으로 예상한다. 그 사이에 지난 몇 달 동안 주요 시장에 절실히 필요한 일부 재고가 구축되어 구매자에게 선택할 수 있는 옵션이 더 많아졌다. 낮은 이자율 외에도 더 많은 구매자가 가까운 시일 내에 시장에 다시 진입하도록 장려할 수도 있다.”
매출회복엔 요금인하 그 이상 필요
Zoocasa는 6월의 요금 인하 이후 주택 판매가 예상만큼 많이 회복되지 않았으며 5월부터 6월까지 비계절 조정 전국 판매가 10.9% 감소했고 GTA 및 메트로 밴쿠버 판매가 10% 이상 감소했다고 지적했다. 또한 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)는 연간 주택 시장 전망을 지난 4월 당초 10.5%에서 6.2%로 조정했다. 이는 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)가 보고한 초과 재고 수준에 반영되며, 6월 활성 매물은 전년 동기 대비 67.4% 증가했다. 최근 조사에 따르면 응답자의 42.3%가 주택 구입 시 주요 관심사로 주택 가격을 꼽았고, 이자율(25.6%)과 경제적 불확실성(14.9%)이 그 뒤를 이었다는 점을 고려하면 이는 놀라운 일이 아니다. Re/Max Canada의 Christopher Alexander사장은 다음과 같이 말한다 “캐나다 은행이 기준 금리를 0.25% 포인트 인하하기로 한 결정은 여전히 높은 생활비로 인해 어려움을 겪고 있는 캐나다 주택 구입자들에게 반가운 소식이다. 따라서 주택시장이 다시 고공행진을 하기 위해서는 금리가 더 낮아져야 할 것 같지만, 계속해서 하락세를 보인다면 가을 시장이 더욱 활발해질 가능성이 있다.”
상업용 부동산에 좋은 소식
Avison Young의 캐나다 대표 겸 사장인 Mark Fieder는 금리 인하가 투자 심리에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 지적한다. 그는 “상업용 부동산(CRE) 수익률 지표가 다른 자산군에 비해 개선되고 있으며, 이것이 CRE에 대한 투자자 선호와 자본 배분을 더욱 촉진할 것으로 기대한다”라고 말했다. “우리는 지난 2년 동안 매우 불확실한 금리 환경에 있었다. 이번 두 번째 금리 인하는 확실히 인플레이션 데이터에 대한 은행의 신뢰를 보여주고 우리가 마침내 다른 금리 체제로 전환하고 있다는 사실을 강화한다.”
The Bank of Canada’s Second Rate Cut for 2024: Will Buyers Return to the Market?
캐나다 은행의 2024년 2차 금리 인하: 구매자들이 시장으로 돌아올 것인가?
https://www.zoocasa.com/blog/boc-rate-cut-july-2024/
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 오늘 올해 두 번째로 익일 대출 금리를 25bp 인하한 4.5%로 인하했다. 많은 경제학자들은 캐나다의 인플레이션율이 6월에 2.7%로 냉각되었고 계속 감소할 것으로 예상되기 때문에 금리 하락을 예상했다. 단 두 달 동안 익일 대출 금리는 총 50bp 하락했다. 그러나 6월의 첫 번째 금리 인하는 주택 시장에 큰 활력을 불어넣지 못했다. 이 추가 25 베이시스 포인트가 구매자를 방관하기에 충분할까?
6월 초 캐나다 은행(BoC)의 첫 번째 금리 인하 이후 주택 판매는 많은 사람들이 기대했던 만큼 회복되지 않았다. 계절에 따라 조정되지 않은 전국 주택 판매는 5월부터 6월까지 10.9% 감소했으며 광역 밴쿠버와 광역 토론토 주택 판매도 10% 이상 감소했다. 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association, CREA)는 봄 시장의 부진에 대응하여 연간 주택 시장 전망을 수정하여 주택 매매가 지난 4월에 예측했던 10.5% 대신 6.2% 증가할 것으로 예상했다. 판매 감소로 인해 재고가 쌓이게 되었으며, 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 6월에 활성 매물이 전년 대비 67.4% 증가했다고 보고했다.
주택 구입자가 부동산 시장 복귀를 꺼리는 한 가지 이유는 주택 구입 결정이 이자율 이상의 영향을 받기 때문이다. 최근 주카사 Zoocasa 조사에서 응답자의 42.3%는 현재 시장에서 주택 구매에 대한 주요 우려 사항으로 주택 가격 상승을 꼽았고, 금리(25.6%)와 경제적 불확실성(14.9%)이 그 뒤를 이었다. 구매자들의 관심이 줄어들었음에도 불구하고 주택 가격은 올해 대부분의 시장에서 안정세를 유지하거나 상승했다. 벤치마크 단독 주택 가격은 캘거리, 런던, 세인트 토마스, 퀘벡 CMA, 위니펙 등 여러 주요 시장에서 1월 이후 6% 이상 상승했다. 높은 주택 가격을 걱정하는 구매자가 너무 많기 때문에 단 두 번의 요금 인하만으로 구매자를 시장으로 다시 끌어들이기에 충분한지는 불분명하다. 동일한 Zoocasa 조사에서 대다수의 응답자는 올해 부동산 시장에 진입하기 전에 상당한 금리 인하를 기다리고 있다고 말했다.
정확한 금리 인하 횟수를 예측하는 것은 어려운 일이지만, 인플레이션이 계속해서 하락하는 한 주택 구입자들은 2024년에 적어도 한두 번 더 금리 인하를 기대할 수 있을 것이다. 최근 로이터 여론 조사에 따르면 캐나다의 5대 대형 은행 모두 올해에는 총 4번의 금리 인하가 있을 예정이며, 이는 오늘 발표 이후에 2번의 금리 인하가 더 있을 수 있음을 의미한다. 이달 초 미국 소비자 물가 지수는 6월 인플레이션이 3%로 둔화됐다고 발표해 캐나다의 추가 금리 인하 가능성에 대한 기대감을 높였다. “미국의 인플레이션 완화로 인해 이르면 9월 미국의 금리 인하 문이 열렸다. 이는 캐나다 은행이 통화에 대한 위험이나 인플레이션을 촉발하지 않고 계속해서 금리를 인하할 수 있다는 확신을 준다.”라고 Ratehub.ca의 모기지 전문가인 페넬로페 그레이엄(Penelope Graham)은 말한다.
게다가 올해 초부터 대부분의 5년 고정 모기지 금리가 낮아지는 추세를 보이고 있다. 가장 최근에는 일부 5년 고정 금리가 4.64%까지 떨어졌다. 이는 금리 쇼핑객이 사전 승인된 금리를 확보하여 120일 동안 낮은 금리를 보장하고 모기지 기간 동안 수천 달러를 절약할 수 있는 절호의 순간이 될 수 있다.
그러나 Graham은 귀하의 필요에 가장 적합한 모기지 금리 유형을 선택할 때 주의할 것을 조언한다. “모기지 시장이 변동하기 때문에 귀하의 필요에 가장 적합한 금리 유형을 선택하는 것은 혼란스러울 수 있다. 삭감 가능성이 있을 때 변동 모기지 금리를 적용하고 싶은 유혹이 있을 수 있지만 개인의 위험 허용 범위와 재정 상황을 고려하는 것이 중요하다. 지난 몇 년 동안 캐나다 은행으로부터 배운 것이 있다면 금리 방향에 있어서 확실한 것은 아무것도 없다는 것이다.”라고 Graham은 결론지었다.
Bank of Canada: Immigration driving housing costs, not economy
캐나다 은행: 이민이 경제가 아닌 주택 비용을 주도함
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 이민에 대한 정부의 장밋빛 전망에 대해 이의를 제기하며 신규 이민자의 유입이 즉각적인 활력을 제공하기보다는 경제적 압박에 기여할 수 있음을 시사했다. 최근 통화 정책 보고서에서 중앙은행은 급격한 인구 증가가 주택 구입 능력과 노동 시장 통합에 미치는 영향에 대한 우려를 제기했다. 중앙은행은 이민으로 인해 주택 수요가 늘어나 임대료와 주택 가격이 상승했지만 노동 공급 측면에서 혜택은 점진적이었다고 말했다. 보고서는 “최근 몇 년간 급격한 인구 증가로 인해 주택 수요가 증가했다”고 밝혔다. “이것은 주택 가격과 임대료에 대한 기존 압력을 가중시키고 있다. 신규 이민자의 주택 수요 증가는 모든 유형의 주택에 걸쳐 나타나고 있지만 가장 큰 초기 영향은 임대 시장에서 나타나는 경향이 있다. 대부분의 신규 이민자가 세입자로 시작하기 때문이다.”
은행은 외국 자격 증명을 인정하고 기술에 맞는 일자리를 찾는 데 어려움을 겪는 등 많은 이민자들이 캐나다 노동 시장으로 전환하는 과정에서 직면하는 어려움을 강조했다. 보고서에 따르면 이는 특정 부문의 인플레이션 압력에 기여했다. 보고서는 또한 이민자들이 자신의 기술에 맞는 일자리를 확보하는 데 직면하는 어려움을 강조했다. “[많은 이민자들이] 캐나다 노동 시장에 통합되는 데 심각한 어려움을 겪고 있다고 BoC 연구원은 썼다. “캐나다에서 외국 자격증과 경험을 인정받는 데 어려움을 겪는 경우 신규 이민자들이 해당 직위에 필요한 기술과 일치하지 않는 직업을 갖게 되는 경우가 많다. 이러한 잠재적 불일치는 생산성에도 영향을 미치게 된다.” 중앙은행은 이러한 어려움으로 인해 생산가능인구 증가로 인해 노동시장이 즉각적으로 이익을 얻지 못할 수도 있다고 설명했다. 보고서는 “신규 이민자의 도착으로 인한 노동 공급 증가는 노동 연령 인구의 증가를 고려할 때 예상되는 것보다 처음에는 다소 낮을 수 있다”고 말했다. 이민자들은 캐나다에서 첫 해에 공급보다 수요에 더 많이 기여할 수 있어 인플레이션 압력을 가중시킬 수 있다고 BoC는 제안했다.
은행의 분석에 따르면 정부는 2023년에 유학생 104만985명, 이주 노동자 76만6250명, 영주 이민자 47만1550명 등 230만 명의 외국인의 캐나다 입국을 허용한 뒤 이민을 늦추겠다고 밝혔다. 통화 정책(Monetary Policy)은 “전반적으로 신규 이민자의 소비 및 고용 프로필을 보면 캐나다에 도착한 후 처음 몇 년 동안 공급보다 수요에 약간 더 기여한다는 것을 알 수 있습니다.”라고 말했습니다. "이러한 불균형은 일부 부문에서 인플레이션 압력에 영향을 미칩니다." 이러한 결과는 이민으로 인한 즉각적인 경제적 이익에 대한 연방 정부의 반복적인 주장과 대조됩니다. Sean Fraser 전 이민 장관은 2022년 하원 이민위원회에서 "우리가 즐기는 모든 것에 대한 비용을 지불하기 위해 국가로서 경제적 잠재력을 극대화하려면 더 많은 사람들을 노동력에 끌어들여야 합니다. 이민은 주요 역할."
