2월 둘째 주
부동산/모기지 소식
Feb 10, 2026 by 박구용
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🏡[2월 둘째 주 부동산/모기지 소식] 온타리오 모기지 연체율 급등, 광역토론 거래 긴장 신호.
최근 캐나다 은행협회(CBA) 자료에 따르면, 온타리오의 모기지 연체율이 급격히 상승하며 지난 3년간 4배나 뛰었습니다.
2025년 11월 기준, 90일 이상 연체된 모기지는 전체 모기지의 0.26%를 차지하며, 이는 팬데믹 직전 0.06%에서 크게 오른 수치입니다.
팬데믹 당시 정부 지원 덕분에 연체율이 거의 없었지만, 지금은 그 지원이 사라지면서 연체율이 빠르게 증가하고 있습니다.
단순히 수치만 보면 낮아 보일 수 있지만, 증가 속도와 트렌드를 보면 상당히 의미 있는 변화입니다.
은행 입장에서도 상황이 심상치 않습니다.
2022년 12월 220만 건에 달하던 온타리오 모기지 대출 잔액은 현재 1.6% 감소했습니다.
특히 지난 1년 동안 대부분의 감소가 발생하며, 온타리오의 부동산 거래 둔화가 은행들의 대출 책에도 영향을 주고 있습니다.
연체는 단순히 빚을 갚지 못한 사람만의 문제가 아니라, 전체 시장의 유동성 신호로 볼 수 있습니다.
실제로 집을 팔 수 있는 구매자가 줄어들면, 연체율은 계속 높아질 수밖에 없습니다.
그래서 최근에 보면 모기지를 제때 납부하지 못해서 Power of sale로 나온 매물들이 많습니다.
일반적으로 모기지가 연체되고 15일이 지나면 은행에서는 35-50일 정도 추가로 상황 연장을 해줍니다.
그런데 이기간에도 연체된 모기지를 상환하지 못하고 결국 매물로 나오게 되는데,
셀러의 재정적 상황이 나빠서 나온 매물이다 보니 상태가 좋지 않습니다.
하지만 이런 힘든 상황임에도 셀러는 매물 가격을 쉽게 내리지 않습니다.
아직 은행에 넘어간 것은 아니기 때문에,
최대한 받아서 은행빛을 갚은 나머지를 취하고 싶은 당연한 마음입니다.
그러다 보니..
현재 온타리오, 특히 GTA 지역에서는 판매자 기대치와 구매자 예산 사이의 격차가 여전히 큽니다.
그래서 이런 상황에서는 거래가 줄고, 모기지 연체율이 상승할 가능성이 더욱 높아질 수 밖에 없습니다.
결국, 연체율은 시장이 얼마나 긴장 상태인지 보여주는 바로미터라고 할 수 있습니다.
지금까지 살펴보았듯이, 주택가격보다 중요한 것이, 연체율과 거래 동향입니다.
주택가격이 주택시장을 살피는 파도라면, 연체율과 거래동향은 파도를 치게하는 조류와 같기 때문입니다.
그나저나 이젠 봄이 좀 와야 하는데요...
무엇다고 건강한 한주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
#토론토부동산 #GTA주택시장 #모기지연체 #PowerOfSale #부동산거래동향 #주택시장긴장 #실수요자필독 #연체율주의
Toronto Real Estate Crash: Prices Down 27%, Inventory Hits A New High
Toronto Real Estate Crash: Prices Down 27%, Inventory Hits A New High
토론토 부동산 붕괴: 가격 27% 하락, 매물 재고 사상 최고치
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-crash-prices-down-27-inventory-hits-a-new-high/
캐나다 중앙은행(Bank of Canada, BoC)은 올해 발표한 통화정책보고서에서 경제가 견조하게 성장하고 있다는 인상을 주지만, 실제로는 *국민 1인당 실질 성장(실질 GDP per capita)*이 멈추거나 감소해 이미 경제적 침체 상태에 준하는 상황이라는 분석이다.
가격 하락세 지속
2026년 1월 기준 GTA(대토론토권) 주택의 벤치마크 가격이 전월 대비 소폭 하락, 전년 동월 대비 약 8% 감소.
2022년 2월 고점과 비교하면 전체 가격은 약 27% 급락했으며, 이는 캐나다 역사상 가장 큰 조정에 가까운 수준.
가격이 2021년 수준으로 되돌아간 만큼, 최근 몇 년간 상승분이 거의 사라진 모습.
판매량 약세
기존 주택 거래량은 역대 최저 수준 중 하나로 떨어졌고, 전년 대비 약 19% 감소.
특히 일반 수요자(실수요자)의 구매는 여전히 약한 상태.
매물 재고 급증
1월 말 기준 활성 매물(Active Listings) 수는 약 18,900건, 전년 대비 증가하며 1월 기준 역대 최고 기록.
공급이 수요 대비 크게 많은 상황으로, 매물 대비 판매 비율(판매/신규매물 비율)은 약 29%로 전형적인 ‘바이어 마켓’(수요보다 공급 많은 시장).
수요 부진 원인
투자자들은 가격 하락 리스크 때문에 적극적으로 매수에 나서지 않음.
실수요자들도 여전히 높은 가격 수준으로 인해 시장에 뛰어들기 어려운 구조.
결과적으로 수요가 크게 약화된 가운데 공급은 쌓이는 상황.
✔ 가격이 크게 조정된 만큼, 과거 급등 구간에서 매수하지 못했던 실수요자에게는 진입 기회로 해석될 수 있음.
✔ 반면 재고 누적과 수요 부진이 당분간 지속될 가능성이 있어, 단기 반등보다는 조정 지속 리스크가 존재합니다.
Ontario Mortgage Arrears Surge 4x, Highest Rate Since 2012
Ontario Mortgage Arrears Surge 4x, Highest Rate Since 2012
온타리오 모기지 연체율 4배 급등 — 2012년 이후 최고 수준
https://betterdwelling.com/ontario-mortgage-arrears-surge-4x-highest-rate-since-2012/
온타리오 모기지 연체율 급등
2025년 11월 기준 모기지 연체율(90일 이상 연체)이 0.26%까지 상승, 최근 한 해에도 상승세가 이어졌습니다.
이는 2012년 중반 이후 가장 높은 수준으로 오랜 기간 기록됐습니다.
연체율이 4배 증가한 배경
팬데믹 당시 연체율은 정부 지원 영향으로 0.06%의 매우 낮은 수준까지 떨어졌었습니다. 이후 약 3년간 빠르게 증가해 4배 넘는 수준까지 치솟았습니다.
연체 건수도 증가
은행들이 보고한 연체 모기지 건수는 5,622건, 전년 대비 약 45% 증가했습니다. 이는 기록적으로도 2011년 이후 가장 많은 수준입니다.
연체는 단순히 채무불이행 이상의 신호
칼럼은 연체율을 단순히 빚을 못 갚는 사람의 증가로 보기보다는 유동성(돈의 흐름) 문제의 신호로 봐야 한다고 설명합니다.
특히 주택 매매가 역사적 저조 수준인 온타리오에서는 매도자 기대와 구매자 예산 간 격차로 유동성이 더욱 경색되어 있다는 분석입니다.
✔ 연체율 자체는 절대값으로 보면 아직 전체 모기지 대비 낮은 편이지만, 단기간 급격한 상승 흐름 자체는 시장 스트레스가 커지고 있다는 신호입니다.
✔ 특히 온타리오 지역 주택시장 거래가 매우 부진한 상황이라, 매도자·구매자 간 불일치가 해소되지 않는 한 연체 압력은 계속될 수 있음을 지적하고 있습니다.
Toronto, Vancouver Show Biggest Signs of Mortgage Stress — CMHC Report
토론토·밴쿠버에서 가장 뚜렷하게 나타나는 모기지 스트레스 — CMHC 보고
CMHC(캐나다 모기지·주택공사) 보고 개요
캐나다 모기지·주택공사(CMHC)는 최신 보고서에서 전국 주요 도시의 모기지 스트레스(집주인의 금전적 압박) 징후를 분석했으며, 특히 토론토와 밴쿠버 시장에서 상대적으로 더 뚜렷한 스트레스 신호가 나타난다고 밝혔습니다.
모기지 지급 연체 증가 신호
보고서에 따르면 모기지 연체(지급 지연) 비율이 증가하고 있으며, 특히 토론토의 경우 팬데믹 이후 최저치에서 4배 이상 증가한 수치를 보였다고 지적합니다.
‣ 하지만 전체 연체율 자체는 역사적 기준으로 여전히 낮은 수준입니다.
토론토의 압박 요인
토론토에서는 다음과 같은 요인들이 복합적으로 작용하고 있습니다:
높은 가구 부채 수준
소규모 투자자 활동 증가로 인한 수익성 약화
매매 둔화 및 노동시장 약화
→ 이로 인해 연체 압박이 지속될 가능성이 보고서에 언급됐습니다.
밴쿠버의 상황
밴쿠버 시장에서도 높은 부채 비율과 약해진 매매 시장 유동성 때문에 소폭 연체율 증가가 나타나고 있지만, 토론토만큼 급격하지는 않은 것으로 보입니다.
팬데믹 시기 구매자들의 취약성
금리가 사상 최저였던 팬데믹 기간에 주택을 산 첫 주택 구매자(first-time buyers) 들이 비교적 높은 부채 부담과 집값 하락 리스크에 더 취약한 것으로 나타났습니다.
조치 및 전망
CMHC는 많은 가구가 상환 기간을 늘려 월 상환 부담을 낮추는 방식으로 대응하고 있다고 보도했으며, 높은 이자율 환경 속에서 소비자들이 예산을 조정하며 버티고 있다고 평가했습니다.
✔ 토론토와 밴쿠버 같은 고가 시장에서 모기지 스트레스 징후가 상대적으로 더 뚜렷하게 나타나고 있으며, 특히 높은 부채 상황과 금리 상승 리스크가 가중되고 있습니다.
✔ 그러나 현재까지 연체율은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있어, 심각한 디폴트 확산으로 연결되지는 않았다는 점도 함께 보고됐습니다.
“I Would Like My Money Back”: Ontario Woman Worried $150K Invested in Private Lending Is Gone
“I Would Like My Money Back”: Ontario Woman Worried $150K Invested in Private Lending Is Gone
“돈 돌려 받고 싶어요”: 온타리오 여성, 사설 대출에 투자한 15만 달러가 사라진 것 같아 걱정
투자 배경
온타리오주 **휘트비(Whitby)**에 사는 Deanna Johnson는 한동안 추가 수익을 얻기 위해 자신의 집을 담보로 라인오브크레딧(line of credit) 으로 150,000달러를 빌려 사설 대출(private lending) 형태의 투자에 넣었습니다. 이 투자 방식은 개인이나 소규모 사업체 등에게 자금을 빌려주고 높은 이자를 받는 구조였습니다.초기 수익과 문제 발생
처음에는 월 이자 수익이 들어오는 등 순조롭게 진행되는 것처럼 보였지만, 갑자기 이자 지급이 중단되면서 150,000달러의 원금과 이자가 사라졌을 가능성이 생겼다고 Johnson은 이야기했습니다. 그녀는 뉴스 인터뷰에서 *“돈을 돌려 받고 싶다(I would like my money back)”*고 말하며 걱정을 표했습니다.개인 상황과 우려
Johnson은 세 자녀를 둔 싱글 부모로, 이 15만 달러를 은퇴나 자녀 교육비 같은 미래 계획을 위해 마련했던 돈이라고 밝혔습니다. 투자 구조상 위험이 큰 사설 대출에 개인 자금 전체를 투입한 것이라 큰 손실 위험이 있다는 점이 이번 사건의 핵심입니다.규제와 대응
사설 대출(private lending)은 은행 대출과 달리 규제와 보장이 상대적으로 약한 구조입니다. 이런 투자에서는 법적 계약, 담보 설정, 신용 조사, 법적 책임 소재 등을 정확히 따져야 하는데, 그렇지 않을 경우 투자금을 되찾기 어려울 수 있습니다.
(기사에서는 Johnson이 법적 조치 가능성을 검토하거나 규제 기관에 도움을 요청할 수 있는지 고민하는 내용도 언급됐습니다.)
✔ 일반 금융상품이 아닌 사설 대출 형태의 투자는 담보, 신용 위험, 법적 분쟁 가능성 등 다양한 위험이 있어 개인이 전 재산을 걸기에는 높은 리스크가 존재합니다.
✔ Johnson처럼 원금 전체를 투자한 후 손실 우려가 생긴 경우, 법적 조치 또는 규제 기관에 신고하는 등의 전문가 상담이 필요합니다.
Why Multiplex Housing Is Already Running Into Trouble
왜 다세대(멀티플렉스) 주택 공급이 일찍부터 문제에 부딪혔나
https://www.movesmartly.com/articles/why-multiplex-housing-is-already-running-into-trouble
정책과 실행의 괴리
토론토 시는 주요 도로변에 소규모 다세대(멀티플렉스) 주택을 허용하는 주택 정책을 추진하고 있지만, 실제 인허가 시스템이 정책에 맞춰 개선되지 않아 충돌이 발생하고 있습니다.심사위원회의 결정이 걸림돌
실제 사례로 6층 규모의 멀티플렉스 제안이 ‘지역 특성 유지’라는 이유로 조정위원회에서 거부된 일이 보도됐습니다. 이는 정책의 목적(도시 밀도 증가 및 주택 공급 확대)과 정면으로 충돌합니다.정책 의도 vs. 심사 관행
시의회는 특정 도로에서 기존 단독주택 밀도를 높이고 주택 공급을 늘리려 했지만, 위원회가 기존 주거지의 분위기·성격을 보호한다는 명분으로 허가를 제한하고 있습니다. 이는 정책의 방향성과 상반됩니다.예측 가능한 승인 절차의 필요성
저자는 건축 인허가 과정이 정책 방향과 일치하고, 객관적인 기준에 따라 예측 가능하게 작동해야 개발자들이 이 새로운 주택 유형에 참여할 의욕을 갖는다고 지적합니다. 현재는 위원회의 주관적 판단에 따라 결과가 달라질 수 있어 건축주·개발자 입장에서 위험 요소로 작용한다는 설명입니다
✔ 토론토 같은 대도시가 **도심의 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 완화된 주택 밀도 정책(멀티플렉스 도입)**을 추진하고 있지만, 실제 인허가 시스템이 정책 의도와 맞물리지 않아 기대만큼 진전되지 않고 있다는 점이 이 글의 핵심입니다.
✔ 즉, 정책 설계만 하고 실행 시스템을 정비하지 않는다면 다세대 주택 공급 확대 효과는 제한될 수 있다는 분석입니다.
The Toronto Condo Slowdown is Getting Worse
토론토 콘도 시장 둔화가 점점 더 심각해지고 있다
https://www.movesmartly.com/articles/the-toronto-condo-slowdown-is-getting-worse
콘도 매매 둔화가 더 뚜렷해짐
2025년 1월 기준, 토론토 및 GTA 콘도 판매량은 전년 대비 약 26% 감소해 겨울철 장기 침체가 이어지고 있습니다. 이는 일시적인 날씨 영향이 아니라 수요 자체가 약해진 것으로 분석됩니다.재고가 빠르게 쌓이고 있음
활성 매물(available listings)은 전년 대비 증가했고, 특히 콘도의 **재고지수(매물 증가에 비해 판매가 적은 정도)**는 약 8개월치로 확대됐습니다. 이는 과거에 비해 매물이 쌓이면서 가격 압력으로 이어질 수 있는 수준입니다.가격 하락 신호
콘도의 평균 거래 가격은 약 11% 하락해 수요 약화가 가격에 영향을 주고 있는 모습입니다.저층 주택 시장도 약세
콘도만이 아니라 저층 주택(low-rise) 시장도 판매 감소 및 매물 증가가 나타나며 전체 GTA 주택 시장의 냉각이 두드러졌습니다.향후 전망과 불확실성
봄철 보통 주택 거래가 활발해지는 시기임에도, 경제적 불확실성과 수요 약화 때문에 회복 여부가 불투명합니다. 콘도 시장은 재고가 계속 쌓이는 한 진정 국면(balancing) 조차 쉽게 오지 않을 수 있다는 분석입니다.
✔ 콘도 판매가 지속적으로 하락하고 재고가 쌓이면서 가격 압력도 현실화되고 있습니다.
✔ 재고지수가 높아진다는 것은 공급(매물) 대비 수요(구매자)가 크게 감소했다는 뜻이며, 시장 균형점(가격·수요·공급 모두 안착)으로 이동하는 과정이 한동안 쉽지 않을 수 있음을 시사합니다.
✔ 상승기에 비해 콘도가 투자 및 실수요 모두에서 매력이 떨어진 상태이며, 향후 봄철에도 뚜렷한 개선이 안 되면 긴 조정 국면이 이어질 가능성이 큽니다.
Zoocasa’s 2026 Canadian Housing Market Predictions
Zoocasa 2026 캐나다 주택 시장 전망
https://www.zoocasa.com/blog/zoocasa-2026-housing-market-predictions/
시장 재조정 국면
2026년 캐나다 주택 시장은 2025년에 이어 *조정(recalibration)*이 계속되고, 가격과 수요 모두 안정적인 방향으로 움직일 전망입니다. 높은 생활비와 변화하는 수요가 시장 구조를 재편하고 있습니다.시니어 및 다운사이징 수요 증가
캐나다가 고령화 사회로 빠르게 진입하면서, 은퇴를 앞둔 시니어들이 작은 집으로의 이전(다운사이징) 및 세대 간 자산 이전을 통해 주택 판매와 구매가 연결되는 흐름이 강화될 것으로 예상됩니다.작은 계약금 전략 선호
전통적인 20% 계약금 확보 전략보다, 현금 유동성과 리스크 관리에 초점을 맞춘 작은 계약금 전략이 확산될 것으로 보입니다. 이는 금리 안정과 CMHC 보험 한도 확대 영향입니다.투자자보다 실수요 중심
투자 수요가 줄어들고, *실제로 거주하려는 구매자(first-time buyers 포함)*가 시장 주도자로 부상할 전망입니다. 특히 중소 도시와 대학 도시에서 이 경향이 분명해지고 있습니다.콘도 시장은 바닥권 형성 중
Zoocasa는 2026년이 콘도 가격을 회복하는 해가 되지 않을 것이라고 평가했습니다. 특히 소형 유닛 중심의 과잉 공급이 이어지면서 콘도는 더딘 회복세가 예상됩니다.판매자 경쟁력 강화 필요
재고가 늘어난 시장에서 전문 사진, 스테이징(staging) 등 고급 마케팅이 주택 판매 성공의 핵심 요소로 자리 잡고 있습니다.전반적인 시장 정리와 균형
2026년 시장의 핵심 테마는 **“시장 재조정(realignment)”**입니다. 재고 증가, 실수요자 증가, 다운사이징 수요 확대 등이 맞물리면서, 보다 균형 있는 주택 시장이 자리 잡을 가능성이 커지고 있습니다.
✔ 시장은 다시 실수요 중심의 밸런스 시장으로 변화하고 있으며, 2022년~2023년처럼 과열되던 시기의 거래 구조와는 다르게 움직이고 있습니다.
✔ 특히 **시니어 세대의 다운사이징과 자산 이전이 주택 매물의 재구성(trace)**을 만들어, 세대 간 주택 이동이 중요한 변수로 작용할 것으로 전망됩니다.
✔ 투자자 중심 시장에서 살 집이 필요한 수요자 중심 시장으로 변하는 전환점이 2026년에 본격화될 수 있습니다.
Toronto’s Condo Crisis Deepens as Sales, Prices Slump Again in January
토론토 콘도 위기 심화 — 1월에도 판매량·가격 다시 하락
콘도 판매량 또 감소
광역토론토(GTA)에서 1월 콘도 거래는 도심 416지역 568건, 905지역 288건으로 총 856건에 그쳤습니다. 이는 이전 해보다 뚜렷한 감소세를 나타냅니다.콘도 평균 가격 하락
1월 평균 콘도 가격은 416지역 약 $631,932, 905지역 약 $551,166로 나타났고, 전체 GTA 평균은 약 $604,759으로 전년 대비 약 10% 낮은 수준입니다.전체 주택 시장도 약세
콘도 뿐 아니라 광역토론토 전체 주택 판매는 전년 대비 약 19.3% 감소, 평균 가격도 약 6.5% 하락했으며, 구매자 우위의 시장이 계속되고 있습니다.신규 콘도 판매도 극히 저조
건설업·토지개발협회(BILD) 자료에 따르면 11월 한 달간 GTA에서 새 콘도는 단 165건 판매돼 10년 평균보다 약 92% 낮은 수준이었습니다.전망과 심리적 영향
전문가들은 공급 과잉과 수요 위축으로 단기간 회복 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 많은 투자자가 과거처럼 수익을 기대하기 어려운 상태로, 일부는 장기간 보유하거나 약세 시장에서 매도하는 등 전략을 바꾸는 모습이 나타납니다.
✔ 토론토 콘도 시장의 약세가 구조적으로 이어지고 있음이 1월 통계에서도 확인됩니다.
✔ 판매량 감소, 가격 하락, 과도한 재고가 겹치면서 시장 심리가 더욱 냉각되고 있습니다.
✔ 특히 기존 투자자뿐 아니라 실수요자의 진입도 쉽게 늘어나지 않고 있어, 단기 반등보다는 장기 조정 전망이 강해 보입니다.
GTA Market Pulse: January 2026 Housing Market Trends
2026년 1월 GTA 부동산 시장 펄스 리포트
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/gta-market-pulse-january-2026/
매수자 우위 시장 지속
2026년 1월 GTA(광역토론토) 주택 시장은 여전히 매수자에게 유리한 조건이 이어졌습니다. 주변 대부분 지역에서 가격이 매물가보다 낮게 거래되는 ‘언더비드(underbidding)’ 현상이 주를 이루었습니다.
과열은 일부 지역에서만 재등장
전체 GTA에서 약 6%의 동네에서만 매물 가격보다 높은 가격(오버비드)으로 팔렸습니다. 이는 12월보다 소폭 늘어난 수치지만, 여전히 대다수 지역은 매도자보다 구매자가 더 강한 협상력을 지닌 상태입니다.
오버비드 지역의 특징
경쟁이 일부 나타난 지역은 토론토 동부(The Beaches, Leslieville, East York 등) 으로, 이곳에선 거래가 매물가보다 약 $14,500 ~ $101,000 이상 발생한 사례가 관찰됐습니다.
전체적으로 가격 하락 압력과 매물 재고 확대로 인해 GTA 시장은 계속 매수자 시장(buyer’s market) 흐름이 유지되고 있습니다.
다만 일부 비교적 저렴하거나 특정 수요가 있는 지역에서는 경쟁이 다시 일어나며 상승 움직임의 징후가 나타나기도 했습니다
✔ 2026년 1월 GTA 부동산 시장은 전체적인 가격 약세와 매물 증가로 인해 ‘매수자 시장’ 성격이 강하게 나타났습니다.
✔ 일부 지역에서 경쟁이 재등장하는 점은 봄철 시즌이 시작되면서 시장 변화가 일부 나타날 수 있음을 시사하지만, 대부분 지역은 여전히 가격 협상이 구매자에게 유리한 구조임을 보여줍니다
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