11월 부동산 거래현황

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주택 거래량 변화

작년 동월과 비교해도 6% 감소하면서, 지난 5월(거래 9012건)에 고점을 찍고 계속해서 감소하고 있는 추세다.

아래의 그래프를 보면, 올해 가을시장(9월과 10월)에 반등하는 모습을 보여주던 평균주택가격이 11월에 접어들면서 다시 하락세가 전환되면서, 지난 9월과 10월에 상승분을 올해 8월 다시 되돌려 놓은 모습을 확인할 수 있다. 본격적인 겨울시작으로 진입한 지금의 주택시장 상황과 역사적인 수치를 통해서 12월달에도 추가하락이 예상되는 가운데, 2023년 1월과 같은 저점(2021년 코로나 상황이후) 까지 평균주택가격이 하락할지 아니면 하락세가 더 지속될지가 주요 관찰대상이 될 수 있겠다.

지난까지의 통계자료와 현장에서의 거래현황을 바탕으로 추정했을 때는, 12월에도 추가 하락이 지속될 것으로 보인다. 하지만 2023년의 마지막 캐나다 중앙은행의 금리발표가 결국 금리동결로 유지되었고, 전반적인 모기지시장의 예측이 이미 이자율이 고점을 찍고 하락세로 접어들었다고 강하게 믿고 있는 실정이다. 이런 상황 속에서 실제로 은형별과 고정이자율을 낮추고 있고, 특히 몇몇 은행은 경쟁적인 고정이자율을 낮추면서 고객유지에 열을 올리고 있는 모습이 확인된다. 따라서 이런 모기지 시장의 반전이 부동산시장으로 전이된다면, 2023년 겨울시장이 지나면서 다른 국면의 주택시장을 볼 수도 있을 것으로 예상된다. 

(1월: $84,944 증가, 2월: $91,751 증가, 3월: $34,650 하락, 4월: $45,458 하락, 5월: $41,630 하락, 6월: $66,552 하락, 7월: $71,500 하락, 8월: $4,746 증가, 9월: $7,262, 10월: $2,666 증가, 11월: $10,033 하락, 12월:$28,179 하락, 1월: $12,548 하락, 2월: $56,949 증가, 3월: $12,989 증가, 4월: $44,663, 5월: $42,832 증가, 6월: $13,981 하락, 7월: $63,746 하락, 8월:  $35,878 하락, 9월: $36,932 상승, 10월: $6,500 상승, 11월: $43,749 하락) 

바로 위의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 2018년과 비교했을 때 보다 판매량이 훨씬 낮음을 확인할 수 있다고, 하지만 2018년 본격적인 겨울시장의 중심인 12월달 판매량과 비교해 보면 큰차이가 없음을 할 수 있다. 따라서, 지난 11월달의 판매량이 12월에서 비슷한 수준을 유지하느냐, 그렇지 않으면 겨울시장의 중심에 진입하면서 큰 폭으로 떨어질 것이냐에 대한 구분이, 2024년 주택시장을 예측에 중요한 관점이 될 수 있겠다.

한편 평균주택가격의 경우는, 지난 2018년 이후평균적으로 40만불 정도가 더 비싼 격차가 신기하리 만큼 지속적으로 그 격차를 유지하고 있는 모습을 보여주고 있다. 코로나 상황과 같은 특수한 외부적인 충격이 없다면 지금까지의 평균가격 추세에는 큰 변동이 없을 것으로 보인다. 즉, 이 40만불의 격차가 크게 좁아질 만큼의 주택가격 하락은 예상하기 어렵다고 보여진다.

주택 평균가격 변화량

주택 평균가격은 작년 동월에 비해서 0.3% 상승하여 $1,082,179을 기록하였다. 하지만, 지난 달과 비교하면 $43,749 하락, 지난 8월 이후의 상승분을 모두 되돌려 준 상황이다. 전체적인 경제상황 속에서 지금까지 주택시장의 발목을 잡고 있었던, 이자율이 지금과 같이 하락세를 지속한다면, 2024년이 시작되면서는 지금까지의 하락세가 반전될 가능성도 보인다.

대분의 지역과 주택유형에서 아직도 조정이 지속되고 있는 모습을 확인할 수 있는 가운데, 가을시장에서의 상승분을 모두 원상복귀 시켜놓은 모습이다. 여기에 본격적인 겨울시장의 중심으로 접어들면서 추가 하락이 예상된다. 하지만 콘도유형의 경우 토론토 외곽지역에서는 여름 이후 꾸준한 상승세를 보여 주고 있는 모습을 확인할 수 있다. 다시 말해서, 주택시장의 경기가 살아나고 있다고 볼 수는 없고, 주택가격의 바닥까지 아직도 조금 더 시간이 필요하겠지만, 토론토 외곽의 저렴한 콘도들은 중심으로 거래가 이루어 지고 있다는 것이다. 즉, 바이어의 예산범위(affordable price)에 들어오는 저렴한 매물들에 억눌린 수요가 미비하지만 움직이는 모양세다.

부동산 신규 매물량 변화 

작년 동월에 비하면 16% 신규 리스팅이 상승하였지만, 지난 9월 이후 계속해서 신규매물의 유입은 감소하고 있는 가운데, 지난 11월에는 그 폭이 더 감소한 것을 확인할 수 있다. 이와 함께 재고매물도 감소하고 있는 모습을 통해서 전형적인 겨울시장이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 한편으로는 매물들의 시장체류기간이 지난 10월 달의 평균 32일에서 30일로 감소하고 있는 모습을 전통적인 겨울시장의 흐름에 일치하지 않는 모습도 확인 할 수 있습니다. 

매물로 나온 주택의 시장 체류기간

[2023, 11월 분석] 가을시장에 반짝했던 평균주택가격의 상승이 큰 폭의 하락세로 전환되면서 본격적인 겨울시장의 중심에 다가가고 있는 모습입니다. 실제 주택거래현장에도 바이어시장의 파워를 실감하고 있는 상황입니다. 하지만, 한편으로는 아주 희미하기는 하지만, 외곽의 저렴한 콘도 유형을 중심으로 거래가 이루어지고 있다는 사실을 확인 할 수 있습니다. 이와 함께, 신규매물과 재고매물이 감소하고 있는 겨울시장의 전형적인 모습 속에서도, 매물의 시장 체류기간이 평균 32일에서 30일로 감소하면서, 아주 느린 속도지만 저렴한 매물들을 중심으로 거래가 이루어지고 있는 모양세입니다. 

여기에 12월 6일의 금리동결발표와 최근의 고정이자율 하락세가 앞으로 계속된다면, 12월 겨울시장을 지나면서 2024년 1월과 2월에서 지금과 다소 다른 국면의 주택시장이 형성될 가능성도 보이는 상황입니다.

[2023, 10월 분석] 매물의 체류기간이 평균 32일로 올해 6월 이후로 계속해서 증가하는 모습을 보이고 있는 가운데, 일반적으로는 매물이 감소하는 전형적인 가을시장의 모습과 달리, 지난 6월을 지나면서 증가하고 매물들이 아직도 증가하는 모양세를 확인할 수 있다. 그나마 전통적인 가을시장의 영향으로 이 증가세가 소폭 완화되고 있는 것을 사실이지만, 과거의 기록에 비하면 매물들이 시장에 체류하고 있는 기간이 길어진 것은 확실하다.

즉, 주택시장의 조정이 아직도 진행 중으로 이 때문에 가을시장이 거의 실종되었다고 볼 수도 있겠다. 다만, 지금까지의 가격하락 추세로 인해서, 주택가격이 대부분의 지역에서 작년 말이나 초의 바닥권과 가까워졌다는 점에서, 주택가격의 반등까지는 기대할 수 없지만... 소폭하락이나 보함세가 지속될 것으로 전망되는 현재의 모습이다. 

다만, 추가적인 금리동결 등과 같은 주택시장의 긍정적인 이벤트 등이 주택가격 바닥론과 접목할때는 또 다른 국면을 맞이할 가능성도 크지는 않지만 있다고 볼 수 있겠다.

[2023, 9월 분석] 매물의 체류시간이 평균 30일로, 지난 6월의 19일에서 지속적으로 증가하는 모습을 확인할 수 있다. 과거의 추세와 비교해 보면, 주택시장의 성수기인 가을시장의 초입에 감소했어야 하는데, 이를 무시하듯이 가파르게 상승하면서 주택시장에 매물이 쌓이는 모양세다. 물론, 본격적인 가을시장의 시작은 10월이기 때문에, 아직 속단하기는 이르지만, 여전보다 조용한 가을시장임에는 분명해 보인다.

[2023, 8월 분석] 매물의 체류시간이 평균 28일로, 지난 7월의 24일에 이어서 가파르게 증가하고 있는 모습이다. 물론 작년 동월 34일에 비하면 18%정동 개선된 수치이기는 하지만, 주택시장의 침체기임을 여실히 보여주고 있는 현황이다. 하지만, 역사적으로 가을시장에서 매물의 소진속도가 보합이나 다시 속도를 내게되고, 그 이후 겨울시장으로 침체기에 접어들었던 점은 중요한 포인트가 될 수 있겠다.

[2023, 7월 분석] 주택 판매량과 평균주택가격의 하락폭은 과거의 추세에 비해서 크게 떨어진 모습을 확인할 수 있임에도 불구하고, 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도는 지난 6월달에 비해서 증가하기는 했지만, 과거의 추세와 유사한 모습을 보여 주고 있다. 따라서 추가적인 금리인상에 따른 심리적인 여파가 시장에서 크게 작용하고 있는 것이 사실임에도 불구하고, 신규매물 공급은 줄어들면서 여전히 재고량은 충분하지 않은 상황임을 알 수 있다. 이런 상황에서 팔려나가는 매물과 시장에 오래 체류하는 매물의 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있는 모습이다.

[2023, 6월 분석] 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도가 지난 5월달의 20일에서 이번 6월달에는 19일로 소폭하지만 계속해서 빨라지는 모습을 보여주고 있지만, 작년 12월 44일이라는 고점에서 이제는 어느정도 바닥을 찍을 모양세다. 이를 뒷받침하듯이, 신규매물의 증가세가 재고의 증가세가 따라잡고 있는 추세를 보여 주고 있다. 여기에 판매량과 평균가격이 모두 하락하면서, 전체적으로 주택시장이 보합세를 넘어서서 하락세로 반전된 듯한 추세를 보여주고 있다. 물론 이런 변화의 중심에는 여름이라는 주택시장의 비성수기라는 계절적인 요인이 작용하고 있기 때문에 완전히 하락세로 추세가 바뀌었다고 보기에는 무리수가 있다. 하지만, 지난 6월의 금리인상이 구매자들에게 확실한 심리적 부담감으로 작용하고 있고, 그 동안 계속해서 상승하고 있는 고정모기지 이자율에 대한 피로도가 극심해 지고 있는 상황에서, 이번달 12일에 있을 중앙은행의 금리 발표가 어느때 보다 중요한 시점이 되겠다.

[2023, 5월 분석] 신매물이 팔려나가는 속도보다 신규매물의 시장유입 속도가 더욱 빠르게 상승하면서, 지난 3월에 역전된 재고와 신규매물의 추세가 차이가 더욱 벌어지고 있는 모양세이다. 매물이 부족하다고 볼 수도 있지만, 한편으로는 매물이 소진되는 만큼 계속해서 인벤토리도 증가하고 있는 단면을 확인할 수 있다. 현재 계속해서 증가하는 모기지 고정이자율과 추가 중앙금리인상여파와 함께 가속화되고 있는 경기침체가, 지금의 주택시장의 추세를 어떻게 변화시킬지 올해 여름이 중요한 터닝 포인트가 될 가능성이 높겠다.

[2023, 4월 분석] 올해 초 1월에 바닥을 찍은 주택시장은 그후 2월에 가파르게 상승하는 모습을 보였다고, 3월에 소폭진정되었다가 이번 4월에 접어들면서 다시 반전에 속도를 내고 있는 모양세다. 지난 3월과 달리, 모든 유형의 주택에서 가격상승을 확인할 수 있는데, 기록적인 신규매물의 부족이 지금의 주택시장의 과열에 결정적인 역할을 하고 있는 상황이다. 즉, 시장에 나오는 매물은 적고, 주택가격이 바닥을 찍었다고 인식한 구매자의 수요 증가가 함께 작용하면서, 지금의 상승세를 이끌고 있다고 볼 수 있다.

[2023, 3월 분석] 작년 12월에 44일이라는 최대 체류기간 기록 이후에, 체류기간이 순차적으로 감소하면서, 지난 3월에는 27일로 매물들의 소진속도가 많이 빨라진 것을 확인할 수 있다. 작년 동월의 체류기간 11일과 비교하면 아직도 느린 속도지만, 신규매물의 증가세가 눈에 띠게 증가하고 있는 모습이 확인됨에도 불구하고, 시장의 매물량 증가량은 굉장히 완만한 모습이... 시장에서 매물들이 빠른 속도로 소진되고 있다는 것을 확인하게 된다.

[2023, 2월 분석] 지난 1월을 지난 2월에 접어들면서, 매물들의 소진속도가 빨라진 것을 확인할 수 있다. 물론, 작년 동월고 비교하면 200% 매물들이 시장에 체류하는 기간이 길다고 볼 수 있지만, 지금까지의 체류기간 증가가 작년말에 정점을 찍고 급속하게 감소하는 것을 볼 수 있다.

[2023, 1월 분석] 작년 12월의 바닥권을 지나면서 상승으로 반전되는 모양세를 보여주고 있다. 물론 과거의 급격한 반전에는 비교할 수 없겠지만, 지난 겨울비수기의 흐름이 상승으로 전환되었다는 점에서, 다가올 봄 시장은 지금 보다 더 활발 할 수 있음을 예상하게 된다.

지역별 SNLR 변화량 추세

모든 지역의 SNLR 변화량이 Buyer시장임을 보여주고 있는 가운데, 실제 주택거래 현장은 그냥 Buyer시장이 아니라, 거래가 거의 없다고 하는 편이 적합하겠습니다. 다만 아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이 지난 11월에 접어들면서 다시 완화되는 모습을 보여주고 있는 가운데, 지난 2월의 바닥을 찍고 반등하느냐, 그렇지 않으면 추가로 지속 하락할 것이냐가 지금 주택시장의 가장 중요한 포인트가 될 것으로 보입니다. 그리고 이 포인트의 열쇠는, 지금과 같이 모기지 이자율 추세가 고점을 찍고 하락세가 유지되느냐, 여기에 그 속도가 얼마나 빠르냐에 따라서 결정될 것으로 예상됩니다.