9월 넷째주
부동산/모기지 소식
Sep 24, 2023 by 박구용
Canadian Mortgage Rates Set To Rise As Yields Go “Higher For Longer”: BMO
캐나다 모기지 금리는 수익률이 "장기적으로 높아짐"에 따라 상승할 예정: BMO
https://betterdwelling.com/canadian-mortgage-rates-set-to-rise-as-yields-go-higher-for-longer-bmo/
캐나다인들은 모기지 이자 비용이 급격히 상승하는 것을 목격했으며 이에 익숙해질 필요가 있다. 캐나다 정부(GoC)의 5년 만기 채권 수익률이 지난 금요일 수년 내 최고치를 기록하며 2007년 마지막 수준을 기록했다. 채권 수익률이 높아진 것은 이것 뿐만이 아니며, 이는 모기지 대출자가 더 높은 비용에 대비해야 함을 의미한다.
GoC 5년 채권은 불과 몇 년 전만 해도 누구도 불가능하다고 생각했던 최고 수준까지 계속해서 상승하고 있다. 금요일 오전 수익률은 4.26%로 개장해 지난 5일 동안 17.14 베이시스 포인트(bps) 상승했다. 이는 기대가 잠시 누그러졌던 약 한 달 전의 하락세를 뒤집은 것 이상이다. 지난해 채권수익률은 크게 올랐다. 올해 들어 현재까지 무려 77.23bps 증가했다. 단지 그 증가폭이 2021년의 익일 금리보다 컸을 뿐이다. 수익률은 1년 전보다 86bp 더 높다.
처음에 시장에서는 일반적으로 높은 수익률을 일시적인 문제로 여겼다. 그러나 인플레이션은 더욱 완고해지고 글로벌 유동성이 변화하고 있는 것으로 입증되었다. 원래 일시적인 것으로 생각됐던 글로벌 금리 상승은 글로벌 금융위기 이후 금리 하락이 일시적인 추세였을 수도 있음을 의미한다. 캐나다도 이러한 글로벌 채권 수익률 변화에 면역되지 않았다. BMO의 수석 이코노미스트인 더글러스 포터(Douglas Porter)는 투자자들을 대상으로 한 최근 연구 노트에서 GoC 5년 만기 채권 수익률이 2007년 이후 처음으로 4.25%를 넘어섰다고 설명했다. 이는 소비자들이 금융 위기 이전 이후로 15년 이상 이런 현상을 본 적이 없다는 것을 의미한다.
Porter의 팀은 이전에 이 문제가 다가오고 있다고 경고했지만 이러한 변화는 여전히 소화하기 어렵다. “놀랍지는 않지만 익일 금리가 2001년 이후 최고치를 기록했다는 점을 감안할 때 채권이 이제 단기 금리가 한동안 이 수준에 있을 수 있다는 견해를 더욱 충분히 받아들이고 있다는 점은 주목할 만하다. 5년 만기 수익률은 불과 5개월 전인 5월 초까지만 해도 3% 미만이었다.” 수익률 상승은 5년 신용 기간에만 영향을 미치는 문제가 아니라 요즘 전반적으로 관찰되고 있다. Porter는 "5년 만기 수익률 상승과 함께 이제 2채권은 5%(익일 금리)를 직접 목표로 하고 있는 반면 10채권은 4%에 조금 못 미치는 수준이다. 이는 2007년 이후 한 번도 만져본 적이 없는 수준이다."라고 경고한다 . 이는 단기적으로 모기지 구제를 받을 수 있는 경로가 거의 없음을 의미한다.
Variable rate mortgage holders on the hook for thousands in interest: report
수천 명의 이자를 받고 있는 변동금리 모기지 보유자: 보고서
이자율이 오르면서 변동 금리 모기지 보유자는 고정 금리를 가진 사람들에 비해 수천 달러의 추가 이자를 지불하고 있다. RATESDOTCA의 새로운 보고서에 따르면 2021년 저금리 기간에 5년 보장 $500,000의 변동 금리 모기지를 이용하는 사람은 고정 금리 모기지 옵션에 비해 2023년 9월까지 누적 이자로 $23,579를 더 지불하게 될 것이다. 이 수치는 고정 금리에 비해 추가 이자가 63%에 달하는 반면, 이 시나리오에서 모기지 지불금은 월 거의 $1,000 증가했다. 고정 금리 모기지는 수년간 캐나다에서 표준이었지만, RATESDOTCA에 따르면 2022년 7월 기준으로 변동 금리 모기지는 캐나다 전체 모기지 견적의 57%를 차지했다. RATESDOTCA 모기지 및 부동산 전문가인 Victor Tran은 보고서에서 "변동금리 모기지는 팬데믹 기간 동안 금리가 최저 수준이었을 때만 인기가 급상승했다"라고 말했다.
추가 비용에도 불구하고 Tran은 특히 금리 인상이 한동안 중단될 수 있기 때문에 변동 금리 모기지가 여전히 매력적인 옵션이라고 믿는다. 그는 "일부에게는 고정 금리에 비해 낮은 벌금이 부과될 가능성과 향후 금리 인하로 인한 이익 가능성과 같은 가변 금리의 이점이 매력적일 것"이라고 말했다.
Toronto's Housing Bubble Risk Subsides, But Market Remains Overvalued
토론토의 주택 거품 위험은 가라앉았지만 시장은 여전히 과대평가되어 있다.
https://storeys.com/toronto-housing-bubble-risk-2023/
상승하는 이자율과 치솟는 인플레이션은 토론토의 주택 거품 위험을 진정시키는 데 도움이 되었지만, 도시의 부동산 시장은 여전히 비참할 정도로 과대평가되어 있다. 토론토는 새로 발표된 UBS 글로벌 부동산 거품 지수 2023에서 1.21점으로 7위를 차지했다. 연간 지수는 전 세계 25개 선정 도시의 주택 시장이 주택 거품에 얼마나 위험한지 평가한다. 점수가 0.5에서 1.5 사이인 도시는 과대평가된 것으로 간주되며, 1.5를 초과하는 도시는 거품 위험을 나타한다. 2023년 지수에서는 취리히(1.71)와 도쿄(1.65) 두 도시만이 위험에 처한 것으로 간주되었다. 이는 9개 도시가 거품 위험 범주에 포함되었던 작년에 비해 크게 하향 조정된 수치다. 2022년 토론토는 2.24점을 얻어 도시의 주택 시장이 세계에서 두 번째로 거품 위험이 높은 곳이 되었다.
보고서는 "낮은 융자 비용이 지난 10년 동안 세계 주택 시장의 생명선이 되어 주택 가격을 현기증이 날 정도로 치솟게 만들었다"고 밝혔다. "그러나 저금리 환경의 갑작스러운 종료는 하우스 시장을 흔들었다." 토론토 지역부동산위원회(Toronto Regional Real Estate Board)의 자료에 따르면, 2019년 3월부터 2022년 3월까지 토론토의 평균 주택 가격은 64% 이상 올랐고, 금리는 1.75%에서 0.25%로 인하되었다. 그러나 2022년 3월부터 캐나다 중앙은행(BoC)이 금리를 순차적으로 인상하기 시작했으며 현재 금리는 5%에 머물고 있다. 이자율이 여전히 4.5%였던 2023년 2월까지 가격은 거의 18% 하락했고 매출은 40% 이상 감소했다.
보고서는 "이렇게 과열된 시장 환경에서 정서가 빠르게 변하는 데는 그리 많은 시간이 걸리지 않았다. 증가하는 금융 비용과 높은 모기지 스트레스 테스트 비율이 혼합되어 규모를 기울였다"라고 밝혔다. 이처럼 토론토의 주택 거품 위험은 사라졌지만 시장은 여전히 과대평가된 영역에 편안하게 자리잡고 있다. 사라지기보다는 압력이 임대 시장으로 옮겨갔고 지난해 가격이 상승했다. 그러나 봄에 BoC가 금리 인상을 일시적으로 중단하자 도시 주택 시장은 빠르게 회복 조짐을 보였다. 판매가 30% 급증하면서 두 달 만에 가격이 약 8% 급등했다. 금리가 더 오를 가능성이 있는 상황에서 보고서는 시장의 반전을 고려하는 것이 "시기상조"라고 결론지었다. 그러나 수요가 여전히 매우 활발하고 공급이 지속적으로 낮으며 건설 수준이 감소하고 있는 상황에서 "다음 부동산 가격 붐을 위한 씨앗은 이미 심어졌다." 라는 관측도 있다.
Rising housing costs drive nearly half of Ontario graduates to consider out-of-province moves
주택 비용 상승으로 인해 온타리오 졸업생 중 거의 절반이 타 지역 이주를 고려하고 있다.
온타리오부동산협회(OREA)가 실시한 새로운 여론조사에 따르면 학자금 빚은 온타리오 주민들의 재산 상승 능력에 심각한 영향을 미치고 심지어 온타리오주를 완전히 떠나는 것을 고려하는 사람들도 있는 것으로 나타났다. OREA를 대신하여 Abacus Data가 실시한 "학생 대출 부채가 주택 소유에 미치는 영향" 보고서에 따르면 해당 지역 대학 졸업자 중 절반 이상이 교육 자금 조달을 위해 학자금 부채를 겪었으며 53%는 여전히 상환을 위해 노력하고 있는 것으로 나타났다..
이번 여론조사는 상당한 학자금 부채에 직면해 있는 최근 졸업생들 사이에서 주택 마련이 점점 더 어려워지고 있다는 우려되는 추세를 강조한다. 학자금 빚이 주택 소유의 주요 장애물로 자주 언급되면서 많은 온타리오주 젊은 사람들이 집을 떠나고, 결혼하고, 가정을 꾸리는 등의 중요한 일들을 미루고 있다. 이러한 상황으로 인해 일부 사람들은 보다 저렴한 주에서 다른 옵션을 찾도록 강요받고 있으며, 졸업생 중 42%는 더 낮은 생활비와 더 많은 주택을 얻기 위해 주를 떠나는 것을 고려하고 있다. OREA CEO인 Tim Hudak은 학자금 대출 부채로 인한 주택 가격 위기를 해결하기 위해 정부와 업계 간의 협력이 시급하다고 강조했다. “학자금 빚은 단순히 재정적 부담이 아니다. 이는 많은 온타리오 주 젊은이들과 그 가족들이 주택 소유라는 캐나다의 꿈을 이루는 데 가장 큰 장애물이다.”라고 Hudak은 덧붙인다. 그는 이 문제가 온타리오의 젊은 주택 소유자 수를 감소시킬 수 있다는 점을 강조하고 적극적이고 주택 소유를 지지하는 정책을 요구한다.
학자금 대출로 인한 재정적 어려움에도 불구하고, 대학 졸업자의 75%는 여전히 주택 소유에 대한 강한 열망을 갖고 있다. 이러한 정서는 주택 가격 문제를 해결하기 위한 정부 개입에 대한 지원이 증가하는 것과 일치하며, 졸업생 중 최소 80%가 그러한 조치를 지지한다.
OREA는 주택 가격 위기를 해결하기 위해 일련의 권장 사항을 제시했다. 이러한 조치에는 졸업생들이 '첫 번째 주택 저축 계좌'를 통해 OSAP 대출의 일부를 경감할 수 있도록 허용하고, 정부 기부금을 매칭하고, 지방 학자금 대출에 대한 이자를 없애고, OSAP 대출 상환 유예 기간을 연장하고, 상환 지원 계획에 대한 액세스를 단순화하고, 온라인 금융교육 허브를 구축하는 것이다. OREA 회장 Tania Artenosi는 다음과 같이 말하면서 주택 소유 옹호 정책의 필요성을 강조한다. 우리는 차세대 주택 소유자에게 권한을 부여하기 위해 노력해야 하며, 이는 학자금 대출 부채의 부담을 완화하기 위한 주택 소유 옹호 정책에서 시작된다.”
Toronto’s Promising Surge in Home Supply: Active Listings Have Nearly Doubled in Most of the GTA
토론토의 주택 공급 급증: 대부분의 GTA에서 활성 목록이 거의 두 배로 증가했다.
https://www.zoocasa.com/blog/toronto-active-home-listings-2023/
캐나다의 주택 공급에는 명백한 부담이 있다. 그 중 대부분은 주민 수 증가, 신규 주택 건설 부족, 저렴한 옵션 부족으로 인해 발생한다. 2023년 1월 광역 토론토 지역(GTA)의 재고 개월 수는 정확히 2개월에 머물렀고, 8월 재고 개월 수는 최대 2.2개월로 소폭 증가했습니다. 이는 급격한 변화는 아니며 재고 수준이 1월 이후 크게 증가하지 않았음을 보여준다. 그러나 수치를 좀 더 자세히 살펴보면, 특히 연초에 비해 GTA의 주택 공급이 어떻게 개선되고 있는지 알 수 있다.
2023년 GTA에서 재고 수준이 어떻게 변화했는지 정확히 알아보기 위해 Zoocasa는 2023년 1월부터 2023년 8월까지 GTA 각 지역의 단독 주택, 반 단독 주택, 타운하우스 및 콘도에 대한 활성 매물 수를 분석했다. 각 지역의 활성 목록은 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)에서 소싱되었으며 목록이 5개 미만인 도시는 보고서에서 제외되었다.
토론토 시는 단독 주택에 대한 865개의 활성 목록으로 올해를 시작했는데, 이는 대유행 이전 이후 1월의 활성 목록 수 중 가장 높은 수다. 2023년 8월 단독주택 활성 매물 수는 1,358개로 57% 증가했으며, 이는 2020년 이후 8월 활성 매물 수 중 가장 높은 수치다. Dufferin 카운티, Peel 지역 및 Durham 지역은 활성 단독 주택 목록이 각각 104.2%, 91.9% 및 87.4%로 훨씬 더 인상적인 증가를 보였다. 이 보고서의 목적에 따라 Dufferin 카운티는 Orangeville이라는 하나의 작은 마을로만 구성되어 있으므로 사용 가능한 주택이 적기 때문에 다른 큰 지역에 비해 증가가 더 극적으로 보인다. Peel 지역에서는 Brampton과 Mississauga가 모두 1월보다 활성 단독주택 목록이 두 배로 늘어났고, 마찬가지로 Durham 지역에서도 활성 단독주택 목록이 Ajax, Oshawa, Pickering 및 Scugog에서 두 배로 늘어났다.
2022년, 2021년, 2020년 8월과 비교하면 활성 단독주택 목록이 거의 모든 도시에서 증가해 GTA의 공급이 전염병 이전 수준으로 회복되고 있음을 보여준다.
경제성이 강화됨에 따라 콘도의 인기가 높아졌으며, 이로 인해 콘도에 대한 활성 목록의 증가율이 둔화될 가능성이 있다. 그럼에도 불구하고 활성 콘도 목록은 1월부터 8월까지 활성 콘도 목록 수가 13% 감소한 더럼 지역을 제외한 GTA의 모든 지역에서 증가했다. 활성 콘도 목록의 가장 큰 증가는 Simcoe 카운티와 Peel 지역에서 나타났으며, 토론토 시와 York 지역도 눈에 띄는 증가를 보였다. Simcoe 카운티는 1월부터 활성 콘도 목록 수를 30개에서 60개로 두 배로 늘렸고, Peel 지역에서는 활성 콘도 목록 수를 2023년 1월 399개에서 8월 649개로 늘렸다.
활성 콘도 목록이 다른 부동산 유형보다 느린 속도로 증가하고 있음에도 불구하고 2022년 8월 및 2021년 8월 수치와 비교할 때 증가폭이 더 눈에 띤다. 2022년 8월에는 토론토 시의 활성 콘도 매물이 2,981개에 불과했지만, 2023년 8월에는 3,733개의 매물이 있었다. 2021년 8월 토론토 시의 활성 콘도 목록은 2,609개로 훨씬 더 낮았다.
Brampton과 Mississauga의 활성 Semi-detached 매물은 모두 1월 70개 미만에서 2023년 8월 100개 이상으로 증가하여 Peel Region의 1월부터 활성 Semi-detached 매물이 182.6% 증가하는 데 기여했다. 요크 지역에는 이용 가능한 준단독 부동산 수가 적기 때문에 1월 39개 매물에서 8월 99개로의 증가폭이 더욱 극적으로 나타난다. GTA의 모든 지역 중에서 토론토 시가 가장 많은 반단독 매물을 보유하고 있으며, 1월의 활성 반단독 매물 200개에서 8월 274개로 37% 증가했습다. Peel 지역, York 지역 및 Durham 지역에서 활성 타운하우스 목록이 100% 이상 증가했다. Peel 지역의 활성 타운하우스 목록은 1월 99개에서 8월 233개로 증가한 반면, York 지역의 활성 타운하우스 목록은 1월 140개에서 8월 320개로 증가했다. 더럼 지역의 활발한 타운하우스 매물 증가는 주로 Oshawa와 Whitby에 의해 주도되었으며, 둘 다 27개의 매물로 올해를 시작했으며 8월에는 각각 51개와 58개의 매물로 성장했다.
New federal measure removes GST on rental housing construction across Canada
새로운 연방 법안으로 캐나다 전역의 임대 주택 건설에 대한 GST가 폐지되었다.
저렴한 주택 및 식료품법(Affordable Housing and Groceries Act) 법안 C-56을 통해 연방 정부는 새로운 주택 공급 개발을 가속화하고 식료품 가격을 안정시키기 위한 계획의 다음 단계를 밟았다고 밝혔다. 부총리 겸 재무부 장관인 Chrystia Freeland는 법안 C-56이 전국의 신규 임대 주택 건설에 대한 GST를 철폐할 것이라고 말했다. 목표는 더 많은 아파트 건물, 학생 기숙사, 노인 거주지 건설을 장려하는 것이다. 연방 정부는 “이번 개선으로 GST 임대 리베이트가 36%에서 100%로 증가하고 신규 임대 주택 프로젝트에 대한 기존 GST 렌탈 리베이트 단계적 폐지 기준이 제거된다”라고 밝혔다. "$500,000 상당의 2베드룸 임대 주택의 경우 강화된 GST 임대 리베이트를 통해 $25,000의 세금 경감을 제공할 수 있다." “2015년부터 우리의 우선순위는 모든 사람이 성공할 수 있도록 강력한 중산층을 구축하는 것이었다.”라고 Freeland는 말했다. “온타리오, 뉴펀들랜드, 래브라도와 같은 주에서 신규 임대에 대한 지방세를 폐지함으로써 우리는 더 많은 임대 주택을 더 빨리 건설하고 신규 건축 착공을 장려할 것이다.”
